【正文】 三部分 客房部管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 第一部分 設(shè)備維修 第一章 人員素質(zhì)要求 ?????????????????????? 5 一、工程部經(jīng)理標(biāo)準(zhǔn) ???????????????????????????? 5 二、綜合維修標(biāo)準(zhǔn) ????????????????????????????? 5 第 二 章 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的構(gòu)成 ??????????????????? 5 一、 給排水系統(tǒng) ?????????????????????????????? 5 二、 燃?xì)庀到y(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng) ???????????????????????? 6 三、 電氣工程 設(shè)備系統(tǒng) ??????????????????????????? 6 四、 智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng) ??????????????????????? 7 五、 電話通信設(shè)備 ????????????????????????????? 8 第 三 章 物業(yè)設(shè)備管理的意義、方式與內(nèi)容 ????????????? 9 一、 房屋設(shè)備管理的意義 ?????????????????????????? 9 二、 房屋設(shè)備管理的方式 ?????????????????????????? 10 三、 房屋設(shè)備管理的內(nèi)容 ???????????????? ?????????? 10 第 四 章 物業(yè)設(shè)備的使用與維修 ????????????????? 11 一、 維修工程的分類 ???????????????????????????? 12 二、 房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修 ?????????????????????? 12 三、 電力系統(tǒng)的管理與維護(hù) ????????????????????????? 17 四、 避雷設(shè)施的維護(hù) ???????????????????????????? 21 五、 制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修 ?????????????????????? 22 六、 電梯的管理 與維護(hù) ??????????????????????????? 25 七、 電話通訊設(shè)備的管理和維護(hù) ??????????????????????? 26 第五章 規(guī)章制度及服務(wù)意識 ?????????????????? 29 一、 管理制度 ??????????????????????????????? 29 二、 崗位職責(zé) ??????????????????????????????? 31 三、服務(wù)意識 ??????????????????????????????? 33 第二部分 車輛管理 第一章 人員素質(zhì)要求 ????? ???????????????? 38 一、駕駛員標(biāo)準(zhǔn) ?????????????????????????????? 38 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。只有這些設(shè)備和設(shè)施正常運(yùn)作，房產(chǎn)物業(yè)的功能和作用才能充分發(fā)揮，真正體現(xiàn)出價值。 以下主要介紹物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的意義、內(nèi)容，以及物業(yè)設(shè)備管理的特點 、方法和有關(guān)的規(guī)章制度。 工作經(jīng)驗五年以上，有國家認(rèn)可的技術(shù)等級證書。 二、綜合維修工 年齡不超過四十五周歲，身體健康，中學(xué)文化程度。 熟悉各類房屋的結(jié)構(gòu)，公用設(shè)施、設(shè)備的種類，分布，位置及其使用、養(yǎng)護(hù)辦法 。 第 二 章 物業(yè)設(shè)備設(shè)施的構(gòu)成 在現(xiàn)代建筑中，綜合性的多功能智能大廈越來越多，即使是民用建筑，在建設(shè)概念與配套功能上也與過去有了很大的不同，除了滿足居住的需要外，還要求居住得舒適、安全，這樣，房屋建筑的附屬設(shè)備設(shè)施就成了房屋建筑的一個不可分割的重要組成部分。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。一般的物業(yè)設(shè)施設(shè)備主要由以下各系統(tǒng)構(gòu)成。它包括： 供水設(shè)備、設(shè)施。按照整個供水環(huán)節(jié)來看，它可以劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個方面。 是指用來排除生活污水和房屋雨、雪水的設(shè)備和設(shè)施。根據(jù)納污（廢）性質(zhì)，建筑物中的排水管道可 以分為生活污水管道、生產(chǎn)廢水管道和雨水管道。 