【正文】 n 項目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；n 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。六、本案銷售前景展望通過對車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的調(diào)查可以看出，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場正處在起步發(fā)展階段。B 市場存在空白點——目前車坊鎮(zhèn)場尚沒有成熟的商品房小區(qū)，已經(jīng)在建的各種小區(qū)品質(zhì)、內(nèi)部配套都遠未達到成熟小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。人文環(huán)境近期難以提高。道路寬闊、車行通暢，公交線路延伸到位，交通較為便利。 機動車停車位： ，摩托車1輛/戶，自行車2輛/戶以上，并考慮非機動車停放及適量臨時機動車停車泊位216。地塊面積用地性質(zhì)居住用地主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：216。n 在銷售速度上，園區(qū)快速的去化形勢，使客戶產(chǎn)生無房可買的感覺。l 動遷房均價1850元/平方米；l 商品住宅房（嘉興苑除商鋪）2650元/平方米；沿街商鋪：7300元/平方米；園區(qū)房地產(chǎn)市場分析1）價格分析園區(qū)中心房地產(chǎn)市場價格將繼續(xù)引領(lǐng)蘇州市場，總體增長呈現(xiàn)每季度上一臺階的勢頭。對真正的商品住宅房市場而言，勝浦鎮(zhèn)還是一塊處女地，目前僅有的幾個樓盤為動遷房或政府單位自建的宿舍，樓盤的總體品質(zhì)相對較差。隨著研究生城的落成，經(jīng)濟的進一步發(fā)展，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場需求量大；在居住的品質(zhì)上，人們對自建的房型將不再滿意；建筑品質(zhì)高、生活機能齊備、環(huán)境優(yōu)美、物管到家的中高檔社區(qū)占據(jù)主力市場。而房地產(chǎn)市場也會在逐步發(fā)展中日趨成熟?，F(xiàn)在車坊鎮(zhèn)有1萬左右的流動人口，伴隨經(jīng)濟園區(qū)的開發(fā)，將會有更多的人投入車坊鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)中，各種投資也會增多。而正是市場需求旺盛、購買力強等原因?qū)е萝嚪绘?zhèn)房地產(chǎn)市場銷售形勢紅火現(xiàn)象的產(chǎn)生。合作項目中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)蘇州研究生學(xué)院、東南大學(xué)軟件學(xué)院、南京大學(xué)與美國戴頓大學(xué)合作辦學(xué)項目、蘇州大學(xué)新校區(qū)（理工學(xué)院）和蘇州大學(xué)與新加坡國立大學(xué)合辦的蘇州大學(xué)中新研究生院以及中美工商管理學(xué)院等研究生教育機構(gòu)已相繼簽約并準(zhǔn)備入駐。成為蘇州的高科技人才、高等教育資源和高?？萍佳邪l(fā)等三個中心。 醫(yī)院：車坊鎮(zhèn)衛(wèi)生院周邊企業(yè) 名 排水：鎮(zhèn)區(qū)、各工業(yè)區(qū)均有下水道。美國、日本及東南亞地區(qū)的客商多次來鎮(zhèn)洽談投資，市場前景廣闊。車坊鎮(zhèn)現(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)300余家，外資企業(yè)20余家，已建成鎮(zhèn)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和兩個民營工業(yè)區(qū)，形成電子項目配套群體和輕紡工業(yè)群體，區(qū)內(nèi)功能齊全，設(shè)施配套，道路鋼性化，通訊方便，已建成裝機容量一萬門的郵電局，電力資源充足，電力供應(yīng)保證。歷史人文 境內(nèi)有“六湖一江”，浜婁縱橫，河港交錯，是典型的江南水鄉(xiāng)。面積人口狀況 鎮(zhèn)域總面積64平方公里，耕地面積7萬畝，流動人口1~2萬人，乃原吳縣市第三大鎮(zhèn)?，F(xiàn)有藺草種植基地1000畝，織席機600余臺的生產(chǎn)規(guī)模，生產(chǎn)的榻榻米、雙目、提花席以及座布團等藺草制品，以其獨特的工藝、可靠的質(zhì)量先后獲得省優(yōu)、部優(yōu)、農(nóng)業(yè)部出口創(chuàng)匯“飛龍獎”、“金龍獎”，九三年到九七年連續(xù)被國家農(nóng)業(yè)部、經(jīng)貿(mào)部授予全國出口創(chuàng)匯先進鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)稱號。 水生蔬菜不但品質(zhì)新鮮，細(xì)嫩可口，富含人體所需的各種營養(yǎng)，而且以其無公害而倍受城鄉(xiāng)人民的喜愛。 供水：全鎮(zhèn)直接飲用太湖水，日供水能力10000噸。 學(xué)校：車坊中心小學(xué)、車坊成人教育學(xué)校、車坊職業(yè)學(xué)校等。具備儲備和培養(yǎng)高素質(zhì)復(fù)合型創(chuàng)新人才的兩大功能。布局特點　　網(wǎng)絡(luò)組織功能、生態(tài)與彈性景觀設(shè)計的數(shù)字化虛擬城市。三）、購買能力強，銷售形勢紅火目前在售樓盤銷售狀況表明，樓盤一推出，很快被市場吸納，銷售周期非常短。