【正文】 的搭配上，景觀的利用上，使現(xiàn)有地塊得到最佳的利用。分析：? 政府對旅游項目有明確的規(guī)劃，目前寶安的旅游項目集中在沙井和光明。該模式源于香港地鐵的深圳地鐵 4 號線模式——香港地鐵與政府簽訂捆綁式框架協(xié)議，由香港地鐵投資建設深圳地鐵 4 號線，政府將沿線站點用地劃定藍線范圍給予地鐵公司，由地鐵公司進行土地一級開發(fā)，再與政府聯(lián)合通過掛牌、招標、拍賣的方式公開出讓已開發(fā)熟地，土地增值收益由政府和香港地鐵公司按預先約定的比例分成，共享土地增值收益。本項目目前尚不具備這個條件。（3）捆綁開發(fā)模式開發(fā)模式：與政府簽訂捆綁式框架協(xié)議，以捆綁建設尖崗山居住區(qū)公建配套及周邊市政公園設施為條件，通過公開招標結合拍賣的方式取得整個尖崗山居住區(qū)的開發(fā)用地，對片區(qū)進行綜合開發(fā)。 而 且 采 用 招 標 方 式 ， 不 僅 考 慮 出 價 ， 還 要 考 察 投 標 者 的 設 計 方案 等 ， 有 利 于 項 目 獲 得 最 佳 開 發(fā) 方 案 ， 同 時 也 是 對 項 目 負 責 任 的 做 法 。選擇公開招標與拍賣相結合的土地出讓方式，采取綜合評標的方法。“成都地王”出讓案例——捆綁開發(fā)模式——與政府簽訂捆綁式框架協(xié)議，以捆綁建設尖崗山居住區(qū)公建配套及周邊市政公園設施為條件，通過公開招標、拍賣的方式取得整個尖崗山居住區(qū)的開發(fā)用地，對片區(qū)進行綜合開發(fā)。終審通過的，可以申請參加土地拍賣。爭取華僑城和招商地產(chǎn)都能通過該輪評審，增加下一輪成功的機會步驟三三名資格競買人參加土地拍賣，價高者取得尖崗山居住用地土地使用權F. 經(jīng)過上述努力仍無法實現(xiàn)尖崗山片區(qū)整體綜合開發(fā)的情況下，我們建議爭取取得盡可能大的開發(fā)用地，進行集中開發(fā)。因此，我們建議—— 集中開發(fā)模式問題的提出：集中開發(fā)是否要捆綁片區(qū)公建配套及周邊市政公園建設？? 根據(jù)規(guī)劃，尖崗山居住區(qū)東區(qū)總用地面積約 71 萬平方米，建筑總面積約 47 萬平方米，建設規(guī)模仍然較大，只有捆綁片區(qū)公建配套及周邊市政公園建設，對政府才有吸引力；? 公建配套位于東區(qū)內(nèi)，嶺下山、尖崗山等市政公園也圍繞在東區(qū)周圍，一起捆綁開發(fā)優(yōu)先選擇開發(fā)尖崗山居住區(qū)東片區(qū)11 / 113公建配套設施和市政公園有利于對東片區(qū)進行整體規(guī)劃和項目開發(fā)的總體安排，充分利用周邊的園林資源為項目制造賣點，提升東區(qū)的開發(fā)價值。如果該宗地推遲開發(fā)，必然會使其他開發(fā)商對尖崗山片區(qū)的開發(fā)前景心存疑慮，在尖崗山片區(qū)拿地的決心有所動搖，從而影響其在尖崗山拿地的積極性，這便使華僑城招商能有機會以較低的價格拿取后續(xù)出讓宗地。要求政府出讓尖崗山片區(qū)后續(xù)宗地，參加土地拍賣既然無法實現(xiàn)綜合開發(fā)和集中開發(fā)，而現(xiàn)已取得用地的開發(fā)條件和開發(fā)時機并不理想，那么就要求政府盡快出讓尖崗山片區(qū)后續(xù)宗地，爭取取得合適地塊，與已取得地塊整合，形成開發(fā)優(yōu)勢。因此，建議后續(xù)出讓土地捆綁 A 區(qū)的公建配套用地。因此，建議政府至少拿出 5 億以上總地價規(guī)模的用地，出讓土地總地價如果達 10 億以上，相信有此實力參與競爭的發(fā)展商將非常少，那么華僑城招商拿到出讓土地的機會將會更大。