【正文】 4 市區(qū)干線 5 號線 福田中心區(qū)—南山前?；疖囌?A 線 南山蛇口—科技園—僑城 局域線 2 號線B 線 科技園—西麗 6 局域線 6 號線 寶安中心區(qū)—公明 7 局域線 7 號線 竹子林—布心村 8 局域線 8 號線 羅湖—鹽田 9 局域線 9 號線 竹子林—羅芳村 1810 局域線 10 號線廣深鐵路改造 羅湖站—平湖站 1611 號線11 局域線平南鐵路改造 平湖—媽灣 12 號線12 局域線平鹽鐵路改造 平湖—鹽田 2013 局域線 13 號線 皇崗口岸—深圳機場—松崗 14 局域線 九廣鐵路深圳段 香港九龍—羅湖站—廣州 已計東部沿海鐵路15 區(qū)域線深圳段 深圳惠陽汕頭 遠景預留合計 　 　 　 48 / 113近中期規(guī)劃軌道網(wǎng)布局如下圖： 寶安區(qū)國民經(jīng)濟發(fā)展概況2022 年寶安區(qū)國民經(jīng)濟繼續(xù)在較高的平臺上穩(wěn)步增長,社會經(jīng)濟發(fā)展主要呈現(xiàn)以下特點：? 國民經(jīng)濟高速增長2022 寶安區(qū) GDP 盡管受到 SARS 的影響，但仍然保持高速增長勢頭，累計完成 億元（現(xiàn)行價） ，同比增長 %，超額實現(xiàn)了預定的 502 億目標，比全市平均水平高 個百分點。今年全區(qū)商品房共銷售 20257 套，比上年增長 41%；實現(xiàn)銷售面積 萬平方米，增長 %；銷售金額達到 76 億元，增長 49%。區(qū)內(nèi)各種品牌專賣店、連鎖店、新型的專業(yè)店、便利店不斷發(fā)展，商業(yè)氛圍日漸濃厚。二軸線：中部發(fā)展軸線：由龍華、觀瀾與龍崗布吉鎮(zhèn)組成西部發(fā)展軸線：由新安、西鄉(xiāng)、福永、沙井、松崗、公明中心鎮(zhèn)區(qū)組成四組團：中心組團：由寶安新中心區(qū)和新安、西鄉(xiāng)、福永組成。天虹龍華店、沙井萬佳店、大富豪百貨、國美電器、海雅百貨等相繼開業(yè)，各鎮(zhèn)中心區(qū)無大型或特大商場的歷史宣告結(jié)束。在加快城市化建設等政策的帶動下，全區(qū)累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，占全區(qū)固定資產(chǎn)投資完成額的 37％，同比增長%。其功能是以交通和商貿(mào)為主的西部軸線中心服務區(qū)；規(guī)劃期內(nèi)該組團重點建設寶安中心區(qū)、機場二期工程及航空工貿(mào)城，引導城市布局重點向廣深公路以西轉(zhuǎn)移。? 城 市 中 心 分 為 三 個 等 級全 市 中 心 ：由 福 田 、 羅 湖 上 步 組 成 ， 是 全 市 的 金 融 、 商 貿(mào) 、 資 訊 、 文 化 和 行 政 中 心 。? 有 機 發(fā) 展 三 條 軸 線 ： 以 特 區(qū) 為 中 心 ， 以 交 通 干 線 為 指 向 ， 向 北 呈 西 、 中 、 東 放 射 的三 條 城 鎮(zhèn) 發(fā) 展 軸 ， 是 深 圳 市 城 市 地 域 結(jié) 構(gòu) 的 基 本 骨 架 ， 是 深 圳 市 生 產(chǎn) 力 布 局 的 重 點 。高標準的規(guī)劃，完善的配套，優(yōu)美的居住環(huán)境，為深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎。? 人民生活水平不斷提高2022 年，深圳人民生活水平不斷改善，居民收入穩(wěn)步增長，當年人均可支配收入達到深 圳 市 歷 年 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 及 增 長 率950 113012891436 16651955 2257286116% 16% 15% 14% 14% 13% 15% 17%50050015002500350096 97 98 99 39。該類投資型消費群體范圍較廣，來源較為復雜。