【正文】 供客商選擇。發(fā)展目標成為一個具有國際水準的高等教育資源集聚地。功能定位　　以高等教育為主體，形成科研生產(chǎn)、生活居住、文化休閑于一體的現(xiàn)代化城市新區(qū)。由于車坊鎮(zhèn)面積不大，各新開樓盤基本近在咫尺，從大的格局上看沒有地段優(yōu)勢，由此不難判斷，樓盤間的競爭形勢還是十分激烈；但市場因上市量小，市場明顯呈現(xiàn)供不應求的形勢。車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場前景展望一）.新興市場，具有潛力由于車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場起步較晚，目前市場需求很旺盛，因此現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售情況紅火也屬于正?，F(xiàn)象。從而造成了房地產(chǎn)市場供不應求、銷售事態(tài)紅火的局面。車坊鎮(zhèn)購房消費者研究一. 消費人群根據(jù)對車坊鎮(zhèn)現(xiàn)有小區(qū)的部分售樓人員與購買群體的走訪、了解，我們可以看出車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)購買人群大致情況：（1）區(qū)域分析：u 本地為主u 外地（在車坊鎮(zhèn)投資經(jīng)商或工作）（2）職業(yè)分析u 車坊鎮(zhèn)的動遷居民u 當?shù)毓珓諉Tu 私企老板及管理層u 醫(yī)生、教師u 其它（3）購房動機u 動遷戶需求u 二次置業(yè)u 當?shù)啬贻p人結婚用u 工廠做宿舍u 其它歸納$ 他們的數(shù)量目前在車坊鎮(zhèn)購房市場中占有較大的比例；$ 他們的身家不算高，一般為所購房產(chǎn)總價的12倍，難以承受市區(qū)房價購房，會考慮按揭貸款；$ 他們的年齡一般在2550歲之間，年齡層次日趨年輕化；$ 因生活或工作需居住在車坊鎮(zhèn)二、消費特征：n 本板塊的消費群在經(jīng)濟上比較富裕，購買原因多為改善型和安家型；n 這部分消費群年齡層次相對較近，經(jīng)商或有較穩(wěn)定不錯的工作；n 這部分人向往舒適的生活，開始講究配套，尤其是物管和智能化、信息化配套設施由此我們不難看出：年齡25—50歲之間，月薪2000元以上的中等收入者為本案的目標客源層。水景和古鎮(zhèn)特色是甪直鎮(zhèn)樓盤最大的賣點，價格也相對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤較高。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人均收入的穩(wěn)步提升，舒適、豪華的房型正逐步成為消費主流。n 目前車坊相鄰的鎮(zhèn)區(qū)，房地產(chǎn)的形勢相差不大，都呈強勁的上升的事態(tài)。短期內(nèi)，住宅的市場競爭主要來自位于高墊路南側地塊，另外有5萬方的動遷小區(qū)（珠江花園），無論規(guī)模、檔次、品質，本案都有一定的優(yōu)勢，所以分析認為，本案所處的區(qū)域市場競爭不激烈，本案的開發(fā)前景市場十分看好；但前次的土地拍賣樓面價低，價格上勢必對本案的價格形成一定的沖擊。 建筑南北凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》要求216。資源分析本案北面鄰水，但水資源不豐富，有用資源少。 劣勢分析(weaknesses)198。 規(guī)模小，要造成車坊首席有難度——車坊目前的商品房沒什么規(guī)模，品質也低，本案的出現(xiàn)必將改變這種局面，但因自身資源的問題，要實現(xiàn)車坊首席的品牌效應，要規(guī)避的難題大。綜上所述，本案所處的地理位置及可用資源，既有大處向好之處，也有小處之不足。