【正文】 訂立的物業(yè)管理合同的效力及于管理范圍內(nèi)的所有業(yè)主，因此原、被告之間形成了物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系。相鄰業(yè)主深受鴿毛、鴿糞之苦，遂向物業(yè)公司投訴，要求處理。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)公司或環(huán)衛(wèi)部門不得收取該項費用。修復(fù)項目竣工以業(yè)主驗收簽字為準(zhǔn)?！痉治鼋獯稹扛鶕?jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十八條的規(guī)定，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲屬于屬于物業(yè)使用中的禁止行為。在規(guī)定的期限內(nèi)，個別業(yè)主仍置若罔聞。3前期物業(yè)管理期間物業(yè)使用人應(yīng)遵守何種行為規(guī)范？【專案簡介】在前期物業(yè)管理階段，一商品房小區(qū)開發(fā)商將未出售的房子租給了一批外來人員使用?！稐l例》第五十四條規(guī)定，業(yè)主、使用人違反業(yè)主公約、住宅使用公約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任；違反住宅使用公約的，相關(guān)的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。樓下居民以該花盆影響其屋頂正常排水，造成屋頂長期積水，并滲水到其墻面為由，堅決要求樓上把花盆移走。”所以，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》的規(guī)定，一旦平臺發(fā)生任何修理，樓上居民應(yīng)主動將花盆移去以保證維修工作的正常開展?！痉治鼋獯稹扛鶕?jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第十二條的規(guī)定，選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同，是業(yè)委會的職責(zé)之一。本案中，依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，物業(yè)公司若未按合同約定提供物業(yè)管理服務(wù)的，即為未完全履行合同，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；而業(yè)主委員會若在沒有確切的事實依據(jù)的情況下，主張業(yè)主和使用人拒付物業(yè)管理費，也是不履行合同規(guī)定的義務(wù)的行為，也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。【分析解答】清洗水箱是物業(yè)管理中共用設(shè)備管理服務(wù)的一項具體作業(yè)行為，是基于《上海市居住物業(yè)管理條例》第十九條中“物業(yè)管理服務(wù)合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定下列服務(wù)事項：（一）住宅公共部位、公用設(shè)備的使用管理、維修和更新；”的規(guī)定及雙方合同約定而產(chǎn)生的。物業(yè)公司得知后表示反對。在實際操作中，物業(yè)公司和業(yè)主委員會可依據(jù)滬房地物（1997）986號文《關(guān)于印發(fā)物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本的通知》的有關(guān)規(guī)定，參照訂立《物業(yè)管理服務(wù)合同》，對雙方需履行的義務(wù)作出明確約定。若該公司在陽臺外墻上設(shè)置廣告等經(jīng)營性設(shè)施影響了二樓居民的正常生活，可通過協(xié)商或訴訟來解決。平臺屬于共用部位。3某舊里樓上樓下的兩戶居民素有積怨。故住宅使用公約隨著住宅轉(zhuǎn)讓合同的生效而生效。物業(yè)公司應(yīng)按規(guī)定報房地產(chǎn)行政主管部門處罰，經(jīng)處罰生效后由人民法院采取措施予以強行拆除。其他業(yè)主也紛紛效仿。每天深夜汽車?yán)嚷?、裝卸聲不斷，居民無法正常休息。馮某再次報修，物業(yè)公司答復(fù)說該物業(yè)維修項目不負(fù)責(zé)保修，若要繼續(xù)維修應(yīng)支付維修費用。另外，不論業(yè)主裝修與否，物業(yè)公司向每戶收取了建筑垃圾清運費；對室內(nèi)裝修施工的民工進(jìn)行了登記，發(fā)放了小區(qū)出入證件，同時也收取了每人15元的證件費。根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》第十六條、第五十四條的規(guī)定，被告郭某應(yīng)支付原告物業(yè)管理費及滯納金。經(jīng)原告修理，仍有滲漏。這些躍層的業(yè)主除搬運家具和大件物品使用電梯外，平時不乘電梯直接通過扶梯上下。被告以物業(yè)管理不到位為由拒付物業(yè)管理費的依據(jù)不足。根據(jù)2000年上海市社區(qū)工作會議“街道居委會社區(qū)管理、物業(yè)公司專業(yè)管理、房地產(chǎn)行政主管部門行業(yè)管理、業(yè)委會自治管理”的精神，物業(yè)公司應(yīng)與居委會協(xié)商，逐步把保潔、保安服務(wù)納入物業(yè)管理的工作軌道中來。2怎樣解決社區(qū)服務(wù)和物業(yè)管理服務(wù)的交叉問題？【專案簡介】某小區(qū)的公房承租人夏某長期以來一直向物業(yè)公司交付公房租金，并向居委會交付保安、保潔費。1損壞房屋承重結(jié)構(gòu)應(yīng)如何恢復(fù)原狀？【專案簡介】業(yè)主余某在房屋裝修時擅自拆除了承重墻，經(jīng)群眾舉報，所在地房地產(chǎn)行政主管部門發(fā)了限期整改通知，要求其恢復(fù)原狀。