【正文】 本鎮(zhèn)區(qū)康瑞照相材、順達水產(chǎn)、松友服飾、地儀光電、均品電器、聯(lián)大飾品、志得利電子、格康電子、高針電子、鏵龍電子、臺邑電子7. 研究生城地理位置　　研究生城位于蘇州工業(yè)園區(qū)南部，基地內地勢平坦，河網(wǎng)縱橫，具有江南水鄉(xiāng)地貌特色，東部和南部為規(guī)劃的城市干道，西臨獨墅湖，北部的新機場路為城市快速路，其東北角，新機場路北側為規(guī)劃城市交通樞紐，有城市輕軌通過，可直達上海。 通訊：特快專遞每日往返，國內國際電話及傳真，直通全國和世界各地。與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)相比，經(jīng)濟實力略弱。多種經(jīng)營產(chǎn)值達2億元。相傳鎮(zhèn)區(qū)原來東有油車，西有糟坊，故名車坊。整體區(qū)位處于園區(qū)的南面，吳中區(qū)的最東角上。還有為紀念抗戰(zhàn)犧牲的美國飛行員肖特烈士紀念館、瑤城遺址、綠杏橋。交通情況較便捷。二00二年底完成10000噸，二00三年底完成15000噸?！　√K州研究生城總占地面積10平方公里，其中3平方公里辟為研究生教育基地，將吸引8到10所國內外著名大學在城內設立研究生院或分支機構，主要從事研究生教育；3平方公里建設創(chuàng)業(yè)園地，吸引研發(fā)機構，探索創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式以及產(chǎn)、學、研一體化新機制；2平方公里為蘇州大學的新校區(qū)，建設蘇大理工學院；其余建設教學科研和生活服務配套設施?？臻g發(fā)展策略　　對硬件資源進行分級配置，在空間上將整個研究生城分配為城市綜合開發(fā)區(qū)和教育區(qū)，利用交通干道滾動發(fā)展，推進城市空間的形成。二）、上市量小，市場需求量大市場調查表明，2003年的推盤量只有車坊新地帶（7500平方余米） ，2004年3月在高墊路南側有15000方量投放市場，但總體市場推量及少；同時，在未來幾年中車鎮(zhèn)的動遷房面積有60萬方量，2004年上半年有5萬方動遷房量。未來小區(qū)的開發(fā)，應注重物管和配套。而現(xiàn)在車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟平穩(wěn)上升、人民生活安逸的形勢來說，考慮購房的市民將越來越多，從而形成了供小于求的比例結構。與此同時，隨著車坊鎮(zhèn)土地拍賣制度的實施、產(chǎn)品品質的提高，樓盤的開發(fā)成本也相應升高，加上蘇州房地產(chǎn)熱潮的影響，車坊鎮(zhèn)的房價必將呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚的局勢。目前擁有人口10萬；房地產(chǎn)市場分析l 產(chǎn)品分布：普通公寓住宅產(chǎn)品集中在鎮(zhèn)區(qū)中心，別墅產(chǎn)品集中在金澄湖邊l 產(chǎn)品形態(tài)：鎮(zhèn)區(qū)主要以六層多層公寓樓為主 別墅主要是獨幢別墅，少量聯(lián)體別墅；l 價格：公寓：18002000元/m2 別墅：55006100元/m2 l 主力面積：公寓85126平米 別墅256500平米綜述： 甪直鎮(zhèn)相對周邊其它鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場要成熟，獨特的環(huán)境造就了一些很有特色的樓盤?，F(xiàn)有房型分析 勝浦鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展尚處起步階段，居住質量的要求還停留在經(jīng)濟型階段，人們以往居住的房型面積偏小。綜述： 蘇州整體房地產(chǎn)市場、園區(qū)房地產(chǎn)市場的快速、健康發(fā)展，給郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了空間，同時指明了明確的發(fā)展方向，也是郊鎮(zhèn)房地產(chǎn)商學習、效仿的模板。今年年中推出的車坊新地帶7500余方的量已市場吸納。 日照間距： 1：216。u 但若僅從本案的地塊來看，形狀的不規(guī)則與相鄰關系成為了本案的最大劣勢點，需要在今后的產(chǎn)品具體設計規(guī)劃中進行最大程度上的彌補轉化。B 生活機能較完備——周邊商鋪林立、學校、醫(yī)院等配套設施完善B 有水景資源——小區(qū)的北面、西面有豐富的水資源，加以運用，可以提高的小區(qū)的品質。198。 動遷房對本案的沖擊力大——從車坊鎮(zhèn)土地局獲悉，未來的幾年中，車坊鎮(zhèn)將有60萬的動遷量，雖大量的動遷對房地產(chǎn)的帶動作用明顯，但同時也存在絕對的競爭。三、項目評述 該案在車坊鎮(zhèn)中心區(qū)域，地段較好，作為商住樓，自身特點鮮明，價格便宜，自住投資兩相益；但本案房型死板，臥室大多數(shù)朝北，不適宜江南的居住風格和習慣，品質也較低。