【正文】 會對各投標(biāo)人提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評審，按分?jǐn)?shù)評選出三名入圍者，取得參加土地拍賣的資格。? 從土地的景觀資源和利用條件來看，尖崗山居住區(qū)東片區(qū)四面環(huán)山，地勢變化較大，景觀較好，更利于開發(fā)高檔物業(yè)。G. 如果政府仍然不同意整體出讓尖崗山片區(qū)東區(qū)，而只考慮分宗拍賣出讓尖崗山片區(qū)用地，爭對現(xiàn)已取得的 A0120068 號宗地，可以采取以下開發(fā)策略：推遲開發(fā)已取得宗地? 推遲開發(fā)有利于降低后續(xù)拿地成本已取得的 A0120068 號宗地為尖崗山片區(qū)首宗開發(fā)用地，其開發(fā)情況對整個片區(qū)的整體形象和日后發(fā)展至關(guān)重要，政府和其他開發(fā)商都非常關(guān)注。? 由于 A0120068 號宗地存在地勢較低、成本較高等開發(fā)難點(diǎn)，目前開發(fā)時機(jī)尚不成熟。如果拿到公建配套的開發(fā)商在開發(fā)進(jìn)度上不配合，甚至不開發(fā)，將會令其他開發(fā)商非常被動，不利于整個片區(qū)的建設(shè)；13 / 113 另外，如果政府不單獨(dú)出讓 A 區(qū)公建配套而自行建設(shè)，在沒有明確的公建配套建設(shè)時間表的情況下，也不利于開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)的安排。2022 年“紅樹灣地王”三塊地拍賣，泰華地產(chǎn)出價 14 億拿下其中兩塊，依然讓人驚心動魄。（注：上述測算，假設(shè)公建配套樓面地價和住宅用地樓面地價相同）3）后續(xù)出讓土地位置選擇? 考慮因素 鄰近已取得的 A0120068 號宗地，便于與已取得用地進(jìn)行整合，整體規(guī)劃，綜合開發(fā) 靠近公建配套設(shè)施，使項(xiàng)目未來的居住者生活較為便利15 / 113 選擇用地條件較好的土地。? 出讓土地位置選擇在出讓土地的位置選擇上，建議采取以下方案：建議方案一：0201 和 0202 地塊組合捆綁 A 區(qū)公建配套用地出讓注：上述地塊地價按照樓面地價 5500 元/平方米計(jì)算從土地規(guī)模來看，東區(qū)可建建筑面積達(dá)到 13 萬平方米以上的土地只有 0202 地塊，因此滿足可建建筑面積 13 萬平方米以上的土地規(guī)模，可以選擇 0202 地塊，或者是幾個地塊組合出讓。20 / 113I. 第二部分 項(xiàng)目分析以下分析以 230 萬平方米整個尖崗山片區(qū)作為分析對象1. 項(xiàng)目地盤解析 地理位置及周邊環(huán)境地理位置尖崗山居住區(qū)處于深圳市寶安區(qū)新安街道辦事處和西鄉(xiāng)鎮(zhèn)交接部位，具體位于鐵崗水庫及尖崗山以南，廣深高速公路以北，寶安 772 區(qū)以西，鐵崗排洪河以東。用地范圍內(nèi)有子子松山、大井山、菠蘿場三個地勢較高的山體，總體地勢呈現(xiàn)東南高、西南低的特點(diǎn)。用地上有多條高壓電線通過。內(nèi)部交通項(xiàng)目用地與外部聯(lián)系道路概況：路名 走向 說明廣深高速公路 偏東西 雙向六車道與 772 區(qū)相連的道路 偏東西 雙向四車道與西鄉(xiāng)大道相連的道路 偏南北 雙向四車道上川路 偏南北 雙向四車道鐵崗路 偏南北 雙向二車道連接寶石公路的道路 偏南北 雙向二車道與寶安公園相連的通道 偏南北 寬約 3 米其中連接寶石公路的道路上有支路可通往鐵崗水庫，可充分利用。■ 地形優(yōu)勢項(xiàng)目用地主要為緩坡和丘陵地形，地勢高低起伏，且周邊青山環(huán)抱，具有良好的生態(tài)環(huán)境，適合開發(fā)高檔低密度住宅。本項(xiàng)目高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，決定了本項(xiàng)目必將成為寶安區(qū)甚至深圳市未來幾年最具影響力和示范作用的標(biāo)志性高尚住宅項(xiàng)目，對寶安區(qū)房地產(chǎn)的升級發(fā)展將起到不可忽視的推動作用。可以在廣深高速靠近項(xiàng)目一側(cè)堆起一定高度的土坡，安設(shè)隔音擋板并栽種綠樹，最大程度地減少噪聲對項(xiàng)目開發(fā)的影響。■ 關(guān)外整體形象認(rèn)知度的提高有待時日關(guān)外的整體形象認(rèn)知度不高，寶安臟亂差的環(huán)境狀況和治安等社會問題，是吸引關(guān)內(nèi)高29 / 113端購房者和香港、臺灣等海外購房者的主要障礙。