【正文】 第 7 頁 共 19 頁 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 (一 )生活給水 : 1．給水水源： 市政保證水壓 。 3．化糞池選用： 無動力 排放式化糞池 (四 )、雨水 1．小區(qū)的雨水和污廢水分流，小區(qū)雨水管網(wǎng)匯總后排至城市雨水管網(wǎng)。電纜溝上可鋪磚或覆土，保持與道路規(guī)劃風格一致，又不影響本系統(tǒng)的功能；埋地排管統(tǒng)一 設置檢修人孔，以滿足日常維護及美觀的需要。武昌區(qū)客戶所占比例也較大，關山的客戶多半生活或工作在光谷附近。 實現(xiàn)“ free”模式需要必備兩條件：一是以“一切皆善，善待一切”的價值觀，“ free”更多的通過顧客自我情操演繹千變的精彩生活，二是具有開放的建筑風格，舒適的交流空間，風格炯異的商業(yè)為大背景。 ? 便利的 社區(qū)提供便利的商業(yè)配套，引進 大型購物商家交通車； 通暢的交通設計，路邊停車方式，縮短步行距離； 物業(yè)服務都以業(yè)主便利為中心設置快捷的辦事流程，在人潮高峰段 親善 大使專守庭院服務； 提供家居生活的清潔、育苗、維修、代購物等便民服務； 提供房屋租售、轉讓服務。 開辟服務畫廊，尋找服務足跡，提高業(yè)主精神文明。 對于組團外圍及小區(qū)的次干道設置有單車巡邏崗（單車巡邏崗 5個），主要是保證小區(qū)次干道及周邊的安全事務處理。 技防 小區(qū)智能化與小區(qū)控制中心聯(lián)動的模式。 設電子巡更系統(tǒng)，確保巡邏獲得質量保證。 對裸露管口作防凍處理。 4．公共部位的路燈要求采用跳躍式雙回路控制，在夜深人稀時關閉一半，以利于今后節(jié)約公用費用支出。 家政維修體現(xiàn)快速化，接到報修信息后能在約定 時間到達現(xiàn)場，提出專業(yè)的解決方法，并能快速進行維修處理。 交通標識按照國家規(guī)范制作。 物業(yè)管理用房 物業(yè)管理用房 資料室 辦公室 會議培訓室 更衣室 倉庫（保潔、維修、辦公、宿舍） 宿舍及食堂 維修操作間 800 平方米 標識 生活、交通、提示標識系統(tǒng) 配合項目制定與項目定位的永久性標識。 3．合理設計景觀照明，盡量減少小區(qū)域照明的數(shù)量。 2．家政維修服務主要體現(xiàn)“專業(yè)化，快速化”推行崗位專家、服務明星，來提高服務品質。對整個小區(qū)實行區(qū)域化集中管理的模式。 24 小時的監(jiān)控中心值班制度嚴格對小區(qū)的整體狀況進行監(jiān)控，同時及時的調配資源協(xié)調現(xiàn)場的事務處理（設置 個崗位）。 在小區(qū)的前期對 于小區(qū)的裝修實行集中統(tǒng)一的管理，安全管理方面設置專門的裝修巡邏崗（ 3 個崗位）。著公司規(guī)定的CI 服裝安全員樓內(nèi)巡邏崗（西裝），主要是以小區(qū)的整個風格相配套。 開發(fā)路邊商業(yè)，周末設置跳蚤市場。 ? 生活的 引領庭院文化，豐富組團 內(nèi)社區(qū)活動，為每組團設置 親善 大使，直接為業(yè)主排憂解難，建立快速溝通渠道，讓業(yè)主在大社區(qū)中享受更貼切的服務； 營造綠樹蔥蔭的生活環(huán)境，豐富社區(qū)公共場所的娛樂設施； 對商業(yè)業(yè)態(tài)更具有生活味布局，生活必配備項目、休閑娛樂項目、咖啡酒吧萬科城市花園大一期物業(yè)管理服務方案 第 10 頁 共 19 頁 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 項目、異國情調的跳蚤市場；親和力的廉價百貨項目； 多元的信息溝通渠道，遍布社區(qū)的音樂廣播、人流密集出的電子屏系統(tǒng)、可隨時求助的招援電話、傳統(tǒng)的宣傳公告欄。