【正文】 區(qū)，和其他城市一樣也不可避免的受到大賣場和超市的激烈競爭。 中山路是 青島 市內(nèi)的歷史最久也最繁華的一條 商業(yè) 街和交通主干線之一。同時，該街還有 10 余家銀行保險等金融機構(gòu)，服務(wù)功能較為完善，是黃島區(qū)的一條主要的商業(yè)街。東起延安二路，西至壽光路 ，街長約710 米，現(xiàn)共有各類門店約 50 處，其中酒店、啤酒吧、飯店 20 余處。 ? 閩江路餐飲休閑街（ 2021 年命名） 與云霄路美食街相交，長約 1800 米，共有各類門店約 300 家，以餐飲、酒吧、休閑為主要特色?，F(xiàn)已形成一條以經(jīng)營服裝、服飾、布料、皮具等為主的商業(yè)街。 政府繁榮商業(yè)的舉措 （ 1）啟動夜間經(jīng)濟 重點發(fā)展餐飲休閑、文化娛樂、購物和旅游 4 大板塊，在市內(nèi)七區(qū)分別形成一個夜生活的消費中心，以點帶面，營造良好的夜間生活22f9908bed90df1123bece0d47185a34 30 環(huán)境，逐步引導(dǎo)和吸引市民走出家 門，打造青島“不夜城”。按區(qū)域分，市南區(qū)22f9908bed90df1123bece0d47185a34 29 25 處、市北區(qū) 31 處、四方區(qū) 17 處、李滄區(qū) 22 處、嶗山區(qū) 10 處、城陽區(qū) 11 處、黃島區(qū) 18 處 。專家人士認為，即使剔除個別月份因價格波動造成食品消費增幅過大的因素，這種增長在以往年份也是十分少見的。 居民消費亮點紛呈： ? 住房是 2021 年居民消費的最大亮點 二手房交易活躍，反映了居民對住房有著極大的消費需求。 2021 年，全市大型商貿(mào)流22f9908bed90df1123bece0d47185a34 26 通設(shè)施開工面積達到 20 萬平方米以上，進入繼 “九五 ”之后又一輪快速發(fā)展期。 2021 年 全年新引進開業(yè)包括世界 500 強沃爾瑪、國22f9908bed90df1123bece0d47185a34 25 際著名建材商歐倍德 、百安居、家世界、陽光百貨、必勝客 等在內(nèi)的大型商業(yè)項目 12 處 ， 使全市外來商業(yè)連鎖企業(yè)累計達到 24 戶。 青島市商業(yè)正呈現(xiàn)以下特點： 批發(fā)市場、骨干企業(yè)、采購中心三大產(chǎn)業(yè)群發(fā)展勢頭強勁。 隨著居民收入增加和消費結(jié)構(gòu)的升級，在假日經(jīng)濟、旅游經(jīng)濟、會展經(jīng)濟以及全市商 業(yè)網(wǎng)點建設(shè)步伐加快的帶動下，青島市城鄉(xiāng)消費品市場呈現(xiàn)近年來少有的活躍態(tài)勢。李滄區(qū)、城陽區(qū)中心城區(qū)、嶗山區(qū)中心城區(qū)和環(huán)嶗山的沙子口、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。城市市區(qū)居民人均可支配收入22f9908bed90df1123bece0d47185a34 22 10075 元，增長 %；人均消費性支出 8056 元，增長 %。其中 ,第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 路網(wǎng)：路網(wǎng)分布（見項目區(qū)位圖）、公交線路、車站。 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 9 No Yes No Yes No No Yes Yes 研究方案的制訂 遞交客戶確認 問卷設(shè)計 抽樣設(shè)計 遞交客戶確認 組織實施及質(zhì) 量控制（略） 數(shù)據(jù)處理及質(zhì)量控制（略） 研究報告 遞交客戶確認 項目總結(jié) 項目結(jié)束及資料歸檔 No 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 10 （ 2）實地調(diào)查 質(zhì)量控制流程（定量研究） 不合格 訪問員須知制訂 訪問準備 訪問員及督導(dǎo)員培訓(xùn) 進行 5%樣本試訪 試訪總結(jié) 修改或調(diào)整 訪問員須知 修改或調(diào)整 訪問問卷 訪問準備 訪問地址表的準備 相關(guān)資料及工具的準備 問卷準備 正式訪問 復(fù)核 100%訪問樣本 訪問員總結(jié)座談會 實地調(diào)查結(jié)束 抽樣及復(fù)核 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 11 （ 3）數(shù)據(jù)處理及質(zhì)量控制流程（定量研究） 問卷審核 問卷編碼 編碼審核 數(shù)據(jù)錄入 抽查 5%記錄 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)邏輯檢驗 數(shù)據(jù)試匯總 數(shù)據(jù)匯總 2. 