【正文】 養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。 分界點(diǎn)，第一斷路器或進(jìn)線套管的維護(hù)責(zé)任由雙方協(xié)商確定； ③ 35 千伏及以上高壓供電的，以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為分界點(diǎn)，第一機(jī)電桿屬供電局； ④采用電纜供電的，本著便于維護(hù)管理的原則，由供電局與用戶協(xié)商確定； ⑤產(chǎn)權(quán)屬于用戶的線路，以分支點(diǎn)或以供電局變電所外第一基電桿 為分界點(diǎn)，第一基電桿維護(hù)管理責(zé)任由雙方協(xié)商確定。依據(jù)“全國供用電規(guī)則” 對(duì)維護(hù)管理與產(chǎn)權(quán)分界的界定，供電局與用戶電氣設(shè)備的維護(hù)管理范圍遵照以下原則： ①低壓供電的，以供電接戶線的最后（第一）支持物為分界點(diǎn)，支持物屬供電局； ② 10 千伏及以下變壓供電的，以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。一般建立如下檔案：電氣平面圖、設(shè)備原理圖、接線圖等有關(guān)圖紙；用電電壓、頻率、實(shí)測(cè)電流等有關(guān)數(shù)據(jù)；維修記錄、運(yùn)行記錄、巡視記錄及大修后的實(shí)驗(yàn)報(bào)告記錄等。一般包括下列內(nèi)容： ①定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測(cè)。 供電設(shè)備的管理與維護(hù) （ 1） 供電設(shè)備的管理 對(duì)供電設(shè)備進(jìn)行管理的目的是保證其正常運(yùn)行 ，供電不間斷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。每個(gè)用電點(diǎn)又通過一定數(shù)量的閘刀和熔斷器將電能再分配到各個(gè)用電器具，如電梯、電燈、插座等處使用。用電量小的單位一般多選用低壓供電的方式。 （ 3） 對(duì)于儲(chǔ)水池（箱、塔），應(yīng)貯存足夠的水量，并隨時(shí)補(bǔ)足；對(duì)于離心泵及其電機(jī)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，定時(shí)檢查保養(yǎng)，并應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定設(shè)置備用水泵。 水嘴處漏水 蓋母漏，銷母漏，關(guān)不嚴(yán) 相應(yīng)更換填材及墊料 排水栓漏水 根母松，脫架不穩(wěn) 擰緊根母或加墊料，穩(wěn)固脫架 瓷臉盆損壞 有細(xì)小裂縫 使用不當(dāng)，嚴(yán)重?fù)p壞 用防水膠粘劑補(bǔ)縫 更換臉盆 不下水 排水栓或存水彎堵塞 用橡皮泵撥或疏通 存水彎與排水管接口漏水 排水管道內(nèi)有異物堵塞 疏通 消防設(shè)施 （ 1） 對(duì)于室內(nèi)消防設(shè)施的維修、管道及閥門的維修，與室 內(nèi)供水管道部分的維修 相同。 常見故障 產(chǎn)生原因 修理方法 大便器堵塞、污水不流或流的很慢、樓板滲水 存水彎有堵塞物 排水管中有堵塞物 用揣子揣或鉤子鉤 打開掃除口疏通 膠皮腕漏水，致使地面滲漏 皮腕或銅絲蝕爛 銅絲綁扎不良 刨開地面更換 刨開地面，重新綁扎 大 便器裂紋或破碎 重物撞擊輕微裂紋 嚴(yán)重破碎 用水泥砂漿糊上 更換大便器 瓷存水彎損壞，不下水，有滲漏 堵塞時(shí)用木棍亂捅 刨開地面更換存水彎 坐便器搖動(dòng) 地面木楔腐爛 固定螺釘腐爛 更換新木楔 更新螺釘，重新固定好 小便器的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法 常見 故障 產(chǎn)生原因 修理方法 不下水 尿堿或異物堵塞存水彎 用揣子揣，如不見效可打開存水彎活接疏通沖洗 底部 冒水 存水彎損壞 修換存水彎 存水 彎漏 承插口漏 活接漏 絲堵漏 更換、增加填料 更換墊料 卸下纏麻重上或更換 直角水門漏 皮墊或 塑料心碎壞 閥體損壞，閥桿滑扣 更換 更換新直角水門 瓷臉盆的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法 常見 故障 產(chǎn)生原因 修理方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。下面分別介紹各種設(shè)備的常見故障、產(chǎn)生原因及修理方法（見表） 大便器高低水箱的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法 常見 故障 產(chǎn)生原因 修理方法 不下水 天平架挑桿鐵絲斷 漂球定得過低 接好 調(diào)到合適的高度 自 泄 漂球失靈，漂桿腐蝕壞 漂子門銷子折斷 漂球與漂桿連接斷裂 漂球被浸在水中 漂桿定的過高 漂子門不嚴(yán) 換漂桿 修配銷子 更換漂球，避免漂球與他物相碰 鎖母 漏水 高水箱不穩(wěn) 填料失敗 固定高水箱 更換填料 哈風(fēng)排水口漏 墊料失敗 墊料彈性不夠 更換墊料 更換墊料 高水箱 不 穩(wěn) 受外力撞擊或拉繩用力大 更換鋁墊或開腳螺栓，注意使用 高水箱 損 壞 有細(xì)微裂紋 嚴(yán)重?fù)p壞 有膠布、外涂環(huán)氧樹脂 更換高水箱 沖洗管 損 壞 撞擊或高水箱挪位 重新配管 大便器的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。