【正文】 規(guī)（崇）建字 0016號】，B 區(qū)地下車庫建筑面積 16760平方米，B區(qū)地下室建筑面積 2400平方米。市長王歧山指示要加快該項目的建設，盡快解決危改回遷居民的回遷工作，徹底解決老城區(qū)居民居住條件。按常住人口計算，2021 年人均 GDP達到 49505元（折合6210美元），比上年增長 %。形成了集現代商貿、文化、旅游、體育、休閑、娛樂業(yè)為主的現代化城區(qū)雛形。從供應結構來看，2021 年北京商品房期房批準預售面積 2458萬平方米。二、北京市普通住宅市場分析1．2021 年北京普通商品住宅準售面積為 ，同比下降42%。供不應求及開發(fā)商的預期較高是普通商品住宅平均報價快速上漲的主要原因。2．受政策等多方面因素影響，2021 年北京公寓市場需求呈下降趨勢，2021年影響北京市公寓市場需求的主要因素有：第一，營業(yè)稅免征年限的延長，公寓銀行貸款首付款比例的提高以及貸款利息的再次提高，抑制了投機投資需求和部分不合理需求；第二，《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》對外資購房進行一定的限制，影響了部分外籍購房者的需求；第三，公寓價格上漲幅度較大，超過購房人的心理預期。2021 年全年平均空置率為 %，較 05年下降 2個百分點。2．商業(yè)房地產市場空置率較高，近幾年需求接近飽和根據不完全統計數據顯示，目前北京市在售的商業(yè)房地產項目超過三成處于空置狀態(tài)。但是，隨著近兩年北京房地產市場的進一步發(fā)展，崇文區(qū)商品住宅的價格也有了快速上漲。綜合分析：崇文區(qū)的房地產項目總體的供應量相對較少，主要是以商品住宅的開發(fā)建設為主體，商業(yè)店輔，寫字樓的開發(fā)量較少。形成銷售情況良好的原因主要有以下四個方面：一是優(yōu)越的地理位置和相對合理的價格成為消費群體的選擇；二是本地區(qū)的供應總量相對較少，使得市場需求呈現相對旺盛的發(fā)展態(tài)勢；三是近兩年內二環(huán)內不再新增住宅供應，進一步刺激了該區(qū)域的市場需求；四是受新修編的北京市總體規(guī)劃的影響，崇文區(qū)相對合理的房價具有一定投資價值，其市場需求進一步增加。隨著土地供應政策的穩(wěn)定，廣渠路周邊土地將分批進入市場，將在一定程度上增加公寓供應量，緩解目前供不應求的局面，但是需求量的增加仍會使該區(qū)域公寓價格趨于上漲。上游之城崇文區(qū)華城住宅小區(qū) 商業(yè) 13263 160006 新景家園崇文區(qū)崇外大街五號地 商業(yè) 1688 450007 新裕家園崇文區(qū)崇外大街 6號地廣安大街東段南側 2號樓商業(yè) 5426 320218 保利薔薇崇文區(qū)安化南里危改小區(qū) 2樓(部分)、3樓、4 號樓（部分）、5 號樓及地下車庫商業(yè) 2510 暫無9 天嬌園崇文區(qū)白橋大街東側 商業(yè) 1170 1600010 銘城大廈崇文區(qū)花市大街花市棗苑 14號綜合樓商業(yè) 742 1202111 新成文化大廈 崇文區(qū)新世界家園 商業(yè) 6204 3000012商界二期（北京匯） 崇文區(qū)祈年殿大街東側崇外 2地危改公建己商業(yè) 15336 20210合計 132114 208172．項目周邊區(qū)域商業(yè)市場需求情況分析通過對本區(qū)域內商業(yè)房地產項目銷售情況的調查得知，本地區(qū)商業(yè)項目銷售情況整體較好，綜合銷售率在 60%左右，華城底商不對外單獨銷售，而是選擇由大商家整體操作；本家潤園已銷售在 50%左右，以上項目都以底商形式為主，為了營造整體商業(yè)氛圍，不少開發(fā)商選擇整體包租或銷售。另外，3767 平方米的一居、72125 平方米的兩居以及150平方米以上的大戶型設計，滿足了業(yè)主的不同選擇需求。三重庭進式園林由六個功能各異的主題景區(qū)組成，并以一條完整的水系貫穿。（三）設計理念1．商業(yè)引入了商業(yè)街區(qū)概念，其具有 3大顯著特征：一、社區(qū)規(guī)劃：整個商業(yè)街由底商和單體商業(yè)中心組成，有利于營造良好的商業(yè)氛圍。（四）威脅（Threats）從整個廣渠門內外大街來看，近兩年同類項目集體面市，將給該項目的租售帶來一定的競爭壓力；另外，對商業(yè)項目而言，目前還處于建國門商圈、CBD商圈等的陰影區(qū)，不利于近期商業(yè)的發(fā)展。潤園位于東二環(huán)內廣渠門橋西 400米，東二環(huán)內崇文區(qū)兩廣路東花市大街角灣地區(qū)，總占地面積約 11萬平方米，地上建筑面積約 27萬平方米，分為高尚純居住區(qū)和綜合配套區(qū)。