伴隨著2004年高速公路的開建以及研究生城的落成等，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟將進一步發(fā)展。 隨著車坊鎮(zhèn)城市化進程的加速，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的進一步完善，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟將全面接受周邊城市的輻射。 總結(jié)：隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)處在高起點、快節(jié)奏、大發(fā)展的良好形勢下，目前車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)形勢：n 在建筑形態(tài)上，多層為絕對主力；n 在建筑品質(zhì)上，以往的房屋多是農(nóng)民自建房，談不上品質(zhì)；最近推出的車坊新地帶的房型、建筑品質(zhì)均很低；n 市場嚴(yán)重供不應(yīng)求；n 在價格上，車坊人不再吝嗇于用2200元買一平方米普通住宅，可以預(yù)測高于3000元/M2的具有優(yōu)秀性價比的住宅存在較大的需求市場；n 在購房的客戶群上，年輕人是生力軍。勝浦鎮(zhèn)是個年輕的新城鎮(zhèn)，正逐步由農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型的新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變，伴隨城鎮(zhèn)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場發(fā)展處于待起步階段，舊鎮(zhèn)改造力度很大。當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有公寓房型分為四種類型：u 小戶型（面積在3559平方米之間）u 中戶型（面積在6084平方米之間）u 大戶型（面積在85110平方米之間）u 超大戶型（面積在110—140平方米之間）價格分析 勝浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心面積不大，在以往動遷房的銷售定價中，對地段、環(huán)境、配套等因素考慮的較少，定價的主要依據(jù)是品質(zhì)、樓層、朝向等，樓層間相差100元左右。n 在價格上，園區(qū)屢屢刷新蘇州最高房價記錄，這種勢態(tài)，帶領(lǐng)了郊鎮(zhèn)房價的上升?！拒嚪绘?zhèn)拍賣地塊一覽表】五、本案立地分析1. 本案概況位置本案位于車坊鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的西南部，永順小區(qū)西面，具體四至范圍如下：東至：退用永順小區(qū)西面的用地界線不低于3米，距現(xiàn)有住宅不低于6米；南至：退用用地界線不低于1/2日照間距，且不低于5米；西至：退用道路紅線不低于5米；北至：退用地界線滿足日照間距，退河道駁岸不低于20米。 建筑東西凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求216。交通公交18路、59路可達。 綜合環(huán)境不佳——目前車坊鎮(zhèn)的居住環(huán)境、居住檔次遠遠落后于市區(qū)，居民以當(dāng)?shù)厝藶橹?，人口素質(zhì)不高。 機會點(opportunites)：B 市場形勢好——目前整個蘇州市場處于上升的階段，售價最近兩年內(nèi)一直在上漲，整體市場行情看好。同時，本案具有可挖掘的產(chǎn)品塑造優(yōu)勢，因此只要做到揚長避短，在大環(huán)境已成定局的情況下，把本案打造成有自身特色的社區(qū)，其開發(fā)前景仍看好。每戶占地面積在8001500平米之間，美式風(fēng)格，外立面采用藝術(shù)線條處理；鄰湖產(chǎn)品風(fēng)景尤其美麗，整個小區(qū)內(nèi)有一條內(nèi)河，美中不足是未完全與外湖連通；小區(qū)內(nèi)產(chǎn)品顯得比較緊湊，容積率作為獨棟別墅相對較高，個體規(guī)劃上仍有一些不足；物業(yè)保安不甚理想，會所相對較?。荒壳耙延胁糠謽I(yè)主入住，小區(qū)內(nèi)業(yè)主層次差距較大；全部交房要到今年年底。具體如下表：影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明A、對公共交通的依賴性很強強一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性很強較強弱很弱不宜臨貨運交通快速干道、高壓線等。 本案定位的提出結(jié)合車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的特點和本案的具體情況，以確立以下產(chǎn)品定位主題：現(xiàn)代式建筑與中國式園林結(jié)合的中西合壁式中高品位住宅小區(qū)車坊首個精品社區(qū) 本案定位的可行性：1） 目前車坊鎮(zhèn)的房屋大多數(shù)是農(nóng)民自建房，房屋風(fēng)格格雷 同，沒有個性?！耙粋€中心”即在小區(qū)中央?yún)^(qū)域規(guī)劃一個景觀園林中心；“兩大組團”即在小區(qū)兩和出入口規(guī)劃兩大主題景觀；“完善四周”即因地形的規(guī)則，產(chǎn)品布置時必然空出很多空間，建議在這些空出的地方規(guī)劃修建亭、廊、榭、垂柳等景觀。6) 玻璃、不銹鋼欄桿陽臺。負(fù)數(shù)為本案與參照樓盤的差距值。4. 結(jié)論綜合以上三項定價方法，結(jié)合我司前面的市場分析報告，建議價格定位為：本案的全盤均價為3300元/M2