【正文】 整體及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，以及廣渠門外大街整體環(huán)境的改進，該地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢將越來越明顯；好的開發(fā)項目將帶動周邊區(qū)域的發(fā)展，一個很好的例子是富力城，該區(qū)域正處于發(fā)展期，項目設計及后期策劃需要精心打造，突出特色，重在品質(zhì)，也將擁有很好的發(fā)展?jié)摿?。整體設計俊朗與明快并重，莊重與時尚互存，極賦韻律感與節(jié)奏感。二、建筑風格：采用新興商業(yè)建筑形式——情景商街，以濃郁的現(xiàn)代風格的建筑外觀，景觀式的情景走廊，展現(xiàn)出躍動的文化氛圍；三、商業(yè)模式：參考美國獨門精品店型購物中心(Specialy Centres)設立商業(yè)形態(tài)，倡導體驗式消費。 七、項目 SWOT分析（一）優(yōu)勢（Strength）項目位于廣渠門東南角，緊鄰二環(huán)路及廣渠門外大街，區(qū)位條件優(yōu)越、交通便利，隨著二環(huán)內(nèi)住宅項目日漸減少，更增加了該住宅項目的稀缺性；由于靠近老城區(qū)，相關配套比較完善；加之該項目本身商業(yè)配套比較完善，兩者可以相得益彰；項目位于建國門外商圈、CBD 商圈的輻射區(qū)，隨著社會整體及區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，廣渠門內(nèi)外大街將成為新的增長區(qū)，尤其是廣渠門外大街區(qū)域。兩處保留市級古建筑。富貴園商業(yè)，很適宜于大型百貨、超市、電器、家居用品、服裝、餐飲、娛樂、健身等不同商家的需求和承租。2021 年 12月正式開盤，2021 年 3月入住。目前華城一期、二期、三期商品住宅項目已近售完，四期濱河世家為板塔結(jié)合，2021 年 11月開盤，預計 2021年 5月入住，銷售均價約為 12490元/平方米。形成銷售情況良好的原因主要有以下四個方面：一是優(yōu)越的地理位置；二是本地區(qū)的供應總量相對較少，使得市場需求呈現(xiàn)相對旺盛的發(fā)展態(tài)勢；三是作為高檔居住區(qū)的配套商業(yè)，擁有良好的消費群體；四是整體經(jīng)濟及環(huán)境的改進。雖然該區(qū)域?qū)懽謽切枨罅坑兴黾?，但這些需求多集中在一些位置好，品質(zhì)高的項目中。四、項目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鲈擁椖颗?CBD核心區(qū)，隨著 CBD的發(fā)展完善及該區(qū)域市政基礎條件特別是交通條件的改善，寫字樓市場也逐步發(fā)展。1．項目周邊區(qū)域公寓市場供應情況分析項目區(qū)域公寓供應一般是跟普通住宅一起作為開發(fā)項目的一部分或一個分期供應，其標準與普通住宅區(qū)分較為模糊，一般開發(fā)企業(yè)對于精裝修出售的住宅項目均稱為公寓。3．項目周邊區(qū)域住宅市場價格分析本區(qū)域內(nèi) 20212021年住宅市場綜合銷售均價為 9921元/平方米（據(jù)預售資料加權平均得出），其銷售價格范圍為 600014000元/平方米，項目最低預售售價為 6068元/平方米，最高預售價格為新裕家園 14000元/平方米。二、項目區(qū)域住宅市場分析1．項目周邊區(qū)域住宅市場供應情況分析從崇文區(qū)的區(qū)域環(huán)境來看，廣渠門地區(qū)和永外地區(qū)較為適合建設住宅，也是目前住宅主要供應地區(qū)。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)受區(qū)域面積較小的限制，今后不可能出現(xiàn)大規(guī)模的開發(fā)，而且近兩年國土局明確提出二環(huán)內(nèi)不新批住宅用地。由此可以看出，目前崇文區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅項目為主，商業(yè)為輔，純寫字樓項目較少。目前，崇文區(qū)在售項目的價格最高可達 12021元/平方米以上，廣渠門內(nèi)大街地區(qū)的住宅項目多數(shù)為 900011000元/平方米左右，而永外地區(qū)的價格則在 60007000元/平方米之間；相對于城四區(qū)來說，崇文區(qū)的商品住宅價格更加合理，在合理價位支持下，本區(qū)域的商品住宅保持良好的銷售勢頭，而且價格有穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢。另外，隨著商業(yè)項目大量投入市場，商業(yè)空置率將繼續(xù)增加。究其原因，主要有以下四點：首先，北京商鋪面積大量集中供應，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內(nèi)開店擴張計劃未能達到與供應相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調(diào)，導致了一定面積商鋪的空置；其次，諸多項目在設計時未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在后期招商時就難以成功，即使位置再為優(yōu)越可能零售商也無法接受，因此就造成了空置現(xiàn)象；再次，隨著外在消費需求的變動及更多競爭者的加入，使得諸多無法適應市場變化的商業(yè)項目被迫停業(yè)，因此造成空置；最后，投資者的不理性間接導致了空置率的產(chǎn)生。