【正文】 們的服務(wù)也是打折扣的服務(wù)?；蛘咚究床欢捶繀f(xié)議的內(nèi)容。 答： 首先，講明我們的代理是免費(fèi)的，如果客戶(hù)自己打廣告不論從時(shí)間上還是經(jīng)濟(jì)和精力上都會(huì)有所損失，而我們代理可以讓您省時(shí)、省心、省力，加大成交量。 5．你們和其他的代理公司有什么不同的，都差不多 答：第一、 我們的經(jīng)紀(jì)人都在完全脫產(chǎn)的情況下，由專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行了為期一個(gè)月的培訓(xùn)和商圈調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有比較深入的了解。 7．你們開(kāi)業(yè)沒(méi)多久，我憑什么相信你能提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)。 3]如果當(dāng)時(shí)不確定，可以將詳細(xì)情況帶回公司研究一下，告訴房主價(jià)格高了不好賣(mài)，低了您受損失，我們研究一下什么價(jià)位合適，到時(shí)再電話(huà)聯(lián)系。 一、團(tuán)隊(duì)的激勵(lì)與組織凝聚力 團(tuán)隊(duì)的打造（凝集力） （ 1）起一個(gè)好聽(tīng)的名字 （ 2）團(tuán)隊(duì)人數(shù)的設(shè)置和組織結(jié)構(gòu)（垂直管理） （ 3）團(tuán)隊(duì)靈魂的建設(shè) （ 4）團(tuán)隊(duì)價(jià)值觀(guān)的培養(yǎng) （ 5）團(tuán)隊(duì)制度的完善（無(wú)情的制度，有情的管理） 團(tuán)隊(duì)的建設(shè)（團(tuán)隊(duì)激勵(lì)） （ 1）歸屬感的培養(yǎng)（為自己勞動(dòng)是最有效的激勵(lì)） （ 2）團(tuán)隊(duì)的危機(jī)意識(shí)（引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，激發(fā)員工潛能） （ 3）企業(yè)文化（企業(yè)文化塑造員工統(tǒng)一的價(jià)值觀(guān)） （ 4）加強(qiáng)溝通，尊重員工意見(jiàn)，鼓勵(lì)員工的創(chuàng)造力 團(tuán)隊(duì)激勵(lì)游戲及團(tuán)隊(duì)口號(hào) 。分析一下什么人會(huì)買(mǎi)這種房子，這種人的面寬不寬，給一個(gè)綜合的價(jià)位，但出價(jià)要謹(jǐn)慎一些。 2]盡可能說(shuō)服客戶(hù)留下電話(huà)，可以告知客戶(hù)我們的信息很多一時(shí)介紹不完，而且我們隨時(shí)有新房源進(jìn)來(lái)，您留個(gè)電話(huà)，我們可以及時(shí)向您推薦，不留的話(huà)我們無(wú)法聯(lián)系您。而且如果是比較優(yōu)秀的房源，我們會(huì)上一期廣告，看效果如何再給您反饋信息作進(jìn)一步調(diào)整。 4]經(jīng)紀(jì)人可以對(duì)客戶(hù)闡述，這種看房協(xié)議其實(shí)是雙方約束的一種憑證，如果客戶(hù)認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)不好，它也是能為客戶(hù)提供投訴的一種憑證，約束經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)行為。經(jīng)紀(jì)人可以為其解釋?zhuān)@是公司杜絕“房甩”現(xiàn)象的一種必要手續(xù)。我們的收費(fèi)完全按照國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，為明碼標(biāo)價(jià)；最重要的是我們會(huì)給您優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)及衍生服務(wù)，免除您的后顧之憂(yōu)。 接聽(tīng)過(guò)程中可運(yùn)用贊美或第三者贊美之詞，使對(duì)方消除戒備。獲得特別的“微笑知識(shí)”的話(huà)，有幾條簡(jiǎn)單的規(guī)則： 1)當(dāng)你不想笑的時(shí)候就笑，把煩惱留給自己，讓別人相信你是快樂(lè)的； 2)和別人分享你樂(lè)觀(guān)的思想，微笑是會(huì)蔓延的。 （三）微笑的魔力 銷(xiāo)售員首要具備的條件是一副親善的笑容及一份對(duì)工作客戶(hù)的熱誠(chéng)。 男 性 服裝： 男性必須穿西裝打領(lǐng)帶，夏天穿淺色襯衣配深色西褲，皮鞋保持光亮。 消費(fèi)彈性的差異性： 在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的消費(fèi)是與收入水平成正比的，而其消費(fèi)彈性與價(jià)格彈性成反比的。 工具： 名片、帶看協(xié)議、鞋套、指南針、卷尺、計(jì)算機(jī)、讓客戶(hù)帶有效證件、做好 看房前的相關(guān)準(zhǔn)備（稅費(fèi)、客戶(hù)有可能提到的問(wèn)題、你的解說(shuō)順序等） 流程： 給客戶(hù)推薦有效的房源（準(zhǔn)備 1－ 2套） 配 對(duì) 通過(guò)電話(huà)介紹簡(jiǎn)單情況（當(dāng)面） —— 約定帶看時(shí)間、地點(diǎn)叮囑客戶(hù)帶有效的證件 —— 簽訂帶看協(xié)議 現(xiàn)場(chǎng)帶看和客戶(hù)進(jìn)行溝通 —— 了解客戶(hù)更詳細(xì)的需求 —— 與客戶(hù)一起離開(kāi) —— 了解客戶(hù)真實(shí)的意向和疑慮給以答復(fù)，后期進(jìn)行回訪(fǎng)做好記錄 （三）房地產(chǎn)消費(fèi)的類(lèi)型 （ 1）投資型 :不是為了使用，而是為投資對(duì)象，通過(guò)投入資金，勞動(dòng)力，技術(shù)等要素改變?cè)械姆康禺a(chǎn)性能結(jié)構(gòu)和形式，通過(guò)出售或出租來(lái)獲取利潤(rùn)。 A\人們的生活水平的提高對(duì)居住環(huán)境要求越來(lái)越高，因此要了解周邊有無(wú)噪音，小區(qū)的安全保安設(shè)施有無(wú)，衛(wèi)生清潔是否定期有打掃得，有無(wú)污染源等其他情況。 實(shí)勘要了解什么 （ 1）對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，避免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛，了解有無(wú)貸款，還了幾年，還剩多少。房地產(chǎn)咨詢(xún)，是指有關(guān)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)信息、技術(shù)、政策法規(guī)等方面服務(wù)的活動(dòng)。 （ 8）房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)的巨大可能性： 房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)相比具有更大的投資性。 （ 3）市場(chǎng)的統(tǒng)一性： 指房產(chǎn)市場(chǎng)和地產(chǎn)市場(chǎng)的融合性，在房地產(chǎn)交易中任何一筆房產(chǎn)商品交易都必須是合一的交易。 