該類客戶通常是來自歐美、香港、日本、韓國等國家的企業(yè)高級管理人員或技術(shù)專家。他們學歷較高，大部分有國外生活、居住背景，消費行為與消費觀念相對對先進和成熟。211。192。214。200。184。188。210。212。214。212。178。198。188。206。203。212。201。220。41 / 113?定位原則——立足深圳，拓展國內(nèi)外從區(qū)域上來看，深圳客戶為消費主體，輻射東莞、惠州等周邊城市，省外客戶為補充；從目標客戶主體背景來看，國內(nèi)客戶為主要消費群體，香港人及其他外籍人士為有效補充根據(jù)以上分析，本項目客戶定位如下：民營企業(yè)主本項目的主力消費群體。本項目定位檔次高，規(guī)模大，今后的配套齊全，而且靠近深圳機場，距離蛇口港、皇崗口岸較近，擁有便利的對外交通，有條件培養(yǎng)外籍人士的租賃市場。據(jù)調(diào)查，目前深圳別墅的消費者主要為民營企業(yè)主和企業(yè)的金領階層，其次是高級公職人員，如政府公務員、醫(yī)生、教授等，也占據(jù)了一定比例。綜上所述，本項目建筑類型定位為——%%%上 上 上 上上 上 上 上上 上 上 上以獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅為主，疊加式別墅作為補充類型38 / 113 戶型面積定位?定位考慮因素 根據(jù)深圳市規(guī)劃國土局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022 年全年深圳成交別墅 242 套，成交合同面積 平方米，成交平均戶型面積為每套 290 平方米；2022 年 14 月，深圳成交別墅 66 套，成交合同面積 平方米，成交平均戶型面積為每套 289 平方米。深圳別墅市場升溫，聯(lián)排別墅等經(jīng)濟型別墅熱銷目前深圳低密度別墅的供應特點是純別墅區(qū)少，別墅類型以獨立別墅為主，聯(lián)排別墅等經(jīng)濟型別墅供應較少。而且政府對該項目用地的詳細規(guī)劃設計指標顯示，項目的建筑高度大多不超過 12 米，層數(shù)不超過 4 層，項目建筑類型以獨立住宅和聯(lián)排住宅為主。本項目規(guī)模大，目標客戶群體層次豐富，未來的居住者不僅會有國內(nèi)人士，還會有港臺、歐美、日本、韓國等外籍人士。同時引入豐富的樹種和植被、溪流水源，創(chuàng)造人與動物接近的機會，擴大人與自然之間的關系和對自然的情感。自然 國際化是深圳發(fā)展的目標； 外籍人士的數(shù)量不斷增長； 本項目規(guī)模大，規(guī)劃定位高，鎖定的目標客戶范圍不僅考慮國內(nèi)人士還要擴大到外籍人士。 威脅分析■ 來自寶安區(qū)的競爭威脅寶安其它區(qū)域尚有部分土地可以規(guī)劃為低密度住宅，如西鄉(xiāng)濱海區(qū)，如果該區(qū)域的土地啟動，將會對本項目造成一定的影響?！?深圳經(jīng)濟高速發(fā)展，為項目培養(yǎng)了可觀的潛在需求深圳市經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展，培養(yǎng)了大批積累了一定財富的企業(yè)主和企業(yè)金領階層，為項目提供潛在需求?？梢栽趶V深高速靠近項目一側(cè)堆起一定高度的土坡，安設隔音擋板并栽種綠樹，最大程度地減少噪聲對項目開發(fā)的影響。■ 地形優(yōu)勢項目用地主要為緩坡和丘陵地形，地勢高低起伏，且周邊青山環(huán)抱，具有良好的生態(tài)環(huán)境，適合開發(fā)高檔低密度住宅。用地上有多條高壓電線通過。20 / 113I. 第二部分 項目分析以下分析以 230 萬平方米整個尖崗山片區(qū)作為分析對象1. 項目地盤解析 地理位置及周邊環(huán)境地理位置尖崗山居住區(qū)處于深圳市寶安區(qū)新安街道辦事處和西鄉(xiāng)鎮(zhèn)交接部位，具體位于鐵崗水庫及尖崗山以南，廣深高速公路以北，寶安 772 區(qū)以西，鐵崗排洪河以東。