【正文】 應(yīng)求的形勢將持續(xù)一段時間。就明年3月園區(qū)化纖紡織有限公司在高墊路南側(cè)推出的樓盤而言，不論整體規(guī)劃、產(chǎn)品質(zhì)量，還是社區(qū)環(huán)境、生活配套等在當(dāng)?shù)囟忌仙揭粋€新臺階。整體環(huán)境 甪直鎮(zhèn)土地平坦，河流縱橫，總面積50平方公里，規(guī)劃有古鎮(zhèn)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、別墅區(qū)、度假區(qū)等4個區(qū)域。建筑形態(tài)分析 建筑形態(tài)：l 早期以4層的多層建筑為主，底層為車庫；l 少量三層建筑（如嘉興苑）；l 在建的項(xiàng)目逐步以6層的多層建筑為主。而坐落于園區(qū)北部、吳中區(qū)東部的車坊鎮(zhèn)將受益匪淺。 四、市場競爭分析地塊座落：吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)高墊路南側(cè) 吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)吳淞路北側(cè)吳中區(qū)車坊鎮(zhèn)長江路南側(cè)、永慶路東側(cè)編號：2002G7 2002G152003B33面積（平方米）：13320 2550（1830）可建面積146523825（3660）用途：居住 商業(yè)居住(商業(yè)居住)商業(yè)出讓年限：70年 50年(50年)40年溶積率：≤ ≤() ≤建筑密度：≤30% ≤50%(50%)≤50%綠化率：≥30% ≥30%(25%) ≥20%起報價：357/平方米 400元/平方米555元/平方米中標(biāo)價：（萬元）477 4801620樓面價（￥/㎡）326642（平均）2236中標(biāo)單位：園區(qū)海宜化纖紡織有限公司 蘇州市長城房地產(chǎn)開發(fā)公司蘇州市雄師房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成交時間：2002年6月14日2002年12月17日2003年10月26日 車坊從2002年6月起實(shí)行土地拍賣制度以來，共拍賣土地4塊，總量46000平方米，可建面積6萬余方。 建筑密度： 《30%216。 檐口高度：《12米2. 本案地塊價值研判地塊結(jié)論：u 從本案所處的區(qū)域而言，完善的生活機(jī)能與成熟的住宅區(qū)域使本案占據(jù)了先天上的優(yōu)勢。B 車坊鎮(zhèn)中心地段——本案地塊位于鎮(zhèn)區(qū)西南面，在鎮(zhèn)中心的生活圈中，與后期規(guī)劃的住宅相比，屬于中心地段。 地形不規(guī)則，規(guī)劃難度大——本案地形凌亂，嚴(yán)重的不規(guī)則，在小區(qū)的整體的規(guī)劃中，合理布局和有效利用資源存在難度。潛在客群仍在培養(yǎng)之中。附：本鎮(zhèn)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個案介紹一、項(xiàng)目概括案名車坊新地帶物業(yè)類別商住樓開發(fā)商蘇州市長城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別多層總建面積8000㎡建筑單位蘇州建設(shè)占地面積4300㎡綠化率 30%容積率在售戶數(shù)0總戶數(shù)59戶面積范圍400450㎡銷售率100%主力戶型2房2廳1衛(wèi)主力面積商鋪160200㎡住宅100㎡平均價格住宅2200元/㎡、商鋪3800元/㎡（共二層）物業(yè)管理未定物管費(fèi)用付款方式一次性、按揭銷售電話6200951662001849開工日期20038竣工日期明年年初售樓中心車坊鎮(zhèn)吳淞路24號調(diào)查日期2003925二、項(xiàng)目環(huán)境、配套、裝修環(huán)境車坊商業(yè)中心，超市、商場、銀行、交通方便配套小區(qū)配套簡單。c) 未來需求大——隨著車坊鎮(zhèn)的規(guī)劃完成以及周邊大量工廠的進(jìn)入，將為車坊鎮(zhèn)帶來大量的外來人口，產(chǎn)生大量的居住需求，而目前的車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場供應(yīng)小，很難滿足這些需求。第一、 形成樓盤獨(dú)特的開發(fā)理念，樹立樓盤在消費(fèi)者心目中獨(dú)特而鮮明的形象。三、產(chǎn)品定位 整體規(guī)劃建議 由于本案地塊十分的不規(guī)則，可利用資源又十分有限，要想規(guī)劃設(shè)計出好的產(chǎn)品，要規(guī)避的東西很多，因而小區(qū)總體規(guī)劃突出特色和創(chuàng)新。3) 大面積玻璃采光。運(yùn)用成本導(dǎo)向法求出本案的市場價格應(yīng)售3250元/平方米。