5住房抵押貸款 所謂抵押貸款就是抵押人（購(gòu)房者）向抵押權(quán)人（銀行）以所購(gòu)房產(chǎn)作貸款抵押，并同時(shí)簽定抵押合同，以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期歸還貸款的擔(dān)保，并持公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回貸款的擔(dān)保，并持經(jīng)公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記，當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后，便可收回“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證” 5在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？ 房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù) 《 商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定 》 ，向買(mǎi)受人提供 《 住宅質(zhì)量保證書(shū) 》 、 《 住宅使用說(shuō)明書(shū) 》 。 4印花稅 印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。 4商品房的起價(jià) 是指商品房在銷(xiāo)售時(shí)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格。 3 TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅） 正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來(lái)的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。 3普通住宅 是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。 2哪些公用面積不能分?jǐn)偅? 不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車(chē)庫(kù)、地下設(shè)備用房等。 1住宅的建筑面積 亦稱(chēng)建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線(xiàn)測(cè)定的各層平面面積之和。 磚木結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。 期房 是指消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)不具備即買(mǎi)即可入住的商品房 ， 即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止 ， 所出售商品房稱(chēng)為期房 。領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)華宸 店培訓(xùn)課程 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 土地所有制 現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。 土地使用權(quán)的出讓 指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由 使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 磚混結(jié)構(gòu) 主要是磚墻承重，部分是鋼盤(pán)混凝土承重的結(jié)構(gòu)。 1房屋的基底面積 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 2哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅? 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門(mén)以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門(mén)廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。 閣樓 是指位于房屋坡屋頂下部的房間。其中三戶(hù)或三戶(hù)以上連體的別墅為連棟別墅，二戶(hù)連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅。 4 SHOPPING MALL 直譯為“步行街購(gòu)物廣場(chǎng)”，是目前國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果最佳的零售百貨模式，具有四大特征：開(kāi)放性的公共休閑廣場(chǎng)、強(qiáng)烈吸引人氣；開(kāi)放性的對(duì)外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣，相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路，充分利用有效人流，購(gòu)物與休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。商品房的公共維修基金由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)交納，比例為購(gòu)房款的 2%。 5組合貸款 組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱(chēng)。 城市房屋流通、買(mǎi)賣(mài)、抵押、典當(dāng)、信托等，土地的流通形式，只有出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等。 （ 7）市場(chǎng)的不充分性： 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與完全自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)四個(gè)條件相差深遠(yuǎn)，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)只是一個(gè)不充分市場(chǎng)。 三、房產(chǎn)中介相關(guān)知識(shí) 基本概念 根據(jù) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 及 《 城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定 》 的有關(guān)規(guī)定，所謂房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。 如業(yè)主需要報(bào)價(jià)時(shí)，經(jīng)紀(jì)人要依照市場(chǎng)同地段的價(jià)格給以和合理的價(jià)格（比較法，也根據(jù)此物業(yè)的現(xiàn)狀）報(bào)價(jià)要略低與市場(chǎng)價(jià)，實(shí)勘表格確認(rèn)，協(xié)議確認(rèn)。 (3）對(duì)房屋周邊環(huán)境和設(shè)施設(shè)備的考察。 出售房源 日期 來(lái)源： 電話(huà) 上門(mén) 網(wǎng)絡(luò) ： 姓名： 聯(lián)系電話(huà)： 辦公室： 其它