【正文】 表面之間的距離。它是表示一個建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟指標(biāo)。 2輔助面積 指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲藏室、陽臺等。 2套內(nèi)陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。 2商品房預(yù)售 俗稱“賣樓花”，即在房地產(chǎn)尚未建成以前，房地產(chǎn)的經(jīng)銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買人。 3公寓 是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。 3商住住宅 是 SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。 4商品房的均價 是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價格。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。 5公積金貸款 公積金貸款也就是個人住房擔(dān)保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委托銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。 5商品房預(yù)售須符合哪些條件？ 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng) 確定施工進度和竣工交付日期； 向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 廣義概念： 包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、互換及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)，建筑，修養(yǎng)（修繕），裝飾等活動。 （ 4）市場的區(qū)域性： 此區(qū)域性是由房地產(chǎn)商品的差異性決定的。 （ 6）不完全開發(fā)性： 由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在統(tǒng)一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施壓制不合理的市場需求來干預(yù)市場。 影響房地產(chǎn)消費的因素 （ 1）經(jīng)濟社會發(fā)展及城市化的水平 經(jīng)濟社會越發(fā)展、城市化水平越高，對房地產(chǎn)的消費也就越大。 （ 4）國家政策 國家的政策對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費和消費性消費都會有巨大的影響，特別是對房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。 一般房屋買賣操作流程 房源開發(fā) （一）房源開發(fā)的一般流程 獲取房源 信息 聯(lián)系業(yè)主 確認信息 接受委托 查閱資料 實地勘查 整理業(yè)主資料 及物業(yè)資料 錄入房源 （二） 房原開發(fā)的主要渠道 可分兩大類： 直接渠道 間接渠道 1）直接渠道包括門店接待、上門服務(wù)、溝通有房單位等。 流程： 得到信息 了解房屋大體情況 約定實勘時間 等候的地點和確認 所需物件 上門實勘 了解詳情、拍照、測量、畫戶型草圖 核實業(yè)主產(chǎn)權(quán) 業(yè)主確認簽訂委托協(xié)議 了解周邊環(huán)境 回店填寫詳細資 自己記錄備案 —— 記錄回訪時間上交店秘歸檔 實勘注意事項 注意儀表儀容（商務(wù)禮儀），提前到達約定的地點，了解房屋周邊的環(huán)境和物業(yè)情況。 A\一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)不清，無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適也不能賣。 A\房屋的建成年代，建筑面積和使用面積和產(chǎn)權(quán)證上的是否一致。 （ 4） 對房屋配套設(shè)施的考察。 A\考察保安人員的基本素質(zhì)、保安設(shè)備、管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)的環(huán)境（衛(wèi)生、綠化等）是否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運行正常。 （ 2）生產(chǎn)型： 不是為了用于消費，而是作為生產(chǎn)和經(jīng)營的場所，為生產(chǎn)和經(jīng)營提供活動空間或場地。 不可替代與差別性： 房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無法替代的。 