【正文】 大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一章 人員素質(zhì)要求 一、工程部經(jīng)理 高中以上文化程度，身體健康，年齡不超過(guò)五十周歲，懂得工程系統(tǒng)及維運(yùn)的各項(xiàng)程序，有管理經(jīng)驗(yàn)，要求男性。只有這些配套設(shè)備設(shè)施與其他工程協(xié)調(diào)一致，緊密配合，才能充分發(fā)揮建筑物的整體功能和作用， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 是指用人工或自動(dòng)方法提供水源，以解決市政供水水壓不足，滿足房屋使用人正常用水的設(shè)備和設(shè)施。 熱水供應(yīng)設(shè)備。 供冷設(shè)備 。 三、 電氣工程設(shè)備系統(tǒng) 電氣工程設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備設(shè)施，房屋運(yùn)輸設(shè)備，防雷及接地裝置。 按用途分有 ：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專(zhuān)用電梯； 按速度分有 ：速度在 2 米 /秒以上的高速電梯、速度在 ~ 米 /秒的低速電梯，目前大多數(shù)住宅客梯選用低速電梯，少數(shù)超高層住宅選用快速電梯； 按電機(jī)拖動(dòng)方式分有： 交流雙速電梯、直流快速電梯和交流調(diào) 速電梯； 按控制方式分有： 信號(hào)控制電梯、集選控制電梯、微機(jī)程序控制電梯和簡(jiǎn)單手柄控制電梯。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 綜合布線系統(tǒng)。無(wú)論是樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，還是辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，它們都是由許多計(jì)算機(jī)子系統(tǒng)所組成的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。即以一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對(duì)各種物業(yè)設(shè)備的日常運(yùn)行和維修，進(jìn)行有效的管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。而這一切都離不開(kāi)裝置在房屋建筑物內(nèi)的設(shè)備管理，這些不同種類(lèi)、不同功能的房屋設(shè) 備經(jīng)過(guò)科學(xué)技術(shù)發(fā)展的水平，而且標(biāo)志著城市文明的程度。 設(shè)備的維修比起房屋建筑本身的維修，一次性投資大，設(shè)備使用年限短，靈敏度、精確度要求高。 三、 房屋設(shè)備管理的內(nèi)容 不同的房屋設(shè)備有不同的特點(diǎn)，因此，房屋設(shè)備管理的內(nèi)容也各不相同。 ③考評(píng)材料 定期或不定期地檢查記錄獎(jiǎng)罰情況、先進(jìn)班組、個(gè)人事跡材料，每年歸納匯總一次并裝訂保存。 房屋設(shè)備的維修管理 房屋設(shè)備的維修管理是指根據(jù)設(shè)備的性能，按照一定的科學(xué)管理程序和制度，以一定的技術(shù)管理要求，對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修、 更新。 是指設(shè)備使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年使用維護(hù)費(fèi)提高或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問(wèn)題嚴(yán)重，為使其技術(shù)性能得到改善提高，降低年使用維護(hù)成本而進(jìn)行的更新改造。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ②保溫防凍工作 在每年冬季來(lái)臨之前，維修人員應(yīng)注意做好水表箱、閥門(mén)井、消防拴、栓井以及室內(nèi)外的管道、閥門(mén)、消防栓等的防凍保溫工作。 ②換管法 對(duì)于銹蝕嚴(yán)重的管段則需進(jìn)行更換。凡道路寬在 米（含 米）以上的，其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施檢查，井蓋的維護(hù)、管理；道路寬在 米以下的，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。