一、項目概括案名怡園公寓物業(yè)類別商住樓開發(fā)商蘇州跨塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別多層（6F）占地面積20000平方米建筑面積28000平方米容積率綠化率 31%面積范圍㎡（商鋪）㎡主力面積、㎡（商鋪）、13㎡價格范圍26003000元/㎡平均價格2800元/㎡付款方式一次性、按揭銷售電話62745881銷售動態(tài)銷售告磬調查日期20031228公開日期今年上半年交房日期明年年初物業(yè)名稱：澄湖御墅發(fā)展商：蘇州市東苑房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)性質：私家花園別墅地理位置：蘇州甪直鎮(zhèn)曉市路15號占地面積：200畝綠化率：50%總戶數(shù)：118幢獨立、聯(lián)體別墅價格：55006100元/m2物業(yè)管理費：˙m2樓盤綜述：該樓盤位于甪直鎮(zhèn)，緊鄰金澄湖，風景怡人。一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項目所應具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。即——產(chǎn)品形式的創(chuàng)新第三、 考慮到主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實現(xiàn)，從而融入到業(yè)主生活的方方面面。在景觀布置上：建議以“一個中心，兩大組團，完善四周”為規(guī)劃指導思想。5) 立面配黃色、綠色、藍色、紅色框架線條。樓盤名稱房型舒適度便利性環(huán)境因素規(guī)模附加值風格物管可比度售價可比價格未來性本案可實現(xiàn)價格 車坊新地帶4414433324%23002852+12%3194高墊路項目211111016%280029686%3138平均值3166注：其中系數(shù)為本案與比較樓盤的差異系數(shù)，正數(shù)值為本案規(guī)劃定位相比參照樓盤的優(yōu)勢值。運用客戶導向法定出本案的客戶導向價格為3200元/平方米?？蓪崿F(xiàn)價格=可比價格*（1+可比度）（1+漲幅）平均值為多個參照樓盤的同類價格（即：最高價、最低價）綜合平均數(shù)，亦是本案競爭導向基價。 房型創(chuàng)新及設計建議1) 錯層與平面層比例及建議：（1） 錯層及平面層比例分配：小錯層30%2層錯大錯層20%3層錯平面層50%（2） 大錯層構思（3層錯）：A. 客廳與餐廳錯B. 次臥室與客廳錯C. 主臥室與次臥室錯（3） 小錯層構思（2層錯）：A. 臥室與客廳錯B. 客廳與餐廳錯（4） 房型內(nèi)部要求：A. 大開間、短進深B. 動區(qū)、靜區(qū)分離C. 衛(wèi)生間干濕分離D. 全明結構、衛(wèi)生間要求全采光E. 三房二廳以上房型雙衛(wèi)F. 餐廳臨窗G. 每戶大陽臺、雙陽臺（5） 樓層及層高： F. 4層加閣樓H. 2) 房型配比：房型面積（㎡）百分比總百分比二房二廳80~9030%30%90~10520%三房二廳100~12040%50%130~14060%四房二廳140~16070%20%160~18030% 環(huán)境設計建議以往，車坊鎮(zhèn)住宅基本沒什么環(huán)境；目前，車坊鎮(zhèn)住宅小區(qū)已經(jīng)開始注重環(huán)境綠化。 立面建筑風格定位及設計建議現(xiàn)代式建筑和中式園林結合風格。而我們的定位則有利于樹立產(chǎn)品在本區(qū)域的獨特形象；2） 現(xiàn)代式風格是當今社會人們對住宅的追求趨勢，迎合了市場需求；3） 代理商是上海公司，以先進的開發(fā)理念，用己之長創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)勢是策劃的靈魂。C、對大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對小區(qū)（菜市場）配套要求高很高較弱弱不宜商場上建住宅E、對周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高G、建筑、質量裝修要求低一般高很高精品設計H、容積率、覆蓋率要求無一般低低I、對休閑空間要求無一般高很高J、景觀要求無一般高很高從上表來看，本項目地塊具備絕大部分普通住宅所必須的地產(chǎn)因子。附：車坊鎮(zhèn)20012020城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖 第二部分 定 位 篇一、定位前的市場考量地產(chǎn)項目的定位是基于：n 市場調研反映的具有有效需求的市場空間；