針對物業(yè)特性和顧客群特點，萬科物業(yè)將在萬科城市花園定位為 “ free” 的 物業(yè)管理模式。 相對于花城的客戶來說，城花的客戶有更高的教育程度 ? 客戶來源，網(wǎng)羅了武昌區(qū)的高校、所有的設計院、各類研究所、金融和醫(yī)療機構， 其中又以高校的客戶最多， 其它的客戶則絕大多數(shù)分布在武昌區(qū)的高新企業(yè)，如郵科院等。電力系統(tǒng)高、低壓主干網(wǎng)絡采用 1米寬電纜溝敷設，通信及智能化主干網(wǎng)采用 12孔 D90的雙壁波紋管埋地敷設，二者均有較大的發(fā)展余量。 最高日生活排水量為： Qd=2765立方米。用地東北接當代物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司用地 (現(xiàn)為坡地、農(nóng)田 )，西南為鄭橋變電站， 提供項目施工用電以及生活用電，于江夏大道預留接口。 15 物業(yè)管理費測算 公共服務配套 21000㎡，其中含較大規(guī)模的公共商業(yè)服務中心（ 8000㎡）和會所（ 5000 ㎡ ）各一處， 18 班制學校， 9班幼兒園各一所；保留并豐富中部的小丘形成一期的公共綠地（脊）和兒童公園。 2．給水系統(tǒng)： 采用變頻供水。 2． 雨水排放：天臺、陽臺雨水分開獨立排放，后接小區(qū) 雨水排放管網(wǎng)。 室外主干網(wǎng)絡至各樓棟的支線一律采用直埋敷設，電力及通信 、 智能化網(wǎng)絡均分組采用獨立式交接箱，以便分段維護和物業(yè)管理。來自漢口，漢陽和東西湖的客戶多是認準萬科品牌；外地客戶所占比例非常小，但其中 約有 1/3 來自江浙。 以尊重人文化倡導為前提，在法制、契約、誠信為“ free”的底線，相互尊重和理解，共同品位生活。 “ free”服務模式不僅要表現(xiàn)在顧客生活方面的日常業(yè)務管理與服務方面，還涉及到社區(qū)文明建設、會所服務、租賃經(jīng)營等綜合內(nèi)容。 環(huán)境 管理 現(xiàn)代與歷史氛圍營造 設置歷史回顧凳； 項目開發(fā)前后照片對比景點設定 在集中商業(yè)穿溜冰鞋的保潔，演繹自由、舒適、現(xiàn)代氣息。著裝以牛仔服特色的服裝，體現(xiàn)自由與開放的小區(qū)管理特色。 在小區(qū)的繁華地段和較為偏僻的地段設置及時的召援電話，并與小區(qū)的攝像探頭和監(jiān)控中心相互聯(lián)動。 萬科城市花園大一期物業(yè)管理服務方案 第 13 頁 共 19 頁 武漢市萬科物業(yè)管理有限公司 交通管理 車場出入口崗（ 4 個崗位）服裝要求：國家統(tǒng)一服裝體現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范化專業(yè)化。 內(nèi)部管理 采用半軍事化的管理模式。 5．小區(qū)的綠化用水要求采用 雙路供水，和小區(qū)的水景相通，充分進行水的重復利用，以節(jié)約成本。 城花的大區(qū)域管理要體現(xiàn)快速靈活，將采用自行車代步模式。 （三）、社區(qū)人員配置方案 部門經(jīng)理 基 本 要 求 教 育 工作經(jīng)驗 健康 狀況 應接受的內(nèi)部培訓 資格證書 發(fā)證 機構 高、中專以上 三年相關工作以上 良好 崗前 培訓 入職 培訓 強化 培訓 升職 培訓 在職 培訓 管理處經(jīng)理具物業(yè)管理資格證書 物業(yè)管理資格證書 國家 建設部 其他要求 1．擔任主管以上職務滿一年以上 2．熟悉任職崗位及下屬崗位的各項業(yè)務及運作流程 3．具有較強的管理能力和領導水平 4．通過