【正文】 本鎮(zhèn)區(qū)康瑞照相材、順達(dá)水產(chǎn)、松友服飾、地儀光電、均品電器、聯(lián)大飾品、志得利電子、格康電子、高針電子、鏵龍電子、臺(tái)邑電子7. 研究生城地理位置　　研究生城位于蘇州工業(yè)園區(qū)南部，基地內(nèi)地勢(shì)平坦，河網(wǎng)縱橫，具有江南水鄉(xiāng)地貌特色，東部和南部為規(guī)劃的城市干道，西臨獨(dú)墅湖，北部的新機(jī)場(chǎng)路為城市快速路，其東北角，新機(jī)場(chǎng)路北側(cè)為規(guī)劃城市交通樞紐，有城市輕軌通過(guò)，可直達(dá)上海。 通訊：特快專遞每日往返，國(guó)內(nèi)國(guó)際電話及傳真，直通全國(guó)和世界各地。與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)相比，經(jīng)濟(jì)實(shí)力略弱。多種經(jīng)營(yíng)產(chǎn)值達(dá)2億元。相傳鎮(zhèn)區(qū)原來(lái)東有油車(chē)，西有糟坊，故名車(chē)坊。整體區(qū)位處于園區(qū)的南面，吳中區(qū)的最東角上。還有為紀(jì)念抗戰(zhàn)犧牲的美國(guó)飛行員肖特烈士紀(jì)念館、瑤城遺址、綠杏橋。交通情況較便捷。二00二年底完成10000噸，二00三年底完成15000噸?！　√K州研究生城總占地面積10平方公里，其中3平方公里辟為研究生教育基地，將吸引8到10所國(guó)內(nèi)外著名大學(xué)在城內(nèi)設(shè)立研究生院或分支機(jī)構(gòu)，主要從事研究生教育；3平方公里建設(shè)創(chuàng)業(yè)園地，吸引研發(fā)機(jī)構(gòu)，探索創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式以及產(chǎn)、學(xué)、研一體化新機(jī)制；2平方公里為蘇州大學(xué)的新校區(qū)，建設(shè)蘇大理工學(xué)院；其余建設(shè)教學(xué)科研和生活服務(wù)配套設(shè)施。空間發(fā)展策略　　對(duì)硬件資源進(jìn)行分級(jí)配置，在空間上將整個(gè)研究生城分配為城市綜合開(kāi)發(fā)區(qū)和教育區(qū)，利用交通干道滾動(dòng)發(fā)展，推進(jìn)城市空間的形成。二）、上市量小，市場(chǎng)需求量大市場(chǎng)調(diào)查表明，2003年的推盤(pán)量只有車(chē)坊新地帶（7500平方余米） ，2004年3月在高墊路南側(cè)有15000方量投放市場(chǎng)，但總體市場(chǎng)推量及少；同時(shí)，在未來(lái)幾年中車(chē)鎮(zhèn)的動(dòng)遷房面積有60萬(wàn)方量，2004年上半年有5萬(wàn)方動(dòng)遷房量。未來(lái)小區(qū)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)注重物管和配套。而現(xiàn)在車(chē)坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)上升、人民生活安逸的形勢(shì)來(lái)說(shuō)，考慮購(gòu)房的市民將越來(lái)越多，從而形成了供小于求的比例結(jié)構(gòu)。與此同時(shí)，隨著車(chē)坊鎮(zhèn)土地拍賣(mài)制度的實(shí)施、產(chǎn)品品質(zhì)的提高，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本也相應(yīng)升高，加上蘇州房地產(chǎn)熱潮的影響，車(chē)坊鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)必將呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)的局勢(shì)。目前擁有人口10萬(wàn)；房地產(chǎn)市場(chǎng)分析l 產(chǎn)品分布：普通公寓住宅產(chǎn)品集中在鎮(zhèn)區(qū)中心，別墅產(chǎn)品集中在金澄湖邊l 產(chǎn)品形態(tài)：鎮(zhèn)區(qū)主要以六層多層公寓樓為主 別墅主要是獨(dú)幢別墅，少量聯(lián)體別墅；l 價(jià)格：公寓：18002000元/m2 別墅：55006100元/m2 l 主力面積：公寓85126平米 別墅256500平米綜述： 甪直鎮(zhèn)相對(duì)周邊其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)要成熟，獨(dú)特的環(huán)境造就了一些很有特色的樓盤(pán)?，F(xiàn)有房型分析 勝浦鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚處起步階段，居住質(zhì)量的要求還停留在經(jīng)濟(jì)型階段，人們以往居住的房型面積偏小。