維修方法是按原設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范要求返工重做。造成堵塞的原因，多為使用不當(dāng)。下水道堵塞應(yīng)及時(shí)清通。凡道路寬在 米（含 米）以上的，其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施檢查，井蓋的維護(hù)、管理；道路寬在 米以下的，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ②換管法 對(duì)于銹蝕嚴(yán)重的管段則需進(jìn)行更換。馬鐵 鑄成的水嘴和閥門若被凍裂，則應(yīng)予以更新。 ②保溫防凍工作 在每年冬季來臨之前，維修人員應(yīng)注意做好水表箱、閥門井、消防拴、栓井以及室內(nèi)外的管道、閥門、消防栓等的防凍保溫工作。 ②對(duì)供水管道、節(jié)門、水表、水泵、水箱進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 1） 管理范圍的界定 物業(yè)管理公司對(duì)給水系統(tǒng)的管理范圍，各地市政部門都有規(guī)定。 是指設(shè)備使用到一定年限后，其效率低、耗能大、年使用維護(hù)費(fèi)提高或污染（腐蝕、排氣、粉塵、噪音）問題嚴(yán)重，為使其技術(shù)性能得到改善提高，降低年使用維護(hù)成本而進(jìn)行的更新改造。 是指對(duì)房屋設(shè)備進(jìn)行定期的包括更換主要部件的全面檢修工程。 房屋設(shè)備的維修管理 房屋設(shè)備的維修管理是指根據(jù)設(shè)備的性能，按照一定的科學(xué)管理程序和制度，以一定的技術(shù)管理要求，對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修、 更新。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ③考評(píng)材料 定期或不定期地檢查記錄獎(jiǎng)罰情況、先進(jìn)班組、個(gè)人事跡材料，每年歸納匯總一次并裝訂保存。這類檔案主要有： 驗(yàn)收文件 ：包括驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明、遺留問題處理協(xié)議與會(huì)議記要等； 建立設(shè)備卡片： 應(yīng)記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料，如房屋設(shè)備類別、編號(hào)、名稱、規(guī)格、技術(shù)特征、附屬物所在地點(diǎn)、建造年份、開始使用日期、中間停用日期、原值和預(yù)計(jì)使用年限、預(yù)提大修更新基金、進(jìn)行大修理次數(shù)和日期、報(bào)廢清理情況等等 。 三、 房屋設(shè)備管理的內(nèi)容 不同的房屋設(shè)備有不同的特點(diǎn)，因此，房屋設(shè)備管理的內(nèi)容也各不相同。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 設(shè)備的維修比起房屋建筑本身的維修，一次性投資大，設(shè)備使用年限短，靈敏度、精確度要求高。 二、 房屋設(shè)備管理的 方式 設(shè)備管理工作一般由房管單位和物業(yè)管理公司的工程部門主管，并由專人負(fù)責(zé)。而這一切都離不開裝置在房屋建筑物內(nèi)的設(shè)備管理，這些不同種類、不同功能的房屋設(shè) 備經(jīng)過科學(xué)技術(shù)發(fā)展的水平，而且標(biāo)志著城市文明的程度。 房屋設(shè)備管理是延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 房屋設(shè)備不僅是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行所必需的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是影響工業(yè)、商業(yè)發(fā)展和人們生活水平提高的制約因素。即以一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對(duì)各種物業(yè)設(shè)備的日常運(yùn)行和維修，進(jìn)行有效的管理。 軟件 是指電腦程序與數(shù)據(jù)庫，具體有： 執(zhí)行管理程序（操作系統(tǒng)）； 呼叫處理程序； 系統(tǒng)監(jiān)視和故障處理程序； 故障診斷程序； 維護(hù)和運(yùn)行程序。