【正文】 含公共綠地、園林、建筑小品等養(yǎng)護(hù)、修剪、蟲害消殺； 二次供水符合國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)； 業(yè)主生活垃圾收集清運(yùn)； 清理化糞池及消毒工作； 定期安排滅四害的工作。 （二）設(shè)備運(yùn)行 電梯由專業(yè)人員維護(hù)保養(yǎng)，持證上崗，各種安全檢查審查證件齊全，盡力確保電梯運(yùn)行良好和安全設(shè)施齊全； 配備專職的水電工程技術(shù)人員維護(hù)設(shè)備設(shè)施，持證上崗； 制定配電運(yùn)行和二次 (加壓 )供水制度，實(shí)行 24 小時(shí)運(yùn)行 (市政臨時(shí)停電、停水及日常維修保養(yǎng)所需之情況除外，但應(yīng)提 前通知 )； 檢查設(shè)備運(yùn)行情況并進(jìn)行記錄，監(jiān)管有關(guān)的保養(yǎng)工作，盡力確保設(shè)施的正常運(yùn)行； 大型設(shè)備完好率 99％以上，中小型設(shè)備完好率 96％以上。 （九）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修 小修： 小修及時(shí)率達(dá) 98％以上； 19 維修質(zhì)量返修率不高于 1％。 特殊及重要崗位必須提供政審證明或公司認(rèn)可的資信擔(dān)保。培訓(xùn)內(nèi)容包括公司概況、有關(guān)規(guī)章制度、安全教育、崗位職責(zé)、操作規(guī)程等。 七、打卡（簽到） 除公司領(lǐng)導(dǎo)外，全體員工上、下班應(yīng)親自簽到，凡托人簽到或代人簽到，一經(jīng)查出，代到人和被代到人每人每次罰款 50 元；同年度發(fā)現(xiàn) 3 次以上者予以開除。 員工加班時(shí)間作為調(diào)休使用。 十、請(qǐng)假 員工申請(qǐng)事假、病假、婚假、產(chǎn)假、慰唁假等，原則上應(yīng)事前親自填寫請(qǐng)假 。 負(fù)責(zé)檢查管理處的收費(fèi)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)收費(fèi)中的問題并幫助解決。 安防部職責(zé) 制定安防工作月、季、年計(jì)劃，并組織實(shí)施。 監(jiān)督、檢查車輛停放管理。 組織設(shè)施設(shè)備的突擊搶修。 小區(qū)的經(jīng)濟(jì)核算工作。 交納各管理處的水費(fèi)和公用電 保管財(cái)務(wù)檔案、辦理行政和財(cái)務(wù)有關(guān)證照。 公司財(cái)產(chǎn)管理和辦公室的管理 。 項(xiàng)目經(jīng)理職責(zé) 一、領(lǐng)導(dǎo) 2 個(gè)管理處，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的管理工作。 三、負(fù)責(zé)收費(fèi)工作，確保達(dá)到和提高公司下達(dá)的收費(fèi)率。 四、宣傳物業(yè)管理的法規(guī)、政策，傳達(dá)有關(guān)通知等。負(fù)責(zé)小區(qū)有關(guān)設(shè)備的年檢。參加突擊維修設(shè)施設(shè)備。 六、規(guī)范電梯乘客的行為，發(fā)現(xiàn)電梯乘客實(shí)施下列行為及時(shí)予以糾正： 違反電梯安全使用規(guī)定操作電梯； 乘坐明示處于非安全狀態(tài)下的電梯； 采用非安全手段開啟電梯層門； 拆除、破壞電梯安全警示、標(biāo)志或者報(bào)警裝置和安全控制回路等電梯安全部件； 運(yùn)載超重貨物乘坐電梯； 其他危及電梯安全運(yùn)行或者他人安全 乘坐的行為。每月檢查并疏通水溝。 其一是憑證。 派物業(yè)專員赴現(xiàn)場(chǎng)解答客 戶對(duì)物業(yè)管理方面的咨詢和疑問。同時(shí)考慮到管理中通過有效的人與技的結(jié)合，減少今后的管理成本。 公共區(qū)域裝飾易于維修和清潔。 預(yù)留家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)位置。另外，還要提高業(yè)主和使用人的防火和自救意識(shí)。 物業(yè)管理公司還可利用部分物業(yè)開展多種經(jīng)營，增加收入，補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足，減輕業(yè)主和住戶的負(fù)擔(dān)。 （ 3）回訪與回饋意見收集。 （ 2）協(xié)助銷售部、工程部做好售后服務(wù)工作。 （ 7）按照年度社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開展適合園區(qū)特點(diǎn)的社區(qū)活動(dòng)。 第十節(jié)．