【文章內容簡介】 光裝置及空調系統(tǒng)中的加熱或冷凍裝置，從而完成調控的目的。 綜合布線系統(tǒng)。 要將樓宇自動 化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)等許多系統(tǒng)連接成一個整體，就需要通過一個物理實體來實現，這就是智能化樓宇的結構化綜合布線系統(tǒng)。 計算機信息管理技術設備。 主要是指樓宇的辦公自動化系統(tǒng)，其中包括資料檔案管理、多媒體信息查詢、電視會議、財務計劃、人事管理以及電子數據庫（ EDI）系統(tǒng)等。 計算機網絡與現代通訊技術設備。 在智能化樓宇中，通訊自動化系統(tǒng)是一個中樞神經系統(tǒng)，包括以數字式程控交換機為中心的通信系統(tǒng)，以及通過樓宇的結構化綜合布線系統(tǒng)來實現計算機網絡、衛(wèi)星通信、閉路電視、可視電話、電視會議等系統(tǒng)的綜合，從而達 到樓宇內、市內、國內以及國際間的信息溝通與共享。由于通信與計算機的結合愈來愈密切，而且傳輸的媒體也從話音、數據發(fā)展到圖像及動畫，因此，計算機網絡及結構化綜合布線的作用和優(yōu)點就更為突出。 所謂計算機網絡，就是指將有關計算機及其子系統(tǒng)通過聯網集成起來。無論是樓宇自動化系統(tǒng)，還是辦公自動化系統(tǒng)，它們都是由許多計算機子系統(tǒng)所組成的。一個子系統(tǒng)往往就是一個局域網，要將這些局域網連接起來，就需要有一個高速主干網，能覆蓋到樓宇的各個樓層，連接各個樓層內的局域網和其他聯網的辦公設備，還應該與外界的網絡實現聯網。 五、 電話通 信設備 電話通訊設備的主體是電話交換機，電話網內各電話總機及各用戶之間的各種信號的交換、接待以及電話總機向用戶提供的各種電信特殊服務功能（如電話語言系統(tǒng)等），都是通過交換機來完成的。電話交換機已由最初的步進制交換機逐步發(fā)展為旋轉制交換機、縱橫制交換機和程控交換機。程控交換機把電話的呼叫編成計算機操作的程序，賦予必需的數據，由計算機程序逐條操作，把所持續(xù)的呼叫接通。由于它具有傳輸與交換速度快、正確率高、使用新業(yè)務方便等特點，因此，目前已被普遍采用。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 用戶程控交換機主要由硬件和軟件兩部分組成。 硬件 是指計算機及機器等外圍設備，具體有： （ 1） 公共設備 交換網絡處理器（ CPU）、收號器、音信號、電源 [工作電壓、 48V（ DC 直流）或 24V（ RG 鈴流） ]； （ 2） 中繼 /分機設備（用戶 /線架設備） 用戶電路、出入中繼、會議電話板、話務臺 [由顯示屏、撥號盤、環(huán)路鍵（又稱路由鍵，包括外線呼入鍵、回叫呼入鍵、內線呼入鍵）、性能鍵（大部分可以編程，非常性能可用代碼代替）、告警批示燈（有電源告警和中繼線告警兩種）等組成 ]； （ 3） 輔助設備 交電裝置、蓄電池、充電器、保安器、穩(wěn)壓器、配線架、 空調器、打印機、維護終端（用于對交換機進行維護操作、故障排除等日常操作）。 軟件 是指電腦程序與數據庫，具體有： 執(zhí)行管理程序（操作系統(tǒng)）； 呼叫處理程序； 系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序； 故障診斷程序； 維護和運行程序。 第 三 章 物業(yè)設備管理的意義、方式與內容 一、 房屋設備管理的意義 物業(yè)管理的基本內容包括管理和服務兩個方面。 所謂管理，指的是對物的管理，也就是要做好建筑物和設備等方面的管理、運行、維修和保養(yǎng)工作。由于現代建筑配套設施設備的先進性和復雜性，因此，要求對物的管理要靠專業(yè)的知識、規(guī) 范的程序、嚴格的標準和高超的性能。即以一定的科學管理程序和制度，按照一定的技術管理要求，對各種物業(yè)設備的日常運行和維修，進行有效的管理。如果設備不能正常運行或經常損壞處于癱瘓狀態(tài)，房屋就不能很好的發(fā)揮其住用功能，更談不上保值或升值。因此，房屋設置的運行和維修管理是物業(yè)管理工作的重要內容之一。 