【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、 給排水系統(tǒng) 物業(yè) 給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工作設(shè)施的總稱(chēng)。 排水設(shè)備、設(shè)施。 房屋衛(wèi)生設(shè)備。 消防設(shè)備。 供暖設(shè)備。 室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 包括高壓開(kāi)關(guān)柜、變壓器、低壓開(kāi)關(guān)柜及各種溫控儀表、計(jì)量?jī)x表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開(kāi)關(guān)、照明設(shè)施等。 即建筑物內(nèi)運(yùn)載人或物品的垂直運(yùn)輸設(shè)備，包括電梯和扶梯。自動(dòng)扶梯在構(gòu)造上與電梯有些相似，但在許多方面比電梯簡(jiǎn)單，它一般由驅(qū)動(dòng)裝置、運(yùn)動(dòng)裝置和支撐裝置組成。避雷針可分為單支、雙支及多支保護(hù)等形式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這些控制系統(tǒng)通過(guò)傳感器對(duì)被控制對(duì)象進(jìn)行檢測(cè)，然后將檢測(cè)到的信號(hào)輸入計(jì)算機(jī)。 計(jì)算機(jī)信息管理技術(shù)設(shè)備。由于通信與計(jì)算機(jī)的結(jié)合愈來(lái)愈密切，而且傳輸?shù)拿襟w也從話(huà)音、數(shù)據(jù)發(fā)展到圖像及動(dòng)畫(huà)，因此，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及結(jié)構(gòu)化綜合布線的作用和優(yōu)點(diǎn)就更為突出。 五、 電話(huà)通 信設(shè)備 電話(huà)通訊設(shè)備的主體是電話(huà)交換機(jī)，電話(huà)網(wǎng)內(nèi)各電話(huà)總機(jī)及各用戶(hù)之間的各種信號(hào)的交換、接待以及電話(huà)總機(jī)向用戶(hù)提供的各種電信特殊服務(wù)功能（如電話(huà)語(yǔ)言系統(tǒng)等），都是通過(guò)交換機(jī)來(lái)完成的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 用戶(hù)程控交換機(jī)主要由硬件和軟件兩部分組成。 所謂管理，指的是對(duì)物的管理，也就是要做好建筑物和設(shè)備等方面的管理、運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作。因此，房屋設(shè)置的運(yùn)行和維修管理是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。沒(méi)有良好的設(shè)備運(yùn)行和維修管理，就不可能提供安全、舒適、可靠的生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)環(huán)境，就不能使人們安居樂(lè)業(yè)。這是因?yàn)椋课菰O(shè)備會(huì)因長(zhǎng)期使用、自然作用或使用不當(dāng)?shù)仍蚨l(fā)生磨損、毀壞，如果加強(qiáng)了設(shè)備的日常運(yùn)行管理 ，就可以避免因設(shè)備使用不當(dāng)引起的損壞，并保障其安全運(yùn)行；加強(qiáng)設(shè)備的維修管理就可以提高設(shè)備性能，排除運(yùn)行故障，避免事故發(fā)生，從而延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，提高設(shè)備的使用效益，不僅為企業(yè)和業(yè)主節(jié)約了資金，提高了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益和居民的生活居住水平，也為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值、增值打好了基礎(chǔ)。 房屋設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè) 由于房屋設(shè)備管理是一種開(kāi)放型管理，因此，它的好與壞直接可以顯示出物業(yè)管理的行風(fēng)好壞、管理服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣，以及技術(shù)水平的高低，從而反映出物業(yè)管理企業(yè)形象。 設(shè)備管理主要由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成。所以，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備維修工程的管理，將是一個(gè)越來(lái)越重要的工作環(huán)節(jié)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 1） 設(shè)備原始資料檔案管理。 ①報(bào)修單 每次維修填寫(xiě)的報(bào)修單，每月統(tǒng)計(jì)一次，每季裝訂一次，物業(yè)修管理部門(mén)負(fù)責(zé)保管以備存查。 房屋設(shè)備的運(yùn)行管理 房屋設(shè)備運(yùn)行管理的主要內(nèi)容是：建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運(yùn)行要求（標(biāo)準(zhǔn)）及文明安全運(yùn)行的管理，并建立定期檢查運(yùn)行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。