【正文】 （四） 莘閔高檔別墅區(qū)聯(lián)體別墅市場調(diào)查★區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅分布★區(qū)域內(nèi)聯(lián)體別墅相關(guān)信息匯總比較（五） 綜合歸納說明2—4 虹山半島相關(guān)區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查（一） 上海獨立別墅市場概況（二） 閔行顧戴路周邊區(qū)域獨立別墅市場調(diào)查★區(qū)域內(nèi)獨立別墅分布★區(qū)域內(nèi)獨立別墅相關(guān)信息匯總比較（三） 長寧西郊地區(qū)獨立別墅市場調(diào)查★區(qū)域內(nèi)獨立別墅分布★區(qū)域內(nèi)獨立別墅相關(guān)信息匯總比較（四） 莘閔高檔別墅區(qū)獨立別墅市場調(diào)查★區(qū)域內(nèi)獨立別墅分布★區(qū)域內(nèi)獨立別墅相關(guān)信息匯總比較★綜合分析（五） 綜合歸納說明分析篇3—1 問題與機會點分析3—2 項目建議3—3 市場定位建議3—4 優(yōu)劣勢分析附：前 言 繼多層、高層、小高層產(chǎn)品產(chǎn)之后，別墅已成為今年樓市關(guān)注的熱點之一。隨著上海人對居住環(huán)境的強烈追求的目標(biāo)。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來上海別墅市場的“第二次浪潮” 98年下半年開始，隨著地鐵1號線的通車營運，“申”字型高架的全面開通，地鐵2號線、明珠線的建造，在閔行、松江、浦東等地城郊結(jié)合區(qū)域，相繼推出了一批新型的獨院住宅，它們的外觀更漂亮，房型更舒適，功能更全面，花園更開闊，而價格，有的還比相距2至5公里的公寓商品房每平方米單價低幾百元。 背景篇 然而，別墅產(chǎn)品的細分并沒有一陳不變的方法，這里根據(jù)別墅產(chǎn)品的相關(guān)同質(zhì)性進行分類如下：216。經(jīng)濟型別墅216。長寧西郊地區(qū)216。投資保值型別墅216。側(cè)重以居家式的功能住宅。 上海的高爾夫別墅市場由于“曲高和寡”，特別是湯臣高爾夫花園單棟創(chuàng)下2000萬元的天價，對于普通市民來講，可謂可望而不可及，所以其在營銷推廣上，與一般別墅有一定的差別。隨著中國經(jīng)濟的進一步開放，有越來越多的境外人士與來滬的外國家專家、經(jīng)理人員購買或租賃這類物業(yè)，國內(nèi)也有相當(dāng)一批成功人士，特是民營企業(yè)、現(xiàn)在身家上億的私企老板、股市炒手、網(wǎng)絡(luò)新銳等購買此類物業(yè)，用于投資、居住、租賃、休閑、度假等。經(jīng)濟型別墅別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 就目前的別墅市場總體來看，這部分的別墅產(chǎn)品最豐富多彩，變化空間亦最大，個體的差異性、購買者經(jīng)濟狀況的懸殊、文化背景、觀念意識的不同將決定別墅的多種多樣，個體的各具特色，決定了別墅的類別和個性。投資保值型別墅 別墅住宅作為一種特殊的房產(chǎn)品，其擁有的土地面積是普通住宅所無法相比的。圣淘沙花園、當(dāng)代藝墅等高檔樓盤借助環(huán)線交通優(yōu)勢及本身品位，也有效形成了買方市場。近來，該區(qū)域發(fā)展商秉承了開發(fā)精品的路線風(fēng)格，相繼開發(fā)了定位于高級白領(lǐng)的別墅住宅。滬青平公路（318國道）沿線地區(qū) 依托318國道的便捷優(yōu)勢，使規(guī)模性別墅住宅更添魅力。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 因此，功能區(qū)分隔、使用功能的細分化、專門化，已是必然趨勢。 交往區(qū)：早餐室、廚房、家庭室、陽光室等216。 別墅物業(yè)較其它的物業(yè)而言本身面積比較大，它的客廳、臥室空間設(shè)計比較大氣，比如發(fā)展商常采用落地玻璃和陽光室，造成一種舒適性尤其是臥室，傳統(tǒng)的住宅若為15—20平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽光燦爛、空氣清新，對于別墅的居住者來說感到非常的舒適，從而體驗生活的輕松和閑致。 別墅產(chǎn)品的設(shè)計里面特別關(guān)心整個小區(qū)的規(guī)劃布局。別墅最主要的特色就是一個環(huán)境概念，別墅因為是貼著地面走的，它跟周圍的環(huán)境關(guān)系是非常重要的。 