房屋設備管理是人們生產、生活、學習正常進行的有力保障。 房屋設備不僅是人們生產、生活、學習正常進行所必需的物質基礎，也是影響工業(yè)、商業(yè)發(fā)展和人們生活水平提高的制約因素。房屋設備的運行和維修管理的好 壞與否，直接 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 影響到房屋的住用水平，影響到人們生產、生活、學習的正常進行。沒有良好的設備運行和維修管理，就不可能提供安全、舒適、可靠的生產、生活、學習環(huán)境，就不能使人們安居樂業(yè)。所以，良好的房屋設備管理是人們生產、生活、學習正常進行的有力保障。 房屋設備管理是延長設備使用壽命，保障設備安全運行的保證。 良好的房屋設備管理，可以保證設備在運行中的安全和技術性能的正常發(fā)揮，并能延長其使用壽命。這是因為，房屋設備會因長期使用、自然作用或使用不當等原因而發(fā)生磨損、毀壞，如果加強了設備的日常運行管理 ，就可以避免因設備使用不當引起的損壞，并保障其安全運行；加強設備的維修管理就可以提高設備性能，排除運行故障，避免事故發(fā)生，從而延長設備的使用壽命，提高設備的使用效益，不僅為企業(yè)和業(yè)主節(jié)約了資金，提高了生產經營效益和居民的生活居住水平，也為實現物業(yè)的保值、增值打好了基礎。 房屋設備管理是城市文明建設和發(fā)展的需要 現代化的城市要求房屋建筑能達到適用、經濟、衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，達到人的生存與環(huán)境生態(tài)的協(xié)調與和諧。而這一切都離不開裝置在房屋建筑物內的設備管理，這些不同種類、不同功能的房屋設 備經過科學技術發(fā)展的水平，而且標志著城市文明的程度。所以說，為了城市文明衛(wèi)生建設和發(fā)展的需要，也要搞好房屋設置管理。 房屋設備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎建設 由于房屋設備管理是一種開放型管理，因此，它的好與壞直接可以顯示出物業(yè)管理的行風好壞、管理服務質量的優(yōu)劣，以及技術水平的高低，從而反映出物業(yè)管理企業(yè)形象。因此，搞好房屋設備管理，可以促使物業(yè)管理企業(yè)及時抓住和糾正不良的行風苗子，不斷提高管理服務質量和技術水平，從而強化物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的基礎建設，促使物業(yè)管理更好地發(fā)展。 二、 房屋設備管理的 方式 設備管理工作一般由房管單位和物業(yè)管理公司的工程部門主管，并由專人負責?；鶎庸芾碛蟹稚⑿怨芾矸绞胶图械膶I(yè)化管理等各種方式。 設備管理主要由維修管理和運行管理兩大部分組成。維修與運行既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。 設備的維修比起房屋建筑本身的維修，一次性投資大，設備使用年限短，靈敏度、精確度要求高。維修工作的好壞，直接影響著設備在運行中技術性能的發(fā)揮。所以，加強對設備維修工程的管理，將是一個越來越重要的工作環(huán)節(jié)。具體的管理措施主要有： 建立設備管理賬冊和重要設備的技術檔案； 建立 設備卡； 建立定期檢查、維修、保養(yǎng)制度； 建立房屋設備大、中修工程的驗收制度，積累有關技術資料； 建立房屋設備的更新、調撥、增添、改變、改造、報廢等方面的規(guī)劃和審批制度； 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建立承租戶保管房屋設備的責任制度； 建立每年年末對房屋設備進行清查、核對和使用鑒定的制度，遇有缺損現象，應采取必要措施，及時加以解決。 三、 房屋設備管理的內容 不同的房屋設備有不同的特點，因此，房屋設備管理的內容也各不相同。一般包括以下內容： 房屋設備的基礎資料管理 房屋設備的基礎資料管理的主要 內容是建立設備管理原始資料檔案和重要設備的維修資料檔案。 （ 1） 設備原始資料檔案管理。 設備在接管后均應建立原始資料檔案。