（注：上述測算，假設公建配套樓面地價和住宅用地樓面地價相同）3）后續(xù)出讓土地位置選擇? 考慮因素 鄰近已取得的 A0120068 號宗地，便于與已取得用地進行整合，整體規(guī)劃，綜合開發(fā) 靠近公建配套設施，使項目未來的居住者生活較為便利15 / 113 選擇用地條件較好的土地。如果拿到公建配套的開發(fā)商在開發(fā)進度上不配合，甚至不開發(fā)，將會令其他開發(fā)商非常被動，不利于整個片區(qū)的建設；13 / 113 另外，如果政府不單獨出讓 A 區(qū)公建配套而自行建設，在沒有明確的公建配套建設時間表的情況下，也不利于開發(fā)商對項目開發(fā)的安排。G. 如果政府仍然不同意整體出讓尖崗山片區(qū)東區(qū)，而只考慮分宗拍賣出讓尖崗山片區(qū)用地，爭對現(xiàn)已取得的 A0120068 號宗地，可以采取以下開發(fā)策略：推遲開發(fā)已取得宗地? 推遲開發(fā)有利于降低后續(xù)拿地成本已取得的 A0120068 號宗地為尖崗山片區(qū)首宗開發(fā)用地，其開發(fā)情況對整個片區(qū)的整體形象和日后發(fā)展至關重要，政府和其他開發(fā)商都非常關注。參加投標者必須準備規(guī)劃設計方案、過往開發(fā)經(jīng)歷等在內(nèi)的成果文件該階段通過設置有利于華僑城的投標人資格，如土地開發(fā)資質(zhì)、曾完成片區(qū)綜合開發(fā)的規(guī)模、成功完成片區(qū)綜合開發(fā)項目的數(shù)量等，減少參與投標的競爭者步驟二由評審委員會對各投標人提供的規(guī)劃設計方案進行評審，按分數(shù)評選出三名入圍者，取得參加土地拍賣的資格。其中中海興業(yè)在成都拿到“地王”的方式就是一個很好的范例。 出 讓 建 設 用 地 時 捆 綁 學 校 、 居 委 會 管 理 用 房 等 公 建 配 套 的 做 法 ， 在 深 圳 過 去 拍賣 出 讓 土 地 時 已 被 多 次 采 用 ， 在 尖 崗 山 項 目 上 也 應 該 容 易 被 采 納 ；? 采 用 公 開 招 標 結(jié) 合 拍 賣 的 出 讓 方 式 ， 符 合 政 府 土 地 出 讓 政 策 規(guī) 定 ， 政 府 在 推 動 該 模式 時 沒 有 政 策 障 礙 。在地鐵 4 號線的建設上，政府為了降低資金壓力，同時引進香港地鐵先進的地鐵管理和營運經(jīng)驗，主動與香港地鐵公司談判，促成地鐵 4 號線的捆綁開發(fā)模式。E. 綜合開發(fā)模式選擇在整個尖崗山片區(qū)的綜合開發(fā)策略上，主要有以下幾種開發(fā)模式可供選擇：（1）旅游開發(fā)帶動房地產(chǎn)開發(fā)模式開發(fā)模式：以旅游開發(fā)為契機，取得尖崗山居住用地的綜合開發(fā)權(quán)，通過建設旅游項目，帶動房地產(chǎn)的發(fā)展。 蛇口及華僑城綜合開發(fā)的優(yōu)勢有目共睹，綜合開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃和管理，使兩片區(qū)功能布局合理，配套設施完善，社區(qū)居住氛圍濃郁，住宅的保值升值空間大；5 / 113 而銀湖片區(qū)采用分宗出讓土地，由各開發(fā)商自己開發(fā)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，出現(xiàn)了各種各樣的問題。D. ? 對政府而言，有利于尖崗山片區(qū)規(guī)劃建設的整體性，華僑城和蛇口的成功、銀湖失敗，說明了綜合開發(fā)的優(yōu)勢。整個尖崗山片區(qū)規(guī)模大，規(guī)劃定位為高端住宅，進行綜合開發(fā)不僅能夠充分發(fā)揮華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的開發(fā)優(yōu)勢，而且有利于提升兩公司的形象和塑造品牌。近幾年深圳政府在城市基礎設施建設方面投入相當大，深圳地鐵、福田中心區(qū)、深港西部通道等大型基礎設施建設消耗了大量的政府財政，使政府面臨資金壓力。 