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。程控交換機(jī)把電話的呼叫編成計(jì)算機(jī)操作的程序，賦予必需的數(shù)據(jù)，由計(jì)算機(jī)程序逐條操作，把所持續(xù)的呼叫接通。無論是樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，還是辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，它們都是由許多計(jì)算機(jī)子系統(tǒng)所組成的。 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與現(xiàn)代通訊技術(shù)設(shè)備。 綜合布線系統(tǒng)。 四、 智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng) 現(xiàn)在一般以樓宇所配置的自動(dòng)化設(shè)備來作為智能建筑的定義 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 1） 防雷等級(jí)的劃分 凡存放爆炸物品，或經(jīng)常發(fā)生瓦斯、蒸汽、塵埃與空氣的混合物，因電火花能發(fā)生爆炸， 致使建（構(gòu)）筑物損壞和人員傷亡的為一類建（構(gòu)）筑物；凡貯存大量易燃物品的房屋（構(gòu)筑物）或具有重要政治意義的民用建筑物為二類建（構(gòu)）筑物；凡不屬于一、二類范圍，而需作防雷保護(hù)的建筑物為三類建（構(gòu)）筑物。 按用途分有 ：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯； 按速度分有 ：速度在 2 米 /秒以上的高速電梯、速度在 ~ 米 /秒的低速電梯，目前大多數(shù)住宅客梯選用低速電梯，少數(shù)超高層住宅選用快速電梯； 按電機(jī)拖動(dòng)方式分有： 交流雙速電梯、直流快速電梯和交流調(diào) 速電梯； 按控制方式分有： 信號(hào)控制電梯、集選控制電梯、微機(jī)程序控制電梯和簡(jiǎn)單手柄控制電梯。 包括廣播設(shè)備、電信設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、共用無線及電視監(jiān)控設(shè)備和電腦設(shè)備等。 三、 電氣工程設(shè)備系統(tǒng) 電氣工程設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備設(shè)施，房屋運(yùn)輸設(shè)備，防雷及接地裝置。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 供冷設(shè)備 。 二、 燃?xì)庀到y(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng) 燃?xì)庀到y(tǒng) 煤氣系統(tǒng)包括煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。 熱水供應(yīng)設(shè)備。它包括：排水管道、排污管道、通氣管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外排水管道、污水井、化糞池等。 是指用人工或自動(dòng)方法提供水源，以解決市政供水水壓不足，滿足房屋使用人正常用水的設(shè)備和設(shè)施。 滿足人們各方面的需要。只有這些配套設(shè)備設(shè)施與其他工程協(xié)調(diào)一致，緊密配合，才能充分發(fā)揮建筑物的整體功能和作用， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本工種工作經(jīng)驗(yàn)五年以上，有國家認(rèn)可的專業(yè)工種證書。 第一章 人員素質(zhì)要求 一、工程部經(jīng)理 高中以上文化程度，身體健康，年齡不超過五十周歲，懂得工程系統(tǒng)及維運(yùn)的各項(xiàng)程序，有管理經(jīng)驗(yàn)，要求男性。 四、清洗班管理制度 ???????????????????????????? 107 五 、洗衣房經(jīng)理崗位職責(zé) ?????????????????????????? 107 六 、洗衣房領(lǐng)班崗位職責(zé) ?????????????????????????? 108 七 、洗滌工崗位職責(zé) ???????????????????????????? 108 第一部分 設(shè)備維修管理 物業(yè)的附屬配套設(shè)施與設(shè)備是物業(yè)不可缺少的重要組成部分，特別是現(xiàn)代建筑物，無論是綜合性大廈，還是住宅或公寓，都配套有完善、先進(jìn)的各種輔助設(shè)施和設(shè)備，以滿足生活水平逐漸提高的人們的各種不同的需要。 三十三、房務(wù)中心工作標(biāo)準(zhǔn) ???????????????