【正文】 中建筑面積等數(shù)據(jù)依據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于廣外南街危改項(xiàng)目調(diào)整設(shè)計(jì)情況說(shuō)明復(fù)函》【2021 規(guī)復(fù)函字 0070號(hào)】和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0083號(hào)，2021 規(guī)（崇）建字 0005號(hào)、0007 號(hào)、0016 號(hào)、0019 號(hào)、0023 號(hào)、0026號(hào)、0028 號(hào)、0030 號(hào)】綜合確定。市長(zhǎng)王歧山指示要加快該項(xiàng)目的建設(shè)，盡快解決危改回遷居民的回遷工作，徹底解決老城區(qū)居民居住條件。（五）交通與環(huán)境交通狀況項(xiàng)目地處北京市崇文區(qū)廣渠門(mén)東南角，緊臨廣渠門(mén)外大街及東二環(huán)路等多條出行道路，附近有 25717275800、8290957 路等多條公交線(xiàn)路通過(guò)，交通出行便捷。2021年 4月 16日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0016號(hào)】，B 區(qū)地下車(chē)庫(kù)建筑面積 16760平方米，B區(qū)地下室建筑面積 2400平方米。2021年 12月 21日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得項(xiàng)目 A區(qū)用地《國(guó)有土地使用權(quán)證》【京崇國(guó)用（2021）第 0070號(hào)】，土地使用權(quán)面積為 。項(xiàng)目用地四至為：東至廣渠門(mén)外北四巷及廣和路沿線(xiàn)，南至廣渠門(mén)外南五巷，西至東二環(huán)路輔路，北至廣渠門(mén)外大街。2021年 6月 1日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于同意廣渠門(mén)外南街危改項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案復(fù)函》【2021 規(guī)復(fù)函字 0267號(hào)】，項(xiàng)目總建筑規(guī)模為 565943平方米，其中地上建筑面積為 411340平方米，建筑高度 1080米,機(jī)動(dòng)車(chē)位 2277個(gè)，戶(hù)數(shù) 3478戶(hù)，建筑高度不超過(guò) 80米，容積率 ，綠地率%，自行車(chē)停車(chē)位 9993輛。建筑高度不超過(guò) 80米，容積率 ，綠化率 %，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē) 2309輛，自行車(chē)停車(chē)位 10449輛。2021年 6月 19日，項(xiàng)目建設(shè)單位取得北京市規(guī)劃委員會(huì)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0026號(hào)】，回遷小學(xué)建筑面積 10160平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)：暫定資質(zhì)【CMA0561】三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性作為四大中心城區(qū)之一，近年來(lái)崇文區(qū)不斷推進(jìn)舊城改造工作，區(qū)域內(nèi)居民的居住質(zhì)量有了明顯改善。危改回遷區(qū)總占地面積，總建筑面積 230279平方米；商品房建設(shè)區(qū)總占地面積，總建筑面積 331276平方米，由寫(xiě)字樓、住宅、國(guó)際名店商街和酒店式服務(wù)公寓組成。委托方應(yīng)對(duì)所提供的資料的真實(shí)性和因所提供資料不實(shí)引起的后果負(fù)責(zé)。人口總量及家庭戶(hù)數(shù)的增加，必然引致住房需求的增加，從而進(jìn)一步加大對(duì)商品住宅的需求。二、崇文區(qū)城市功能定位崇文區(qū)為北京市四個(gè)中心城區(qū)之一，有著豐厚的文化底蘊(yùn)。中心主要以天壇公園為核心，打造天壇文化圈；西北部以“王”字形經(jīng)濟(jì)磁場(chǎng)、前門(mén)大街為核心，建立傳統(tǒng)文化保護(hù)區(qū)；中部發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)園，作為北京市發(fā)展奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的一個(gè)項(xiàng)目；西南部發(fā)展永定門(mén)外地區(qū)，主要以現(xiàn)代批發(fā)和商貿(mào)服務(wù)為主；東北部以東花市為基礎(chǔ)，發(fā)展適宜居社區(qū)。建設(shè)用地的預(yù)審量遠(yuǎn)大于實(shí)際土地供應(yīng)量，可見(jiàn)，2021 年北京市土地市場(chǎng)需求并沒(méi)有得到完全的釋放，土地市場(chǎng)需求潛力較大。商品房竣工面積 ，下降 %；其中商品住宅 ，下降%，將對(duì)未來(lái)商品房供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。從價(jià)格方面來(lái)看，雖然 2021年新增商品房的供應(yīng)量將有所增長(zhǎng)，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，且近兩年土地供應(yīng)較少，因此 2021年商品房的有效供應(yīng)仍然不足，受旺盛需求影響，商品房?jī)r(jià)格仍然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，但其漲幅有所回落。