強(qiáng)電組主要負(fù)責(zé)發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應(yīng)電器的維修保養(yǎng)；弱電組主要負(fù)責(zé)電梯、消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)及廣播系統(tǒng)的線路和相應(yīng)設(shè)備的維護(hù)、修理；水暖組主要負(fù)責(zé)供水、排水、供暖、供冷及相應(yīng)設(shè)備管理的運(yùn)行、維護(hù)和維修；而綜合組主要負(fù)責(zé)泥水、水器等綜合維修工作。 是指對(duì)房屋更換少量零部件、進(jìn)行正常的和定期的全面檢修。 是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運(yùn)行故障而進(jìn)行修理。界限以外（含計(jì)費(fèi)水表）的供水管線及設(shè)備，有供水部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，公安消防部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查；高、低層消防供水系統(tǒng)，包括 泵房、管道室內(nèi)消防拴等，由物業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理，并接受公安消防部門(mén)的監(jiān)督檢查。 ④消防水泵要定期試泵，至少每年進(jìn)行一次；保持電氣系統(tǒng)正常工作，水泵正常上水，管道節(jié)門(mén)水龍帶配套完整，檢查報(bào)告應(yīng)送交當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)備案。 ③對(duì)凍劣事故的處理 對(duì)已發(fā)生冰凍的上水管道，宜采用澆以溫水逐步升溫或保溫材料的方法，讓其自然化凍。明裝管道沿管線檢查，即可發(fā)現(xiàn)滲漏部分；對(duì)于埋地管道，首先進(jìn)行觀察，對(duì)地面長(zhǎng)期潮濕、積水、和冒水的管段進(jìn)行聽(tīng)漏，同時(shí)參考原設(shè)計(jì)圖紙和現(xiàn)有閘門(mén)箱位，準(zhǔn)確地確定滲漏位置，進(jìn)行開(kāi)挖修理。 排水系統(tǒng) （ 1） 管理范圍的界定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護(hù)管理。 （ 2）排水系統(tǒng)的管理 ①定期對(duì) 排水管道進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、清通。 ④室外排水溝去應(yīng)定期檢查和清掃，清除淤泥和雜物。修理時(shí)，可根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置， 在靠近的檢查口、清掃口、屋頂通氣管等處，采用人工或機(jī)械疏通；如無(wú)效時(shí)，則采用尖物等疏通，或采用“開(kāi)天窗”的辦法，進(jìn)行大開(kāi)挖，排除堵塞。 （ 5） 高位水箱滲漏及浮球閥的維修（見(jiàn)表） 高位水箱滲漏及浮球閥的維修 常見(jiàn)毛病 產(chǎn)生原因 修理辦法 水箱 滲漏 裂縫 灌注環(huán)氧樹(shù)脂 球閥 關(guān)不住 膠皮磨損 換膠皮墊 球閥不出水 挑桿銹蝕、水眼被堵 除修疏眼 （ 6）高水位箱的清洗消毒 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 高位水箱由于多種原因?qū)е庐愇锝攵斐伤|(zhì)污染，從而達(dá)不到生活用水標(biāo)準(zhǔn)，故應(yīng)每年進(jìn)行一次水箱清洗工作，每三年進(jìn)行一次水箱消毒工作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。對(duì)于室內(nèi)外的 管道，同樣應(yīng)做好冬季的防凍保溫工作，以確保它們處于良好的工作狀態(tài)。所為高壓供電，是用戶(hù)直接從高壓線路上取得電源，通過(guò)自備的降壓變壓器，將高壓轉(zhuǎn)換成低壓（ 380 伏 /220 伏），再分配給各用電點(diǎn)；低壓供電，是指從供電局已經(jīng)轉(zhuǎn)換成低電壓的線路上直接取得電源。 用戶(hù)將低壓電流通過(guò)控制閘，根據(jù)需要將“電能”分配到各用電點(diǎn)，這項(xiàng)工作稱(chēng)為配電；將高壓轉(zhuǎn)換成低 壓的工作稱(chēng)為變電。 用電量大的單位，為監(jiān)視供用電情況，達(dá)到安全可靠運(yùn)行的目的，還必須設(shè)置一些聲、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 光、指示信號(hào)、控制計(jì)量?jī)x表、保安防護(hù)系統(tǒng)、操作控制系統(tǒng)等輔助設(shè)施。