某區(qū)域別墅市場專題調(diào)查研展報告-文庫吧
2025-03-11 01:46 本頁面
【正文】 消費市場在98年下半年至99年下半年創(chuàng)造了良好的市場銷售業(yè)績，形成了上海市場的第二次浪潮。上海別墅市場的“第一次浪潮” 整個八十年代后期，別墅的發(fā)展速度還較緩慢，趁著九十年代初學(xué)的開發(fā)熱，虹橋、古北及318國道出現(xiàn)了為數(shù)不多的新式別墅，但不少因配套跟不上，設(shè)計欠合理，反被見多識廣的上海人譏笑為“農(nóng)舍”。幾年的空置后，又被好事之人笑為“綠化程度甚高”——雜草叢生。1997年錦秋加州花園等的火爆市場，再度引燃了上海人的別墅熱情——盡管那還只能算是帶小庭園的聯(lián)體獨院住宅，因顧及開發(fā)商的投資回報和購房的有限預(yù)算，有些樓盤的院落較小，棟距較近，更接近舊時的里弄房子。于是又有好事者稱其為“別墅”——寓意缺“土” 然而，隨著上海對外開放度的進(jìn)一步提高，這期間出現(xiàn)了大批外銷花園別墅群，形成了上海市別墅市場的第一次浪潮。 背景篇 別墅常識背景篇導(dǎo)讀別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識低層住宅的特點是：層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊、結(jié)構(gòu)單一、平面組合變化大、標(biāo)準(zhǔn)要求較高等。 我國在1987年制定的《民用建筑設(shè)計通則》（試行）中，對民用建筑高度與層數(shù)明確規(guī)定：1—3層為低層住宅；4—6層為多層住宅；7—9層為中高層住宅；10層以上為高層住宅。 “獨院住宅、立體生活”是指城市人擁有一個屬于自己的有天、有地、有花園的立體獨立居住空間的生活，是城市居民從煤衛(wèi)合用的“解困房”獨立出來，擁有成套獨用住宅之后又一次劃時代的居住生活質(zhì)量和提升。這種時尚的生活方式，以全新的理念和模式給別墅市場注入了活力，出現(xiàn)了豐富多彩的產(chǎn)品樣式，形成了“低層、低密度、底容積率”的“三低”住宅。1—2別墅的分類及其特性分述別墅的分類按建筑形態(tài)分類按市場級別檔次分類按單套總建面積分類 目前為止，別墅住宅可謂是千姿百態(tài)，形形色色。別墅產(chǎn)品的分類方法很多，是否善于掌握別墅產(chǎn)品的科學(xué)分類的方法，對于經(jīng)營者在樓市競爭中發(fā)現(xiàn)機遇、贏得優(yōu)勢、分析比較、定位決策等至關(guān)重要。然而，別墅產(chǎn)品的細(xì)分并沒有一陳不變的方法，這里根據(jù)別墅產(chǎn)品的相關(guān)同質(zhì)性進(jìn)行分類如下：216。獨立別墅216。聯(lián)體別墅216。聯(lián)排別墅（排屋）216。新型別墅216。頂級豪宅型別墅216。高檔型別墅216。中檔型別墅216。經(jīng)濟型別墅216。130~160平米216。161~200平米216。201~300平米216。250~300平米216。300平米以上按密集性區(qū)域分布分類按居住功能劃分216。閔行顧戴路板塊及其周邊區(qū)域216。莘閔高檔別墅區(qū)及滬松公路沿線區(qū)域216。長寧西郊地區(qū)216。松江鎮(zhèn)境內(nèi)莘松公路沿線地區(qū)216。滬青平公路（318國道）沿線地區(qū)216。浦東板塊區(qū)域216。嘉定南翔地區(qū)216。市中心城區(qū)按建筑風(fēng)格分類216。休閑度假型別墅216。經(jīng)濟生活居家型別墅216。投資保值型別墅216。中國園林216。歐洲古典216。歐洲現(xiàn)代216。北美風(fēng)格216。其它別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識別墅分類具體細(xì)分特性市場定位面積控制獨立別墅四面采光，無公共面積和空間可借，占地面積最大；獨門獨戶，獨享前庭后院。頂級豪宅型高檔型250平方米以上聯(lián)體別墅雙聯(lián)三面采光，占地面積比獨立別墅?。恢?、高檔型160——250平方米三聯(lián)有的兩面采光，占地面積更?。恢袡n型160——200平方米四聯(lián)六聯(lián)兩面采光，占地面積小，獨門、獨戶、獨院。側(cè)重以居家式的功能住宅。