增長性： 一般情況下房地產(chǎn)的消費總是不斷增長的，這是由社會進步和居民生活水平的提高來決定的。 裝飾： 女員工要化淡妝，不得濃妝艷抹，不得留長指甲、涂色油。 頭發(fā)： 頭發(fā)要常修剪，發(fā)腳長度以保持不蓋耳部和不觸衣領(lǐng)為度，不得留胡須 。不要想到了再去辦公室或去銷售前臺去拿，你要主動的給客戶遞名片不要等到客戶主動向你要就不好了并面帶微笑的說您好！雙手拿著名片二角正面朝上字體要正面對著客戶這樣一來可以讓客戶在第一時間內(nèi)認識你。誠摯熱情是打破客戶之間障礙的唯一良方，禮貌親切的笑容散發(fā)出的化學(xué)作用，會使銷售員如有如天賦神力。你對別人皺的眉頭越深，別人回報你的眉頭也就越深，但如果你給對方一個微笑的話，你將得到 10倍的利潤。當(dāng)你笑的時候，人們會認為你感覺很好，就會快樂； 3)用你整個臉微笑，一個成功的微笑是包括整個臉讓人看起來很高興，微笑布滿整個臉，可以點燃別人的自信心，可以引起別的信賴； 4)把眉頭舒展開來，微笑時眉頭是舒展的，如緊著眉頭笑是苦笑，要從心里笑，看上去一臉開朗的、快樂的微笑； 5)運用你的幽默感，幽默感不是指那種低格調(diào)的笑話，或是尋別人開心的惡作劇，而是指那些好的真正有趣的故事，當(dāng)玩笑開在你身上的時候你只要跟著笑，對別人微笑，但永遠不要冷笑。你的笑容越純真、美麗，對方的快感也越大； 9)笑，可以輕易除去二人之間厚重的墻壁，使雙方門扉大開； 10)笑容是建立信賴的第一步，它會成為心靈之友；沒有笑的地方，必?zé)o工作成果可言；笑容可除去悲傷、不安，也能打破僵局；將多種笑容擁為己有，就能洞悉對方的心理狀態(tài)； 11)笑容會消除自己的自卑感，且能補己不足； 12)笑容會增加健康、增進活力。 接聽電話中不要太注重使客戶接受所推物業(yè)，只需要盡量說服客戶來現(xiàn)場看樓即可。 （一）購房殺價 25招 不要表露對物業(yè)有好感； 告之買方已看中其它物業(yè)并準備付定金； 告之買方已看中其它物業(yè)并準備付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜一點補償已付出不能退的訂金； 告之想購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上優(yōu)惠； 不停找物業(yè)的缺點要求降價； 告之買方自己很滿意，但家人、老公或老婆有其他的想法，希望便宜點可以解決問題，或者表現(xiàn)出強烈的購買欲望，迫使對方降價； 告之買方準備一次性付款 ，要最優(yōu)惠的價； 帶著 5000元，說只要售價合適馬上決定購買； 實在談不下去，抬腿就走，讓賣方擔(dān)心失去你這個強烈購買欲的客戶； 其它物業(yè)的價格做比較，要求再減價 五、銷售技巧 1 告之能力有限買不起，要求再便宜一點兒，以自己的經(jīng)濟能力不夠作為理由； 1 告之資金尚在外地或國外，購房款需慢慢支付，爭取更優(yōu)惠的付款條件； 1 告之物業(yè)管理費太貴，不支付，要求是否可送物業(yè)管理費； 1 告之公司預(yù)算有限只能是指定的售價； 1 告之自己的現(xiàn)金積壓在股市上或其它生意上，想購置但付款條件或售價能否優(yōu)惠； 1 告之這房子是別人送的，自己不想掏錢買，預(yù)算有限，就這么多錢； 1 告之從朋友處已知能有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇； 1 告之自己沒代理行直接與開發(fā)商交易應(yīng)能免傭金 ，更便宜點。 1〉我們?yōu)槟谫u方爭取到了最優(yōu)惠的房屋價格，已經(jīng)為您省出了費用。這樣也爭取了下一次見面洽淡的機會。 2]客戶小心謹慎，擔(dān)心看房協(xié)議書寫的是一種文字陷阱。經(jīng)紀人可以對其解釋：賽房不動產(chǎn)的服務(wù)流程可以令客戶在賽房的每一家店享受同樣的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這也是與其他服務(wù)代理公司的不同。 3．不必通過你們中介，我們也可以賣掉房屋。最后，我們提供全程跟蹤服務(wù)，成交過程中的保障性比較大。如果我們不上廣告，我們會在自己的信息網(wǎng)上發(fā)布，通過網(wǎng)絡(luò)以及數(shù)字電視給您推薦，所有服務(wù)費用我們自理。 第四、 我們公司將為您提供五大服務(wù)承諾，即免費登記、免費看房；不隱瞞房產(chǎn)不良信息；交易價格及傭金收費透明公開；不食差價，不低價收購；保密客戶個人信息。 3]如果您不留或許會錯過一個比較合適的房源，我們不會再上班時間打擾您，會在您合適的時間與您聯(lián)系。我們的作業(yè)流程區(qū)別于其他中介，我們的服務(wù)包括業(yè)務(wù)咨詢、房源或需求委托、配對查詢、實地看房、合同簽訂、權(quán)證辦理、物業(yè)交割、衍生服務(wù)。 2]我們對周圍的房子作過市場調(diào)查，可能與您的心理價位有差距，僅作為參考，同一樓層可能因為裝修、戶型等不同價格也不一樣，可以讓房主通過對周圍的價位的了解給我們一個他的心理價位。而且也可以通過其奧運題材，對其進行分析，來滿足其心理