2021 年一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，對(duì)北京商品住宅的預(yù)售成交量造成了較大的影響，使得旺盛的商品住宅需求勢(shì)頭受到一定程度的抑制。從各區(qū)縣新增普通住宅價(jià)格水平來(lái)看（東城及延慶由于沒(méi)有新增普通商品住宅，不計(jì)算在內(nèi)），北京普通商品住宅價(jià)格漲幅普遍呈快速上漲勢(shì)頭，價(jià)格上漲水平從 2912605元/平方米不等。隨著城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的持續(xù)快速增長(zhǎng)，消費(fèi)者的購(gòu)房承受能力增強(qiáng)，將在一定程度上增加普通商品住宅的需求量。2021 年新增公寓準(zhǔn)售面積約為 686萬(wàn)平方米，與 2021年（739 萬(wàn)平方米）相比，下降了約 %。3． 2021 年北京新增公寓項(xiàng)目的總體均價(jià)為 12104元/平方米，相對(duì)于2021年（9968 元/平方米）有較大幅度的上漲，上漲幅度達(dá)到 %。而且寫(xiě)字樓供應(yīng)不再在主力商圈扎堆，逐漸向邊緣集團(tuán)擴(kuò)散。在 2021年寫(xiě)字樓供應(yīng)量大幅增加的情況下，其租售價(jià)格仍上漲，究其原因，主要還是由于市場(chǎng)需求旺盛。由于 2021年國(guó)家對(duì)于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，使得眾多投資者將目光紛紛投向了商業(yè)房地產(chǎn)，從而造成商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的景象，但隨著 2021年奧運(yùn)會(huì)的臨近，商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和，純商業(yè)用地、用房供求關(guān)系將向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。這表明，北京市商業(yè)環(huán)境的發(fā)展改善及奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)使投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心加強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格起到了顯著的推動(dòng)作用。總體看，崇文區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型比較單一，以商品住宅項(xiàng)目為主，商業(yè)用房為輔早期，崇文區(qū)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型呈現(xiàn)普通住宅、高檔公寓、寫(xiě)字樓及商業(yè)用房多種用途齊放的局面，如北京新世界中心（公寓、寫(xiě)字樓）、寶鼎廣場(chǎng)（公寓,商業(yè),寫(xiě)字樓,車(chē)庫(kù)）等。另外，由于近兩年二環(huán)內(nèi)不再新批商品住宅用地，進(jìn)一步減少了新增商品住宅的供應(yīng)量，目前區(qū)域內(nèi)的商品住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售狀況良好。它們主要以住宅項(xiàng)目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有：國(guó)瑞城，新增準(zhǔn)售面積為 ；新怡家園，新增準(zhǔn)售面積為 ；本家潤(rùn)園，新增準(zhǔn)售面積為 。特別是住宅項(xiàng)目，由于崇文區(qū)本身就具有交通便捷、社區(qū)成熟、市政配套齊全、價(jià)格較為合理等優(yōu)勢(shì)，因此住宅項(xiàng)目一旦進(jìn)入市場(chǎng)就能很快消化，住宅的總體銷(xiāo)售率已超過(guò) 70%，如果不包括 2021年新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目，則該區(qū)域的住宅銷(xiāo)售率已達(dá)到 80%。表 42：20212021 年區(qū)域內(nèi)新增準(zhǔn)售住宅項(xiàng)目供應(yīng)情況表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)具體位置 類(lèi)型 樓型 層數(shù)總占地面積（公頃）準(zhǔn)售住宅建筑面積（萬(wàn) m2）綠化率容積率1 國(guó)瑞城 崇文區(qū)東花市北里東花市三期 住宅,商業(yè),地下車(chē)庫(kù) 板、塔 15層 35% 2 富貴園 崇文區(qū)東花市南里 住宅、商業(yè) 板、塔 612層 40% 3 本家潤(rùn)園 崇文區(qū)東花市大街 住宅 板樓 612層 11 35% 4 新怡家園 崇文區(qū)崇外大街 1號(hào) 住宅,商業(yè) 板樓 1015層 10 30% 5 花市棗苑 崇文區(qū)東花市大街 住宅 塔樓 1718層 40% 36 華城上游 之城 崇文區(qū)華城住宅小區(qū) 12490 現(xiàn)房 20215 202177 東方財(cái)富 崇文區(qū)安化北里危改小區(qū) 1號(hào)樓 9790 現(xiàn)房 20213 202168 新景家園 崇文區(qū)崇外大街五號(hào)地 13844 期房 202112 2021129 新裕家園崇文區(qū)崇外大街 6號(hào)地廣安大街東段南側(cè) 2號(hào)樓 14000 期房 202110 20211210 保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū) 2樓(部分)、3樓、4 號(hào)樓（部分）、5號(hào)樓及地下車(chē)庫(kù)10988 準(zhǔn)現(xiàn)房 20218 2021711 天嬌園 崇文區(qū)白橋大街東側(cè) 11165 期房 202110 20215綜合分析來(lái)看，本區(qū)域內(nèi)住宅市場(chǎng)具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）本區(qū)域內(nèi)住宅的供應(yīng)量較少，多數(shù)為板式小高層或板式高層，塔樓相對(duì)較少。