（二）富貴園富貴園位于崇文區(qū)廣渠門內東花市南里，比鄰建國門、廣渠路，與北京大都市、CBD 商務區(qū)、崇文新世界商業(yè)區(qū)交相輝映，五十多條公交線路，交通便利，配套完善，是二環(huán)內少有的低密度、低容積率、歐式大型生活社區(qū)。從商業(yè)繁華度來看，廣渠門地區(qū)處于建國門外商圈和 CBD商圈輻射區(qū)，商業(yè)繁華度較高；從區(qū)位來看，臨近二環(huán)及市中心區(qū)域，區(qū)位條件優(yōu)越；另外，該區(qū)域交通便捷，眾多住宅和寫字樓開發(fā)對商業(yè)配套設施需求相應增多，總體看來，商業(yè)發(fā)展前景較為廣闊。其次由于許多公寓項目為原先住宅項目的分期項目，使之具有先天優(yōu)勢，銷售速度較快。由于近兩年二環(huán)內不再新批住宅用地，可以預見二環(huán)內的住宅供應量將會日漸減少。近三年該區(qū)域范圍內共新核發(fā)了 26個預售許可證，涉及 15個樓盤項目，新增準售總面積約為 109萬平方米，占全部供應量的 75%。近三年來，崇文區(qū)又推出了一些品質較高、規(guī)模較大的商品住宅項目，如：國瑞城、本家潤園、新怡家園、富貴園、新景家園等。1． 2021 年北京市商業(yè)房地產市場總體供應面積約 275萬平方米，較 2021年同期增加了 37萬平方米，同比增長了 %。北京新增寫字樓主要集中在北部的望京、亞奧商圈、上地等及其周邊地區(qū)；東部的 CBD商圈、東二環(huán)商圈等及其周邊地區(qū)；西部的金融街及其周邊地區(qū)。1．受宏觀調控政策的影響，2021 年新增公寓供應量有所減少。3． 2021 年北京普通商品住宅平均報價為 6175元/平方米，與 2021年相比，上漲了 12%。從需求方面來看，消費者在“觀望”一段時間之后，也將逐漸采取購房行為，稅收政策的影響也將逐漸為購房者所適應，因此，2021 年房地產市場交易將更為活躍。2．土地市場需求潛力較大2021年北京市預審批復建設項目 1543個，總用地面積達 14392公頃，是2021年土地實際供應量（6509 公頃）的 。從上面數據可以看出，2021 年城市基礎設施投資和房地產開發(fā)投資力度進一步加大，這將會帶動房地產市場的發(fā)展。假設委托方提供的資料屬實且提供了全部相關的資料。（七）開發(fā)內容根據北京市規(guī)劃委員會《關于廣外南街危改項目調整設計情況說明復函》【2021 規(guī)復函字 0070號】和《建設工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字0083號，2021 規(guī)（崇）建字 0005號、0007 號、0016 號、0019 號、0023 號、0026號、0028 號、0030 號】，本項目建設內容如下表所示：表 11：廣渠門外南街危改項目規(guī)劃內容明細表單位：平方米建筑面積區(qū)塊 建筑編號 規(guī)劃內容地上 地下辦公 47479底商 6312AA2 寫字樓地下 9216公寓 30610底商 2999A3 商住地下 4044住宅 42594底商 7716A678 商住地下 ` 7492地上 14741A、BAAA10 商業(yè)地下 8736地上 2690B1 會所 地下2400地上 83453BBB5 住宅地下 12285地上 1680B6 幼兒園 地下910ADADBD 地下車庫（1518 個車位） 45919小計 240274 91002C1 非配套商業(yè) 1746C2 回遷辦公及住宅 36442 4748C3 回遷辦公 3697 1827C4 回遷骨科醫(yī)院 4720 1800CD地下車庫（130 個車位） 6034D1 回遷住宅（首層配套商業(yè)和辦公） 14308 3300D2 回遷住宅（局部為商業(yè)和物業(yè)用房） 49734 6630D3 回遷住宅（局部為辦公及物業(yè)用房） 49710 5852D4 非配套商業(yè) 1202 540D5 回遷小學教學樓 5160 5000D6 市政站 160DD地下車庫（618 個車位） 23000D8 辦公 3955 714C、D小計 170834 59445411108 150447合計561555（八）項目實施進度計劃安排根據開發(fā)企業(yè)提供的資料，本項目開發(fā)建設的具體實施進度計劃如下：A區(qū)：2021年 8月 20日 開工2021年 11月 1日 結構正負零2021年 6月 30日 結構封頂2021年 12月 30日 竣工入住B區(qū)：2021年 5月 30日 開工2021年 9月 15日 結構正負零2021年 4月 5日 結構封頂2021年 9月 30日 竣工入住C區(qū)：2021年 2月 15日 開工2021年 8月 10日 結構正負零2021年 4月 30日 結構封頂2021年 12月 30日 竣工入住D區(qū)：2021年 3月 30日 開工2021年 10月 30日 結構正負零2021年 6月 30日 結構封頂2021年 12月 30日 竣工入住二、項目建設單位概況項目建設單位：北京鑫陽房地產開發(fā)有限公司注冊資金：8850 萬元人民幣法人代表：鄭欽璋單位地址：北京市崇文區(qū)廣渠門南小街領行國際中心 1樓 1單元 2505室營業(yè)執(zhí)照注冊號：1100001060988成立時間：2021 年 8月 20日經營范圍：房地產開發(fā)；銷售自行開發(fā)的商品房；物業(yè)管理；銷售機械電器設備、通訊器材、金屬材料、五金交電。