【正文】 措施有：一是必須建立嚴(yán)密規(guī)范的消防責(zé)任制。針對(duì)這些情況，保安部門更需不斷加強(qiáng)完善保安工作。這是整個(gè)商業(yè)樓宇統(tǒng)一管理的一項(xiàng)必不可少的工作。同時(shí)，盛華財(cái)富大廈的良好形象一旦形成，便是一種信譽(yù)、品牌和無(wú)聲的廣告，說(shuō)到底也就是一種無(wú)形資產(chǎn)。它的特點(diǎn)是通過(guò)對(duì)企業(yè)的一切可視事物，即形象中的有形部分進(jìn)行統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、控制和傳播，使盛華財(cái)富大廈的識(shí)別特征一貫化、統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性 化和專有化。按照經(jīng)營(yíng)品種，零售企業(yè)可分為家電商店、交電商店 、家具商店、食品店、文化用品商店、書店、服裝商店、床上用品商店、皮鞋店、五金店、燈具店、日用小百貨商店、雜貨店等。 第四，不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)。安排這三類承租客商在盛華財(cái)富大廈中的結(jié)構(gòu)比例是盛華財(cái)富大廈管理的一項(xiàng)十分重要的工作。 。主要承租戶的租期一般在 10年以上，他們對(duì)盛華財(cái)富大廈的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定 性起到重要作用。零售商店就其信譽(yù)和實(shí)力可以劃分為不同的層次，如全國(guó)性的 、省市級(jí)的以及其他一般商店。 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 19 頁(yè) 共 19 頁(yè) 盛華財(cái)富大廈是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)群，其所有人主要是通過(guò)依靠經(jīng)營(yíng)商業(yè)店鋪的出租而贏利，因而盛華財(cái)富大廈的管理者必須十分重視對(duì)客 商的選擇及其搭配。三者只有互相推進(jìn)，共同作用，才能產(chǎn)生最好的效果。為此，商家應(yīng)樹立與眾不同、具有鮮明特色 的形象，以特色豐滿形象，以形象昭示特色，以特色的商業(yè)標(biāo)識(shí)、商品、服務(wù)和特殊的營(yíng)銷策略征服吸引顧客，在實(shí)際管理中不斷突出這些特色，使顧客熟悉、認(rèn)識(shí)這些特色 ，印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色 (一段時(shí)間后，顧客便會(huì)將樓宇的形象與特色聯(lián)系起來(lái) )。 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 18 頁(yè) 共 19 頁(yè) (1)商業(yè)形象的宣傳推廣。 治安問(wèn)題 盛華財(cái)富大廈由于具有較多的公共區(qū)域，任何人都可借故在這些公區(qū)區(qū)域滯留，而業(yè)主并不十分關(guān)心這些區(qū)域的使用。四是外部救災(zāi)困難。如某一業(yè)主的地板可能是另一業(yè)主的天花板，一堵墻可能為兩位業(yè)主共有等。 (5)協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系。 (2)開(kāi)展盛華財(cái)富大廈整體性的促銷活動(dòng)。物業(yè)管理公司不擁有所管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，因而不具有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)。顧問(wèn)內(nèi)容包括：前期介入管理策劃及實(shí)施指導(dǎo)，物業(yè)管理公司的籌建策劃及實(shí)施指導(dǎo)，人員的招聘、培訓(xùn)，物業(yè)的接管驗(yàn)收策劃及實(shí)施指導(dǎo)，業(yè)主入住的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，后續(xù)日常服務(wù)的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全一體化管理體系的策劃及實(shí)施指導(dǎo)，企業(yè)的創(chuàng)優(yōu)工作策劃及實(shí)施指導(dǎo)。由貴方給予啟動(dòng)資金和物業(yè)管理管理用房，我方獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)整個(gè)樓盤的前期物業(yè)管理工作。排風(fēng)系統(tǒng)多數(shù)是和衛(wèi)生間排風(fēng)合用 ,為保證通風(fēng)效果 ,建議將衛(wèi)生間排風(fēng)系統(tǒng)全天連續(xù)運(yùn)行。要注意取風(fēng)口的位 置 ,不要使其吸入建筑排風(fēng)。要做到電梯運(yùn)轉(zhuǎn)率不低于 98％，應(yīng)急發(fā)電率達(dá)到 100％，消防設(shè)備完好率達(dá)到 100％。 由于大廈規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大，加之高層建筑承受風(fēng)力大和易受雷擊，所以火災(zāi)隱患因素多。 