B、項目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種功能建筑的條件和素質。即——產(chǎn)品概念的創(chuàng)新第二、 切合消費者心理為消費者營造理想的生活方式和居住環(huán)境。 在產(chǎn)品布置上：建議以“南北朝向、錯落布置”為規(guī)劃指導思想。4) 大窗、凸窗，3060CM高度低窗臺。2. 競爭導向法競爭導向法是一種根據(jù)競爭狀況確定價格的定價方法，公司以市場主要競爭者的產(chǎn)品價格為其定價的基準，結合考慮公司與競爭者之間的產(chǎn)品特色，制訂具有競爭力的產(chǎn)品價格并隨時根據(jù)競爭者價格的變動而進行調整。因而我們大膽的預測，現(xiàn)在2800~3000元/平方米的是客戶目前愿意接受的價格；隨著時間的推移，價格必然上幅。運用競爭導向法的現(xiàn)行價格定價法，可以定出本案的競爭導向基價為3166元/平方米，該價格會隨著競爭對手的變化而變化。為了與江南水鄉(xiāng)的建筑形態(tài)相協(xié)調，因此建議本項目環(huán)境設計采用江南園林景觀設計，弘揚江南園林文化。由于周邊建筑多是現(xiàn)代式風格或根本就沒有什么風格，本案采用現(xiàn)代式建筑和中式園林結合風格，與周邊建筑相協(xié)調。 本案定位的創(chuàng)造性：本案以“現(xiàn)代式建筑與中國式園林結合的中西合壁式中高品位住宅小區(qū)”為主題概念。C、 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。A、 市場調研反映重要機會點a) 大環(huán)境市場形勢好——目前整個蘇州市場處于上升的階段，售價最近兩年內一直在上漲，整體市場行情看好。隨著經(jīng)濟的逐步發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程的加快，一個朝氣蓬勃的市場將會嶄露頭角。市場的空白點為本案未來的介入提供了良好的切入點。198。生活機能本案周邊商鋪林立，市場臨近左右。 主要出入口：主出入口小區(qū)的西側，次出入口小區(qū)的東南側。 容積率： 《216。從而給郊鎮(zhèn)個案創(chuàng)造了機會。園區(qū)中心房價高，從而波及郊鎮(zhèn)的房價，使整個房價上升。社區(qū)的環(huán)境綠化、物業(yè)管理、智能配套、網(wǎng)絡配套等都有待加強。車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場因剛起步，市場供求存在不合理局勢；但可以預見，在未來的幾年中，車坊鎮(zhèn)的房地產(chǎn)將逐步進入健康的發(fā)展軌道。經(jīng)濟發(fā)展、行業(yè)成熟將會帶給房地產(chǎn)業(yè)更廣闊的空間。經(jīng)濟增長、收入增多將會給房地產(chǎn)市場帶來更多的潛在客戶。四）、建筑以現(xiàn)代式為主、與周邊環(huán)境吻合觀察車坊鎮(zhèn)建筑，現(xiàn)代式風格恰與車坊鎮(zhèn)綠水的優(yōu)美環(huán)境和不失古樸感的人文相映稱，共同涵養(yǎng)了一個具有鮮明特色的城鎮(zhèn)格局。上述資料表明，車坊鎮(zhèn)經(jīng)濟運行平穩(wěn)，社會各項事業(yè)、基礎設施等協(xié)調跟進，人民生活及消費水平逐步提高，研究生城的牽動作用等，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下了良好的社會基礎。成為融學、研、產(chǎn)、住四位于一體的現(xiàn)代化區(qū)域。 稱 與車坊距離 企 供熱、供氣：現(xiàn)由工廠以鍋爐供熱供氣，熱電聯(lián)供中心江遠熱電廠輸汽工程已完成設計，預計2002年底竣工運行。車坊鎮(zhèn)2003年的國民生產(chǎn)總值（GDP）9億元人民幣，人均可支配收入5000~6000元/人。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟車坊全鎮(zhèn)目前主要生產(chǎn)茨菇、荸薺、藕、芹菜、茭白，搭配種植芡實、菱角、莼菜，被譽為“水八仙”，現(xiàn)已形成水生蔬菜、水產(chǎn)養(yǎng)殖、家禽家畜三個類別的農(nóng)副產(chǎn)品種養(yǎng)基地。車坊鎮(zhèn)人民政府駐地車坊集鎮(zhèn)，始建于清末，南靠鑊底潭，東枕吳淞江，是個“開門見水、出門登舟”的水鄉(xiāng)集鎮(zhèn)。雖離園區(qū)較近，但地理位置相對還是較偏。經(jīng)濟狀況工業(yè)經(jīng)濟車坊鎮(zhèn)已有一千七百多年席草種植、加工的悠久歷史，從七十年代引進日本藺草種植和自動織席技術以來，全鎮(zhèn)形成了國內較大的藺草培育、種植、加工、成品出口一條龍的生產(chǎn)基地，走上了產(chǎn)銷一條龍、貿工農(nóng)一體化道路。鎮(zhèn)區(qū)主要配套設施 供電：全鎮(zhèn)電力資源充足，華東電網(wǎng)50萬千伏輸變電工程在車坊竣工投入運行，電力供應保證。 土地：本鎮(zhèn)規(guī)劃三個工業(yè)小區(qū)，區(qū)域面積2平方公里，已完成五通一平等基礎設施