交互分類表 1. 總數(shù)表 3. 更深層次統(tǒng)計分析 初級數(shù)據(jù)報告 數(shù)據(jù)報告終審 研究報告 遞交客戶確認 問卷數(shù)據(jù)建庫 數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)邏輯檢查 數(shù)據(jù)試錄 修正錄入記錄 運用專用統(tǒng)計軟件 SPSS等分析 數(shù)據(jù)報告 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 12 第二章 調(diào)研計劃報告 調(diào)研目的：為濱海二期定位尋求支持；創(chuàng)建基本青島商業(yè)資料庫 一、濱海二期商業(yè)市場調(diào)研計劃（ 1） （一）、調(diào)查緣起 調(diào)查背景 開發(fā)背景： 項目名稱：青島濱海二期 開 發(fā) 商： 物業(yè)類型：商住兩用 項目位置：香港中路與山東路交匯處東側(cè) 開發(fā)進度：現(xiàn)處于施工階段，商業(yè)定位未明確 規(guī) 劃要求： 調(diào)研目的 調(diào)查目的 了解商業(yè)環(huán)境狀況 研究目 為項目定位服務(wù)，尋求依據(jù) （二） 調(diào)查組織 調(diào)查主體 監(jiān)控負責人：薛開敏、趙亞萍 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 13 調(diào)查人員：五人 調(diào)查范圍 調(diào)查地點：市南區(qū) 主要調(diào)查片區(qū)：北起江西路、南至東海西路、西到安三路、東至福州南路（含佳世客）的圍合區(qū)域 主要調(diào)查街道： 香港中路、山東路、東海西路、江西路、安三路、南京路、福州南路 徐州南路、云霄路、南通路、鹽城路、海門路、新浦路、閩江路、漳浦路、漳平路 其他支路 調(diào)查指標及內(nèi)容 調(diào)查指標 調(diào)查內(nèi)容 片區(qū)商業(yè) 街鋪調(diào)查（非集中式商業(yè)） 業(yè)種、建筑面積、開間、進深、層高、經(jīng)營額、租金、顧客來源 商場調(diào)查（集中式商業(yè)） 建筑物特點、開業(yè)時間、樓層和總面積、電梯情況、停車場位置及車位、商場中庭、裝修檔次、客流量、預(yù)計營業(yè)額、對外租金、單鋪面積、商戶總數(shù)、商場定位、管理費、客戶來源、各樓層功能調(diào)查、商場品牌組合 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 14 交通路網(wǎng) 道路狀況：道路等級（高速公路、國家一級干道、省級公路、城市 /區(qū)域主干道、次干道、支道）、道路設(shè)計（車道、人行道、隔欄、綠化帶、路燈、路牌） 交通狀況：車流量、人流量及特征。 （三） 問卷審核質(zhì)量控制： 對訪問員完成的所有問卷在進行編碼前的 100%二次審核。 定量研究：客戶和潛在消費者研究 在房地產(chǎn)消費者調(diào)研中，考慮到產(chǎn)品特性和研究的針對性，客戶調(diào)研將選取相關(guān)樓盤和潛在消費者作為調(diào)整對象，當然，我們在分析時，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)實客戶的理性表現(xiàn)和潛在消費者的感性消費意向，以便更全面、更科學分析消費者的不同需求，并結(jié)合整體商業(yè)市場的供需狀況，完成項目的市場定位及物業(yè)建議工作。 ▲ 營銷推廣策略：廣告推廣媒體、宣傳工具、銷售方式。 深度訪談的走向依據(jù)受訪者的回答而定，隨著會談的展開，研究者徹底地探究每一個問題，并根據(jù)回答來決定下一問題。 分析目標客戶的購買心理及行為特點， 同時，分析影響客戶購買的各種因素，結(jié)合對產(chǎn)品價格、廣告與促銷的測試， 制訂項目營銷策略及其組合。 調(diào)研方針與方法： 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 4 用簡潔的文字表達調(diào)研方針，說明所采用的研究方法的重要特征，與其 他方法相比較的長處和局限性；將要采取的抽樣方案的主要內(nèi)容和步驟；樣本量的大小和可能達到的精度；采取什么質(zhì)量控制的方法；數(shù)據(jù)收集的方法和調(diào)查的方式；問卷的形式及設(shè)計方面的有關(guān)考慮，數(shù)據(jù)處理和分析的方法等等。 2） 近年來土地供應(yīng)、商業(yè)銷售狀況、空置率。 ▲ 綜合點評。 （二） 訪問員培訓(xùn)過程及跟進工作 基礎(chǔ)培訓(xùn)： 注重訪問員在自信心、工作態(tài)度和操作技能方面的培訓(xùn)，讓訪問員較全面掌握市場研究的基礎(chǔ)知識，特別加強 房地產(chǎn)專業(yè)知識方面的培訓(xùn)。 