【正文】 而且也可以通過其奧運題材，對其進行分析，來滿足其心理。我們的作業(yè)流程區(qū)別于其他中介，我們的服務(wù)包括業(yè)務(wù)咨詢、房源或需求委托、配對查詢、實地看房、合同簽訂、權(quán)證辦理、物業(yè)交割、衍生服務(wù)。 第四、 我們公司將為您提供五大服務(wù)承諾，即免費登記、免費看房；不隱瞞房產(chǎn)不良信息；交易價格及傭金收費透明公開；不食差價，不低價收購；保密客戶個人信息。最后，我們提供全程跟蹤服務(wù)，成交過程中的保障性比較大。經(jīng)紀人可以對其解釋：賽房不動產(chǎn)的服務(wù)流程可以令客戶在賽房的每一家店享受同樣的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，這也是與其他服務(wù)代理公司的不同。這樣也爭取了下一次見面洽淡的機會。 （一）購房殺價 25招 不要表露對物業(yè)有好感； 告之買方已看中其它物業(yè)并準備付定金； 告之買方已看中其它物業(yè)并準備付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜一點補償已付出不能退的訂金； 告之想購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上優(yōu)惠； 不停找物業(yè)的缺點要求降價； 告之買方自己很滿意，但家人、老公或老婆有其他的想法，希望便宜點可以解決問題，或者表現(xiàn)出強烈的購買欲望，迫使對方降價； 告之買方準備一次性付款 ，要最優(yōu)惠的價； 帶著 5000元，說只要售價合適馬上決定購買； 實在談不下去，抬腿就走，讓賣方擔(dān)心失去你這個強烈購買欲的客戶； 其它物業(yè)的價格做比較，要求再減價 五、銷售技巧 1 告之能力有限買不起，要求再便宜一點兒，以自己的經(jīng)濟能力不夠作為理由； 1 告之資金尚在外地或國外，購房款需慢慢支付，爭取更優(yōu)惠的付款條件； 1 告之物業(yè)管理費太貴，不支付，要求是否可送物業(yè)管理費； 1 告之公司預(yù)算有限只能是指定的售價； 1 告之自己的現(xiàn)金積壓在股市上或其它生意上，想購置但付款條件或售價能否優(yōu)惠； 1 告之這房子是別人送的，自己不想掏錢買，預(yù)算有限，就這么多錢； 1 告之從朋友處已知能有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇； 1 告之自己沒代理行直接與開發(fā)商交易應(yīng)能免傭金 ，更便宜點。你的笑容越純真、美麗，對方的快感也越大； 9)笑，可以輕易除去二人之間厚重的墻壁，使雙方門扉大開； 10)笑容是建立信賴的第一步，它會成為心靈之友；沒有笑的地方，必?zé)o工作成果可言；笑容可除去悲傷、不安，也能打破僵局；將多種笑容擁為己有，就能洞悉對方的心理狀態(tài)； 11)笑容會消除自己的自卑感，且能補己不足； 12)笑容會增加健康、增進活力。你對別人皺的眉頭越深，別人回報你的眉頭也就越深，但如果你給對方一個微笑的話，你將得到 10倍的利潤。不要想到了再去辦公室或去銷售前臺去拿，你要主動的給客戶遞名片不要等到客戶主動向你要就不好了并面帶微笑的說您好！雙手拿著名片二角正面朝上字體要正面對著客戶這樣一來可以讓客戶在第一時間內(nèi)認識你。 裝飾： 女員工要化淡妝，不得濃妝艷抹，不得留長指甲、涂色油。 不可替代與差別性： 房地產(chǎn)為人們提供的空間和基地是其它產(chǎn)品無法替代的。 A\考察保安人員的基本素質(zhì)、保安設(shè)備、管理人員的專業(yè)水平和服務(wù)態(tài)度，小區(qū)的環(huán)境（衛(wèi)生、綠化等）是否清潔、舒適，各項設(shè)施設(shè)備是否完好、運行正常。 A\房屋的建成年代，建筑面積和使用面積和產(chǎn)權(quán)證上的是否一致。 流程： 得到信息 了解房屋大體情況 約定實勘時間 等候的地點和確認 所需物件 上門實勘 了解詳情、拍照、測量、畫戶型草圖 核實業(yè)主產(chǎn)權(quán) 業(yè)主確認簽訂委托協(xié)議 了解周邊環(huán)境 回店填寫詳細資 自己記錄備案 —— 記錄回訪時間上交店秘歸檔 實勘注意事項 注意儀表儀容（商務(wù)禮儀），提前到達約定的地點，了解房屋周邊的環(huán)境和物業(yè)情況。 （ 4）國家政策 國家的政策對房地產(chǎn)的生產(chǎn)性消費和消費性消費都會有巨大的影響，特別是對房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。 （ 6）不完全開發(fā)性： 由于土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩種不同權(quán)益在統(tǒng)一市場流通，為保證市場的有效供給，國家需要采取強有力的措施壓制不合理的市場需求來干預(yù)市場。 廣義概念： 包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、互換及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)，建筑，修養(yǎng)（修繕），裝飾等活動。 