該類用地地形地勢、景觀具有開發(fā)高檔住宅的明顯優(yōu)勢，有利于迅速提升整個片區(qū)形象根據(jù)規(guī)劃，東區(qū)（02 區(qū)）以主次干道自北而南分為 4 個地塊： 0201 為第一塊，編號自 020101 至 020106 共 6 個地塊； 0202 為第二塊，編號自 020201 至 020104 共 4 個地塊； 0204 為第三塊，編號自 020401 至 020406 共 6 個地塊； 0205 為第四塊，編號自 020501 至 020503 共 3 個地塊；尖崗山片區(qū)東區(qū)用地供應情況見下表：用地代碼 用地面積 （m 2） 建筑面積 （m 2） 容積率 建筑密度 建筑類型01 9600 18% 獨立02 23920 10200 14% 獨立03 13800 13% 獨立04 6600 22% 獨立05 10800 18% 獨立06 28200 13% 獨立0201小計 79200 01 39070 32% 合院02 48300 34% 聯(lián)排03 37500 36% 聯(lián)排04 24900 32% 聯(lián)排0202小計 149770 01 —— —— —— ——02 —— —— —— ——03 —— —— —— ——04 33322 —— —— —— ——05 55923 —— —— —— ——06 —— —— —— ——0204小計 106600 25% 獨立、聯(lián)排01 43200 35% 聯(lián)排02 28250 32% 聯(lián)排020503 23250 35% 聯(lián)排16 / 1130202 地塊0201 地塊0204 地塊0205 地塊公建配套小計 94700 注：其中 0204 地塊即為已取得的 A0120068 號宗地。各地塊的組合有以下三種方式：公建配套： 2, 2別墅用地： 2, 2總 地 價：18 / 113組合方式 組合規(guī)模 組合特點0201 和 0202 用地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米組合的兩地塊位置上相連，距離公建配套較近，而且地塊條件較好，利于高檔住宅開發(fā)0202 和 0205 用地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米 組合的兩地塊之間不相連，且 0205 地塊距離公建配套較遠 0201 和 0205 用地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米組合的兩地塊之間不相連，且 0201 地塊與已取得地塊隔離，不利于形成整體規(guī)劃和開發(fā)的優(yōu)勢綜合上述分析，0201 和 0202 地塊組合是后續(xù)土地出讓的最優(yōu)選擇。規(guī)劃總用地面積為 萬平方米。目前用地內(nèi)除規(guī)劃道路建設外，基本保持原有園地概貌。23 / 113 項目交通條件外部交通從外部交通區(qū)位條件來看，本項目對外交通聯(lián)系非常便利。尖崗山居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃道路分為主干道和次干道兩級，主干道規(guī)劃為雙向四車道，次干道規(guī)劃為雙向二車道，目前主干道路網(wǎng)和沿山次干道路網(wǎng)除部分路段外已基本建設完成?！?規(guī)模優(yōu)勢項目用地規(guī)模較大，面積達 萬平方米，有利于整體規(guī)劃開發(fā)，有助于打造住宅精品，樹立企業(yè)品牌?！?發(fā)展商優(yōu)勢華僑城地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的品牌效應有利于增強市場對本項目的關注程度和信心，是本項28 / 113目開發(fā)的優(yōu)勢之一?！?用地東面之尖崗山北坡建有上合村公墓，影響項目形象用地東面之尖崗山北坡建有上合村公墓，且距本項目較近，會對項目的開發(fā)建設及后期的銷售帶來負面影響。雖然隨著寶安城市建設的發(fā)展，上述狀況會得到逐步緩解，但人們對寶安整體形象的認可，尚需要一個過渡時期?！?寶安區(qū)整體形象日益提升為項目帶來發(fā)展機遇近幾年寶安區(qū)在城市規(guī)劃發(fā)展和基礎設施建設方面的力度和取得的成就有目共睹。便利的交通拉近了寶安與特區(qū)的距離，使項目的輻射區(qū)域范圍更大，在一定程度上擴大了本項目的消費群體。