【正文】 負(fù)數(shù)為本案與參照樓盤的差距值?！耙粋€中心”即在小區(qū)中央?yún)^(qū)域規(guī)劃一個景觀園林中心；“兩大組團(tuán)”即在小區(qū)兩和出入口規(guī)劃兩大主題景觀；“完善四周”即因地形的規(guī)則，產(chǎn)品布置時必然空出很多空間，建議在這些空出的地方規(guī)劃修建亭、廊、榭、垂柳等景觀。具體如下表：影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說明A、對公共交通的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性很強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線等。同時，本案具有可挖掘的產(chǎn)品塑造優(yōu)勢，因此只要做到揚(yáng)長避短，在大環(huán)境已成定局的情況下，把本案打造成有自身特色的社區(qū)，其開發(fā)前景仍看好。 綜合環(huán)境不佳——目前車坊鎮(zhèn)的居住環(huán)境、居住檔次遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市區(qū)，居民以當(dāng)?shù)厝藶橹鳎丝谒刭|(zhì)不高。 建筑東西凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求216。n 在價格上，園區(qū)屢屢刷新蘇州最高房價記錄，這種勢態(tài)，帶領(lǐng)了郊鎮(zhèn)房價的上升。勝浦鎮(zhèn)是個年輕的新城鎮(zhèn)，正逐步由農(nóng)業(yè)型向工業(yè)型的新城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變，伴隨城鎮(zhèn)性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場發(fā)展處于待起步階段，舊鎮(zhèn)改造力度很大。 隨著車坊鎮(zhèn)城市化進(jìn)程的加速，道路等基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)將全面接受周邊城市的輻射。三）、購買能力強(qiáng)，銷售形勢紅火目前在售樓盤銷售狀況表明，樓盤一推出，很快被市場吸納，銷售周期非常短。具備儲備和培養(yǎng)高素質(zhì)復(fù)合型創(chuàng)新人才的兩大功能。 供水：全鎮(zhèn)直接飲用太湖水，日供水能力10000噸?，F(xiàn)有藺草種植基地1000畝，織席機(jī)600余臺的生產(chǎn)規(guī)模，生產(chǎn)的榻榻米、雙目、提花席以及座布團(tuán)等藺草制品，以其獨(dú)特的工藝、可靠的質(zhì)量先后獲得省優(yōu)、部優(yōu)、農(nóng)業(yè)部出口創(chuàng)匯“飛龍獎”、“金龍獎”，九三年到九七年連續(xù)被國家農(nóng)業(yè)部、經(jīng)貿(mào)部授予全國出口創(chuàng)匯先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)稱號。歷史人文 境內(nèi)有“六湖一江”，浜婁縱橫，河港交錯，是典型的江南水鄉(xiāng)。美國、日本及東南亞地區(qū)的客商多次來鎮(zhèn)洽談投資，市場前景廣闊。 醫(yī)院：車坊鎮(zhèn)衛(wèi)生院周邊企業(yè) 名合作項目中國科學(xué)技術(shù)大學(xué)蘇州研究生學(xué)院、東南大學(xué)軟件學(xué)院、南京大學(xué)與美國戴頓大學(xué)合作辦學(xué)項目、蘇州大學(xué)新校區(qū)（理工學(xué)院）和蘇州大學(xué)與新加坡國立大學(xué)合辦的蘇州大學(xué)中新研究生院以及中美工商管理學(xué)院等研究生教育機(jī)構(gòu)已相繼簽約并準(zhǔn)備入駐。現(xiàn)在車坊鎮(zhèn)有1萬左右的流動人口，伴隨經(jīng)濟(jì)園區(qū)的開發(fā)，將會有更多的人投入車坊鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)中，各種投資也會增多。隨著研究生城的落成，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，車坊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場需求量大；在居住的品質(zhì)上，人們對自建的房型將不再滿意；建筑品質(zhì)高、生活機(jī)能齊備、環(huán)境優(yōu)美、物管到家的中高檔社區(qū)占據(jù)主力市場。l 動遷房均價1850元/平方米；l 商品住宅房（嘉興苑除商鋪）2650元/平方米；沿街商鋪：7300元/平方米；園區(qū)房地產(chǎn)市場分析1）價格分析園區(qū)中心房地產(chǎn)市場價格將繼續(xù)引領(lǐng)蘇州市場，總體增長呈現(xiàn)每季度上一臺階的勢頭。地塊面積用地性質(zhì)居住用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：216。道路寬闊、車行通暢，公交線路延伸到位，交通較為便利。B 市場存在空白點(diǎn)——目前車坊鎮(zhèn)場尚沒有成熟的商品房小區(qū)，已經(jīng)在建的各種小區(qū)品質(zhì)、內(nèi)部配套都遠(yuǎn)未達(dá)到成熟小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。