【正文】 n 項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；n 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。六、本案銷售前景展望通過對(duì)車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查可以看出，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在起步發(fā)展階段。B 市場(chǎng)存在空白點(diǎn)——目前車坊鎮(zhèn)場(chǎng)尚沒有成熟的商品房小區(qū)，已經(jīng)在建的各種小區(qū)品質(zhì)、內(nèi)部配套都遠(yuǎn)未達(dá)到成熟小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。人文環(huán)境近期難以提高。道路寬闊、車行通暢，公交線路延伸到位，交通較為便利。 機(jī)動(dòng)車停車位： ，摩托車1輛/戶，自行車2輛/戶以上，并考慮非機(jī)動(dòng)車停放及適量臨時(shí)機(jī)動(dòng)車停車泊位216。地塊面積用地性質(zhì)居住用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：216。n 在銷售速度上，園區(qū)快速的去化形勢(shì)，使客戶產(chǎn)生無房可買的感覺。l 動(dòng)遷房均價(jià)1850元/平方米；l 商品住宅房（嘉興苑除商鋪）2650元/平方米；沿街商鋪：7300元/平方米；園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1）價(jià)格分析園區(qū)中心房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)引領(lǐng)蘇州市場(chǎng)，總體增長(zhǎng)呈現(xiàn)每季度上一臺(tái)階的勢(shì)頭。對(duì)真正的商品住宅房市場(chǎng)而言，勝浦鎮(zhèn)還是一塊處女地，目前僅有的幾個(gè)樓盤為動(dòng)遷房或政府單位自建的宿舍，樓盤的總體品質(zhì)相對(duì)較差。隨著研究生城的落成，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量大；在居住的品質(zhì)上，人們對(duì)自建的房型將不再滿意；建筑品質(zhì)高、生活機(jī)能齊備、環(huán)境優(yōu)美、物管到家的中高檔社區(qū)占據(jù)主力市場(chǎng)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)在逐步發(fā)展中日趨成熟?，F(xiàn)在車坊鎮(zhèn)有1萬左右的流動(dòng)人口，伴隨經(jīng)濟(jì)園區(qū)的開發(fā)，將會(huì)有更多的人投入車坊鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)中，各種投資也會(huì)增多。而正是市場(chǎng)需求旺盛、購買力強(qiáng)等原因?qū)е萝嚪绘?zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)紅火現(xiàn)象的產(chǎn)生。合作項(xiàng)目中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)蘇州研究生學(xué)院、東南大學(xué)軟件學(xué)院、南京大學(xué)與美國(guó)戴頓大學(xué)合作辦學(xué)項(xiàng)目、蘇州大學(xué)新校區(qū)（理工學(xué)院）和蘇州大學(xué)與新加坡國(guó)立大學(xué)合辦的蘇州大學(xué)中新研究生院以及中美工商管理學(xué)院等研究生教育機(jī)構(gòu)已相繼簽約并準(zhǔn)備入駐。成為蘇州的高科技人才、高等教育資源和高校科技研發(fā)等三個(gè)中心。 醫(yī)院：車坊鎮(zhèn)衛(wèi)生院周邊企業(yè) 名 排水：鎮(zhèn)區(qū)、各工業(yè)區(qū)均有下水道。美國(guó)、日本及東南亞地區(qū)的客商多次來鎮(zhèn)洽談投資，市場(chǎng)前景廣闊。車坊鎮(zhèn)現(xiàn)有各類工業(yè)企業(yè)300余家，外資企業(yè)20余家，已建成鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和兩個(gè)民營(yíng)工業(yè)區(qū)，形成電子項(xiàng)目配套群體和輕紡工業(yè)群體，區(qū)內(nèi)功能齊全，設(shè)施配套，道路鋼性化，通訊方便，已建成裝機(jī)容量一萬門的郵電局，電力資源充足，電力供應(yīng)保證。歷史人文 境內(nèi)有“六湖一江”，浜婁縱橫，河港交錯(cuò)，是典型的江南水鄉(xiāng)。面積人口狀況 鎮(zhèn)域總面積64平方公里，耕地面積7萬畝，流動(dòng)人口1~2萬人，乃原吳縣市第三大鎮(zhèn)。現(xiàn)有藺草種植基地1000畝，織席機(jī)600余臺(tái)的生產(chǎn)規(guī)模，生產(chǎn)的榻榻米、雙目、提花席以及座布團(tuán)等藺草制品，以其獨(dú)特的工藝、可靠的質(zhì)量先后獲得省優(yōu)、部?jī)?yōu)、農(nóng)業(yè)部出口創(chuàng)匯“飛龍獎(jiǎng)”、“金龍獎(jiǎng)”，九三年到九七年連續(xù)被國(guó)家農(nóng)業(yè)部、經(jīng)貿(mào)部授予全國(guó)出口創(chuàng)匯先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)稱號(hào)。 水生蔬菜不但品質(zhì)新鮮，細(xì)嫩可口，富含人體所需的各種營(yíng)養(yǎng)，而且以其無公害而倍受城鄉(xiāng)人民的喜愛。 供水：全鎮(zhèn)直接飲用太湖水，日供水能力10000噸。 學(xué)校：車坊中心小學(xué)、車坊成人教育學(xué)校、車坊職業(yè)學(xué)校等。具備儲(chǔ)備和培養(yǎng)高素質(zhì)復(fù)合型創(chuàng)新人才的兩大功能。布局特點(diǎn)　　網(wǎng)絡(luò)組織功能、生態(tài)與彈性景觀設(shè)計(jì)的數(shù)字化虛擬城市。三）、購買能力強(qiáng)，銷售形勢(shì)紅火目前在售樓盤銷售狀況表明，樓盤一推出，很快被市場(chǎng)吸納，銷售周期非常短。