督導(dǎo)二審：督導(dǎo)之間交換問卷，進 行交叉審核?？紤]到時間、人力與效果的關(guān)系，此次調(diào)查以探索性調(diào)研為主。 針對此調(diào)研特征，在具體的調(diào)查方法上將做具體的要求，闡述如下文。 2021 年全市實現(xiàn)地方財政一般預(yù)算收入 億元，增長 %；地方財政一般預(yù)算總支出 億元，增長 %，較好地保證了全市經(jīng)濟社會發(fā)展的需要 全市固定資產(chǎn)投資保持了強勁增長。城鄉(xiāng)居民儲蓄繼續(xù)增加，本外幣儲蓄突破 1000 億元 大關(guān)，達 億元，其中人民幣存款余額達 億元，比年初增加 億元 第二節(jié) 青島市規(guī)劃 規(guī)劃城市性質(zhì)是：中國東部沿海重要的經(jīng)濟中心和港口城市，國家歷史文化名城和風景旅游勝地。規(guī)劃主體功能為居住、港口貿(mào)易、大型臨港產(chǎn)業(yè)、綜合開發(fā)實驗和旅游度假。 批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 ，增長 %；其它行業(yè)實現(xiàn)零售額 ，增長 %。 國有資本逐漸淡出，多種所有制經(jīng)濟成份共同發(fā)展。 在骨干 企業(yè)的帶動、夫妻店的快速整合、城鄉(xiāng)商貿(mào)一體化的構(gòu)筑和現(xiàn)代信息技術(shù)的應(yīng) 用等因素的推動下， 青島市流通領(lǐng)域的連鎖建設(shè)步伐不斷加快，據(jù)統(tǒng)計，從 2021 年到去年底，青島市的連鎖企業(yè)從原來的 38 家增加到 73 家，連鎖門店從 822 處增加到 2983 處，連鎖銷售額由 52 億元增加到 億元，占社會消費品零售總額的 26％。全社會全部單位職工平均工資 12021 元，增長 %，其中城鎮(zhèn)單位職工平均工資 14162 元，增長 %。同時，一些廚房電器等小家電支出也增長明顯。 附：居民人均消費性支出情況表 項 目 2021 年累計 (元 ) 所占比例 （ %） 比 2021 年增長(%) 人均消費性支出 100 其中：服務(wù)性消費支出 22f9908bed90df1123bece0d47185a34 28 食品類 衣著類 家庭設(shè)備用 品服務(wù)類 醫(yī)療保健類 交通和通信類 教育文化娛樂服務(wù)類 居住類 雜項商品和服務(wù)類 （三） 青島市商業(yè)規(guī)劃與繁榮商業(yè)的舉措 青島市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 （ 1）目標： 建設(shè)區(qū)域性貿(mào)易中心 。 （ 6）大型專業(yè)批發(fā)市場規(guī)劃布局 到 2021 年，市區(qū)大型專業(yè)批發(fā)市場規(guī)劃總數(shù)達到 34 處。 通過實施區(qū)域亮化美化、延長商業(yè)服務(wù)企業(yè)和公共交通的營業(yè)時間、開展夜間促銷和文化娛樂活動、加強治安管理等項措施，為經(jīng) 營企業(yè)和消費者打造一個亮化美化、人氣興旺、豐富多彩、消費活躍的夜間經(jīng)濟環(huán)境，使我市居民逐步養(yǎng)成夜間消費意識和習慣，企業(yè)開展夜間經(jīng)營的積極性和主動性得到明顯提高，使夜生活成為拉動我市消費市場的重要力量。 ? 云霄路美食街（ 2021 年命名） 1992 年開始建設(shè)， 1999 年市政府將其納入規(guī)劃發(fā)展的小吃街后快速發(fā)展，至今該街全長 960 米，餐飲門店 60 余家，是一條匯集國內(nèi)各大菜系的美食街。 ? 延安二路婚紗攝影街 （ 2021 年命名） 該街位于市北區(qū)中部。西起長途汽車站，東至小村莊立交橋，全長約600 米，共有各類門店 150 多處，其中經(jīng)營各類機電、機械產(chǎn)品及有關(guān)配件的 100 多處。 第一節(jié) 中山路商圈 一 、中山路商圈概況 （一）中山路的歷史沿革 距史料記載， 德國侵占 青島 后，為艦船通過棧橋運輸物資與建筑青島 大港和小港的需要，中山路于 1899 年修建，分南北兩段，南段自棧橋至德縣路口，稱斐迭里街，屬于德國人和歐美人居住的 青島 區(qū)，多德式建筑，為歐美人的 青島 中心 ,洋行、咖啡館、西餐廳、旅館、俱樂部等 青島 設(shè)施一應(yīng)俱全；北段自德縣路口至大窯溝，屬中國人居住的鮑島區(qū) 。 中山路是青島市城市建設(shè)的發(fā)源地，作為市級商業(yè)中心有近百年的輝煌，在百姓心目中具有不可替代的地位。 二、經(jīng)營種類及租金狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計，中山路商圈商鋪共６４９戶。因此，專業(yè)化市場是獲得高租金收益的主要方式之一。