應(yīng)掌握的資料包括以下幾個(gè)方面： ①供電范圍內(nèi)各建筑物的構(gòu)造方式、用點(diǎn)內(nèi)容及主要要求（如住宅和商服設(shè)施、工廠車(chē)間、辦公樓等，對(duì)用電的要求是不一樣的）； ②供電方式、電壓等級(jí)、用電容量、分配方案、配件方法（如高、低壓重點(diǎn)保護(hù)單位，單、雙路供電等）； ③全部電氣平面圖、系統(tǒng)圖； ④施工中的各級(jí)各階段的驗(yàn)收證明書(shū)、變更洽商紀(jì)錄（如絕緣遙測(cè)記錄，接地點(diǎn)組織的測(cè)定，單、全負(fù)荷實(shí)驗(yàn)結(jié)果報(bào)告和支路的負(fù)荷電流實(shí)測(cè)記錄，電壓變化情況記錄等）； ⑤核對(duì)實(shí)際安裝的線路及設(shè)備的數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)、位置是否與圖紙要求一致，地下埋設(shè)管路的具體位置與平面圖是否一致； ⑥正式使用后，各用戶(hù)內(nèi)的主要用電設(shè)備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負(fù)荷變動(dòng)情況等。 ②建立各項(xiàng)設(shè)備檔案。 （ 2） 供電設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 對(duì)供電設(shè)備的維護(hù)可分為日常巡視維護(hù)和定期檢查保養(yǎng)兩個(gè)方面。 （ 3） 線路的常見(jiàn)故障及檢修 線路的常見(jiàn)故障包括斷路、短路、接觸不良及漏電等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ③接觸不良，是指在正常使用中發(fā)現(xiàn)電壓有較大的波動(dòng)或者照明發(fā)光發(fā)暗或忽明忽暗。檢查方法時(shí)用兆歐表測(cè)量線路或設(shè)備的絕緣電阻，然后按具體情況予以修復(fù)或更換。 電力系統(tǒng)的操作 設(shè)置操作模擬圖板的目的如下： （ 1）電氣設(shè)備的實(shí)際狀態(tài)很難一目了然，有了模擬圖板，可以明確展示供電方式和電器設(shè)備間的相互聯(lián)系及其各斷路器的“ 合”、“斷”狀態(tài)。 變配電所高低壓電器設(shè)備部分停電工作的制度如下： （ 1）變配電所高低壓電器設(shè)備部分停電工作，應(yīng)執(zhí)行變電停電工作票。 （ 4）工作終結(jié)，要履行送電前的檢查以及工作負(fù)責(zé)人在工作票上簽名等手續(xù)。 （ 4）工作票所劃停電范圍是否正確，有無(wú)其它電源返回的可能。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。監(jiān)護(hù)人的職責(zé)是保證工作人員在工作中的安全。 （ 4）監(jiān)護(hù)人在執(zhí)行監(jiān)護(hù)時(shí)，不應(yīng)兼做其它工作。 （ 3）線路工作人員在巡視或檢查外觀時(shí)。 （ 4）工作負(fù)責(zé)人對(duì)工作范圍進(jìn)行全面檢查，認(rèn)為沒(méi)有問(wèn)題后宣布工作終 結(jié)，帶全體工作人員撤離工作地點(diǎn)之后，方可辦理送電手續(xù)。執(zhí)行操作票的方法及步驟要求如下： （ 1）當(dāng)受令人得到操作命令，并復(fù)誦無(wú)誤后方可執(zhí)行。 （ 5）操作時(shí)，應(yīng)先檢查斷路器或隔離開(kāi)關(guān)的原來(lái)位、合位置，并檢查是否與工作票所 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 填寫(xiě)的一致。 操作人員在執(zhí)行操作票的過(guò)程中 ，發(fā)現(xiàn)操作票上填寫(xiě)的內(nèi)容有錯(cuò)誤，應(yīng)拒絕執(zhí)行；同時(shí)，應(yīng)立即向調(diào)度員或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人報(bào)告，提出不能執(zhí)行的理由，并指出錯(cuò)誤之處，但不可私自涂改。接地電阻的監(jiān)測(cè)每 兩年進(jìn)行一次。 四、 避雷設(shè)施的維護(hù) 避雷裝置的檢查包括外觀巡視檢查和測(cè)量?jī)蓚€(gè)方面。 （ 7）每張操作票只能填寫(xiě)一項(xiàng)操作任務(wù)，并應(yīng)由操作人填寫(xiě)操作票。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 3）倒閘操作必須由兩人 執(zhí)行 ,其中由對(duì)設(shè)備較熟悉者作監(jiān)護(hù)。 操作票是防止錯(cuò)誤操作的主要措施之一。 （ 2）拆除臨時(shí)遮攔、臨時(shí)接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮欄、換掛標(biāo)示牌等。 凡遇到下列情況時(shí)，可不填寫(xiě)工作票： （ 1）事故緊急搶修工作。 （ 2）帶電作業(yè)時(shí)，除應(yīng)監(jiān)護(hù)工作人員的活動(dòng)范圍外，還應(yīng)注意工作人員是正確使用工具、工作位置是否安全，以及操作方法是否正確等。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 6）所準(zhǔn)備的工具、材料以及安全用具是否齊全。 （ 2）工作是否安全。 （ 2）工作范圍應(yīng)在工作票 中用單線系統(tǒng)圖加以注明，用不同顏色標(biāo)明停電及帶電部分。 （ 3）可以進(jìn)行日常培訓(xùn)練習(xí)，提高值班人員的操作技術(shù)水平以及處理事故的能力。由于管子里導(dǎo)線在長(zhǎng)期不通風(fēng)、散熱極差的狀態(tài)下工作，導(dǎo)線的絕緣層及易發(fā)生粘連、變脆、老化，導(dǎo)致導(dǎo)線絕緣電阻下降。 ④漏電。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ①斷路，分線斷路和中線斷路兩種，應(yīng)換新線。供電規(guī)程中的所有規(guī)定都是系統(tǒng)正常運(yùn)行的保證也是維護(hù)保