【正文】 、 房屋給排水系統(tǒng)的管理與維修 ?????????????????????? 12 三、 電力系統(tǒng)的管理與維護 ????????????????????????? 17 四、 避雷設施的維護 ???????????????????????????? 21 五、 制冷、供暖系統(tǒng)的管理與維修 ?????????????????????? 22 六、 電梯的管理 與維護 ??????????????????????????? 25 七、 電話通訊設備的管理和維護 ??????????????????????? 26 第五章 規(guī)章制度及服務意識 ?????????????????? 29 一、 管理制度 ??????????????????????????????? 29 二、 崗位職責 ??????????????????????????????? 31 三、服務意識 ??????????????????????????????? 33 第二部分 車輛管理 第一章 人員素質(zhì)要求 ????? ???????????????? 38 一、駕駛員標準 ?????????????????????????????? 38 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以下主要介紹物業(yè)設備設施管理的意義、內(nèi)容，以及物業(yè)設備管理的特點 、方法和有關的規(guī)章制度。 二、綜合維修工 年齡不超過四十五周歲，身體健康，中學文化程度。 第 二 章 物業(yè)設備設施的構成 在現(xiàn)代建筑中，綜合性的多功能智能大廈越來越多，即使是民用建筑，在建設概念與配套功能上也與過去有了很大的不同，除了滿足居住的需要外，還要求居住得舒適、安全，這樣，房屋建筑的附屬設備設施就成了房屋建筑的一個不可分割的重要組成部分。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。它包括： 供水設備、設施。 是指用來排除生活污水和房屋雨、雪水的設備和設施。 物業(yè)內(nèi)附屬的衛(wèi)生設備和設施包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶、面盆等不同種類。 物業(yè)內(nèi)用于消防的設備和設施包括：噴淋系統(tǒng)、消防栓、滅火器、滅火瓶、消防龍頭、消防泵和配套的消防設備，如煙感器、溫感器、消防報警系統(tǒng)、防火卷簾、防火 門、排煙送風系統(tǒng)、防火閥、消防電梯、消防走道及事故照明、應急照明等。 供暖設備有熱水供暖和蒸汽供暖之分，包括鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等）、散熱部分（熱量散發(fā)的設備，如散熱器、暖風機、輻射板等），以及一些輔助設施，如鼓風機、水汀片、回水泵、膨脹水箱、去污器等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 即室內(nèi)通排風換氣的設備，包括通風機、排氣口及一些凈化除塵的設備等。 電器服務設備設施。 （ 1） 電梯 電梯一般由傳動設備、升降設備、安全保護設備和控制設備組成。 防雷及接地裝置 不同用途的房屋建筑（構筑）物，有不同的防雷等級要求。避雷針、避雷帶、引下線和接地極等防雷部分必須按照規(guī)范的具體要求裝設，才能達到防止雷擊的危害。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。例如，樓宇內(nèi)的照明和溫度變化情況會被相應的傳感器感知并輸入計算機，計算機即將當時樓宇內(nèi)的照明度和溫度與外界的日光和氣溫加以比較，并按設定的要求，將相應的調(diào)控指令送到照明系統(tǒng)中的調(diào)光裝置及空調(diào)系統(tǒng)中的加熱或冷凍裝置，從而完成調(diào)控的目的。 主要是指樓宇的辦公自動化系統(tǒng)，其中包括資料檔案管理、多媒體信息查詢、電視會議、財務計劃、人事管理以及電子數(shù)據(jù)庫（ EDI）系統(tǒng)等。 所謂計算機網(wǎng)絡，就是指將有關計算機及其子系統(tǒng)通過聯(lián)網(wǎng)集成起來。電話交換機已由最初的步進制交換機逐步發(fā)展為旋轉(zhuǎn)制交換機、縱橫制交換機和程控交換機。