【正文】 整體及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及廣渠門外大街整體環(huán)境的改進(jìn)，該地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將越來(lái)越明顯；好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將帶動(dòng)周邊區(qū)域的發(fā)展，一個(gè)很好的例子是富力城，該區(qū)域正處于發(fā)展期，項(xiàng)目設(shè)計(jì)及后期策劃需要精心打造，突出特色，重在品質(zhì)，也將擁有很好的發(fā)展?jié)摿?。整體設(shè)計(jì)俊朗與明快并重，莊重與時(shí)尚互存，極賦韻律感與節(jié)奏感。二、建筑風(fēng)格：采用新興商業(yè)建筑形式——情景商街，以濃郁的現(xiàn)代風(fēng)格的建筑外觀，景觀式的情景走廊，展現(xiàn)出躍動(dòng)的文化氛圍；三、商業(yè)模式：參考美國(guó)獨(dú)門精品店型購(gòu)物中心(Specialy Centres)設(shè)立商業(yè)形態(tài)，倡導(dǎo)體驗(yàn)式消費(fèi)。 七、項(xiàng)目 SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)（Strength）項(xiàng)目位于廣渠門東南角，緊鄰二環(huán)路及廣渠門外大街，區(qū)位條件優(yōu)越、交通便利，隨著二環(huán)內(nèi)住宅項(xiàng)目日漸減少，更增加了該住宅項(xiàng)目的稀缺性；由于靠近老城區(qū)，相關(guān)配套比較完善；加之該項(xiàng)目本身商業(yè)配套比較完善，兩者可以相得益彰；項(xiàng)目位于建國(guó)門外商圈、CBD 商圈的輻射區(qū)，隨著社會(huì)整體及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廣渠門內(nèi)外大街將成為新的增長(zhǎng)區(qū)，尤其是廣渠門外大街區(qū)域。兩處保留市級(jí)古建筑。富貴園商業(yè)，很適宜于大型百貨、超市、電器、家居用品、服裝、餐飲、娛樂(lè)、健身等不同商家的需求和承租。2021 年 12月正式開(kāi)盤，2021 年 3月入住。目前華城一期、二期、三期商品住宅項(xiàng)目已近售完，四期濱河世家為板塔結(jié)合，2021 年 11月開(kāi)盤，預(yù)計(jì) 2021年 5月入住，銷售均價(jià)約為 12490元/平方米。形成銷售情況良好的原因主要有以下四個(gè)方面：一是優(yōu)越的地理位置；二是本地區(qū)的供應(yīng)總量相對(duì)較少，使得市場(chǎng)需求呈現(xiàn)相對(duì)旺盛的發(fā)展態(tài)勢(shì)；三是作為高檔居住區(qū)的配套商業(yè)，擁有良好的消費(fèi)群體；四是整體經(jīng)濟(jì)及環(huán)境的改進(jìn)。雖然該區(qū)域?qū)懽謽切枨罅坑兴黾?，但這些需求多集中在一些位置好，品質(zhì)高的項(xiàng)目中。四、項(xiàng)目區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析該項(xiàng)目毗鄰 CBD核心區(qū)，隨著 CBD的發(fā)展完善及該區(qū)域市政基礎(chǔ)條件特別是交通條件的改善，寫字樓市場(chǎng)也逐步發(fā)展。1．項(xiàng)目周邊區(qū)域公寓市場(chǎng)供應(yīng)情況分析項(xiàng)目區(qū)域公寓供應(yīng)一般是跟普通住宅一起作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分或一個(gè)分期供應(yīng)，其標(biāo)準(zhǔn)與普通住宅區(qū)分較為模糊，一般開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于精裝修出售的住宅項(xiàng)目均稱為公寓。3．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)價(jià)格分析本區(qū)域內(nèi) 20212021年住宅市場(chǎng)綜合銷售均價(jià)為 9921元/平方米（據(jù)預(yù)售資料加權(quán)平均得出），其銷售價(jià)格范圍為 600014000元/平方米，項(xiàng)目最低預(yù)售售價(jià)為 6068元/平方米，最高預(yù)售價(jià)格為新裕家園 14000元/平方米。二、項(xiàng)目區(qū)域住宅市場(chǎng)分析1．項(xiàng)目周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)供應(yīng)情況分析從崇文區(qū)的區(qū)域環(huán)境來(lái)看，廣渠門地區(qū)和永外地區(qū)較為適合建設(shè)住宅，也是目前住宅主要供應(yīng)地區(qū)。區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受區(qū)域面積較小的限制，今后不可能出現(xiàn)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，而且近兩年國(guó)土局明確提出二環(huán)內(nèi)不新批住宅用地。由此可以看出，目前崇文區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍以住宅項(xiàng)目為主，商業(yè)為輔，純寫字樓項(xiàng)目較少。