物業(yè)內(nèi)附屬的衛(wèi)生設(shè)備和設(shè)施包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶、面盆等不同種類。 物業(yè)內(nèi)熱水供應(yīng)設(shè)備和設(shè)施包括：沐浴器、熱水管道、熱水表、加熱器（電熱、氣熱或鍋爐等）、循環(huán)管、冷水箱、疏水閥、自動溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。 物業(yè)內(nèi)用于消防的設(shè)備和設(shè)施包括：噴淋系統(tǒng)、消防栓、滅火器、滅火瓶、消防龍頭、消防泵和配套的消防設(shè)備，如煙感器、溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火 門、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應(yīng)急照明等。 空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng) 空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)包括供暖設(shè)備、供冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備。 供暖設(shè)備有熱水供暖和蒸汽供暖之分，包括鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等）、散熱部分（熱量散發(fā)的設(shè)備，如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等），以及一些輔助設(shè)施，如鼓風(fēng)機(jī)、水汀片、回水泵、膨脹水箱、去污器等。 指可以使屋內(nèi)空氣流動，降低室內(nèi)溫度，給住用者帶來涼爽感覺的部分，它包括冷氣機(jī)、深井泵、空調(diào)機(jī)、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網(wǎng)等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 即室內(nèi)通排風(fēng)換氣的設(shè)備，包括通風(fēng)機(jī)、排氣口及一些凈化除塵的設(shè)備等。 供電及照明設(shè)備。 電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施。 房屋運(yùn)輸設(shè)備。 （ 1） 電梯 電梯一般由傳動設(shè)備、升降設(shè)備、安全保護(hù)設(shè)備和控制設(shè)備組成。 （ 2） 自動扶梯 自動扶梯主要用于相鄰樓層的人流輸送，可以在很小空間運(yùn)送大量人員，常用于大型商場、酒店、娛樂場所，以及火車站、機(jī)場候機(jī)廳等。 防雷及接地裝置 不同用途的房屋建筑（構(gòu)筑）物，有不同的防雷等級要求。 （ 2）防雷裝置的一般要求 一般建筑物的防雷設(shè)施要求裝有避雷針、避雨網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針、避雷帶、引下線和接地極等防雷部分必須按照規(guī)范的具體要求裝設(shè)，才能達(dá)到防止雷擊的危害。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在智能化樓宇中，主要的技術(shù)設(shè)備有以下幾種： 計算機(jī)監(jiān)控設(shè)備 以樓宇自動化系統(tǒng)來說，它包括能源監(jiān)控系統(tǒng)、安全管理系統(tǒng)、消防及火警系統(tǒng)、給排水管理系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)等。例如，樓宇內(nèi)的照明和溫度變化情況會被相應(yīng)的傳感器感知并輸入計算機(jī)，計算機(jī)即將當(dāng)時樓宇內(nèi)的照明度和溫度與外界的日光和氣溫加以比較，并按設(shè)定的要求，將相應(yīng)的調(diào)控指令送到照明系統(tǒng)中的調(diào)光裝置及空調(diào)系統(tǒng)中的加熱或冷凍裝置，從而完成調(diào)控的目的。 要將樓宇自動 化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)等許多系統(tǒng)連接成一個整體，就需要通過一個物理實體來實現(xiàn)，這就是智能化樓宇的結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)。 主要是指樓宇的辦公自動化系統(tǒng)，其中包括資料檔案管理、多媒體信息查詢、電視會議、財務(wù)計劃、人事管理以及電子數(shù)據(jù)庫（ EDI）系統(tǒng)等。 在智能化樓宇中，通訊自動化系統(tǒng)是一個中樞神經(jīng)系統(tǒng)，包括以數(shù)字式程控交換機(jī)為中心的通信系統(tǒng)，以及通過樓宇的結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)來實現(xiàn)計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星通信、閉路電視、可視電話、電視會議等系統(tǒng)的綜合，從而達(dá) 到樓宇內(nèi)、市內(nèi)、國內(nèi)以及國際間的信息溝通與共享。 