【正文】 家園、雅閣花園，再到桃花源田莊、比華利別墅、喬愛別墅城等，推出的物業(yè)極為熱銷，可以預(yù)見，這是將成為21世紀(jì)初上海的中高檔別墅區(qū)。此外，大凡營建此類高標(biāo)準(zhǔn)住宅生活社區(qū)的企業(yè)以品牌企業(yè)居多，發(fā)展商雄厚的實(shí)力和良好的信譽(yù)也具有“投資性”，這也為更多的追求生活品質(zhì)而二次購房提供絕佳良機(jī)。 別墅常識 別墅物業(yè)在建筑造型上風(fēng)格迥異，有充滿地中海風(fēng)情的西班牙建筑，此類風(fēng)格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸同風(fēng)情的北歐式建筑，此類風(fēng)格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快馬加的德國式建筑，常見有大坡項包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、實(shí)用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價值就越恒久。 130—160平米216。中檔型別墅高檔別墅經(jīng)濟(jì)型別墅是介于中、高檔別墅和公寓之間的聯(lián)體、聯(lián)排類型的住宅，且多為排屋或里弄式建筑，該類物業(yè)基本上都建在市郊區(qū)域，土地成本相對市區(qū)要低得多，而且目前“經(jīng)濟(jì)型別墅”的占地規(guī)模一般都在10萬平方米以上，其規(guī)?；a(chǎn)出以及市郊的低成本土地，使得其進(jìn)入市場的價格較低，自然是適應(yīng)的消費(fèi)者也就更廣。中檔別墅通常遠(yuǎn)離城市中心，與城市快速交通干道相關(guān)，比較注重高環(huán)境質(zhì)量，但價格適中，這類別墅一般都擁有200至300平方米以上花園，能提供較大的環(huán)境空間給客戶，小區(qū)私密性較強(qiáng)且住宅功能多樣，這類別墅對那些追求良好居住環(huán)境的高收入階層而言，具有巨大的吸引力。經(jīng)濟(jì)型130——160平方米新型別墅疊加別墅（雙復(fù)式公寓）又叫公寓型別墅，它是介于別墅與多層住宅之間，兼顧了別墅的小密度、大間距、多綠化和舒適感，又有多層低價優(yōu)勢。歐洲古典216。滬青平公路（318國道）沿線地區(qū)216。161~200平米216。聯(lián)體別墅216。 別墅常識低層住宅的特點(diǎn)是：層數(shù)少、上下聯(lián)系方便，平面布置緊湊、結(jié)構(gòu)單一、平面組合變化大、標(biāo)準(zhǔn)要求較高等。排屋概念的出現(xiàn)，雙復(fù)式公寓的形成以及同時出現(xiàn)的“里弄式住宅”和“新獨(dú)院住宅”均可看作是別墅的衍生產(chǎn)物。如果說，“擴(kuò)大居住面積，改善居住條件”是“第一波”，“優(yōu)化居住環(huán)境，講究生活質(zhì)量”是“第二波”的話，那么上海樓市將在近二、三年進(jìn)入“第三波”——“追求回歸自然，提高生活品位”。本專題調(diào)查 報告對“虹山半島（二期）”及其相關(guān)別墅市場作了全面的市場調(diào)查，一一分析、評述，供有關(guān)方面決策、參考。而當(dāng)今意義上的別墅，已不僅表示一幢講究建筑式樣布局的房子，可能指由多幢、幾十幢甚至幾百幢房子組成的高級住宅區(qū)，建筑裝潢及設(shè)施、功能配套，大量采用現(xiàn)代科技的新材料的發(fā)展成果，而遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過傳統(tǒng)意義上的別墅，在選址和環(huán)境布局上，現(xiàn)代意義上的別墅則基本繼承了傳統(tǒng)意義上的“別墅”的選擇。上海別墅市場“第三次浪潮”的掀起99年年未，當(dāng)上海步入21世紀(jì)之際，規(guī)劃小區(qū)化、配置智能化、環(huán)境園林化、空間功能化、管理專業(yè)化、交通立體化……使得新一代的別墅更能適應(yīng)上海人對未來生活的新要求。幾年的空置后，又被好事之人笑為“綠化程度甚高”——雜草叢生。這種時尚的生活方式，以全新的理念和模式給別墅市場注入了活力，出現(xiàn)了豐富多彩的產(chǎn)品樣式，形成了“低層、低密度、底容積率”的“三低”住宅。頂級豪宅型別墅216。300平米以上按密集性區(qū)域分布分類按居住功能劃分216。市中心城區(qū)按建筑風(fēng)格分類216。