目前，崇文區(qū)在售項(xiàng)目的價(jià)格最高可達(dá) 12021元/平方米以上，廣渠門內(nèi)大街地區(qū)的住宅項(xiàng)目多數(shù)為 900011000元/平方米左右，而永外地區(qū)的價(jià)格則在 60007000元/平方米之間；相對(duì)于城四區(qū)來(lái)說(shuō)，崇文區(qū)的商品住宅價(jià)格更加合理，在合理價(jià)位支持下，本區(qū)域的商品住宅保持良好的銷售勢(shì)頭，而且價(jià)格有穩(wěn)步上升的發(fā)展趨勢(shì)。另外，隨著商業(yè)項(xiàng)目大量投入市場(chǎng)，商業(yè)空置率將繼續(xù)增加。究其原因，主要有以下四點(diǎn)：首先，北京商鋪面積大量集中供應(yīng)，同期招商，而作為需求方的零售商在短期內(nèi)開(kāi)店擴(kuò)張計(jì)劃未能達(dá)到與供應(yīng)相匹配的高速度，因此造成階段的供需失調(diào)，導(dǎo)致了一定面積商鋪的空置；其次，諸多項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)未考慮不同業(yè)態(tài)零售商的硬件需求特征，在后期招商時(shí)就難以成功，即使位置再為優(yōu)越可能零售商也無(wú)法接受，因此就造成了空置現(xiàn)象；再次，隨著外在消費(fèi)需求的變動(dòng)及更多競(jìng)爭(zhēng)者的加入，使得諸多無(wú)法適應(yīng)市場(chǎng)變化的商業(yè)項(xiàng)目被迫停業(yè)，因此造成空置；最后，投資者的不理性間接導(dǎo)致了空置率的產(chǎn)生。五、北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析進(jìn)入 2021年，北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；钴S，2021 年成為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)業(yè)高峰年，超過(guò) 100萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目集體面市，為北京市商業(yè)市場(chǎng)注入了新的力量。需求旺盛的主要原因有：受國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)、人民幣升值的影響，及北京 2021年奧運(yùn)會(huì)所帶來(lái)的機(jī)遇，在京拓展業(yè)務(wù)發(fā)展的中外資企業(yè)越來(lái)越多，對(duì)于辦公場(chǎng)所的空間需求逐漸增加，且房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的形勢(shì)促使很多企業(yè)選擇購(gòu)置自己的辦公用房。新增公寓市場(chǎng)預(yù)售價(jià)格將繼續(xù)上漲，但漲幅將有所回落。對(duì)于居住自用型的消費(fèi)群體，國(guó)家出臺(tái)的各種政策，影響了部分消費(fèi)者的心理預(yù)期，使一些消費(fèi)者產(chǎn)生觀望的態(tài)度。雖然 2021年普通商品住宅供應(yīng)量可能會(huì)有所增加，但其市場(chǎng)需求仍然較為旺盛。表 31：2021 年各區(qū)縣新增普通商品住宅平均報(bào)價(jià)一覽表平均報(bào)價(jià)(元/m 2) 平均報(bào)價(jià)(元/m 2)序號(hào) 區(qū) 域 2021年 2021年同比增長(zhǎng)序號(hào) 區(qū) 域 2021年 2021年同比增長(zhǎng)1 西城區(qū) 11191 8586 30% 9 大興區(qū) 5035 4402 14%2 崇文區(qū) 9862 7582 30% 10 順義區(qū) 4960 3829 30%3 宣武區(qū) 8371 7290 15% 11 通州區(qū) 4532 3945 15%5 朝陽(yáng)區(qū) 7539 6273 20% 12 懷柔區(qū) 4338 3238 34%4 海淀區(qū) 7245 6758 7% 13 門頭溝區(qū) 3901 3419 14%6 豐臺(tái)區(qū) 6263 5654 11% 14 房山區(qū) 3638 3347 9%7 石景山區(qū) 6152 5788 6% 15 平谷區(qū) 3156 2324 36%8 昌平區(qū) 5498 4406 25% 16 密云縣 2972 2300 29%整體平均報(bào)價(jià) 2021年：6175 元/m 2 2021年：5502 元/m 2未來(lái)北京市普通商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量有望止跌回升，大量“”之前取得的建設(shè)用地即將入市。昌平區(qū)的新龍城，新增準(zhǔn)售面積約 24萬(wàn)平方米，在半年多時(shí)間里，基本上已售完，成交均價(jià)約為 6100元/平方米，高出平均報(bào)價(jià) 10%左右；通州區(qū)的新城陽(yáng)光，新增準(zhǔn)售面積約 12萬(wàn)平方米，在半年多時(shí)間里，其預(yù)售率已達(dá) 85%，成交均價(jià)約為 4780元/平方米，高出平均報(bào)價(jià) 10%左右。政策影響、住宅用地供應(yīng)過(guò)少是導(dǎo)致新增普通商品住宅的供應(yīng)呈現(xiàn)大幅下降的主要原因。