綜述： 蘇州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)、園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速、健康發(fā)展，給郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了空間，同時(shí)指明了明確的發(fā)展方向，也是郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)商學(xué)習(xí)、效仿的模板。今年年中推出的車(chē)坊新地帶7500余方的量已市場(chǎng)吸納。 日照間距： 1：216。u 但若僅從本案的地塊來(lái)看，形狀的不規(guī)則與相鄰關(guān)系成為了本案的最大劣勢(shì)點(diǎn)，需要在今后的產(chǎn)品具體設(shè)計(jì)規(guī)劃中進(jìn)行最大程度上的彌補(bǔ)轉(zhuǎn)化。B 生活機(jī)能較完備——周邊商鋪林立、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施完善B 有水景資源——小區(qū)的北面、西面有豐富的水資源，加以運(yùn)用，可以提高的小區(qū)的品質(zhì)。198。 動(dòng)遷房對(duì)本案的沖擊力大——從車(chē)坊鎮(zhèn)土地局獲悉，未來(lái)的幾年中，車(chē)坊鎮(zhèn)將有60萬(wàn)的動(dòng)遷量，雖大量的動(dòng)遷對(duì)房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用明顯，但同時(shí)也存在絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)。三、項(xiàng)目評(píng)述 該案在車(chē)坊鎮(zhèn)中心區(qū)域，地段較好，作為商住樓，自身特點(diǎn)鮮明，價(jià)格便宜，自住投資兩相益；但本案房型死板，臥室大多數(shù)朝北，不適宜江南的居住風(fēng)格和習(xí)慣，品質(zhì)也較低。B、項(xiàng)目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和素質(zhì)。即——產(chǎn)品概念的創(chuàng)新第二、 切合消費(fèi)者心理為消費(fèi)者營(yíng)造理想的生活方式和居住環(huán)境。 在產(chǎn)品布置上：建議以“南北朝向、錯(cuò)落布置”為規(guī)劃指導(dǎo)思想。4) 大窗、凸窗，3060CM高度低窗臺(tái)。2. 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法是一種根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)狀況確定價(jià)格的定價(jià)方法，公司以市場(chǎng)主要競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品價(jià)格為其定價(jià)的基準(zhǔn)，結(jié)合考慮公司與競(jìng)爭(zhēng)者之間的產(chǎn)品特色，制訂具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品價(jià)格并隨時(shí)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格的變動(dòng)而進(jìn)行調(diào)整。因而我們大膽的預(yù)測(cè)，現(xiàn)在2800~3000元/平方米的是客戶目前愿意接受的價(jià)格；隨著時(shí)間的推移，價(jià)格必然上幅。運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向法的現(xiàn)行價(jià)格定價(jià)法，可以定出本案的競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向基價(jià)為3166元/平方米，該價(jià)格會(huì)隨著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的變化而變化。為了與江南水鄉(xiāng)的建筑形態(tài)相協(xié)調(diào)，因此建議本項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)采用江南園林景觀設(shè)計(jì)，弘揚(yáng)江南園林文化。由于周邊建筑多是現(xiàn)代式風(fēng)格或根本就沒(méi)有什么風(fēng)格，本案采用現(xiàn)代式建筑和中式園林結(jié)合風(fēng)格，與周邊建筑相協(xié)調(diào)。 本案定位的創(chuàng)造性：本案以“現(xiàn)代式建筑與中國(guó)式園林結(jié)合的中西合壁式中高品位住宅小區(qū)”為主題概念。C、 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。A、 市場(chǎng)調(diào)研反映重要機(jī)會(huì)點(diǎn)a) 大環(huán)境市場(chǎng)形勢(shì)好——目前整個(gè)蘇州市場(chǎng)處于上升的階段，售價(jià)最近兩年內(nèi)一直在上漲，整體市場(chǎng)行情看好。