隨著 CBD區(qū)域影響的南擴(kuò)及交通條件的改善，該區(qū)域公寓項(xiàng)目的需求量將會(huì)有進(jìn)一步的提升。表 44：廣渠門(mén)地區(qū)主要寫(xiě)字樓項(xiàng)目情況表序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 具體位置 用途 裝修狀況 級(jí)別準(zhǔn)售商業(yè)建筑面積（平方米） 均價(jià)（元/平方 米）1 世華誠(chéng)合大廈崇文區(qū)東花市大街 118號(hào) 辦公 毛坯 甲級(jí) 48138 整棟出售2 新裕商務(wù)大廈崇文區(qū)磁器口路口向東 300米路南辦公 公共部分 精裝修 10000 140003 MOHO國(guó)際崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門(mén)橋西500米路北辦公 毛坯 甲級(jí) 36000 145004 東玖大廈崇文區(qū)夕照寺街東側(cè)綠景馨園 13號(hào)樓辦公 毛坯 甲級(jí) 9338 98005 大康大廈崇文區(qū)崇文門(mén)外大街 44號(hào) 辦公公共部分精裝修 乙級(jí) 17000 100006 新世界中心崇文區(qū)崇門(mén)外大街 3號(hào) 辦公公共部分精裝修 甲級(jí) 202100 165002．項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求情況分析該地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求量趨于增加，這主要是因?yàn)?CBD的發(fā)展完善吸引了越來(lái)越多的大公司進(jìn)駐，同時(shí)也帶來(lái)了依附于這些大公司的中小公司，但是CBD內(nèi)房?jī)r(jià)較高，相對(duì)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目區(qū)域作為 CBD南輻射區(qū)，其寫(xiě)字樓價(jià)格具有較大的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于中小公司具有較大的吸引力。1．項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)情況分析近兩年廣渠門(mén)地區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)較多，供應(yīng)建筑面積約為 13萬(wàn)平方米。整體來(lái)看，該區(qū)域住宅的價(jià)格相對(duì)較合理，隨著整體商業(yè)環(huán)境的改善，該區(qū)域的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格還有一定的上漲空間。富貴園三期是個(gè)相對(duì)獨(dú)立的小社區(qū)，位于富貴園社區(qū)的東南角，擁有獨(dú)立的門(mén)禁系統(tǒng)。富貴園已建成 3000平方米的星級(jí)休閑會(huì)所，集星級(jí)酒店特點(diǎn)于一身，融商務(wù)中心、閱覽、娛樂(lè)于一體，盡顯會(huì)所的高檔化、規(guī)?；?、品質(zhì)化。處在國(guó)貿(mào)、建國(guó)門(mén)、新世界三大商圈交匯處，周邊緊鄰四大公眾公園和 。新景家園通訊信息系統(tǒng)斷口連接入戶(hù)、室內(nèi)雙回路供電、每戶(hù)冷熱水表、消防保安配置完全妥帖，并有充足的地下停車(chē)場(chǎng)，業(yè)主可以共享北京新世界中心、北京新世界太華公寓的現(xiàn)代商業(yè)及會(huì)所。總體而言，該項(xiàng)目所在地區(qū)具備交通及區(qū)位優(yōu)勢(shì)，隨著整體及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種優(yōu)勢(shì)將逐步顯現(xiàn)，商務(wù)氛圍也將逐步提高，區(qū)域的投資價(jià)值也會(huì)不斷提升，項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好，有一定的增長(zhǎng)空間。公寓面積在 4090平方米，全部采用國(guó)際化精裝標(biāo)準(zhǔn)，省去二次裝修的環(huán)境污染和。（二）建筑標(biāo)準(zhǔn)公寓為精裝修標(biāo)準(zhǔn)；商業(yè)、辦公樓公共部分精裝修，室內(nèi)為毛坯房；回遷住宅公共部分簡(jiǎn)裝修，室內(nèi)為毛坯房。與新景家園相比，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于更加臨近二環(huán)及廣渠門(mén)外大街，距離廣渠門(mén)外商圈和 CBD商圈更近，交通更為方便，但整體區(qū)域環(huán)境有待于進(jìn)一步發(fā)展，幸福大街兩側(cè)發(fā)展比較成熟，而且配套更為齊全，更適于居住，底商更適用發(fā)展為特色街區(qū)，依托成熟的社區(qū)氛圍發(fā)展將更加快速，但也可能面臨更多的競(jìng)爭(zhēng)。外部是經(jīng)營(yíng)種類(lèi)豐富的高檔配套底商，形成“本家風(fēng)情街”，滿(mǎn)足日常家居生活，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代。周邊分布有數(shù)百家企業(yè)及政府機(jī)構(gòu)，依托富貴園自身及周邊數(shù)百萬(wàn)常住居民，開(kāi)店時(shí)間長(zhǎng)，消費(fèi)內(nèi)容多，投資收益高。