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 硬件 是指計算機及機器等外圍設備，具體有： （ 1） 公共設備 交換網(wǎng)絡處理器（ CPU）、收號器、音信號、電源 [工作電壓、 48V（ DC 直流）或 24V（ RG 鈴流） ]； （ 2） 中繼 /分機設備（用戶 /線架設備） 用戶電路、出入中繼、會議電話板、話務臺 [由顯示屏、撥號盤、環(huán)路鍵（又稱路由鍵，包括外線呼入鍵、回叫呼入鍵、內(nèi)線呼入鍵）、性能鍵（大部分可以編程，非常性能可用代碼代替）、告警批示燈（有電源告警和中繼線告警兩種）等組成 ]； （ 3） 輔助設備 交電裝置、蓄電池、充電器、保安器、穩(wěn)壓器、配線架、 空調(diào)器、打印機、維護終端（用于對交換機進行維護操作、故障排除等日常操作）。由于現(xiàn)代建筑配套設施設備的先進性和復雜性，因此，要求對物的管理要靠專業(yè)的知識、規(guī) 范的程序、嚴格的標準和高超的性能。 房屋設備管理是人們生產(chǎn)、生活、學習正常進行的有力保障。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。所以，良好的房屋設備管理是人們生產(chǎn)、生活、學習正常進行的有力保障。 房屋設備管理是城市文明建設和發(fā)展的需要 現(xiàn)代化的城市要求房屋建筑能達到適用、經(jīng)濟、衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，達到人的生存與環(huán)境生態(tài)的協(xié)調(diào)與和諧。因此，搞好房屋設備管理，可以促使物業(yè)管理企業(yè)及時抓住和糾正不良的行風苗子，不斷提高管理服務質(zhì)量和技術水平，從而強化物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的基礎建設，促使物業(yè)管理更好地發(fā)展。維修與運行既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。具體的管理措施主要有： 建立設備管理賬冊和重要設備的技術檔案； 建立 設備卡； 建立定期檢查、維修、保養(yǎng)制度； 建立房屋設備大、中修工程的驗收制度，積累有關技術資料； 建立房屋設備的更新、調(diào)撥、增添、改變、改造、報廢等方面的規(guī)劃和審批制度； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 建立承租戶保管房屋設備的責任制度； 建立每年年末對房屋設備進行清查、核對和使用鑒定的制度，遇有缺損現(xiàn)象，應采取必要措施，及時加以解決。 設備在接管后均應建立原始資料檔案。 ②運行記錄 值班人員填寫的設備運行記錄每月一冊，每月統(tǒng)計一次，每年裝訂一次，由物業(yè)管理企業(yè)設備運行管理部門保管好，以備存查。其中，對于設備安全管理，除了加強設備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓練和管理外，還要建立安全責任制和對?。ㄓ茫暨M行安全教育，向住（用）戶宣傳一些危險設備（如電梯）的安全使用知識。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 維修工程的分類 目前對房屋設備維修工程的分 類尚無統(tǒng)一規(guī)定，一般可分為以下幾種： 設備大修工程。 設備更修和技術改造工程。 二、 房屋給排水系 統(tǒng)的管理與維修 給水系統(tǒng) 建筑物給水方式有多種：一般平房和多層樓房均由城市供水管網(wǎng)供水；高層建筑則需進行二次供水，因為城市管網(wǎng)的水壓無法滿足高層供水需要，多采用加壓水泵和高位水箱向高層供水。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2） 給水系統(tǒng)的管理 應做到： ①防止二次供水的污染，對水池、水箱定期消毒，保持其清潔衛(wèi)生。 （ 3）給水管道的養(yǎng)護 ①給水管道的檢查 維修養(yǎng)護人員 應十分熟悉給水系統(tǒng)，經(jīng)常檢查給水管道及閥門（包括地上、地下、地下、屋頂?shù)龋┑氖褂们闆r，經(jīng)常注意地下有無漏水、滲水、積水等異常情況，如發(fā)現(xiàn)有漏水現(xiàn)象，應及時進行維修。對已凍劣的水管，可根據(jù)具體情況，采取電焊或換管的方法處理。 滲漏管道的維修，常有以下兩種方法： ①哈夫夾堵漏法 用鉛楔或木楔打入洞眼內(nèi)，然后墊以 2— 3 毫米厚的橡皮布，最后用尺寸合適的哈夫夾夾固。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。