目前客戶對產(chǎn)品價格接受能力為2800~3000元/平方米，雖以前車坊新地帶的價格為2300元/平方米，但那不是客戶承認(rèn)的產(chǎn)品價值與價格對應(yīng)的價格。3. 客戶導(dǎo)向法客戶導(dǎo)法是以客戶本身的特性及客戶對產(chǎn)品的感受價值，而非產(chǎn)品的成本來決定產(chǎn)品價格的方法。 配套設(shè)施建議1) 小區(qū)會所設(shè)置棋牌室、閱覽室、視聽室、乒乓室、美容美發(fā)等設(shè)施。1) 立面簡潔、現(xiàn)代、時尚。在車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場均屬差異化創(chuàng)新。二、定位基本思路 本案概念提出的原則由于車坊鎮(zhèn)樓盤少，同時車坊鎮(zhèn)住宅在建筑外立面、房型設(shè)計、環(huán)境設(shè)計十分雷同。b) 區(qū)域市場存在空白點(diǎn)——目前車坊鎮(zhèn)場尚沒有成熟的商品房小區(qū)，已經(jīng)在建的各種小區(qū)品質(zhì)、內(nèi)部配套都遠(yuǎn)未達(dá)到成熟小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。車坊鎮(zhèn)購房客戶對環(huán)境、科技等產(chǎn)品附加值的認(rèn)知度還不是很高；另外本案的土地成本開發(fā)較高，樓面價達(dá)到了1375元/平方米，與競爭對手相比，高出了很大一節(jié)，高價位勢必影響去化速度。B 未來需求大——隨著車坊鎮(zhèn)的規(guī)劃完成以及周邊大量工廠的進(jìn)入，將為車坊鎮(zhèn)帶來大量的外來人口，產(chǎn)生大量的居住需求，而目前的車坊房地產(chǎn)市場供應(yīng)較小，很難滿足這些需求。 購房觀念有待提高——當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌錾形磫?，?dāng)?shù)鼐用袢粤?xí)慣于動遷或單位統(tǒng)一分房，對未來產(chǎn)品的去化有一定的抗性。至車坊中心小學(xué)步行5分鐘即可，商場、農(nóng)貿(mào)市場、車坊醫(yī)院等生活配套均在咫尺，生活配套相對完善。216。 綠地率： 》30%216。n 郊鎮(zhèn)的低價產(chǎn)品與園區(qū)的高房價有明顯的距離，這給不同層次的購房者提供了較好的選擇機(jī)會。2）銷售情況分析 （普通住宅） 園區(qū)房地產(chǎn)市場銷售勢態(tài)持續(xù)火爆，先前開盤的個案交房之前都基本結(jié)案，新近開盤的個案在較短的時間內(nèi)大多銷售近半，快速去化的態(tài)勢助長了開發(fā)商接下來開發(fā)的信心。目前，勝浦鎮(zhèn)在售的房屋以二手房轉(zhuǎn)讓為主，有少量動遷房和政府單位修建的新房。三、 車坊鎮(zhèn)周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場分析甪直鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析位置 甪直鎮(zhèn)位于蘇州市東郊，距上海虹橋機(jī)場48公里，距蘇州火車站25公里，距滬寧高速公路和蘇嘉杭高速道口分別為8公里和12公里。因而長遠(yuǎn)趨勢依舊看好。再從目前房產(chǎn)銷售形勢看，整個市場銷售紅火，已建成樓盤的銷售率都達(dá)到了100%，說明車坊鎮(zhèn)場還是具有購買力，房地產(chǎn)市場具有發(fā)展?jié)摿?。建筑多?層半（4層送5層）為主，綠化一般在30%以上，農(nóng)民自蓋的3層住宅居多。二 車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場分析由于車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，開發(fā)進(jìn)度緩慢，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模相對較小、分布較為集中。成為探索和發(fā)展我國高等教育，進(jìn)行多種辦學(xué)體制、多種辦學(xué)形式、多種運(yùn)行機(jī)制、多種資金投入以及多種培養(yǎng)模式的實(shí)驗(yàn)基地。 業(yè)蘇州新區(qū) 20公里宏基、華碩、 佳能、索尼、愛普生、羅禮、國巨、新寶、力捷、敬鵬、摩托羅拉、羅技、金像、飛利浦、中化、日本電波、富士膠片等200多家三資企業(yè) 蘇州工業(yè)園區(qū)接壤 　諾基亞、旭電、日東、旺宏、三星、住友、日立、中天、納貝斯克、百德、獅王、AMD、歐萊雅、 大將、友達(dá)、天虹、虹光等200多家三資企業(yè)昆山開發(fā)區(qū) 30公里南亞、仁寶、滬士、鴻海、東隆、鼎鑫、正新、統(tǒng)一、捷安特、遠(yuǎn)見、浮法等100多家三資企業(yè) 吳江開發(fā)區(qū) 20公里中達(dá) 、華宇、全友、誠洲、大毅、高創(chuàng)、精元巨豐等100多家三資企業(yè)