【正文】 你們開業(yè)沒多久，我憑什么相信你能提供專業(yè)的服務(wù)。 6．有客戶電話咨詢，但不想留電話，如有需要我會打電話找你們。 5．你們和其他的代理公司有什么不同的，都差不多 答：第一、 我們的經(jīng)紀(jì)人都在完全脫產(chǎn)的情況下，由專業(yè)人士進行了為期一個月的培訓(xùn)和商圈調(diào)查，對房地產(chǎn)市場有比較深入的了解。 4．你能保證每一期廣告都給我打廣告嗎？ 答： 如果是獨家委托的，我們有三個月的期限，在這期間我們會合理安排。 答： 首先，講明我們的代理是免費的，如果客戶自己打廣告不論從時間上還是經(jīng)濟和精力上都會有所損失，而我們代理可以讓您省時、省心、省力，加大成交量。并且簽訂看房協(xié)議是公司的辦公流程，公司正是有了這樣優(yōu)秀的系統(tǒng)的支持才能夠發(fā)展到今天的規(guī)模?；蛘咚究床欢捶繀f(xié)議的內(nèi)容。 2．如果客戶拒絕簽訂看房協(xié)議？ 答： 解決這個問題，首先要分析客戶拒絕簽訂看房協(xié)議的原因，然后有針對性地做出解釋。 2〉 其他代理同行的代理費用之所以打折扣，是因為他們的服務(wù)也是打折扣的服務(wù)。 1 與談判人員，銷售人員成為好朋友，賣交情爭取拿到該項目的最優(yōu)惠的價格； 找多位不同的銷售代理，試探銷售價的最低價，聲東擊西探知更便宜的價格； 2 先選一個比較次的單元把價格談好在要求同樣的價格買更好單元； 2 要求開發(fā)商給毛坯房的價，同意后再要求提供裝修； 2 想用作出租，自己不在國內(nèi)也沒有時間辦出租事宜是否能安排送裝修，家電，電器； 2 告之自己會有不少朋友會跟著自己買，只要最優(yōu)惠的價格可以帶來更多家； 2 記住，比你時間更寶貴的是房產(chǎn)商，拖延談判的時間，慢慢磨，主動權(quán)在自己手上，每次要求更便宜的價格。 如接聽電話對方是明確表明是同行調(diào)研時，銷售人員不得敷衍，但不能向其透露銷售機密。 （四）語言的使用 1． 聲音洪亮：銷售代表一定要注意自己的聲音大小，切不可聲音太小，讓人聽不清楚； 2． 避免口頭禪：每個地方都有方言，每種方言都有自己的口頭禪，語言表達(dá)時應(yīng)盡力避免這種口頭禪； 3． 避免語速過慢：表達(dá)時要掌握好語速，語速過快，別人聽不清楚；語速過慢，就會給別人充分的準(zhǔn)備時間； 4． 避免發(fā)音出錯：例如，在南方有許多銷售代表對“十”和“四”兩個讀音區(qū)分不清楚，這會釀成大錯。 6)大聲地笑出來，假如微笑是具有魅力的，那么發(fā)自肺腑的大笑就具有超級魅力，大笑是會傳染的。在一個恰當(dāng)?shù)臅r間、恰當(dāng)?shù)膱龊?，一個簡單的微笑可以制造奇跡。使客戶做出認(rèn)購決定。千萬不能將字體弄反。 （二）名片遞、接方式 名片的遞接也是非常有講究的，下面我們就來講訴一下有關(guān)名片的遞接： 1． 首先，我們來講訴一下接名片，當(dāng)客戶主動給你遞名片時您要面帶微笑雙手去接過客戶給你的名片并說謝謝！將接過的名片在短時間內(nèi)注視一下名片上的公司名稱和客戶姓名及職務(wù)時間不宜過長。忌用過多香水或使用刺激性氣味強的香水，頭發(fā)不染夸張顏色。此消費可以分為幾個層次，生理上的消費，安全的消費，社會交往的消費，價值欲望的消費等。其不可再生的性質(zhì)決定了消費的不可替代性，其位置的固定不動性決定了房產(chǎn)之間的差別性。 （ 3）消費型： 主要是由國家機關(guān)、事業(yè)單位和個人為了消費使用，此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。 B\要了解物業(yè)管理費用的標(biāo)準(zhǔn)，水、電、氣、暖的價格以及停車位的收費標(biāo)準(zhǔn)等，以后的維修和養(yǎng)護都由誰來管理。 A\要了解水質(zhì)、水壓、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)、和收費標(biāo)準(zhǔn)有線等其他設(shè)施。 B\房屋的布局是否合理、設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好情況，了解房屋有無破壞結(jié)構(gòu)的裝修，有無私拆、改建等造成主體結(jié)構(gòu)損壞隱患的情況。 B\要注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是不是同一個人，驗看產(chǎn)權(quán)證是一定要查看正本并且要記住號碼有時間到有關(guān)房產(chǎn)部門查詢。 通過屋主（業(yè)主）了解房屋的情況（按照實勘表格以及有無貸款） 確認(rèn)屋主身份以及租售原因（代理人還是相關(guān)聯(lián)人） 了解業(yè)主租售底限，可議空間有多少，有無附帶設(shè)施、設(shè)備、有無貸款，還了多少還剩多少，剩余部分由誰償還，配套等，是否急著租售。 2）間接渠道包括媒體廣告、網(wǎng)絡(luò)信息、上級公司、同行信息共享等。 （ 5）城市產(chǎn)業(yè)機構(gòu) 城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況不僅決定著城市對房地產(chǎn)消費的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的消費結(jié)構(gòu) （ 6）消費者對經(jīng)濟發(fā)展形勢的預(yù)測 消費者的消費會受到外部環(huán)境的制約，外部環(huán)境影響著現(xiàn)實支付能力能否得到實現(xiàn)，如果消費者對未來的經(jīng)濟發(fā)展的預(yù)測是樂觀的，房地產(chǎn)消費就會增長，如果是悲觀的，消費就會減少。