5公積金貸款 公積金貸款也就是個人住房擔(dān)保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運用房改資金委托銀行向購買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。它是對房地產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯。 3商住住宅 是 SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。 2商品房預(yù)售 俗稱“賣樓花”，即在房地產(chǎn)尚未建成以前，房地產(chǎn)的經(jīng)銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買人。 2輔助面積 指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲藏室、陽臺等。 1住宅的凈高 是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個人所有。 現(xiàn)房 是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房 ， 即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房 ， 與消費者簽訂商品詳盡買賣合同后 ， 立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證 。 1住宅的開間 就是住宅的寬度。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 3純辦公樓 是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。 3躍層式商品房 是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋通風(fēng)、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災(zāi)時，人員不易疏散。 4共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)是指某一房產(chǎn)屬于兩個或兩個以上的所有人共同所有。 50、銀行按揭 按揭是英語“ Mongase” （抵押）一詞的粵語音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息。 5商品房銷售面積 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分攤的公用建筑面積 5分攤公用建筑面積的計算方法 分攤公用建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù) 公用建筑面積分攤系數(shù) =公用建筑面積 /套內(nèi)建筑面積之和 公用建筑面積 =整幢建筑的面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分攤的建筑面積 60、“五證”包括什么？ 商品房“五證”包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。由于其性質(zhì)其所處的城市或區(qū)域不同，其市場供求狀況和價格水平也往往會有很大落差。隨著城市的發(fā)展，城市土地面積的不斷增加，城市對土地和住宅的消費也就越來越大。 2）間接渠道包括媒體廣告、網(wǎng)絡(luò)信息、上級公司、同行信息共享等。 B\要注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是不是同一個人，驗看產(chǎn)權(quán)證是一定要查看正本并且要記住號碼有時間到有關(guān)房產(chǎn)部門查詢。 A\要了解水質(zhì)、水壓、燃氣供應(yīng)、暖氣供應(yīng)、和收費標準有線等其他設(shè)施。 （ 3）消費型： 主要是由國家機關(guān)、事業(yè)單位和個人為了消費使用，此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。此消費可以分為幾個層次，生理上的消費，安全的消費，社會交往的消費，價值欲望的消費等。 （二）名片遞、接方式 名片的遞接也是非常有講究的，下面我們就來講訴一下有關(guān)名片的遞接： 1． 首先，我們來講訴一下接名片，當(dāng)客戶主動給你遞名片時您要面帶微笑雙手去接過客戶給你的名片并說謝謝！將接過的名片在短時間內(nèi)注視一下名片上的公司名稱和客戶姓名及職務(wù)時間不宜過長。使客戶做出認購決定。 6)大聲地笑出來，假如微笑是具有魅力的，那么發(fā)自肺腑的大笑就具有超級魅力，大笑是會傳染的。 如接聽電話對方是明確表明是同行調(diào)研時，銷售人員不得敷衍，但不能向其透露銷售機密。 2〉 其他代理同行的代理費用之所以打折扣，是因為他