會所規(guī)格例舉A：娛樂休閑會所舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；B：綜合功能型會所醫(yī)療保健、兒童樂園、老年活動中心等；C：豪華舒適型會所高爾夫球場、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等 完善成熟的配套設(shè)施；（配套賣點）216。 明智的投資，超值的回報（投資賣點）1—1別墅的由來1—2別墅的分類及其特性分述1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述1—5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)背景篇導(dǎo)讀“綜合質(zhì)量”和“綜合環(huán)境”以人為本，強調(diào)“人與人、人與自然、人與建筑”的和諧統(tǒng)一是人們對生活的追求。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 別墅常識1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述178。 跨國公司區(qū)域經(jīng)理人、外資企業(yè)、中外合資企業(yè)總監(jiān)級以上人員178。 有效目標(biāo)客源的甑選、定位及對這類人群的正確把握；203。 銷售方式多樣化（如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）。 直效營銷推廣路徑推廣路徑選擇應(yīng)體現(xiàn)直效的特點，建立與有效客源程的直接交流平臺，促進有效溝通。別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 “一對一”直效營銷“一對一”直效營銷是指營銷過程中間環(huán)節(jié)，達成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對面，加強目標(biāo)命中率，促進銷售的實現(xiàn)，是一種實用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。 行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效。 富裕的白領(lǐng)階層178。 境外長期居住上海及附近區(qū)域 之外國籍專家、經(jīng)理等高級管理人士（包括港澳、臺等投資大陸的華裔人士）178。考察市場一線的購房者，我們又不難發(fā)現(xiàn)：別墅購房族正在發(fā)生質(zhì)的變化。因此，隨之而衍生出的“綜合質(zhì)量”與“綜合環(huán)境”的概念只得深入研究。 崇尚個性住宅，品質(zhì)永恒；（無價賣點）216。 關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)及安保設(shè)施和配套例舉A、 設(shè)備養(yǎng)護B、 24小時保修服務(wù)C、 養(yǎng)綠護綠D、 家政式社區(qū)服務(wù)小區(qū)就應(yīng)該是一個社區(qū)、一個城市、一個全面照顧、全員呵護的生活空間背景篇導(dǎo)讀1—1別墅的由來1—2別墅的分類及其特性分述1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述1—4別墅市場構(gòu)成體系綜述1—5相關(guān)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)A、 24小時電子巡更B、 紅外線周界報警C、 一、二層設(shè)門磁、窗磁、三樓設(shè)門磁別墅市場研展報告 別 墅 的 由 來 背景篇 人文環(huán)境是歷史積累起來的，自然環(huán)境包括山山水水，首先就是別墅物業(yè)的小區(qū)。對于每個綠化小景又都力圖完美。 別墅常識1—3別墅產(chǎn)品規(guī)劃綜述 功能區(qū)：洗衣間、儲藏室、壁櫥、進入式衣廚、車庫、地下室、閣樓、健身房、傭人房等216。在增強居室私密性的同時，更應(yīng)注意室內(nèi)、外空間的過渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。通常物業(yè)有租有售。由依傍于淀山湖的威尼期花園、國際華城等景觀稀有別墅，顯示其休閑性度假的物業(yè)特性。加之由相對營建已久的名都城、王朝別墅等物業(yè)所襯，蔚然勾勒出一道建筑天際線，使“入住西郊的虹橋”一度成為業(yè)主高貴身份的象征。 別墅常識莘閔高檔別墅區(qū)及滬淞路沿線區(qū)域 該區(qū)域的樓市總體上可以分成兩大塊，其一為松江新橋新閔生活區(qū)，近幾年來，此地出現(xiàn)了別墅開發(fā)的熱潮，從家天下、雅仕居、伊莎士別墅開始，到同潤