這類檔案主要有： 驗收文件 ：包括驗收記錄、測試記錄、產品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結構圖、使用維護說明、遺留問題處理協(xié)議與會議記要等； 建立設備卡片： 應記錄有關設備的各項明細資料，如房屋設備類別、編號、名稱、規(guī)格、技術特征、附屬物所在地點、建造年份、開始使用日期、中間停用日期、原值和預計使用年限、預提大修更新基金、進行大修理次數和日期、報廢清理情況等等 。 （ 2） 重要設備維修資料檔案管理。 ①報修單 每次維修填寫的報修單，每月統(tǒng)計一次，每季裝訂一次，物業(yè)修管理部門負責保管以備存查。 ②運行記錄 值班人員填寫的設備運行記錄每月一冊，每月統(tǒng)計一次，每年裝訂一次，由物業(yè)管理企業(yè)設備運行管理部門保管好，以備存查。 ③考評材料 定期或不定期地檢查記錄獎罰情況、先進班組、個人事跡材料，每年歸納匯總一次并裝訂保存。 ④技術革新資料 設備運行的改進、設備革新、技術改進措施等資料，由設備管理部門匯總存查。 房屋設備的運行管理 房屋設備運行管理的主要內容是：建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運行要求（標準）及文明安全運行的管理，并建立定期檢查運行情況和規(guī)范服務的制度等。其中，對于設備安全管理，除了加強設備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓練和管理外，還要建立安全責任制和對?。ㄓ茫暨M行安全教育，向?。ㄓ茫粜麄饕恍┪ｋU設備（如電梯）的安全使用知識。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房屋設備的維修管理 房屋設備的維修管理是指根據設備的性能，按照一定的科學管理程序和制度，以一定的技術管理要求，對設備進行日常養(yǎng)護和維修、 更新。 第四章 物業(yè)設備的使用與維修 由于物業(yè)配套設備設施類型較多，因此，物業(yè)管理公司工程部一般分設幾個班組，分別負責各項設備的運行、養(yǎng)護和維修，如強電組、弱電組、水暖組和綜合組等。強電組主要負責發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應電器的維修保養(yǎng)；弱電組主要負責電梯、消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)及廣播系統(tǒng)的線路和相應設備的維護、修理；水暖組主要負責供水、排水、供暖、供冷及相應設備管理的運行、維護和維修；而綜合組主要負責泥水、水器等綜合維修工作。 一、 維修工程的分類 目前對房屋設備維修工程的分 類尚無統(tǒng)一規(guī)定，一般可分為以下幾種： 設備大修工程。 是指對房屋設備進行定期的包括更換主要部件的全面檢修工程。 設備中修工程。 是指對房屋更換少量零部件、進行正常的和定期的全面檢修。 設備更修和技術改造工程。 是指設備使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年使用維護費提高或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題嚴重，為使其技術性能得到改善提高，降低年使用維護成本而進行的更新改造。 設備日常零星維修保養(yǎng)工程。 是指對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運行故障而進行修理。 二、 房屋給排水系 統(tǒng)的管理與維修 給水系統(tǒng) 建筑物給水方式有多種：一般平房和多層樓房均由城市供水管網供水；高層建筑則需進行二次供水，因為城市管網的水壓無法滿足高層供水需要，多采用加壓水泵和高位水箱向高層供水。 （ 1） 管理范圍的界定 物業(yè)管理公司對給水系統(tǒng)的管理范圍，各地市政部門都有規(guī)定。一般居住小區(qū)內供水設備的管理職責如下：高層樓房以樓內供水泵房總計費表為界，多層樓房以樓外自來水表井為界。界限以外（含計費水表）的供水管線及設備，有供水部門負責