商品房尤其是商品住宅空置率降低及空置面積大幅減少，說(shuō)明商品房尤其是商品住宅銷售旺盛。其中，商品住宅準(zhǔn)售面積約為 1717萬(wàn)平方米，所占比重約為 70%，同比約下降了 7個(gè)百分點(diǎn)；寫字樓準(zhǔn)售面積約為 342萬(wàn)平方米，所占比重約為 14%，同比提高了 5個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)準(zhǔn)售面積約為 276萬(wàn)平方米，所占比重約為 11%，同比提高了 2個(gè)百分點(diǎn)；地下車庫(kù)等其它準(zhǔn)售面積約為 123萬(wàn)平方米，所占比重約為 5%，與 2021年持平?？傮w看來(lái)，2021 年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下特點(diǎn)：1．土地供應(yīng)有所增加，有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)2021年全年土地供應(yīng)總量 6509公頃，比上年增長(zhǎng) 2%。崇文區(qū)雖然區(qū)域面積不大，可開(kāi)發(fā)利用的土地資源較為有限，但是憑借其所擁有的悠久歷史文脈、豐富的文化旅游資源及一定的商業(yè)基礎(chǔ)，以及與市中心、建國(guó)門商圈、CBD 商圈、木樨園商圈等接壤的地理優(yōu)勢(shì)，具備了發(fā)展現(xiàn)代都市文化和體育休閑產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)。全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）趨于平穩(wěn)下降，反映出社會(huì)通貨膨脹水平較低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。第二產(chǎn)業(yè)增加值為 ，同比增長(zhǎng)%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，同比增長(zhǎng) %。但最終項(xiàng)目建筑面積以項(xiàng)目取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的為準(zhǔn)。另一方面，《北京城市總體規(guī)劃（20212020）》提出構(gòu)建“兩軸－兩帶－多中心”的新城市空間格局，“東二環(huán)交通商務(wù)區(qū)”在這樣的機(jī)遇和背景下形成了，該區(qū)域成為二環(huán)以內(nèi)除長(zhǎng)安街、金融街之外的最佳辦公選擇。環(huán)境項(xiàng)目西側(cè)是二環(huán)路綠化帶和護(hù)城河，東南兩公里坐落著龍?zhí)逗珗@，具備優(yōu)越的綠色空間和京城稀缺的水資源。2021年 4月 27日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0019號(hào)】，B5 商品住宅樓建筑面積 15964平方米。2021年 12月 31日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0083號(hào)】，C2 回遷住宅樓建筑面積 41190平方米，C3 回遷辦公樓建筑面積 21257平方米，C 區(qū)地下車庫(kù)建筑面積 6034平方米。 （四）項(xiàng)目用地根據(jù)《關(guān)于進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》【京計(jì)投資字（2021）1044 號(hào)】、《關(guān)于進(jìn)行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項(xiàng)目建議書(shū)（代可行性研究報(bào)告）的批復(fù)》【京計(jì)投資字（2021）1348 號(hào)】，項(xiàng)目原建設(shè)單位為北京嘉禾前門房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。2021年 5月 12日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得廣渠門外南街危改項(xiàng)目《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）地字 0007號(hào)】，項(xiàng)目總用地面積為 平方米，總建設(shè)用地面積為 ，代征道路用地為 方米，代征綠化用地為 。2021年 2月 15日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說(shuō)明復(fù)函》【2021 規(guī)復(fù)函字 0070號(hào)】，項(xiàng)目總建筑面積為 561555平方米，其中地上 411400平方米（住宅建筑面積 300400平方米，配套公建 14700平方米，其他公建建筑面積 96200平方米），總戶數(shù) 3629戶。2021年 5月 30日，項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位取得 B5商品住宅樓《建筑工程施工許可證》【2021 施建字 0808號(hào)】。