十一、 物業(yè)管理應(yīng)急措施 我 公司 有 安全應(yīng)急防范網(wǎng)絡(luò)， 一旦 盛華財(cái)富大廈 有 重大突發(fā)事件 發(fā)生，可 快速反應(yīng)和及時(shí)報(bào)告，安全防范工作 已 列入 我 公司 必 檢條目。 高壓供水系統(tǒng)按高位水箱供水方式；變頻供水方式，可參照本標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)?？照{(diào)房間內(nèi)的送、排風(fēng)口應(yīng)經(jīng)常擦洗，保持清潔，表面無(wú)積塵與霉斑。中央空調(diào)的計(jì)費(fèi)計(jì)量不僅使用戶在繳費(fèi)問(wèn)題上有據(jù)可依，還可以引導(dǎo)用戶樹立正確的消費(fèi)觀念，促使用戶節(jié)約能源，以降低運(yùn)行費(fèi)用，達(dá)到減負(fù)增 收的雙重效果。 其中 降低冷卻塔出水溫度，對(duì)冷水機(jī)組性能提高有益，然而，是否冷卻塔出水溫度越低越好呢？ 根據(jù)我公司的管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，是不一定的。 中央空調(diào)系統(tǒng) 就任何建筑物來(lái)說(shuō)，選用空調(diào)系統(tǒng)都是按當(dāng)?shù)刈顭崽鞖鈺r(shí)所需的最大制冷量來(lái)選取擇機(jī)型的。 （ 2）、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。 （ 3）、所有 排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。 供電系統(tǒng) （ 1）、保證 24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。 （ 3）、家居殺蟲服務(wù) 包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。 （二）、目標(biāo)分解 財(cái)務(wù)部 （ 1）、公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理工作實(shí)現(xiàn) PDCA循環(huán)率 100% （ 2）、財(cái)務(wù)分析覆蓋率 100% 辦公室 公司各項(xiàng)行政管理工作實(shí)現(xiàn) PDCA循環(huán)率 100% 人力資源科： （ 1）、員工培訓(xùn)覆蓋率 /合格率 100% （ 2）、業(yè)主 /租賃戶培訓(xùn)覆蓋率 /培訓(xùn)合格率 ≥80% （ 3）、員工配置優(yōu)化率比上年提高 ≥25% （ 4）、員工骨干 /部門負(fù)責(zé)人無(wú)序年流動(dòng)率 ≤2% （ 5）、內(nèi)外文件起草合格率 ≥90% （ 6）、內(nèi)外部文件資料收集完整率及保存完好率 ≥95% （ 7）、公司本部清潔衛(wèi)生日檢查合格率 100%3 （ 8）、公司公共 /法律關(guān)系事務(wù)處理及時(shí)率 /滿意率 ≥90% （ 9）、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦事務(wù)的成功率 /及時(shí)率 100% （ 10）、合同評(píng)審率 100% （ 11）、公司各類刊物 ,大廈 /大廈內(nèi)板報(bào)出刊完成年計(jì)劃率 ≥98%, 校對(duì)差錯(cuò) 率 ≤1% 。 第二部分 ***物業(yè)管理目標(biāo)及策劃方案 盛華財(cái)富大廈 管理處： 對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)； 負(fù)責(zé) ***的前期介入策劃、實(shí)施工作； 負(fù)責(zé) ***的接管驗(yàn)收策劃、實(shí)施工作； 負(fù)責(zé) ***的業(yè)主入主的策劃、實(shí)施工作； 負(fù)責(zé) 盛華財(cái)富大廈 的管理和 服務(wù)的策劃、實(shí)施工作； 負(fù)責(zé) ***的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施工作。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)對(duì)它鑒定，國(guó)際質(zhì)量管理體系（ ISO9001： 2020）、環(huán)境管理體系（ ISO14000）、職業(yè)健康安全管理體系（ GB/T280012020）一體化管理體系無(wú)疑是 最佳選擇，公司成立開(kāi)始便導(dǎo)入一體化管理體系，用質(zhì)量管理來(lái)保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。 盛華財(cái)富大廈內(nèi)有許多不同性質(zhì)的住戶和用戶，各戶所需的服務(wù)也不盡相同。 收費(fèi)合理原則。要管理好盛華財(cái)富大廈，確保大樓各部分正常運(yùn)作，確保物業(yè)和樓內(nèi)居民的生命財(cái)產(chǎn)安全，任務(wù)十分艱巨。物業(yè)使用人選擇一個(gè)居住、學(xué)習(xí)、工作的環(huán)境更注重 “ 舒適 ” 的一面，以滿足其 “ 生理上的基本需求 ” 。 舒適：物業(yè)管理的舒適體現(xiàn)在 “ 溫暖、潔凈、方便、快捷 ” 的人居環(huán)境上。