物資裝備 服裝費(fèi)用 名稱 數(shù)量 單價(jià) 金額 維修工服裝 7 套 400 2800 清潔工服裝 34 套 270 9180 保安員服裝 43 套 1000 43000 管理人員服裝 13 套 900 11700 小計(jì) 97 套 66680 合計(jì) 行政辦公設(shè)備 33 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 金額 會(huì)議桌 1 3000 3000 大工作臺(tái) 1 2020 2020 復(fù)印機(jī) 1 15000 15000 內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端 10 4000 40000 數(shù)碼相機(jī) 1 4000 4000 電視機(jī) 5 2020 10000 小計(jì) 7400 (二 ) 工程設(shè)備 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 金額 200 型室外疏通機(jī) 1 2350 2350 備用發(fā)電機(jī) 1 5000 5000 臺(tái)鉆 1 2500 2500 小計(jì) 3 9850 合計(jì) 83850 開辦期辦公設(shè)備清單 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 金額 辦公家私 3 1500 4500 工作臺(tái) 10 500 5000 轉(zhuǎn)椅 10 80 800 打印機(jī) 2 700 1400 文件柜 5 300 1500 檔案柜 2 300 600 電話 5 100 500 傳真機(jī) 1 1500 1500 保險(xiǎn)柜 1 1000 1000 工具柜 5 200 1000 飲水機(jī) 4 200 800 小計(jì) 18600 開辦期工程工具清單 34 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 金額 沖擊鉆 1 980 980 手提切割機(jī) 1 350 350 臺(tái)式砂輪機(jī) 1 1500 1500 手掄電鉆 2 240 480 電焊機(jī) 8kVA 1 450 450 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 1 1450 1450 臺(tái)鉗 2 75 150 大管鉗 4 30 120 數(shù)字萬用表 2 25。 （ 5）員工系統(tǒng)培訓(xùn)開展。 （ 3）建檔與運(yùn)用。 使用三個(gè)月內(nèi) （ 1）以問卷調(diào)查、電話、拜訪等形式了解業(yè)主各類信息，加強(qiáng)與業(yè)主交流。 特約服務(wù) 特約服務(wù)是指根據(jù)業(yè)主和住戶需要，提供各類特別服務(wù)，這些通常是有償?shù)摹Ｎ飿I(yè)管理應(yīng)切實(shí)做好安全保衛(wèi)工作，將不安全因素消滅在萌芽狀態(tài)，讓業(yè)主和使用人無后顧之憂，確保人們的生命財(cái)產(chǎn)安全。 信報(bào)箱設(shè)立方便使用和管理。 小區(qū)人、車分流。 27 三、 檢討物業(yè)成本，節(jié)約物業(yè)投資 顧問商憑借多年管理經(jīng)驗(yàn)及委派有經(jīng)驗(yàn)的工程人員定期參加前期項(xiàng)目工程例會(huì)，對(duì)“水漪裊銅”環(huán)境及設(shè)備建材等方面提出有利于銷售、節(jié)約投資、方便管理的意見和建議，如： 制訂物業(yè)管理 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)預(yù)售創(chuàng)造條件。如在年底確定某物業(yè)項(xiàng)目下一年度共用及公共水電費(fèi)使用指標(biāo)時(shí)，通常將同一項(xiàng)目過去幾年的數(shù)據(jù)和同類型項(xiàng)目的本年度數(shù)據(jù)作為參考，并結(jié)合項(xiàng)目下一年度管理進(jìn)行確定。在此，筆者結(jié)合實(shí)際工作，對(duì)物業(yè)管理檔案的建檔、分類、使用方法進(jìn)行了歸納整理，希望能給物管同行帶來幫助。 清抹：每日清抹電梯門和轎廂、公共休閑座椅；隔日清抹樓梯扶手、單元防 25 盜門、公共場(chǎng)所門、窗、玻璃、信報(bào)箱。 四、發(fā)現(xiàn)電梯運(yùn)行安全隱患、需要停止使用的，做出暫停使用建議，并報(bào)告主管。 二、每日檢查電房 1 次、泵房 1 次，做好運(yùn)行記錄 ，發(fā)現(xiàn)問題 報(bào)告，及時(shí)處理，保證正常供電、供水等。 二、按計(jì)劃組織安排設(shè)施設(shè)備的檢查和維修保 24 養(yǎng)。 二、協(xié)助業(yè)主接房，住戶二次裝修的監(jiān)督和管理。七、公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作 管理處主任職責(zé) 一、負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理工作，包括事務(wù)、安防、車輛停放、保潔、綠化和報(bào)修工作。 