五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場分析進入 2021年，北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場異?；钴S，2021 年成為商業(yè)房地產(chǎn)開業(yè)高峰年，超過 100萬平方米商業(yè)項目集體面市，為北京市商業(yè)市場注入了新的力量。需求旺盛的主要原因有：受國民經(jīng)濟不斷增長、人民幣升值的影響，及北京 2021年奧運會所帶來的機遇，在京拓展業(yè)務發(fā)展的中外資企業(yè)越來越多，對于辦公場所的空間需求逐漸增加，且房價持續(xù)上漲的形勢促使很多企業(yè)選擇購置自己的辦公用房。新增公寓市場預售價格將繼續(xù)上漲，但漲幅將有所回落。對于居住自用型的消費群體，國家出臺的各種政策，影響了部分消費者的心理預期，使一些消費者產(chǎn)生觀望的態(tài)度。雖然 2021年普通商品住宅供應量可能會有所增加，但其市場需求仍然較為旺盛。表 31：2021 年各區(qū)縣新增普通商品住宅平均報價一覽表平均報價(元/m 2) 平均報價(元/m 2)序號 區(qū) 域 2021年 2021年同比增長序號 區(qū) 域 2021年 2021年同比增長1 西城區(qū) 11191 8586 30% 9 大興區(qū) 5035 4402 14%2 崇文區(qū) 9862 7582 30% 10 順義區(qū) 4960 3829 30%3 宣武區(qū) 8371 7290 15% 11 通州區(qū) 4532 3945 15%5 朝陽區(qū) 7539 6273 20% 12 懷柔區(qū) 4338 3238 34%4 海淀區(qū) 7245 6758 7% 13 門頭溝區(qū) 3901 3419 14%6 豐臺區(qū) 6263 5654 11% 14 房山區(qū) 3638 3347 9%7 石景山區(qū) 6152 5788 6% 15 平谷區(qū) 3156 2324 36%8 昌平區(qū) 5498 4406 25% 16 密云縣 2972 2300 29%整體平均報價 2021年：6175 元/m 2 2021年：5502 元/m 2未來北京市普通商品住宅市場的供應量有望止跌回升，大量“”之前取得的建設用地即將入市。昌平區(qū)的新龍城，新增準售面積約 24萬平方米，在半年多時間里，基本上已售完，成交均價約為 6100元/平方米，高出平均報價 10%左右；通州區(qū)的新城陽光，新增準售面積約 12萬平方米，在半年多時間里，其預售率已達 85%，成交均價約為 4780元/平方米，高出平均報價 10%左右。政策影響、住宅用地供應過少是導致新增普通商品住宅的供應呈現(xiàn)大幅下降的主要原因。商品房尤其是商品住宅空置率降低及空置面積大幅減少，說明商品房尤其是商品住宅銷售旺盛。其中，商品住宅準售面積約為 1717萬平方米，所占比重約為 70%，同比約下降了 7個百分點；寫字樓準售面積約為 342萬平方米，所占比重約為 14%，同比提高了 5個百分點；商業(yè)準售面積約為 276萬平方米，所占比重約為 11%，同比提高了 2個百分點；地下車庫等其它準售面積約為 123萬平方米，所占比重約為 5%，與 2021年持平?？傮w看來，2021 年北京市房地產(chǎn)市場有以下特點：1．土地供應有所增加，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場2021年全年土地供應總量 6509公頃，比上年增長 2%。崇文區(qū)雖然區(qū)域面積不大，可開發(fā)利用的土地資源較為有限，但是憑借其所擁有的悠久歷史文脈、豐富的文化旅游資源及一定的商業(yè)基礎，以及與市中心、建國門商圈、CBD 商圈、木樨園商圈等接壤的地理優(yōu)勢，具備了發(fā)展現(xiàn)代都市文化和體育休閑產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的基礎。全市居民消費價格指數(shù)（CPI）趨于平穩(wěn)下降，反映出社會通貨膨脹水平較低，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。第二產(chǎn)業(yè)增加值為 ，同比增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長 %。但最終項目建筑面積以項目取得的《建設工程規(guī)劃許可證》的為準。另一方面，《北京城市總體規(guī)劃（20212020）》提出構建“兩軸－兩帶－多中心”的新城市空間格局，“東二環(huán)交通商務區(qū)”在這樣的機遇和背景下形成了，該區(qū)域成為二環(huán)以內(nèi)除長安街、金融街之外的最佳辦公選擇。環(huán)境項目西側(cè)是二環(huán)路綠化帶和護城河，東南兩公里坐落著龍?zhí)逗珗@，具備優(yōu)越的綠色空間和京城稀缺的水資源。2021年 4月 27日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0019號】，B5 商品住宅樓建筑面積 15964平方米。2021年 12月 31日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0083號】，C2 回遷住宅樓建筑面積 41190平方米，C3 回遷辦公樓建筑面積 21257平方米，C 區(qū)地下車庫建筑面積 6034平方米。 （四）項目用地根據(jù)《關于進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復》【京計投資字（2021）1044 號】、《關于進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復》【京計投資字（2021）1348 號】，項目原建設單位為北京嘉禾前門房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2021年 5月 12日，項目建設單位取得廣渠門外南街危改項目《建設用地規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）地字 0007號】，項目總用地面積為 平方米，總建設用地面積為 ，代征道路用地為 方米，代征綠化用地為 。2021年 2月 15日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《關于廣外南街危改項目調(diào)整設計情況說明復函》【2021 規(guī)復函字 0070號】，項目總建筑面積為 561555平方米，其中地上 411400平方米（住宅建筑面積 300400平方米，配套公建 14700平方米，其他公建建筑面積 96200平方米），總戶數(shù) 3629戶。2021年 5月 30日，項目項目建設單位取得 B5商品住宅樓《建筑工程施工許可證》【2021 施建字 0808號】。（七）開發(fā)內(nèi)容根據(jù)北京市規(guī)劃委員會《關于廣外南街危改項目調(diào)整設計情況說明復函》【2021 規(guī)復函字 0070號】和《建設工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字0083號，2021 規(guī)（崇）建字 0005號、0007 號、0016 號、0019 號、0023 號、0026號、0028 號、0030 號】，本項目建設內(nèi)容如下表所示：表 11：廣渠門外南街危改項目規(guī)劃內(nèi)容明細表單位：平方米建筑面積區(qū)塊 建筑編號 規(guī)劃內(nèi)容地上 地下辦公 47479底商 6312AA2 寫字樓地下 9216公寓 30610底商 2999A3 商住地下 4044住宅 42594底商 7716A678 商住地下 ` 7492地上 14741A、BAAA10 商業(yè)地下 8736地上 2690B1 會所 地下2400地上 83453BBB5 住宅地下 12285地上 1680B6 幼兒園 地下910ADADBD 地下車庫（1518 個車位） 45919小計 240274 91002C1 非配套商業(yè) 1746C2 回遷辦公及住宅 36442 4748C3 回遷辦公 3697 1827C4 回遷骨科醫(yī)院 4720 1800CD地下車庫（130 個車位） 6034D1 回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公） 14308 3300D2 回遷住宅（局部為商業(yè)和物業(yè)用房） 49734 6630D3 回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房） 49710 5852D4 非配套商業(yè) 1202 540D5 回遷小學教學樓 5160 5000D6 市政站 160DD地下車庫（618 個車位） 23000D8 辦公 3955 714C、D小計 170834 59445411108 150447合計561555（八）項目實施進度計劃安排根據(jù)開發(fā)企業(yè)提供的資料，本項目開發(fā)建設的具體實施進度計劃如下：A區(qū)：2021年 8月 20日 開工2021年 11月 1日 結(jié)構正負零2021年 6月 30日 結(jié)構封頂2021年 12月 30日 竣工入住B區(qū)：2021年 5月 30日 開工2021年 9月 15日 結(jié)構正負零2021年 4月 5日 結(jié)構封頂2021年 9月 30日 竣工入住C區(qū)：2021年 2月 15日 開工2021年 8月 10日 結(jié)構正負零2021年 4月 30日 結(jié)構封頂2021年 12月 30日 竣工入住D區(qū)：2021年 3月 30日 開工2021年 10月 30日 結(jié)構正負零2021年 6月 30日 結(jié)構封頂2021年 12月 30日 竣工入住二、項目建設單位概況項目建設單位：北京鑫陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊資金：8850 萬元人民幣法人代表：鄭欽璋單位地址：北京市崇文區(qū)廣渠門南小街領行國際中心 1樓 1單元 2505室營業(yè)執(zhí)照注冊號：1100001060988成立時間：2021 年 8月 20日經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)；銷售自行開發(fā)的商品房；物業(yè)管理；銷售機械電器設備、通訊器材、金屬材料、五金交電。項目內(nèi)共有 A、B、C、D 四個區(qū)，A、B 區(qū)是商品房開發(fā)區(qū)，C、D 主要用于危改回遷。假設委托方提供的資料屬實且提供了全部相關的資料。城市總戶數(shù)由 2021年 ，增加了 ，戶均人口數(shù)為 ，家庭戶小型化趨勢更加明顯。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2021 年城市基礎設施投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資力度進一步加大，這將會帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。按照《北