主力戶(hù)型為 133平方米左右的三居。有關(guān)本項(xiàng)目與同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較分析具體情況如下：（一）華城華城位于東二環(huán)內(nèi)，崇文區(qū)東二環(huán)廣渠門(mén)橋與光明橋之間，護(hù)城河西岸，占地 67000平方米，總建筑面積 286000平方米，板式圍合建筑，外有護(hù)城河及30米寬城市綠化帶園林。表 46：廣渠門(mén)地區(qū)主要商業(yè)項(xiàng)目情況表序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 具體位置 用途 準(zhǔn)售商業(yè)建筑面積 （平方米） 均價(jià)（元/平方米）1 國(guó)瑞城崇文區(qū)東花市北里東花市三期 商業(yè) 45223 145922 富貴園 崇文區(qū)東花市南里 商業(yè) 6928 180003 本家潤(rùn)園 崇文區(qū)東花市大街 商業(yè) 28791 288254 新怡家園崇文區(qū)崇外大街 1號(hào) 商業(yè) 4832 209365 華城同時(shí)，該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件的進(jìn)一步改善也為寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的提升起到了推動(dòng)作用。該地區(qū)公寓價(jià)格的提升主要是因?yàn)閲?guó)家供地政策處于變動(dòng)之中，客觀上造成了近幾年土地供應(yīng)不足，使得公寓項(xiàng)目供應(yīng)量有限，而同時(shí)公寓需求量卻有大量增加，使得價(jià)格快速上漲。三、項(xiàng)目區(qū)域公寓市場(chǎng)分析項(xiàng)目所在區(qū)域位于 CBD的南住宅區(qū)，毗鄰 CBD核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境較為成熟，交通十分便捷，是距離 CBD商圈最近的公寓供應(yīng)集中區(qū)。華城、新景家園已基本完成銷(xiāo)售，本家潤(rùn)園、花市棗苑、東方財(cái)富銷(xiāo)售率超過(guò) 90%，其它項(xiàng)目的銷(xiāo)售也較為順暢。而寫(xiě)字樓市場(chǎng)由于受區(qū)域內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃和項(xiàng)目本身開(kāi)發(fā)品質(zhì)、宣傳推廣等方面的影響，雖然在本區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)量很少，但銷(xiāo)售情況卻較為一般。它們主要以住宅項(xiàng)目為主，其中準(zhǔn)售面積較大的有：新澳洋房，新增準(zhǔn)售面積為 。近三年，該區(qū)域內(nèi)預(yù)售商品房準(zhǔn)售總面積約為 ，詳見(jiàn)下表：表 41：20212021 年區(qū)域內(nèi)新增商品房項(xiàng)目市場(chǎng)供應(yīng)情況表項(xiàng)目類(lèi)別 預(yù)售許可證數(shù)量 準(zhǔn)售總建筑面積 備注(個(gè)) 所占比例 （萬(wàn)平方米） 所占比例住宅 25 69% 78%寫(xiě)字樓 3 8% 6%商業(yè) 7 19% 13%地下車(chē)庫(kù) 1 3% 3%合計(jì) 36 100% 100%僅包括20212021年新取預(yù)售許可證的項(xiàng)目根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，從供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量上看，周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主要以普通商品住宅項(xiàng)目為主，占全部供應(yīng)數(shù)量的 69%；其次是商業(yè)項(xiàng)目，占全部供應(yīng)數(shù)量的 19%；而寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少，僅占全部供應(yīng)數(shù)量的 8%，單獨(dú)的地下車(chē)庫(kù)項(xiàng)目占 3%。（2）價(jià)格始終以謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的勢(shì)頭逐步向上攀升與北京市城區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，崇文區(qū)的項(xiàng)目大部分價(jià)格仍然相對(duì)合理。雖然商業(yè)房地產(chǎn)仍處于開(kāi)業(yè)高峰期，但隨著商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和，以及眾多開(kāi)業(yè)項(xiàng)目招商不利、經(jīng)營(yíng)慘淡，投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)投資將更加理性，預(yù)計(jì)未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅攀升。以上兩個(gè)城區(qū)合計(jì)占到北京市商業(yè)房地產(chǎn)總供應(yīng)量的 60%左右。未來(lái)北京市寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)供應(yīng)量將有所上漲，但新增寫(xiě)字樓供應(yīng)將有所回落，寫(xiě)字樓投資需求相對(duì)旺盛，銷(xiāo)售量將有所增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021 年北京