2021年 2月 15日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《關于廣外南街危改項目調整設計情況說明復函》【2021 規(guī)復函字 0070號】，項目總建筑面積為 561555平方米，其中地上 411400平方米（住宅建筑面積 300400平方米，配套公建 14700平方米，其他公建建筑面積 96200平方米），總戶數 3629戶。 （四）項目用地根據《關于進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造一期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復》【京計投資字（2021）1044 號】、《關于進行崇文區(qū)廣渠門外南街地區(qū)危舊房改造二期工程項目建議書（代可行性研究報告）的批復》【京計投資字（2021）1348 號】，項目原建設單位為北京嘉禾前門房地產開發(fā)有限公司。2021年 4月 27日，項目建設單位取得北京市規(guī)劃委員會《建設工程規(guī)劃許可證》【2021 規(guī)（崇）建字 0019號】，B5 商品住宅樓建筑面積 15964平方米。另一方面，《北京城市總體規(guī)劃（20212020）》提出構建“兩軸－兩帶－多中心”的新城市空間格局，“東二環(huán)交通商務區(qū)”在這樣的機遇和背景下形成了，該區(qū)域成為二環(huán)以內除長安街、金融街之外的最佳辦公選擇。第二產業(yè)增加值為 ，同比增長%；第三產業(yè)增加值 ，同比增長 %。崇文區(qū)雖然區(qū)域面積不大，可開發(fā)利用的土地資源較為有限，但是憑借其所擁有的悠久歷史文脈、豐富的文化旅游資源及一定的商業(yè)基礎，以及與市中心、建國門商圈、CBD 商圈、木樨園商圈等接壤的地理優(yōu)勢，具備了發(fā)展現代都市文化和體育休閑產業(yè)、商貿服務產業(yè)、旅游產業(yè)的基礎。其中，商品住宅準售面積約為 1717萬平方米，所占比重約為 70%，同比約下降了 7個百分點；寫字樓準售面積約為 342萬平方米，所占比重約為 14%，同比提高了 5個百分點；商業(yè)準售面積約為 276萬平方米，所占比重約為 11%，同比提高了 2個百分點；地下車庫等其它準售面積約為 123萬平方米，所占比重約為 5%，與 2021年持平。政策影響、住宅用地供應過少是導致新增普通商品住宅的供應呈現大幅下降的主要原因。表 31：2021 年各區(qū)縣新增普通商品住宅平均報價一覽表平均報價(元/m 2) 平均報價(元/m 2)序號 區(qū) 域 2021年 2021年同比增長序號 區(qū) 域 2021年 2021年同比增長1 西城區(qū) 11191 8586 30% 9 大興區(qū) 5035 4402 14%2 崇文區(qū) 9862 7582 30% 10 順義區(qū) 4960 3829 30%3 宣武區(qū) 8371 7290 15% 11 通州區(qū) 4532 3945 15%5 朝陽區(qū) 7539 6273 20% 12 懷柔區(qū) 4338 3238 34%4 海淀區(qū) 7245 6758 7% 13 門頭溝區(qū) 3901 3419 14%6 豐臺區(qū) 6263 5654 11% 14 房山區(qū) 3638 3347 9%7 石景山區(qū) 6152 5788 6% 15 平谷區(qū) 3156 2324 36%8 昌平區(qū) 5498 4406 25% 16 密云縣 2972 2300 29%整體平均報價 2021年：6175 元/m 2 2021年：5502 元/m 2未來北京市普通商品住宅市場的供應量有望止跌回升，大量“”之前取得的建設用地即將入市。對于居住自用型的消費群體，國家出臺的各種政策，影響了部分消費者的心理預期，使一些消費者產生觀望的態(tài)度。需求旺盛的主要原因有：受國民經濟不斷增長、人民幣升值的影響，及北京 2021年奧運會所帶來的機遇，在京拓展業(yè)務發(fā)展的中外資企業(yè)越來越多，對于辦公場所的空間需求逐漸增加，且房價持續(xù)上漲的形勢促使很多企業(yè)選擇購置自己的辦公用房。究其原因，主要有以下四點：首先，北京商鋪面積大量集中供應，同期招商，而作為需求方的零