同 時 捆 綁 公 建 設 施 建 設 ， 也 有 利 于 發(fā) 展 商 控 制 開 發(fā) 節(jié) 奏 ， 配 合 項 目 開 發(fā) 進度 。 采用公開招標結(jié)合拍賣出讓土地，綜合評標選擇開發(fā)商的方式在國內(nèi)其他城市也被廣泛采用。9 / 113具體實施步驟建議本項目采用招標+拍賣的土地出讓方式，具體操作步驟如下：步驟 操作內(nèi)容 操作要點步驟一向社會公告公開招標出讓尖崗山用地，符合資格條件的投標人才能參與投標。在具體操作上建議仍然采用招標與拍賣相結(jié)合的土地出讓方式。如不捆綁出讓而考慮單獨出讓，由于該商業(yè)配套面積不大，土地成本總額不高，部分開發(fā)商有可能愿意以較高的地價拿地，則對其他開發(fā)商非常不利。該土地規(guī)模包括了 A 區(qū)公建配套的建筑面積 49000 平方米，扣除公建配套的建筑面積，住宅用地的可建設建筑面積至少達到 13 萬平方米。 公建配套：用地 2, 2別墅用地： 2,建面15萬M 2總 地 價：11億元19 / 113注：上述地塊地價按照樓面地價 5500 元/平方米計算0202 地塊地理位置條件好，且可建建筑面積超過 13 萬平方米，在政府不采納方案一的情況下，建議選擇 0202 地塊捆綁 A 區(qū)公建配套用地出讓。用地西北部建有 1 棟 6 層建筑和多棟低層建筑，中部設有弘海實業(yè)公司的低層簡易廠房，另有多棟簡易臨時建筑零星分布在用地各處?？拷玫?，在前進路東北側(cè)，創(chuàng)業(yè)二路西北側(cè)，寶田一路東南側(cè)的區(qū)域范圍內(nèi)，主要生活配套設施如下：配套類型 位置 名稱 與項目用地距離學校 74 區(qū) 機關第二幼兒園 4 分鐘車程36 區(qū) 上合幼兒園 5 分鐘車程寶田一路 鐵崗幼兒園 3 分鐘車程寶田一路 鳳凰崗幼兒園 3 分鐘車程75 區(qū) 天驕小學 5 分鐘車程35 區(qū) 上合小學 5 分鐘車程69 區(qū) 新蕾小學 3 分鐘車程寶田一路 鳳崗小學 3 分鐘車程33 區(qū) 寶龍小學 5 分鐘車程342 區(qū) 文匯中學 5 分鐘車程醫(yī)院 74 區(qū) 深圳市寶安人民醫(yī)院第三門診部4 分鐘車程23 區(qū) 深圳市寶安人民醫(yī)院第二門診部5 分鐘車程百貨及超市 76 區(qū) 多多樂百貨 3 分鐘車程35 區(qū) 沃爾瑪購物廣場 5 分鐘車程74 區(qū) 大通百貨 4 分鐘車程71 區(qū) 江南百貨 2 分鐘車程銀行 76 區(qū) 工商銀行 4 分鐘車程342 區(qū) 交通銀行、廣東發(fā)展銀行5 分鐘車程26 / 11331 區(qū) 工商銀行、建設銀行、西鄉(xiāng)信用社8 分鐘車程公園 75 區(qū) 流塘公園 5 分鐘車程32 區(qū) 上川公園 6 分鐘車程交通 西鄉(xiāng)大道 寶安客運中心 3 分鐘車程其他 西鄉(xiāng)大道東端 加油站 4 分鐘車程主要配套設施位置分布圖江 南 百 貨沃 爾瑪多 多 樂 百 貨大 通 百 貨人 民 醫(yī) 院第 三 門 診人 民 醫(yī) 院第 二 門 診工 商 銀 行廣 發(fā)行交 通 銀 行文 匯 中 學天 驕 小 學上 合 小 學上 合 幼 兒 園 寶 龍 小 學機 關 第 二 幼 兒 園加 油站流 塘 公 園上 川 公 園新 蕾 小 學項目地塊27 / 113J. SWOT 分析 優(yōu)勢分析■ 位置優(yōu)勢項目用地靠近鐵崗水庫，周圍青山環(huán)抱，同時又靠近成熟的城市中心生活圈，既可享受成熟的城市配套，又因為天然的地理條件使用地與城市喧囂隔離，是鬧中取靜的優(yōu)雅之地?！?靠近廣深高速公路，噪聲影響較大廣深高速公路從項目西側(cè)經(jīng)過，繁忙的車流對項目帶來不可忽視的噪聲影響。政府不在批別墅用地，未來低密度住宅的供應將會越來越少，項目競爭較小，發(fā)展空間大。因此尖崗山居住區(qū)的規(guī)劃建設受到政府的相當重視，相信政府在開發(fā)過程中會給與一定30 / 113的支持和配