■ 深圳經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，為項(xiàng)目培養(yǎng)了可觀的潛在需求深圳市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，培養(yǎng)了大批積累了一定財(cái)富的企業(yè)主和企業(yè)金領(lǐng)階層，為項(xiàng)目提供潛在需求?！?寶安區(qū)交通條件改善為項(xiàng)目帶來發(fā)展機(jī)遇寶安區(qū)路網(wǎng)改造、地鐵開通、深港西部通道建設(shè)、關(guān)口申請撤銷的利好，將使寶安和特區(qū)的聯(lián)系更加快捷方便。 威脅分析■ 來自寶安區(qū)的競爭威脅寶安其它區(qū)域尚有部分土地可以規(guī)劃為低密度住宅，如西鄉(xiāng)濱海區(qū)，如果該區(qū)域的土地啟動，將會對本項(xiàng)目造成一定的影響。 考慮本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對項(xiàng)目開發(fā)的影響。自然 國際化是深圳發(fā)展的目標(biāo)； 外籍人士的數(shù)量不斷增長； 本項(xiàng)目規(guī)模大，規(guī)劃定位高，鎖定的目標(biāo)客戶范圍不僅考慮國內(nèi)人士還要擴(kuò)大到外籍人士。山地里充足的陽光、輕新的空氣、自然的通風(fēng)，讓人精神飽滿，保持健康心態(tài)和體魄； 強(qiáng)調(diào)居所概念。同時引入豐富的樹種和植被、溪流水源，創(chuàng)造人與動物接近的機(jī)會，擴(kuò)大人與自然之間的關(guān)系和對自然的情感。國際化定位將為本項(xiàng)目帶來發(fā)展機(jī)遇。本項(xiàng)目規(guī)模大，目標(biāo)客戶群體層次豐富，未來的居住者不僅會有國內(nèi)人士，還會有港臺、歐美、日本、韓國等外籍人士。 強(qiáng)調(diào)社區(qū)的概念。而且政府對該項(xiàng)目用地的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)顯示，項(xiàng)目的建筑高度大多不超過 12 米，層數(shù)不超過 4 層，項(xiàng)目建筑類型以獨(dú)立住宅和聯(lián)排住宅為主。而且項(xiàng)目用地靠近鐵崗水庫，四周被尖崗山、大井山、嶺下山、企龍山環(huán)繞，依山傍水，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美。深圳別墅市場升溫，聯(lián)排別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅熱銷目前深圳低密度別墅的供應(yīng)特點(diǎn)是純別墅區(qū)少，別墅類型以獨(dú)立別墅為主，聯(lián)排別墅等經(jīng)濟(jì)型別墅供應(yīng)較少。深圳市主要低密度（容積率低于 ）別墅區(qū)建筑類型比較：項(xiàng)目名稱 建筑類型和數(shù)量齊明別墅 113 棟獨(dú)立別墅，4 棟 12 層公寓銀谷別墅 獨(dú)立別墅 20 棟，公寓 11 棟仙湖山莊 一期由 28 棟獨(dú)立別墅和 1 棟 7 層公寓樓組成37 / 113西麗山莊 45 棟獨(dú)立別墅，2 棟雙拼別墅和 24 套復(fù)式房半山海景別墅 有獨(dú)立別墅、雙拼別墅和疊加式別墅，共 60 多棟別墅天琴灣 一、二期為 11 棟低層、聯(lián)體退臺式公寓，總共 69 戶；三期為 48 棟頂級獨(dú)立別墅云深處 獨(dú)立別墅 55 戶，花園洋房 6 棟 58 戶，聯(lián)排別墅 18 戶觀瀾湖高爾夫大宅 第一期共 81 棟帶電梯豪華獨(dú)立別墅。綜上所述，本項(xiàng)目建筑類型定位為——%%%上 上 上 上上 上 上 上上 上 上 上以獨(dú)立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅為主，疊加式別墅作為補(bǔ)充類型38 / 113 戶型面積定位?定位考慮因素 根據(jù)深圳市規(guī)劃國土局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022 年全年深圳成交別墅 242 套，成交合同面積 平方米，成交平均戶型面積為每套 290 平方米；2022 年 14 月，深圳成交別墅 66 套，成交合同面積 平方米，成交平均戶型面積為每套 289 平方米。 本項(xiàng)目供應(yīng)量較大，銷售壓力較大，可以通過減少戶型面積從而降低總價，使部分消費(fèi)能力較弱的購房者成為本項(xiàng)目的潛在客戶。據(jù)調(diào)查，目前深圳別墅的消費(fèi)者主要為民營企業(yè)主和企業(yè)的金領(lǐng)階層，其次是高級公職人員，如政府公務(wù)員、醫(yī)生、教授等，也占據(jù)了一定比例。