另外，龍華坂雪崗和橫崗大型低密度住宅項目即將推出，也將對本項目形成一定競爭。 結合深圳國際化發(fā)展背景尋找開發(fā)思路結合以下幾個關鍵詞，提煉本項目發(fā)展主題。國際別墅項目提供的不僅僅是高標準的建筑產(chǎn)品，還要營造一個體現(xiàn)居住者獨特文化品位的氛圍，為居住者創(chuàng)造交流的平臺，形成和睦、共融的居住社區(qū)。居所是人們放松、休憩的私人場所，講究寧靜與舒適。努力營造自然和諧的山地意象，創(chuàng)建最適合人居的健康居所。一方面，隨著深圳國際化步伐的加速，對外經(jīng)濟的高速發(fā)展，落戶深圳的跨國公司和企業(yè)越來越多，在深圳工作和生活的外籍人士也越來越多，為本項目帶來潛在需求；另一方面，深圳在城市建設和人居環(huán)境建設上取得了有目共睹的成就， “國際花園城市”、 “聯(lián)合國人居環(huán)境獎”和世界環(huán)?！叭?500 佳” 等榮譽稱號，讓世界從另一個角度認識深圳，讓越來越多的外籍人士愿意選擇和居住在深圳。因此本項目在規(guī)劃設計、配套、社區(qū)文化營造上都應該充分考慮到這部分人士的需要。注重人與人之間關系的和睦，通過建設完善的配套設施和豐富的社區(qū)活動，營造出體現(xiàn)居住者獨特文化品位的社區(qū)文化，為居住者創(chuàng)造交流的平臺，提高小區(qū)的健康生活品質(zhì)。因此，規(guī)劃設計條件決定了本項目必須開發(fā)為高檔住宅物業(yè)。項目用地地勢高低起伏，地上植被錯落有致富有層次感，周邊還規(guī)劃有多個郊野公園，如此自然和諧的生態(tài)環(huán)境非常適合開發(fā)高檔住宅物業(yè)。從銷售情況來看，獨立別墅由于總價較高，銷售速度稍慢，但總體銷售情況仍較理想，聯(lián)排別墅等經(jīng)濟型別墅熱銷，市場承接能力較強。寶龍山莊 74 戶別墅，分為 A、B 型雙拼別墅和 C、D、E 型獨立式別墅兩大類型，數(shù)量約各占一半。 目前深圳市低密度（容積率低于 ）別墅供應中，居家型獨立別墅的主流面積為每棟300400 平方米，部分提供超過 500 平方米的戶型，但供應數(shù)量不多；聯(lián)排別墅的主流面積為 200300 平方米。綜上所述，本項目戶型面積定位為——%%%500上 上 上 上 上300499上 上 上200299上 上 上獨立別墅和雙拼別墅面積： 300400 平方米聯(lián)排別墅等經(jīng)濟類型別墅面積： 180250 平方米39 / 113O. ?定位考慮因素本項目規(guī)模大，目標客戶范圍要比較大項目占地約 230 萬平方米，總供應量約 2700 戶，且根據(jù)規(guī)劃均為高檔大面積戶型，項目的目標客戶群數(shù)量要足夠大才能完全消化。以香港人為主的外籍人士購買的較少。可見香港依然是一個具有拓展空間的較為現(xiàn)實的外銷市場。40 / 113由于有可能形成穩(wěn)定的租賃市場，投資者也是本項目應關注的消費群體。從承受不同總價的職業(yè)分布來看，無論在哪一個總價區(qū)間，企業(yè)主始終是別墅的消費主力，而且總價越高，企業(yè)主所占的比重越大。該類客戶大部分年齡在 3545 歲之間，置業(yè)類型為多次置業(yè)。 179。220。242。207。170。170。181。210。241。223。188。203。243。208。227。237。177。170。247。242。184。199。181。210。241。223。188。203。243。208。227。237。177。170。247。善于接受新鮮事物，適應變化能力強。該類客戶具有崇高的社會地位，學歷較高，收入較高且比較穩(wěn)定，承受單套別墅價格主要位于 200 萬300萬之間，購房目的主要是改善居住環(huán)境。該部分客戶收入高，且住房方面有高額補貼，大多采用租用方式解決住房問題，有機會成為本項目的居住者。投資者本項目的補充消費群體。43 / 113P. 附錄 項目發(fā)展背景研究Q. 深圳市國民經(jīng)濟發(fā)展概況2022 年，深圳市繼續(xù)前幾年高速發(fā)展的勢頭，綜合實力進一步增強。