協(xié)助管理部與行業(yè)管理、街居及小區(qū)業(yè)委會(huì)協(xié)調(diào)有關(guān)工作。 會(huì)議組織，整理會(huì)議紀(jì)要。 負(fù)責(zé)員工社保工作，按時(shí)繳納社保費(fèi)。 根據(jù)財(cái)務(wù)管理制度，審核工資和各項(xiàng)費(fèi)用的報(bào)銷。 按計(jì)劃組織安排設(shè)施設(shè)備的檢查和維修保養(yǎng) 。 制定消防系統(tǒng)各類設(shè)備的操作規(guī)程，并組織實(shí)施。 安排小區(qū)二次裝修垃圾的清運(yùn)。 管理部職責(zé) 擬草小區(qū)管理季和年計(jì)劃，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)審批執(zhí)行。 慰唁假：?jiǎn)T工的直系親屬不幸 21 逝 世，可申請(qǐng)三天有薪慰唁假。特殊情況應(yīng)在事后及時(shí)補(bǔ)辦有關(guān)手 續(xù)。遲到 15 分鐘以下的每次扣發(fā)當(dāng)日工資的 30％；上班遲到 1530 分鐘，每次扣發(fā)當(dāng)日工資的 50％；上班遲到 30 分鐘以上的，按曠工半日處理。 員工試用期滿合格者辦理轉(zhuǎn)正定級(jí)手續(xù)，并簽訂勞動(dòng)合同。 第五節(jié)．管理制度的指定 員工招聘制度 一、招聘條件： 符合崗位素質(zhì)要求，持崗位證書。 物品出入必須提住戶在物管公司登記的授權(quán)人同意并簽字確認(rèn)后方可搬運(yùn)物品。 六、 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量 （一）房屋外觀 房屋外觀基本完好和整潔。 17 ，積極與開發(fā)商、施工單位配合，力求獲得完整系統(tǒng)的資料 ㈢ 房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)管理 （一）房屋共用部位的維護(hù)和管理 共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位 (包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻 體、柱、梁、屋頂?shù)?)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、通風(fēng)窗、大門入口、廣場(chǎng)、行人道、行車道、綠化區(qū)、中水站及各類設(shè)備用房、物業(yè)管理用房等。暫時(shí)無法解決的問題應(yīng)制訂解決的計(jì)劃并向業(yè)主進(jìn)行解釋； 工每月工作考核的重要指標(biāo)。 保證措施 ，并嚴(yán)格執(zhí)行； ； ，確保良好狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)清掏； ，清理時(shí)地面堅(jiān)警示牌，必要時(shí)加護(hù)欄。 98%測(cè)定依據(jù) 完好綠地 /總綠化面積 100%≥ 98% 承諾標(biāo)準(zhǔn) 保證本物業(yè)現(xiàn)有綠化完好，花草樹木按季節(jié)習(xí)性長(zhǎng)勢(shì)良好 ，修理及時(shí)，及時(shí)更換枯黃植物 保證措施 ，并嚴(yán)格執(zhí)行； ，其結(jié)果作為綠化工的考核依據(jù)之一； ，建檔記錄，確保公共綠化綠地?zé)o破壞、無踐踏； ，綠化地設(shè)有宣傳牌，增強(qiáng)業(yè)主愛護(hù)綠化的自覺性。 各部門各級(jí)主管必須按照公司工作手冊(cè)的要求，經(jīng)常性的檢查和監(jiān)督所屬部門員工的工作情況，如工作質(zhì)量、工作態(tài)度、工作效率等。從各個(gè)方面 為各類專業(yè)人員施展才能創(chuàng)造條 件，逐步形成了具有 港潔 特色的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì) 。 (4).劣勢(shì)分析 由于裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理項(xiàng)目所產(chǎn)生的問題多而復(fù)雜，所在位置的限制很難在空間上將地理優(yōu)勢(shì)和人文優(yōu)勢(shì)向所倡導(dǎo)的實(shí)現(xiàn)吻合。 實(shí)現(xiàn)“ free”模式需要必備兩條件：一是以“一切皆善，善待一切”的價(jià)值觀，“ free”更多的通過顧客自我情操演繹千變的精彩生活，二是具有開放的建筑風(fēng)格，舒適的交流空間，風(fēng)格炯異的商業(yè)為大背景。 2. 