盛華財(cái)富大廈包括停車場(chǎng)、商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)健身場(chǎng)所、大廈、酒店、公寓、常住流動(dòng)人口極多。因此，盛華財(cái)富大廈應(yīng)堅(jiān)持統(tǒng)一管理。 公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則。公司領(lǐng)導(dǎo)層在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營(yíng)管理模式：以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時(shí)發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。 負(fù)責(zé)對(duì)外財(cái)務(wù)相關(guān)工作的銜接。 總計(jì)： 38人 六 、管理目標(biāo) （一）、公司總目標(biāo) 年度業(yè)主 /租賃戶綜合滿意度調(diào)查滿意率 ≥95% 年度房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減 ≤3% 年度無(wú)重大責(zé)任事故發(fā)生。 （ 2）、家居清潔服務(wù) 包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。針對(duì)不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運(yùn)行正常并有針對(duì)突發(fā)事件的應(yīng) 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 7 頁(yè) 共 19 頁(yè) 急措施，確保年無(wú)故障運(yùn)行時(shí)間達(dá)到 95%以上。 （ 2）、設(shè)備閥門、管道無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 環(huán)境衛(wèi) 生管理 （ 1）、實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺(tái)等所有公共場(chǎng)所保持清潔，無(wú)隨意堆放雜物和占用。 九、 盛華財(cái)富大廈 物業(yè)管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案 物業(yè)管理項(xiàng)目啟動(dòng)資金根據(jù)實(shí)際情況預(yù)算如下： （ 一）、人員薪金（樓宇交付日前之三個(gè)月） 總經(jīng)理 1名 2020 =2020 物業(yè)經(jīng)理 1名 1500 =1500 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁(yè) 共 19 頁(yè) 工程主管 1名 1200 =1200 保安隊(duì)長(zhǎng) 1名 1200 =1200 財(cái)務(wù)經(jīng)理 1名 1000 =1000 行政部經(jīng)理 1名 1000 =1000 技術(shù)員 4名 800 =3200 綠化保潔主管 1名 800 =800 附加 %作為津貼及福利 11 三個(gè)月小計(jì)為 （ 二）、 員工制服（每人兩套） 11*200 2200 （ 三）、 區(qū)外圍設(shè)施 大垃圾桶（生活垃圾） 15個(gè) 50 =750 不銹鋼垃圾筒（樓層用） 20個(gè) 80 =1600 指示牌（若干） =1000 大堂及車庫(kù)廣告欄 /廣告牌 5個(gè) 500 =2500 大堂用吸水 /吸坐墊 2張 200 =400 小計(jì)： 6250 （ 四）、 管理處各辦公室用品及設(shè)備 辦公桌椅 15套 300 =4500 文件柜 7套 500 =3500 對(duì)講機(jī)（含備件） 10套 1200 =12020 電腦 2套 4500 =9000 打印機(jī) 1臺(tái) 2020 =2020 復(fù)印機(jī) 1臺(tái) 10000 =10000 傳真機(jī) 1臺(tái) 1500 =1500 保險(xiǎn)箱 1個(gè) 1500 =1500 管理公司 /處用紙張 /信封 /名片 =5000 飲水機(jī) 2臺(tái) 100 =200 裝訂機(jī) 1臺(tái) 300 =300 照相機(jī) 1臺(tái) 1000 =1000 管理處裝修 =60000 會(huì)議室家具 1套 4000 =4000 辦公細(xì)項(xiàng)物品 =10000 小計(jì)： 124500 （ 五）、工程部用品 測(cè)試儀表 個(gè) 200 萬(wàn)用電表 個(gè) 500 電流流量度： 300A 個(gè) 800 電流鉗式 800A 個(gè) 1500 電流鉗式 3000A 個(gè) 1500 對(duì)地阻值測(cè)試表 個(gè) 1500 絕緣值測(cè)試表（ 500V1000V） 個(gè) 1500 溫度計(jì)：電子數(shù)字式 個(gè) 200 手提式室內(nèi)溫度 /濕度對(duì)比測(cè)試表 個(gè) 300 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁(yè) 共 19 頁(yè) 手提式風(fēng)量和風(fēng)速計(jì) 個(gè) 1500 電源測(cè)試電筆 支 20 卷尺： 1M 把