所謂計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)，就是指將有關(guān)計算機(jī)及其子系統(tǒng)通過聯(lián)網(wǎng)集成起來。一個子系統(tǒng)往往就是一個局域網(wǎng)，要將這些局域網(wǎng)連接起來，就需要有一個高速主干網(wǎng)，能覆蓋到樓宇的各個樓層，連接各個樓層內(nèi)的局域網(wǎng)和其他聯(lián)網(wǎng)的辦公設(shè)備，還應(yīng)該與外界的網(wǎng)絡(luò)實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。電話交換機(jī)已由最初的步進(jìn)制交換機(jī)逐步發(fā)展為旋轉(zhuǎn)制交換機(jī)、縱橫制交換機(jī)和程控交換機(jī)。由于它具有傳輸與交換速度快、正確率高、使用新業(yè)務(wù)方便等特點，因此，目前已被普遍采用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 硬件 是指計算機(jī)及機(jī)器等外圍設(shè)備，具體有： （ 1） 公共設(shè)備 交換網(wǎng)絡(luò)處理器（ CPU）、收號器、音信號、電源 [工作電壓、 48V（ DC 直流）或 24V（ RG 鈴流） ]； （ 2） 中繼 /分機(jī)設(shè)備（用戶 /線架設(shè)備） 用戶電路、出入中繼、會議電話板、話務(wù)臺 [由顯示屏、撥號盤、環(huán)路鍵（又稱路由鍵，包括外線呼入鍵、回叫呼入鍵、內(nèi)線呼入鍵）、性能鍵（大部分可以編程，非常性能可用代碼代替）、告警批示燈（有電源告警和中繼線告警兩種）等組成 ]； （ 3） 輔助設(shè)備 交電裝置、蓄電池、充電器、保安器、穩(wěn)壓器、配線架、 空調(diào)器、打印機(jī)、維護(hù)終端（用于對交換機(jī)進(jìn)行維護(hù)操作、故障排除等日常操作）。 第 三 章 物業(yè)設(shè)備管理的意義、方式與內(nèi)容 一、 房屋設(shè)備管理的意義 物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括管理和服務(wù)兩個方面。由于現(xiàn)代建筑配套設(shè)施設(shè)備的先進(jìn)性和復(fù)雜性，因此，要求對物的管理要靠專業(yè)的知識、規(guī) 范的程序、嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和高超的性能。如果設(shè)備不能正常運(yùn)行或經(jīng)常損壞處于癱瘓狀態(tài)，房屋就不能很好的發(fā)揮其住用功能，更談不上保值或升值。 房屋設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障。房屋設(shè)備的運(yùn)行和維修管理的好 壞與否，直接 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 影響到房屋的住用水平，影響到人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)的正常進(jìn)行。所以，良好的房屋設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障。 良好的房屋設(shè)備管理，可以保證設(shè)備在運(yùn)行中的安全和技術(shù)性能的正常發(fā)揮，并能延長其使用壽命。 房屋設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要 現(xiàn)代化的城市要求房屋建筑能達(dá)到適用、經(jīng)濟(jì)、衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，達(dá)到人的生存與環(huán)境生態(tài)的協(xié)調(diào)與和諧。所以說，為了城市文明衛(wèi)生建設(shè)和發(fā)展的需要，也要搞好房屋設(shè)置管理。因此，搞好房屋設(shè)備管理，可以促使物業(yè)管理企業(yè)及時抓住和糾正不良的行風(fēng)苗子，不斷提高管理服務(wù)質(zhì)量和技術(shù)水平，從而強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)，促使物業(yè)管理更好地發(fā)展?；鶎庸芾碛蟹稚⑿怨芾矸绞胶图械膶I(yè)化管理等各種方式。維修與運(yùn)行既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。維修工作的好壞，直接影響著設(shè)備在運(yùn)行中技術(shù)性能的發(fā)揮。具體的管理措施主要有： 建立設(shè)備管理賬冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案； 建立 設(shè)備卡； 建立定期檢查、維修、保養(yǎng)制度； 建立房屋設(shè)備大、中修工程的驗收制度，積累有關(guān)技術(shù)資料； 建立房屋設(shè)備的更新、調(diào)撥、增添、改變、改造、報廢等方面的規(guī)劃和審批制度； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。