最近新開盤的觀瀾高爾夫大宅的千萬元別墅，在不到兩個星期的時間內(nèi)，就銷售了近 20%，購房者幾乎都是香港人。本項(xiàng)目定位檔次高，規(guī)模大，今后的配套齊全，而且靠近深圳機(jī)場，距離蛇口港、皇崗口岸較近，擁有便利的對外交通，有條件培養(yǎng)外籍人士的租賃市場?？蛻粜枨髥柧碚{(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果提供分析依據(jù)從愿意購買別墅的潛在客戶的職業(yè)類型來看，經(jīng)調(diào)查，在愿意購買別墅物業(yè)的受訪者中，私營業(yè)主占 42%，企業(yè)中高層管理人員占 33%，高級技術(shù)人員、國家公務(wù)員及其他分別占9%，6%，10%。41 / 113?定位原則——立足深圳，拓展國內(nèi)外從區(qū)域上來看，深圳客戶為消費(fèi)主體，輻射東莞、惠州等周邊城市，省外客戶為補(bǔ)充；從目標(biāo)客戶主體背景來看，國內(nèi)客戶為主要消費(fèi)群體，香港人及其他外籍人士為有效補(bǔ)充根據(jù)以上分析，本項(xiàng)目客戶定位如下：民營企業(yè)主本項(xiàng)目的主力消費(fèi)群體。該客戶群體以深圳本地為主，但也不排除部分外地的企業(yè)主，由于經(jīng)常到深圳公干，為了工作方便，而產(chǎn)生在深圳購買別墅的愿望，而本項(xiàng)目靠近深圳機(jī)場，距離蛇口港、皇崗口岸較近，且擁有便利的對外交通，是此類客戶的理想選擇。220。 500205。201。212。212。210。203。188。206。184。188。200。198。214。178。192。212。211。214。194。212。202。210。203。188。206。184。188。200。198。214。178。192。212。211。214。他們學(xué)歷較高，大部分有國外生活、居住背景，消費(fèi)行為與消費(fèi)觀念相對對先進(jìn)和成熟。主要包括高級國家公務(wù)員、醫(yī)生、大學(xué)教授等。該類客戶通常是來自歐美、香港、日本、韓國等國家的企業(yè)高級管理人員或技術(shù)專家。隨著外籍人士形成的高檔住宅租賃市場的不斷擴(kuò)大，本項(xiàng)目也應(yīng)關(guān)注這部分消費(fèi)群體，爭對該類消費(fèi)群體的需求和特點(diǎn)做相關(guān)安排。該類投資型消費(fèi)群體范圍較廣，來源較為復(fù)雜。人均 GDP 按常住人口計(jì)算達(dá) 53887 元，同比增長 ％，繼續(xù)居全國第 1 位。? 人民生活水平不斷提高2022 年，深圳人民生活水平不斷改善，居民收入穩(wěn)步增長，當(dāng)年人均可支配收入達(dá)到深 圳 市 歷 年 國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 及 增 長 率950 113012891436 16651955 2257286116% 16% 15% 14% 14% 13% 15% 17%50050015002500350096 97 98 99 39。03億 元0%5%10%15%20%國 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 增 長 率44 / 113 元，比上年增長 4％，而居民消費(fèi)欲望也不斷增強(qiáng)，人均消費(fèi)支出達(dá)到 元，比上年增長了 ％。高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，完善的配套，優(yōu)美的居住環(huán)境，為深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。香港是國際的金融、物流和貿(mào)易流的中心，而深圳則在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和人才上有很大的優(yōu)勢，兩地合作，使雙方在人流、物流、資金流和信息流等方面形成平等、互利、高效的交流平臺，有利于資源的優(yōu)化配置，使雙方的經(jīng)濟(jì)獲得較大發(fā)展。? 有 機(jī) 發(fā) 展 三 條 軸 線 ： 以 特 區(qū) 為 中 心 ， 以 交 通 干 線 為 指 向 ， 向 北 呈 西 、 中 、 東 放 射 的三 條 城 鎮(zhèn) 發(fā) 展 軸 ， 是 深 圳 市 城 市 地 域 結(jié) 構(gòu) 的 基 本 骨 架 ， 是 深 圳 市 生 產(chǎn) 力 布 局 的 重 點(diǎn) 。 