（七）開(kāi)發(fā)內(nèi)容根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說(shuō)明復(fù)函》【2021 規(guī)復(fù)函字 0070號(hào)】和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字0083號(hào)，2021 規(guī)（崇）建字 0005號(hào)、0007 號(hào)、0016 號(hào)、0019 號(hào)、0023 號(hào)、0026號(hào)、0028 號(hào)、0030 號(hào)】，本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容如下表所示：表 11：廣渠門外南街危改項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)容明細(xì)表單位：平方米建筑面積區(qū)塊 建筑編號(hào) 規(guī)劃內(nèi)容地上 地下辦公 47479底商 6312AA2 寫字樓地下 9216公寓 30610底商 2999A3 商住地下 4044住宅 42594底商 7716A678 商住地下 ` 7492地上 14741A、BAAA10 商業(yè)地下 8736地上 2690B1 會(huì)所 地下2400地上 83453BBB5 住宅地下 12285地上 1680B6 幼兒園 地下910ADADBD 地下車庫(kù)（1518 個(gè)車位） 45919小計(jì) 240274 91002C1 非配套商業(yè) 1746C2 回遷辦公及住宅 36442 4748C3 回遷辦公 3697 1827C4 回遷骨科醫(yī)院 4720 1800CD地下車庫(kù)（130 個(gè)車位） 6034D1 回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公） 14308 3300D2 回遷住宅（局部為商業(yè)和物業(yè)用房） 49734 6630D3 回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房） 49710 5852D4 非配套商業(yè) 1202 540D5 回遷小學(xué)教學(xué)樓 5160 5000D6 市政站 160DD地下車庫(kù)（618 個(gè)車位） 23000D8 辦公 3955 714C、D小計(jì) 170834 59445411108 150447合計(jì)561555（八）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃安排根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的資料，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的具體實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃如下：A區(qū)：2021年 8月 20日 開(kāi)工2021年 11月 1日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2021年 6月 30日 結(jié)構(gòu)封頂2021年 12月 30日 竣工入住B區(qū)：2021年 5月 30日 開(kāi)工2021年 9月 15日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2021年 4月 5日 結(jié)構(gòu)封頂2021年 9月 30日 竣工入住C區(qū)：2021年 2月 15日 開(kāi)工2021年 8月 10日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2021年 4月 30日 結(jié)構(gòu)封頂2021年 12月 30日 竣工入住D區(qū)：2021年 3月 30日 開(kāi)工2021年 10月 30日 結(jié)構(gòu)正負(fù)零2021年 6月 30日 結(jié)構(gòu)封頂2021年 12月 30日 竣工入住二、項(xiàng)目建設(shè)單位概況項(xiàng)目建設(shè)單位：北京鑫陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司注冊(cè)資金：8850 萬(wàn)元人民幣法人代表：鄭欽璋單位地址：北京市崇文區(qū)廣渠門南小街領(lǐng)行國(guó)際中心 1樓 1單元 2505室營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：1100001060988成立時(shí)間：2021 年 8月 20日經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；銷售自行開(kāi)發(fā)的商品房；物業(yè)管理；銷售機(jī)械電器設(shè)備、通訊器材、金屬材料、五金交電。項(xiàng)目?jī)?nèi)共有 A、B、C、D 四個(gè)區(qū)，A、B 區(qū)是商品房開(kāi)發(fā)區(qū)，C、D 主要用于危改回遷。假設(shè)委托方提供的資料屬實(shí)且提供了全部相關(guān)的資料。城市總戶數(shù)由 2021年 ，增加了 ，戶均人口數(shù)為 ，家庭戶小型化趨勢(shì)更加明顯。從上面數(shù)據(jù)可以看出，2021 年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度進(jìn)一步加大，這將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。按照《北