造成堵塞的原因，多為使用不當(dāng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 常見(jiàn)故障 產(chǎn)生原因 修理方法 大便器堵塞、污水不流或流的很慢、樓板滲水 存水彎有堵塞物 排水管中有堵塞物 用揣子揣或鉤子鉤 打開(kāi)掃除口疏通 膠皮腕漏水，致使地面滲漏 皮腕或銅絲蝕爛 銅絲綁扎不良 刨開(kāi)地面更換 刨開(kāi)地面，重新綁扎 大 便器裂紋或破碎 重物撞擊輕微裂紋 嚴(yán)重破碎 用水泥砂漿糊上 更換大便器 瓷存水彎損壞，不下水，有滲漏 堵塞時(shí)用木棍亂捅 刨開(kāi)地面更換存水彎 坐便器搖動(dòng) 地面木楔腐爛 固定螺釘腐爛 更換新木楔 更新螺釘，重新固定好 小便器的常見(jiàn)故障、產(chǎn)生原因與修理方法 常見(jiàn) 故障 產(chǎn)生原因 修理方法 不下水 尿堿或異物堵塞存水彎 用揣子揣，如不見(jiàn)效可打開(kāi)存水彎活接疏通沖洗 底部 冒水 存水彎損壞 修換存水彎 存水 彎漏 承插口漏 活接漏 絲堵漏 更換、增加填料 更換墊料 卸下纏麻重上或更換 直角水門(mén)漏 皮墊或 塑料心碎壞 閥體損壞，閥桿滑扣 更換 更換新直角水門(mén) 瓷臉盆的常見(jiàn)故障、產(chǎn)生原因與修理方法 常見(jiàn) 故障 產(chǎn)生原因 修理方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3） 對(duì)于儲(chǔ)水池（箱、塔），應(yīng)貯存足夠的水量，并隨時(shí)補(bǔ)足；對(duì)于離心泵及其電機(jī)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，定時(shí)檢查保養(yǎng)，并應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定設(shè)置備用水泵。每個(gè)用電點(diǎn)又通過(guò)一定數(shù)量的閘刀和熔斷器將電能再分配到各個(gè)用電器具，如電梯、電燈、插座等處使用。 供電設(shè)備的管理與維護(hù) （ 1） 供電設(shè)備的管理 對(duì)供電設(shè)備進(jìn)行管理的目的是保證其正常運(yùn)行 ，供電不間斷。一般建立如下檔案：電氣平面圖、設(shè)備原理圖、接線圖等有關(guān)圖紙；用電電壓、頻率、實(shí)測(cè)電流等有關(guān)數(shù)據(jù)；維修記錄、運(yùn)行記錄、巡視記錄及大修后的實(shí)驗(yàn)報(bào)告記錄等。 分界點(diǎn)，第一斷路器或進(jìn)線套管的維護(hù)責(zé)任由雙方協(xié)商確定； ③ 35 千伏及以上高壓供電的，以用戶(hù)廠界外或配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為分界點(diǎn)，第一機(jī)電桿屬供電局； ④采用電纜供電的，本著便于維護(hù)管理的原則，由供電局與用戶(hù)協(xié)商確定； ⑤產(chǎn)權(quán)屬于用戶(hù)的線路，以分支點(diǎn)或以供電局變電所外第一基電桿 為分界點(diǎn)，第一基電桿維護(hù)管理責(zé)任由雙方協(xié)商確定。 ①斷路，分線斷路和中線斷路兩種，應(yīng)換新線。 ④漏電。 （ 3）可以進(jìn)行日常培訓(xùn)練習(xí)，提高值班人員的操作技術(shù)水平以及處理事故的能力。 （ 2）工作是否安全。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 凡遇到下列情況時(shí)，可不填寫(xiě)工作票： （ 1）事故緊急搶修工作。 操作票是防止錯(cuò)誤操作的主要措施之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四、 避雷設(shè)施的維護(hù) 避雷裝置的檢查包括外觀巡視檢查和測(cè)量?jī)蓚€(gè)方面。 操作人員在執(zhí)行操作票的過(guò)程中 ，發(fā)現(xiàn)操作票上填寫(xiě)的內(nèi)容有錯(cuò)誤，應(yīng)拒絕執(zhí)行；同時(shí)，應(yīng)立即向調(diào)度員或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人報(bào)告，提出不能執(zhí)行的理由，并指出錯(cuò)誤之處，但不可私自涂改。 （ 5）操作時(shí)，應(yīng)先檢查斷路器或隔離開(kāi)關(guān)的原來(lái)位、合位置，并檢查是否與工作票所 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 4）工作負(fù)責(zé)人對(duì)工作范圍進(jìn)行全面檢查，認(rèn)為沒(méi)有問(wèn)題后宣布工作終 結(jié)，帶全體工作人員撤離工作地點(diǎn)之后，方可辦理送電手續(xù)。 （ 4）監(jiān)護(hù)人在執(zhí)行監(jiān)護(hù)時(shí)，不應(yīng)兼做其它工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 4）工作終結(jié)，要履行送電前的檢查以及工作負(fù)責(zé)人在工作票上簽名等手續(xù)。 電力系統(tǒng)的操作 設(shè)置操作模擬圖板的目的如下： （ 1）電氣設(shè)備的實(shí)際狀態(tài)很難一目了然，有了模擬圖板，可以明確展示供電方式和電器設(shè)備間的相互聯(lián)系及其各斷路器的“ 合”、“斷”狀態(tài)。 ③接觸不良，是指在正常使用中發(fā)現(xiàn)電壓有較大的波動(dòng)或者照明發(fā)光發(fā)暗或忽明忽暗。 （ 3） 線路的常見(jiàn)故障及檢修 線路的常見(jiàn)故障包括斷路、短路、接觸不良及漏電等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ②建立各項(xiàng)設(shè)備檔案。 光、指示信號(hào)、控制計(jì)量?jī)x表、保安防護(hù)系統(tǒng)、操作控制系統(tǒng)等輔助設(shè)施。 