經(jīng)濟型經(jīng)濟型130——160平方米130——160平方米聯(lián)排別墅排屋里弄式住宅顧名思義，又稱為并排連在一起的別墅，兩面采光，占地面積小，獨門、獨戶、有獨院綠地，但花園面積相對較小。經(jīng)濟型130——160平方米新型別墅疊加別墅（雙復(fù)式公寓）又叫公寓型別墅，它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價優(yōu)勢。經(jīng)濟型130——160平方米背景篇導(dǎo)讀別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識頂級豪宅型別墅 有人說，全世界的最高級住宅，要么建在山上，要么建在高爾夫球場邊。上海別墅市場中的項級豪宅當(dāng)數(shù)所謂的高爾夫別墅了。 項級豪宅型別墅市場的發(fā)展離不開中國的改革開放，離不開上海經(jīng)濟的發(fā)發(fā)，隨著大量外資歷的引進(jìn)，跨國公司以及世界排名100強企業(yè)的進(jìn)入中國市場特別是上海市場，高品位社交需求也越來越大，追求高尚生活氛圍及品位社交環(huán)境成為了一批高級管理人士的渴望，因此，在某種意義上講，傳統(tǒng)的外銷別墅已不能充分體現(xiàn)自身的價值，適應(yīng)生活社交的要求，于是在1997年出現(xiàn)了上海第一個高爾夫別墅——湯臣高爾夫花園，之后相繼出現(xiàn)了太陽溫泉高爾夫、天馬花苑及虹橋高爾夫羅丹花園等高爾夫別墅。 高爾夫別墅最大的特點是別墅建在高爾夫球場里面，球場本身是球道，球道與建筑的界面是庭園，因此庭園是球場的延伸，將球場的景觀借到別墅區(qū)，形成Finferstyle的風(fēng)格，即別墅與球場沒有很顯的界限，兩者形成象手指一樣交錯形式。 上海的高爾夫別墅市場由于“曲高和寡”，特別是湯臣高爾夫花園單棟創(chuàng)下2000萬元的天價，對于普通市民來講，可謂可望而不可及，所以其在營銷推廣上，與一般別墅有一定的差別。然而高爾夫別墅由于其定位明確，營銷措施得當(dāng)，目前上海這四家高爾夫別墅的銷售率最低的也有50%，高的甚至達(dá)到80%。中檔別墅通常遠(yuǎn)離城市中心，與城市快速交通干道相關(guān)，比較注重高環(huán)境質(zhì)量，但價格適中，這類別墅一般都擁有200至300平方米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給客戶，小區(qū)私密性較強且住宅功能多樣，這類別墅對那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。此類別墅價格大都是集中在80——180萬元之間，從這兩年的價格走向來看，此類別墅的樓價始終保持著增長勢頭，市場消費人群的增長帶來源源不斷的市場需求，而物業(yè)品質(zhì)的提高以及日趨完備的社區(qū)規(guī)劃和配套均使此類別墅物業(yè)的價值處于不斷的提升之中。 高檔別墅完美地體現(xiàn)了人們對居住的審美情趣，且具有良好的保值、增值性。高檔別墅一般處于優(yōu)越的地理位置，享有優(yōu)美的自然景觀，有的還具備無法復(fù)制的人文景觀優(yōu)勢。此類物業(yè)中外銷別墅占了大半，目前主要集中分布在長寧區(qū)虹橋路沿線、市中心徐匯區(qū)華山路、建國路一帶以及浦東新區(qū)陸家嘴。這些別墅平均售價一般在USD1500——2000元/平方米。隨著中國經(jīng)濟的進(jìn)一步開放，有越來越多的境外人士與來滬的外國家專家、經(jīng)理人員購買或租賃這類物業(yè)，國內(nèi)也有相當(dāng)一批成功人士，特是民營企業(yè)、現(xiàn)在身家上億的私企老板、股市炒手、網(wǎng)絡(luò)新銳等購買此類物業(yè)，用于投資、居住、租賃、休閑、度假等。隨著加入WTO的日益臨近，高檔別墅市場正悄悄地在升溫。中檔型別墅高檔別墅經(jīng)濟型別墅是介于中、高檔別墅和公寓之間的聯(lián)體、聯(lián)排類型的住宅，且多為排屋或里弄式建筑，該類物業(yè)基本上都建在市郊區(qū)域，土地成本相對市區(qū)要低得多，而且目前“經(jīng)濟型別墅”的占地規(guī)模一般都在10萬平方米以上，其規(guī)模化產(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進(jìn)入市場的價格較低，自然是適應(yīng)的消費者也就更廣。因
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