但該店主并不依法經(jīng)營，而將該車庫“轉(zhuǎn)租”給一外來人員作為其賭博活動的場所。接業(yè)主報修電話后，物業(yè)公司進(jìn)行了現(xiàn)場勘查，發(fā)現(xiàn)堵塞物位于5樓業(yè)主陽臺的排水管中。按《上海市居住物業(yè)管理條例》第十八條的規(guī)定，物業(yè)管理公司是受小區(qū)業(yè)主委員會的委托進(jìn)行管理活動，所以它的權(quán)限不能超出被授權(quán)的范圍。1物業(yè)公司和業(yè)主提出的理由能否成立？【專案簡介】一天，某商品房住宅的物業(yè)公司張貼公告稱，“為了安全起見，將要關(guān)閉一扇小區(qū)大門，請廣大業(yè)主從另一扇門中出入。同時，幼兒的監(jiān)護(hù)人未盡到監(jiān)護(hù)的職責(zé)，也應(yīng)對墜樓事件負(fù)有一定的責(zé)任。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞，在疏通修理的過程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。裝潢公司在施工過程中操作失誤，不慎將張某的隔壁鄰居孫某的墻體損壞，并造成孫某財產(chǎn)損失。因被告某物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進(jìn)口處按規(guī)范要求設(shè)置防護(hù)網(wǎng)，被鳥鉆進(jìn)管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。雙方約定，委托服務(wù)期限為1997年2月16日至2006年12月31日，委托管理項目包括了保安服務(wù)。1998年12月27日，一小偷潛入小區(qū)將原告夫婦居室的朝南窗戶卸下，進(jìn)入房內(nèi)偷竊了包括現(xiàn)金在內(nèi)約價值50000元的各種物品。王先生女兒被砸傷后，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)其余三個石桌面也已松動才主動予以拆除。當(dāng)她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折?！渡虾Ｊ芯幼∥飿I(yè)管理條例》第三十八條規(guī)定，住宅的共用設(shè)備維修、更新費用，由整幢住宅業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔(dān)。向物業(yè)管理企業(yè)報修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理。有關(guān)投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模小于5萬平方米建筑面積的認(rèn)定及物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)范，市房地資源局將作進(jìn)一步的具體規(guī)定。成立業(yè)主大會的，維修資金應(yīng)以業(yè)主大會的名義存入專戶銀行，設(shè)立專門帳戶，按幢立帳、按戶核算。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《條例》第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料，對驗收發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)當(dāng)予以整改，并承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。業(yè)主委員會應(yīng)按規(guī)定刻制、使用和管理印章。物業(yè)公司在接到居民報修后，應(yīng)該在2小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行處理，24小時內(nèi)修復(fù)。如果系由該業(yè)主使用不當(dāng)造成的，則由其承擔(dān)維修費用。為此，王先生向法院提起訴訟?！吨腥A人民共和國民法通則》第126條規(guī)定：“建筑物或者其它設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。被告在管理小區(qū)治安方面已作了自己應(yīng)作的工作，既設(shè)置了門崗，又進(jìn)行了必要的巡視，而保安服務(wù)僅僅是為了維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實施的防范性安全保衛(wèi)活動，不是針對保證業(yè)主個人和家庭安全的個人安保?！痉治鼋獯稹吭?、被告訂立的《物業(yè)管理合同》發(fā)生在《上海市居住物業(yè)管理條例》實施以前，系雙方自愿，因此，該合同是合法有效的。原告王某要求賠償，但因被告華某與物業(yè)管理公司相互推諉，原告王某遂訴訟至法院。因為該事故的發(fā)生在于裝潢公司施工操作失誤，所以張某在向?qū)O某作賠償后，有權(quán)向裝潢公司追償?！北景钢械奈飿I(yè)公司沒有承擔(dān)該條例規(guī)定的告知義務(wù)，使業(yè)主的裝修留下了隱患，并且給業(yè)主帶來損失，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。雖經(jīng)維修，該房墻面仍有滲水問題存在。對此，小區(qū)內(nèi)的廣大業(yè)主非常不滿，認(rèn)為出入小區(qū)不方便，占用空地也影響小區(qū)環(huán)境，紛紛要求重新打開那扇被關(guān)閉的大門，停止在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營酒吧。每個業(yè)主對于小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施都有合理的使用權(quán)，但不能對某一公共用地有專門的使用權(quán)，否則就是侵犯了其他業(yè)主的