道路市政排水設施管理職責如下：以 米路寬為界。 ②教育、約束住戶不要把雜物投入下水管道，防止堵塞。 （ 3）室內(nèi)排水管道堵塞 管道堵塞會造成流水不暢，排泄不通，嚴重的會在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。 （ 4）室外排水管道的維修 ①管道坡度搞反形成倒返水 此類故障常見于新建的房屋中，原因大多是未按圖紙要求放坡，或溝底未做墊層，加上接口封閉不嚴，管道滲漏而造成不均勻下沉，致使排水不暢，嚴重的則會引起倒流，污水外溢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 衛(wèi)生設備 衛(wèi)生設備 包括大便器、小便器、洗臉盆、拖布池和家具盆、淋浴器及澡盆等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2） 對于消防栓接圈的封閉圈及水龍帶，應按有關規(guī)定進行定時檢查、保養(yǎng)及實驗工作，以防止老化、霉變、失效，對于檢查不合格的應及時更換。低壓供電減少了變壓器的投資，也不用對其進行維護（由供電局維護）。用來裝置這些設備的場所叫配電室（站） /變壓室（站）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這些部分共同組成一個完整的共用電系統(tǒng)，使電正常運行。 掌握資料后，即應制定管理辦法。 所有較大的用電設備均應按臺編號，建立檔案，如鍋爐房內(nèi)的風機、水泵、廚房內(nèi)的機具。 供電設備的維護范圍，須按照供電規(guī)則中所規(guī)定的產(chǎn)權分界點的劃分原則來執(zhí)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。應根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況，參照供電部門的“電氣設備運行管理規(guī)程”，定出重點檢查的項目。在檢修時，首先應根據(jù)各種現(xiàn)象加以綜合分析判斷，找出故障原因及故障所在，在按情況加以排除。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。應分段檢查，找出接觸不良部位重裝重接。 ⑤管子配線的絕緣電阻的測量及換線。 （ 2）可以正確部署安全措施，防止錯誤操作事故，并借以指導值班人員進行倒閘操作的模擬演習。工作票的主要內(nèi)容應包括：工作內(nèi)容、工作地點、停電范圍、停電時間以及安全措施等。 工作票簽發(fā)應由電氣負責人或電氣工程師擔任，簽發(fā)工作票時應重點檢查的內(nèi)容如下： （ 1）工作的必要性。 （ 5）所指派的工作負責人和工作人員的技術水平是否能滿足工作需要，能否在規(guī)定的停電時間內(nèi)完成工作任務。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。所監(jiān)護的主要內(nèi)容如下： （ 1）部分停電時，監(jiān)護人應時刻注意工作人員的活動范圍，使其與帶電設備保持規(guī)定的安全距離。在下列情況下，監(jiān)護人可參加班組的工作： ①全部停電時； ②在變電所內(nèi)部分停電時，只有在安全措施可靠，工作人員集中在一個工作地點，工作人員連同監(jiān)護人不超過三人時； ③所有室內(nèi)、外帶電部分，均有可靠的安全遮攔，完全可以做到防止觸電的可能時。 工作結(jié)束后送電前，進行安全檢查的內(nèi)容如下： （ 1）工作負責人應會同值班員對設備進行檢查，特別要核對斷路器及隔離開關的分、合位置是否符合工作票所填的實際情況，核對無誤后，雙方在工作票上簽字。 （ 5）送電后，工作負責人應檢查設備情況，運行正常后才可離開現(xiàn)場。 （ 2）在變、配電所的架空或電纜出線上進行工作而要求停電時，值班人員必須在接到工作負責人的書面要求后，填寫操作票，方可進行操作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 6）操作中，應認真執(zhí)行監(jiān)護制、復誦制，要求每操作完一步即應由監(jiān)護人員在操作項目前劃“√”。 現(xiàn)場負責人得到操作人所提出不能執(zhí)行的理由后，應立即與現(xiàn)場實際情況核對，并檢查證明確實有錯誤后，同意操作人重新填寫正確的操作票，才可進行操作。 外觀檢查的主要內(nèi)容包括：接閃器、引下線等各部分的連接 是否可靠，有沒有受機械損傷、腐蝕、