伴隨著2004年高速公路的開建以及研究生城的落成等，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步發(fā)展。 隨著車坊鎮(zhèn)城市化進(jìn)程的加速，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)將全面接受周邊城市的輻射。 總結(jié)：隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)處在高起點(diǎn)、快節(jié)奏、大發(fā)展的良好形勢(shì)下，目前車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)形勢(shì)：n 在建筑形態(tài)上，多層為絕對(duì)主力；n 在建筑品質(zhì)上，以往的房屋多是農(nóng)民自建房，談不上品質(zhì)；最近推出的車坊新地帶的房型、建筑品質(zhì)均很低；n 市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求；n 在價(jià)格上，車坊人不再吝嗇于用2200元買一平方米普通住宅，可以預(yù)測(cè)高于3000元/M2的具有優(yōu)秀性價(jià)比的住宅存在較大的需求市場(chǎng)；n 在購房的客戶群上，年輕人是生力軍。勝浦鎮(zhèn)是個(gè)年輕的新城鎮(zhèn)，正逐步由農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型的新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變，伴隨城鎮(zhèn)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于待起步階段，舊鎮(zhèn)改造力度很大。當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有公寓房型分為四種類型：u 小戶型（面積在3559平方米之間）u 中戶型（面積在6084平方米之間）u 大戶型（面積在85110平方米之間）u 超大戶型（面積在110—140平方米之間）價(jià)格分析 勝浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心面積不大，在以往動(dòng)遷房的銷售定價(jià)中，對(duì)地段、環(huán)境、配套等因素考慮的較少，定價(jià)的主要依據(jù)是品質(zhì)、樓層、朝向等，樓層間相差100元左右。n 在價(jià)格上，園區(qū)屢屢刷新蘇州最高房?jī)r(jià)記錄，這種勢(shì)態(tài)，帶領(lǐng)了郊鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的上升?！拒嚪绘?zhèn)拍賣地塊一覽表】五、本案立地分析1. 本案概況位置本案位于車坊鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心的西南部，永順小區(qū)西面，具體四至范圍如下：東至：退用永順小區(qū)西面的用地界線不低于3米，距現(xiàn)有住宅不低于6米；南至：退用用地界線不低于1/2日照間距，且不低于5米；西至：退用道路紅線不低于5米；北至：退用地界線滿足日照間距，退河道駁岸不低于20米。 建筑東西凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求216。交通公交18路、59路可達(dá)。 綜合環(huán)境不佳——目前車坊鎮(zhèn)的居住環(huán)境、居住檔次遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市區(qū)，居民以當(dāng)?shù)厝藶橹?，人口素質(zhì)不高。 機(jī)會(huì)點(diǎn)(opportunites)：B 市場(chǎng)形勢(shì)好——目前整個(gè)蘇州市場(chǎng)處于上升的階段，售價(jià)最近兩年內(nèi)一直在上漲，整體市場(chǎng)行情看好。同時(shí)，本案具有可挖掘的產(chǎn)品塑造優(yōu)勢(shì)，因此只要做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，在大環(huán)境已成定局的情況下，把本案打造成有自身特色的社區(qū)，其開發(fā)前景仍看好。每戶占地面積在8001500平米之間，美式風(fēng)格，外立面采用藝術(shù)線條處理；鄰湖產(chǎn)品風(fēng)景尤其美麗，整個(gè)小區(qū)內(nèi)有一條內(nèi)河，美中不足是未完全與外湖連通；小區(qū)內(nèi)產(chǎn)品顯得比較緊湊，容積率作為獨(dú)棟別墅相對(duì)較高，個(gè)體規(guī)劃上仍有一些不足；物業(yè)保安不甚理想，會(huì)所相對(duì)較小；目前已有部分業(yè)主入住，小區(qū)內(nèi)業(yè)主層次差距較大；全部交房要到今年年底。具體如下表：影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明A、對(duì)公共交通的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對(duì)噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性很強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線等。 本案定位的提出結(jié)合車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)和本案的具體情況，以確立以下產(chǎn)品定位主題：現(xiàn)代式建筑與中國(guó)式園林結(jié)合的中西合壁式中高品位住宅小區(qū)車坊首個(gè)精品社區(qū) 本案定位的可行性：1） 目前車坊鎮(zhèn)的房屋大多數(shù)是農(nóng)民自建房，房屋風(fēng)格格雷 同，沒有個(gè)性。“一個(gè)中心”即在小區(qū)中央?yún)^(qū)域規(guī)劃一個(gè)景觀園林中心；“兩大組團(tuán)”即在小區(qū)兩和出入口規(guī)劃兩大主題景觀；“完善四周”即因地形的規(guī)則，產(chǎn)品布置時(shí)必然空出很多空間，建議在這些空出的地方規(guī)劃修建亭、廊、榭、垂柳等景觀。6) 玻璃、不銹鋼欄桿陽臺(tái)。負(fù)數(shù)為本案與參照樓盤的差距值。4. 結(jié)論綜合以上三項(xiàng)定價(jià)方法，結(jié)合我司前面的市場(chǎng)分析報(bào)告，建議價(jià)格定位為：本案的全盤均價(jià)為3300元/M2