附：車坊鎮(zhèn)20012020城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖 第二部分 定 位 篇一、定位前的市場考量地產(chǎn)項目的定位是基于：n 市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間；n 項目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能；n 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。而我們的定位則有利于樹立產(chǎn)品在本區(qū)域的獨(dú)特形象；2） 現(xiàn)代式風(fēng)格是當(dāng)今社會人們對住宅的追求趨勢，迎合了市場需求；3） 代理商是上海公司，以先進(jìn)的開發(fā)理念，用己之長創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)勢是策劃的靈魂。 房型創(chuàng)新及設(shè)計建議1) 錯層與平面層比例及建議：（1） 錯層及平面層比例分配：小錯層30%2層錯大錯層20%3層錯平面層50%（2） 大錯層構(gòu)思（3層錯）：A. 客廳與餐廳錯B. 次臥室與客廳錯C. 主臥室與次臥室錯（3） 小錯層構(gòu)思（2層錯）：A. 臥室與客廳錯B. 客廳與餐廳錯（4） 房型內(nèi)部要求：A. 大開間、短進(jìn)深B. 動區(qū)、靜區(qū)分離C. 衛(wèi)生間干濕分離D. 全明結(jié)構(gòu)、衛(wèi)生間要求全采光E. 三房二廳以上房型雙衛(wèi)F. 餐廳臨窗G. 每戶大陽臺、雙陽臺（5） 樓層及層高： F. 4層加閣樓H. 2) 房型配比：房型面積（㎡）百分比總百分比二房二廳80~9030%30%90~10520%三房二廳100~12040%50%130~14060%四房二廳140~16070%20%160~18030% 環(huán)境設(shè)計建議以往，車坊鎮(zhèn)住宅基本沒什么環(huán)境；目前，車坊鎮(zhèn)住宅小區(qū)已經(jīng)開始注重環(huán)境綠化。運(yùn)用客戶導(dǎo)向法定出本案的客戶導(dǎo)向價格為3200元/平方米。5) 立面配黃色、綠色、藍(lán)色、紅色框架線條。即——產(chǎn)品形式的創(chuàng)新第三、 考慮到主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實現(xiàn)，從而融入到業(yè)主生活的方方面面。一、項目概括案名怡園公寓物業(yè)類別商住樓開發(fā)商蘇州跨塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別多層（6F）占地面積20000平方米建筑面積28000平方米容積率綠化率 31%面積范圍㎡（商鋪）㎡主力面積、㎡（商鋪）、13㎡價格范圍26003000元/㎡平均價格2800元/㎡付款方式一次性、按揭銷售電話62745881銷售動態(tài)銷售告磬調(diào)查日期20031228公開日期今年上半年交房日期明年年初物業(yè)名稱：澄湖御墅發(fā)展商：蘇州市東苑房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)性質(zhì)：私家花園別墅地理位置：蘇州甪直鎮(zhèn)曉市路15號占地面積：200畝綠化率：50%總戶數(shù)：118幢獨(dú)立、聯(lián)體別墅價格：55006100元/m2物業(yè)管理費(fèi)：˙m2樓盤綜述：該樓盤位于甪直鎮(zhèn)，緊鄰金澄湖，風(fēng)景怡人。 規(guī)模小，要造成車坊首席有難度——車坊目前的商品房沒什么規(guī)模，品質(zhì)也低，本案的出現(xiàn)必將改變這種局面，但因自身資源的問題，要實現(xiàn)車坊首席的品牌效應(yīng)，要規(guī)避的難題大。資源分析本案北面鄰水，但水資源不豐富，有用資源少。短期內(nèi)，住宅的市場競爭主要來自位于高墊路南側(cè)地塊，另外有5萬方的動遷小區(qū)（珠江花園），無論規(guī)模、檔次、品質(zhì)，本案都有一定的優(yōu)勢，所以分析認(rèn)為，本案所處的區(qū)域市場競爭不激烈，本案的開發(fā)前景市場十分看好；但前次的土地拍賣樓面價低，價格上勢必對本案的價格形成一定的沖擊。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入的穩(wěn)步提升，舒適、豪華的房型正逐步成為消費(fèi)主流。車坊鎮(zhèn)購房消費(fèi)者研究一. 消費(fèi)人群根據(jù)對車坊鎮(zhèn)現(xiàn)有小區(qū)的部分售樓人員與購買群體的走訪、了解，我們可以看出車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)購買人群大致情況：（1）區(qū)域分析：u 本地為主u 外地（在車坊鎮(zhèn)投資經(jīng)商或工作）（2）職業(yè)分析u 車坊鎮(zhèn)的動遷居民u 當(dāng)?shù)毓珓?wù)員u 私企老板及管理層u 醫(yī)生、教師u 其它（3）購房動機(jī)u 動遷戶需求u 二次置業(yè)u 當(dāng)?shù)啬贻p人結(jié)婚用u 工廠做宿舍u 其它歸納$ 他們的數(shù)量目前在車坊鎮(zhèn)購房市場中占有較大的比例；$ 他們的身家不