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越大。具有不完全開發(fā)性。由于其性質(zhì)其所處的城市或區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有很大落差。 房產(chǎn)市場的特點 （ 1）經(jīng)營對象是房產(chǎn)和土地的使用權(quán)： 而房屋和土地都是不動產(chǎn)是非流動性（土地、房屋都是不能動得，不能空間位移的物理屬性） （ 2）流通形式的多樣性： 指房地產(chǎn)流通的具體形態(tài)和方法。 5商品房銷售面積 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 5分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計算方法 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e =套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =公用建筑面積 /套內(nèi)建筑面積之和 公用建筑面積 =整幢建筑的面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 60、“五證”包括什么？ 商品房“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。 5申請住房公積金貸款的條件 凡住房公積金連續(xù)繳存 6個月以上或累計繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資格申請。 50、銀行按揭 按揭是英語“ Mongase” （抵押）一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。（交易手續(xù)費經(jīng)濟適用房減半） 4公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護基金。 4共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)是指某一房產(chǎn)屬于兩個或兩個以上的所有人共同所有。 4錯層式住宅 是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。 3躍層式商品房 是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散。 3別墅 是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。 3純辦公樓 是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。 2商品房現(xiàn)售 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 2公用面積 是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往保障生自學(xué)成才而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分?jǐn)偂Ｋㄈ?，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 1居住小區(qū)總用地 是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。 1住宅的開間 就是住宅的寬度。 商品房的結(jié)構(gòu) 售房的樓書常見用語，房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 現(xiàn)房 是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房 ， 即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房 ， 與消費者簽訂商品詳盡買賣合同后 ， 立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證 。另外，加油站、加氣站用地為二十年。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。其中，城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源，屬于國家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘涂除外。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。 消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同 。個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。 1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。 1住宅的凈高 是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下