它 將 使 龍 崗 中 心 組 團(tuán) 和東 部 工 業(yè) 組 團(tuán) 成 為 全 市 二 十 一 世 紀(jì) 最 具 潛 力 的 經(jīng) 濟(jì) 增 長 點(diǎn) 。? 城 市 中 心 分 為 三 個 等 級全 市 中 心 ：由 福 田 、 羅 湖 上 步 組 成 ， 是 全 市 的 金 融 、 商 貿(mào) 、 資 訊 、 文 化 和 行 政 中 心 。? 功能組團(tuán)結(jié)構(gòu)根據(jù)現(xiàn)狀城市布局及未來城市空間擴(kuò)展趨勢，將全市劃分為 9 個功能組團(tuán)和 6 個需控制建設(shè)規(guī)模的獨(dú)立城鎮(zhèn)。其功能是以交通和商貿(mào)為主的西部軸線中心服務(wù)區(qū)；規(guī)劃期內(nèi)該組團(tuán)重點(diǎn)建設(shè)寶安中心區(qū)、機(jī)場二期工程及航空工貿(mào)城，引導(dǎo)城市布局重點(diǎn)向廣深公路以西轉(zhuǎn)移。三大產(chǎn)業(yè)比例由 2022 年 ：： 調(diào)整為 ：：。在加快城市化建設(shè)等政策的帶動下，全區(qū)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，占全區(qū)固定資產(chǎn)投資完成額的 37％，同比增長%。? 人民生活水平不斷提高 2022 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，比上年實(shí)際增長 %，其中工薪收入為 元，同比增長 ％。天虹龍華店、沙井萬佳店、大富豪百貨、國美電器、海雅百貨等相繼開業(yè)，各鎮(zhèn)中心區(qū)無大型或特大商場的歷史宣告結(jié)束。50 / 113 寶安區(qū)規(guī)劃及發(fā)展概況根據(jù)《深圳市寶安次區(qū)域規(guī)劃（20222020） 》 ，寶安區(qū)發(fā)展規(guī)劃構(gòu)想如下：■ 發(fā)展規(guī)模寶安區(qū)次區(qū)域規(guī)劃用地總面積 733 平方公里。二軸線：中部發(fā)展軸線：由龍華、觀瀾與龍崗布吉鎮(zhèn)組成西部發(fā)展軸線：由新安、西鄉(xiāng)、福永、沙井、松崗、公明中心鎮(zhèn)區(qū)組成四組團(tuán)：中心組團(tuán)：由寶安新中心區(qū)和新安、西鄉(xiāng)、福永組成?！?城市結(jié)構(gòu)根據(jù)全市社會經(jīng)濟(jì)軸向發(fā)展態(tài)勢，全區(qū)的城市結(jié)構(gòu)發(fā)展為“一中心二軸線四組團(tuán)”的格局。區(qū)內(nèi)各種品牌專賣店、連鎖店、新型的專業(yè)店、便利店不斷發(fā)展，商業(yè)氛圍日漸濃厚。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，人們的消費(fèi)層次不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整、優(yōu)化。今年全區(qū)商品房共銷售 20257 套，比上年增長 41%；實(shí)現(xiàn)銷售面積 萬平方米，增長 %；銷售金額達(dá)到 76 億元，增長 49%。高速的經(jīng)濟(jì)增長使寶安區(qū)的經(jīng)濟(jì)成為全市的一個亮點(diǎn)。規(guī)劃軌道網(wǎng)具體線路如下表所示：編號 線路層次 線路名稱 起終點(diǎn) 線路長度 （KM）1 市區(qū)干線 1 號線 深圳火車站—寶安中心區(qū) 主線 福田中心區(qū)—龍崗中心城 A 段支線 龍冊中心城—坪山—大工業(yè)區(qū) 市區(qū)干線 3 號線B 段支線 龍崗中心城—坪地—葵涌 遠(yuǎn)景預(yù)留主線 皇崗口岸—龍華拓展區(qū) A 段支線 龍華拓展區(qū)—觀瀾 市區(qū)干線 4 號線B 段支線 龍華拓展區(qū)—石巖—光明 4 市區(qū)干線 5 號線 福田中心區(qū)—南山前?；疖囌?A 線 南山蛇口—科技園—僑城 局域線 2 號線B 線 科技園—西麗 6 局域線 6 號線 寶安中心區(qū)—公明 7 局域線 7 號線 竹子林—布心村 8 局域線 8 號線 羅湖—鹽田 9 局域線 9 號線 竹子林—羅芳村 1810 局域線 10 號線廣深鐵路改造 羅湖站—平湖站 1611 號線11 局域線平南鐵路改造 平湖—媽灣 12 號線12 局域線平鹽鐵路改造 平湖—鹽田 2013 局域線 13 號線 皇崗口岸—深圳機(jī)場—松崗 14 局域線 九廣鐵路深圳段 香港九龍—羅湖站—廣州 已計(jì)東部沿海鐵路15 區(qū)域線深圳段 深圳惠陽汕頭 遠(yuǎn)景預(yù)留合計(jì) 　 　 　 48 / 113近中期規(guī)劃軌道網(wǎng)布局如下圖：