萬科城基本概況： 行政區(qū)域：凈月區(qū) 項(xiàng)目位置：凈月區(qū)彩宇大街與飛虹路交會(huì)東行 500 米 建筑類型：高層、多層 物業(yè)類別：住宅、公寓 戶型面積： 55166 平米 7 開 發(fā)商 ：長(zhǎng)春萬科新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)公司：長(zhǎng)春萬科物業(yè)服務(wù)有限公司 物 業(yè)費(fèi) ： 元 /月 /平米 樓盤特色：公園地產(chǎn) ,教育社區(qū) ,軌道沿線 起 價(jià) ： 6188 元 /平方米 最低總價(jià)： 35 萬元 價(jià)格說明： 35150 萬 /套，起價(jià) 6188 元 /平米 付款方式：銀行按揭貸款 ,公積金貸款 ,一次性付款 月 供 ： 20203000 元 首 付 ： 1015 萬 物業(yè)費(fèi)： 元每平方米每月 歷史價(jià)格： 20201211 起價(jià) 6188 元 /平米 產(chǎn)權(quán)年限：商服用地 40 年、普通商品住房用地 70 年 產(chǎn)權(quán)類型：大產(chǎn)權(quán)房 開工時(shí)間： 2020 年 04 月 01 日 竣工時(shí)間： 2020 年 12 月 31 日 容 積率 ： 綠 化率 ： 36% 飲 用水 ：二次供水 總 戶數(shù) ： 7500 建筑面積： 1230000 平方米 占地面積： 350000 平方米 基本參數(shù)：占地面積 :350000 平 方米 建筑面積 :1230000 平方米 開工時(shí)間 :20200401 竣工時(shí)間 :20201231 開發(fā)商 :長(zhǎng)春萬科新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 :長(zhǎng)春中原地產(chǎn)代理有限公司 投資商 :長(zhǎng)春萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 :長(zhǎng)春萬科物業(yè)服務(wù)有限公司 按揭銀行 :中國工商銀行 ,中國建設(shè)銀行 ,中國銀行 ,上海浦東發(fā)展銀行 工程進(jìn)度 :期房 (20201211) 產(chǎn)權(quán)年限 :70 年 戶 數(shù) :總戶數(shù) 7500 戶 當(dāng)期戶數(shù) 1464 戶 周邊配套： 商業(yè)休閑：賽德廣場(chǎng)、大型卓展綜合體、國商百貨、嘉年華廣場(chǎng) 、環(huán)球貿(mào)易中心、喜來 登酒店； 8 卓展超市、青島家得樂超市、沃爾瑪超市； 中東大市場(chǎng)商圈、彩宇大街商圈； 凈月潭森林公園、凈月潭越野滑雪場(chǎng)、凈月高爾夫球場(chǎng)、瓦薩博物館、東北虎園，長(zhǎng)影世紀(jì)城，保利大劇院； 教育資源： 東北師范大學(xué)、吉林農(nóng)業(yè)大學(xué)、華僑外院、吉林省公安?？茖W(xué)校、長(zhǎng)春中醫(yī)藥大學(xué)、長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院、吉林建工學(xué)院等； 項(xiàng)目?jī)?nèi)九年制中小學(xué)品牌名校：東北師大附中、附小、市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、長(zhǎng)春市二實(shí)驗(yàn)中學(xué)、小學(xué)、74 中學(xué)、威海小學(xué)、凈月南環(huán)小學(xué)； 長(zhǎng)春市人民政府機(jī)關(guān)第二幼兒園、 長(zhǎng)春市第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)凈月分校附屬幼兒園、園區(qū)內(nèi)幼兒園； 健康醫(yī)療：中日聯(lián)誼醫(yī)院、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)醫(yī)院、長(zhǎng)春月潭醫(yī)院、凈月大街吉林省心臟病醫(yī)院； 小區(qū)內(nèi)配有娛樂設(shè)施 車 位數(shù) ：有地下停車場(chǎng) 采暖方式：集中供熱 周邊商業(yè) ： 商業(yè)配套：賽德廣場(chǎng)、大型卓展綜合體、國商百貨、嘉年華廣場(chǎng) 、環(huán)球貿(mào)易中心、喜來登酒店、卓展超市、青島家得樂超市、沃爾瑪超市； 周邊商圈：中東大市場(chǎng)商圈、彩宇大街商圈。同時(shí)，公司在汽車美容、小區(qū)智能化工程、物業(yè)租賃等業(yè)務(wù)領(lǐng)域也頗有建樹。 2020 年 5 月，在萬科集團(tuán)的統(tǒng)一布署下，公司正式更名為“深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司”，本次更名，是萬科物業(yè)尊重客戶、理解客戶，“全心全意全為您”的服務(wù)理念的再度升華，也標(biāo)志