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，下降 ％；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長％。00 39。隨著深圳社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人民生活質(zhì)量的提高，居民消費觀念也發(fā)生了較大轉變，各類消費中住房、私家車、教育、醫(yī)療消費成為熱點。? CEPA 加速深港兩地合作CEPA 的全稱是《內(nèi)地與香港關于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關系的安排》 。羅湖、皇崗口岸已實現(xiàn)二十四小時通關，深港西部通道工程也已順利動工，今年年底深圳地鐵 1 號線將全面開通，必將為深港兩地的全方位合作提供更大的便利。西 部 軸 線 ：由 特 區(qū) 經(jīng) 新 安 、 西 鄉(xiāng) 、 福 永 、 沙 井 至 松 崗 ， 連 接 東 莞 西 部 ， 是 未 來 港 深 穗 國 際 城 市帶 上 的 交 通 樞 紐 之 一 和 重 要 工 業(yè) 地 帶 ， 該 軸 線 上 的 寶 安 中 心 組 團 和 西 部 工 業(yè) 組 團 成 為 全市 重 要 的 產(chǎn) 業(yè) 密 集 區(qū) 。? 三 個 圈 層 梯 度 推 進全 市 地 域 空 間 按 經(jīng) 濟 水 平 、 產(chǎn) 業(yè) 分 布 和 城 市 化 水 平 分 為 3 個 圈 層 ：第 一 圈 層 ：福 田 、 羅 湖 上 步 、 南 山 、 沙 頭 角 鹽 田 小 梅 沙 ， 高 密 度 發(fā) 展 ， 第 三 產(chǎn) 業(yè) 集 中 ， 是 全 市的 中 心 城 區(qū) 。城市次中心：由南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)、龍崗中心城、龍華新城、沙頭角鹽田、沙井、坪山組成，是城市組團范圍的綜合服務中心和第三產(chǎn)業(yè)集中區(qū)。其中特區(qū)內(nèi)劃分為 3 個組團，特區(qū)外劃分為 6 個組團和 6 個獨立城鎮(zhèn)。47 / 113根據(jù)規(guī)劃，深圳市軌道交通網(wǎng)由 15 條軌道線組成，其中區(qū)域線 3 條，市區(qū)干線 4 條，局域線 8 條（3 條由現(xiàn)有鐵路改造為局域線） ，線路總長為 公里。其中第一產(chǎn)業(yè)累計完成增加值 億元，與去年相比有所下降；第二產(chǎn)業(yè)累計完成增加值 億元，同比增長 %，其中工業(yè)增加值為 億元，同比增長 %，占全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值49 / 113的 %；第三產(chǎn)業(yè)累計完成增加值 億元，同比增長 %。同時，商品房熱銷不斷。隨著收入的增長，寶安區(qū)的居民消費支出也保持增長趨勢，2022 年，寶安區(qū)居民人均消費性支出 23211 元，比上年實際增長 %，增幅比上年增加 個百分點，遠大于收入的增長幅度。目前全區(qū)已擁有 3000 平方米以上的大中型商場近 50 家，其中上萬平方米的有20 家，形成西鄉(xiāng)、龍華、沙井等頗具規(guī)模的新興商圈，小型且低檔的商業(yè)業(yè)態(tài)逐漸退縮。到 2022 年人口規(guī)模達 189 萬人，城市建設用地 平方公里；2020 年人口規(guī)模達 240 萬人，城市建設用地 平方公里。該組團重點發(fā)展商貿(mào)、金融、旅游、資訊等第三產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，建設成為寶安的行政、經(jīng)濟、商貿(mào)、金融和文化中心；華南地區(qū)航空物流中心和產(chǎn)業(yè)基地；西部