用戶(hù)將低壓電流通過(guò)控制閘，根據(jù)需要將“電能”分配到各用電點(diǎn)，這項(xiàng)工作稱(chēng)為配電；將高壓轉(zhuǎn)換成低 壓的工作稱(chēng)為變電。對(duì)于室內(nèi)外的 管道，同樣應(yīng)做好冬季的防凍保溫工作，以確保它們處于良好的工作狀態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 5） 高位水箱滲漏及浮球閥的維修（見(jiàn)表） 高位水箱滲漏及浮球閥的維修 常見(jiàn)毛病 產(chǎn)生原因 修理辦法 水箱 滲漏 裂縫 灌注環(huán)氧樹(shù)脂 球閥 關(guān)不住 膠皮磨損 換膠皮墊 球閥不出水 挑桿銹蝕、水眼被堵 除修疏眼 （ 6）高水位箱的清洗消毒 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ④室外排水溝去應(yīng)定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物。 室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護(hù)管理。明裝管道沿管線檢查，即可發(fā)現(xiàn)滲漏部分；對(duì)于埋地管道，首先進(jìn)行觀察，對(duì)地面長(zhǎng)期潮濕、積水、和冒水的管段進(jìn)行聽(tīng)漏，同時(shí)參考原設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)有閘門(mén)箱位，準(zhǔn)確地確定滲漏位置，進(jìn)行開(kāi)挖修理。 ④消防水泵要定期試泵，至少每年進(jìn)行一次；保持電氣系統(tǒng)正常工作，水泵正常上水，管道節(jié)門(mén)水龍帶配套完整，檢查報(bào)告應(yīng)送交當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)備案。界限以外（含計(jì)費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備，有供水部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，公安消防部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；高、低層消防供水系統(tǒng)，包括 泵房、管道室內(nèi)消防拴等，由物業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 是指對(duì)房屋更換少量零部件、進(jìn)行正常的和定期的全面檢修。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ①報(bào)修單 每次維修填寫(xiě)的報(bào)修單，每月統(tǒng)計(jì)一次，每季裝訂一次，物業(yè)修管理部門(mén)負(fù)責(zé)保管以備存查。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 設(shè)備管理主要由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成。這是因?yàn)?，房屋設(shè)備會(huì)因長(zhǎng)期使用、自然作用或使用不當(dāng)?shù)仍蚨l(fā)生磨損、毀壞，如果加強(qiáng)了設(shè)備的日常運(yùn)行管理 ，就可以避免因設(shè)備使用不當(dāng)引起的損壞，并保障其安全運(yùn)行；加強(qiáng)設(shè)備的維修管理就可以提高設(shè)備性能，排除運(yùn)行故障，避免事故發(fā)生，從而延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，提高設(shè)備的使用效益，不僅為企業(yè)和業(yè)主節(jié)約了資金，提高了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益和居民的生活居住水平，也為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、增值打好了基礎(chǔ)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 所謂管理，指的是對(duì)物的管理，也就是要做好建筑物和設(shè)備等方面的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于通信與計(jì)算機(jī)的結(jié)合愈來(lái)愈密切，而且傳輸?shù)拿襟w也從話音、數(shù)據(jù)發(fā)展到圖像及動(dòng)畫(huà)，因此，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及結(jié)構(gòu)化綜合布線的作用和優(yōu)點(diǎn)就更為突出。這些控制系統(tǒng)通過(guò)傳感器對(duì)被控制對(duì)象進(jìn)行檢測(cè)，然后將檢測(cè)到的信號(hào)輸入計(jì)算機(jī)。避雷針可分為單支、雙支及多支保護(hù)等形式。 即建筑物內(nèi)運(yùn)載人或物品的垂直運(yùn)輸設(shè)備，包括電梯和扶梯。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 供暖設(shè)備。 房屋衛(wèi)生設(shè)備。 一、 給排水系