其它別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 上海別墅市場中的項級豪宅當(dāng)數(shù)所謂的高爾夫別墅了。高檔別墅一般處于優(yōu)越的地理位置，享有優(yōu)美的自然景觀，有的還具備無法復(fù)制的人文景觀優(yōu)勢。據(jù)統(tǒng)計，上海市別墅市場，目前賣得最俏的是面積在150——280M2 /套，均價在4000元/M2 左右，總價在50萬——180萬/套的中檔和經(jīng)濟(jì)型別墅。 250—300平米216。 別墅常識 休閑度假型別墅一般總是依山傍水，此類物業(yè)除了匹配大面積的私家花園外，景色宜人的周邊自然環(huán)境常令人心醉，多視角的景觀層次宛如生活在公園、優(yōu)美的自然風(fēng)光也極大提升、烘托別墅的品質(zhì)和身價。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 其售價基本接近于30萬——40萬之間，適中的售價無疑為工薪階層帶來了更多的實(shí)惠。這里，地鐵輕軌、快速干道、莘松立交等組成一幅覆蓋全市的立體網(wǎng)絡(luò)通道，區(qū)域內(nèi)以獨(dú)立式別墅、聯(lián)體別墅并存的格局更多建立于密集輻射交通網(wǎng)周邊，使市出入更為自由。嘉定南翔地區(qū) 該區(qū)域別墅集中于南翔古鎮(zhèn)，多以獨(dú)立式別墅為主，這些別墅的平均售價在6000元單價左右，而平均租金在3000元/天。個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區(qū)的天然優(yōu)勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。1—1別墅的由來1—2別墅的分類及其特性分述1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述1—5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)背景篇導(dǎo)讀（二）別墅建造用材等特點(diǎn) 有利健康的無化學(xué)揮發(fā)、無輻射影響以及輕質(zhì)高強(qiáng)度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材正在越來越多地被運(yùn)用在別墅項目中。背景篇導(dǎo)讀1—1別墅的由來1—2別墅的分類及其特性分述1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述1—5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)例如怎樣通過植被和成年喬木的移植，通過對樹種的選擇，來增加光合作的氧氣釋放量和對有害氣體的吸收量，以及對塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過潺潺流水來調(diào)節(jié)溫度、濕度，產(chǎn)生負(fù)離子，通過水澡的生物鏈，增強(qiáng)水體的生物自凈能力；再如何利用不同植物間相克相生的習(xí)性，形成小區(qū)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，促進(jìn)生長、使之枝繁葉茂，營造一方人工森林或人造山林，使業(yè)主真正有回歸自然之感?？v觀目前上海別墅物業(yè)在市場中的賣點(diǎn)訴求，歸納如下：別墅物業(yè)的賣點(diǎn)構(gòu)成基本賣點(diǎn)216。 多層的價格，超高的得房率；（低價賣點(diǎn)）216。所謂“綜合環(huán)境”包括：綠化環(huán)境、生活環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境、鄰里交往往環(huán)境、休閑、休憩環(huán)境、韻動環(huán)境、健身環(huán)境等。 國內(nèi)物資富足、理念國際化人士；178。 外省市人士178。 運(yùn)用多種方式對有效目標(biāo)群（特別是金字塔上部客層）實(shí)行“一對一”直效營銷；216。 事件營銷：組織由目標(biāo)客源直接參與的如“項目與文化”研討、交流會216。1988年——1999年外銷花園別墅開發(fā)量與批準(zhǔn)上市量計表 單位：萬平方米年份批準(zhǔn)開發(fā)量批準(zhǔn)預(yù)售上市量備注88—91年01992年1993年1994年1995年1996年01997年01998年01999年合計32 / 32