隨著經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，一個(gè)朝氣蓬勃的市場(chǎng)將會(huì)嶄露頭角。市場(chǎng)的空白點(diǎn)為本案未來(lái)的介入提供了良好的切入點(diǎn)。198。生活機(jī)能本案周邊商鋪林立，市場(chǎng)臨近左右。 主要出入口：主出入口小區(qū)的西側(cè)，次出入口小區(qū)的東南側(cè)。 容積率： 《216。從而給郊鎮(zhèn)個(gè)案創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。園區(qū)中心房?jī)r(jià)高，從而波及郊鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)，使整個(gè)房?jī)r(jià)上升。社區(qū)的環(huán)境綠化、物業(yè)管理、智能配套、網(wǎng)絡(luò)配套等都有待加強(qiáng)。車(chē)坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)因剛起步，市場(chǎng)供求存在不合理局勢(shì)；但可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)的幾年中，車(chē)坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)將逐步進(jìn)入健康的發(fā)展軌道。經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行業(yè)成熟將會(huì)帶給房地產(chǎn)業(yè)更廣闊的空間。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入增多將會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的潛在客戶。四）、建筑以現(xiàn)代式為主、與周邊環(huán)境吻合觀察車(chē)坊鎮(zhèn)建筑，現(xiàn)代式風(fēng)格恰與車(chē)坊鎮(zhèn)綠水的優(yōu)美環(huán)境和不失古樸感的人文相映稱，共同涵養(yǎng)了一個(gè)具有鮮明特色的城鎮(zhèn)格局。上述資料表明，車(chē)坊鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等協(xié)調(diào)跟進(jìn)，人民生活及消費(fèi)水平逐步提高，研究生城的牽動(dòng)作用等，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下了良好的社會(huì)基礎(chǔ)。成為融學(xué)、研、產(chǎn)、住四位于一體的現(xiàn)代化區(qū)域。 稱 與車(chē)坊距離 企 供熱、供氣：現(xiàn)由工廠以鍋爐供熱供氣，熱電聯(lián)供中心江遠(yuǎn)熱電廠輸汽工程已完成設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)2002年底竣工運(yùn)行。車(chē)坊鎮(zhèn)2003年的國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）9億元人民幣，人均可支配收入5000~6000元/人。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)車(chē)坊全鎮(zhèn)目前主要生產(chǎn)茨菇、荸薺、藕、芹菜、茭白，搭配種植芡實(shí)、菱角、莼菜，被譽(yù)為“水八仙”，現(xiàn)已形成水生蔬菜、水產(chǎn)養(yǎng)殖、家禽家畜三個(gè)類別的農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)基地。車(chē)坊鎮(zhèn)人民政府駐地車(chē)坊集鎮(zhèn)，始建于清末，南靠鑊底潭，東枕吳淞江，是個(gè)“開(kāi)門(mén)見(jiàn)水、出門(mén)登舟”的水鄉(xiāng)集鎮(zhèn)。雖離園區(qū)較近，但地理位置相對(duì)還是較偏。經(jīng)濟(jì)狀況工業(yè)經(jīng)濟(jì)車(chē)坊鎮(zhèn)已有一千七百多年席草種植、加工的悠久歷史，從七十年代引進(jìn)日本藺草種植和自動(dòng)織席技術(shù)以來(lái)，全鎮(zhèn)形成了國(guó)內(nèi)較大的藺草培育、種植、加工、成品出口一條龍的生產(chǎn)基地，走上了產(chǎn)銷(xiāo)一條龍、貿(mào)工農(nóng)一體化道路。鎮(zhèn)區(qū)主要配套設(shè)施 供電：全鎮(zhèn)電力資源充足，華東電網(wǎng)50萬(wàn)千伏輸變電工程在車(chē)坊竣工投入運(yùn)行，電力供應(yīng)保證。 土地：本鎮(zhèn)規(guī)劃三個(gè)工業(yè)小區(qū)，區(qū)域面積2平方公里，已完成五通一平等基礎(chǔ)設(shè)施