【正文】 理工作。一流的樓盤(pán)，必須有一流的物業(yè)。 安全：安全防范是物業(yè)管理公司的一項(xiàng)專項(xiàng)業(yè)務(wù) ,公司應(yīng) 從治安、消防、車(chē)輛三個(gè)方面來(lái)搞好管理工作，同時(shí)為了滿足物業(yè)使用人 “ 安全需求 ” 的需要出發(fā)，制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。作為精品樓盤(pán)的 柳州市盛華財(cái)富大廈 物業(yè)管理更應(yīng)體現(xiàn)在營(yíng)造一個(gè)優(yōu)雅的環(huán)境上，景江物業(yè)管理有限公司將充分考慮和利用已有的設(shè)施功 能，將全新的服務(wù)理念融入到為物業(yè)使用人實(shí)現(xiàn) “ 社會(huì)交流 ” 和“ 自我價(jià)值實(shí)現(xiàn) ” 的需求，讓業(yè)主及物業(yè)使用人在優(yōu)雅的環(huán)境中成為言談舉止優(yōu)雅的現(xiàn)代都市人。 盛華財(cái)富大廈設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點(diǎn)高，對(duì)物業(yè)管理隊(duì)伍的素質(zhì)要求較高。 盛華財(cái)富大廈物業(yè)管理的原則 早期介入原則 早期介入的作用有三：一是熟悉物業(yè)情況；二是參于大樓的工程管理；三是可提出整改意見(jiàn)。 這一原則最通俗的說(shuō)法便是物業(yè)管理的收費(fèi)要與所提供的服務(wù)相符。 經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益兼顧的原則。因此物業(yè)管理不僅要做好供電、供水、供 氣 、 還 需要做好專項(xiàng)服務(wù)與特約服務(wù)，為用戶、住戶提供最大的方便。個(gè)性舒張是對(duì)員工活力激發(fā)的重要方式，人有不同層次的需求，員工對(duì)自己個(gè)性的舒張能夠從其愛(ài)好的方面來(lái)發(fā)揮其工作的能動(dòng)性，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段，相馬不如賽馬，賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘 、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。 “ 真切付出、心靈交匯 ” 是我公司的服務(wù)理念。 財(cái)務(wù)部： 負(fù)責(zé)根據(jù) “ 管理會(huì)計(jì) ” 的要求按時(shí)完成各類財(cái)務(wù)分析，供公司決策之用；制定近、中、長(zhǎng)期 “ 現(xiàn)金流量平衡表 ” 。 負(fù)責(zé)樓宇相關(guān)費(fèi)用的收取，并將在收取物管費(fèi)過(guò)程中收集到的信息、特別是針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)困難的根本原因進(jìn)行歸類分析，并及時(shí)按規(guī)定時(shí)間和渠道加以傳遞。 ***管理處： 33人。 后勤保障： （ 12）、合格供方評(píng)定率 /在合格供方采購(gòu)率 ≥95%, （ 13）、入庫(kù)物品檢驗(yàn)合格率 100% （ 14）、庫(kù)房管理帳、卡、物相符率 /庫(kù)管物品完好率 100% （ 15）、庫(kù)管物品年差錯(cuò)率 ≤% （ 16）、員工對(duì)職工食堂飯菜質(zhì)量 /服務(wù)態(tài)度滿意率 ≥85% 盛華財(cái)富大廈 管理處 業(yè)主接待組： （ 1）、管理處各項(xiàng)工作實(shí)現(xiàn) PDCA循環(huán)率 100% （ 2）、業(yè)主 /租賃戶有效投訴處理率 100% （ 3）、限時(shí)服務(wù)承諾實(shí)現(xiàn)率 ≥95% （ 4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率 ≥8 0% （ 5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率 /及時(shí)率 100% （ 6）、收費(fèi)困難原因收集分析及時(shí)率 100%,準(zhǔn)確率 ≥98%, 正確傳遞 100% （ 7）、物管費(fèi)收取率 ≥90% （ 8）、收費(fèi)金額差錯(cuò)率 ≤1‰ （ 9）、大廈物業(yè)管理費(fèi)半年收支公告率 100% 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 5 頁(yè) 共 19 頁(yè) （ 10）、大廈物業(yè)較為重大事項(xiàng)發(fā)生 /處理公告率 100% （ 11）、業(yè)主 /租賃戶動(dòng)態(tài)檔案建檔率 100% （ 12）、圍繞物業(yè)所進(jìn)行的多種中介服務(wù)（受委托放盤(pán) /租賃 /商品房登記 /代辦公證 /代理保險(xiǎn)等）、特約服務(wù)用戶滿意率 ≥85% （ 13）、社區(qū)服務(wù)管理策劃成功率 100% （ 14） 、大廈 /大廈經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目盈利率 ≥80% （ 15）、業(yè)主 /租賃戶對(duì)社區(qū)服務(wù)工作滿意率 ≥80% 。 （三）、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 公共性服務(wù) 公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護(hù)物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項(xiàng)目： （ 1）、清潔衛(wèi)生管理； （ 2）、綠化日常維護(hù)管理； （ 3）、治安管理； （ 4）、共用蓄 水池的維護(hù)管理； （ 5）、水電管理； （ 6）、排污設(shè)施管理； （ 7）、道路維修管理； （ 8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護(hù)維修； （ 9）、物業(yè)檔案資料管理； （ 10）、車(chē)輛停放及交通秩序管理； （ 11）、安排社區(qū)文化活動(dòng)，協(xié)助政府宣傳教育； （ 12）、代收代交水電氣費(fèi)； （ 13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項(xiàng)目。 （ 4）、家政服務(wù) 包括：提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、布藝設(shè)計(jì)、綠化設(shè)計(jì)、保險(xiǎn)咨詢、法律咨詢、私人健康護(hù)理、私人管家、秘書(shū)、保衛(wèi)、汽車(chē)美容等。 （ 3）、實(shí)行代收代繳各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)及水電氣費(fèi)，收繳率達(dá)到 90%以上。 （ 2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶 ，外線停電時(shí)，自備發(fā)電機(jī)送電不超過(guò) 15分鐘。 （ 2）、出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修。 （ 4）、遇有事故，維修人員能及時(shí)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水， （ 5）、無(wú)長(zhǎng)時(shí)間停水事故。 （ 3）、交通車(chē)輛管理運(yùn)行有序，無(wú)亂停亂放現(xiàn)象。 1治安管理 （ 1）、實(shí)行封閉式管理，并實(shí)行 24小時(shí)安全防范制度。企業(yè)想盡快 的得到發(fā)展，一批高素質(zhì)的人才不可缺乏。由于一年四季溫差變化很大，而實(shí)際運(yùn)行中出現(xiàn)最大設(shè)計(jì)冷（熱）負(fù)荷的時(shí)間，即滿負(fù)荷運(yùn)行時(shí)間，全年只不過(guò) 15～ 30天左右，更多時(shí)間系統(tǒng)則是處在一種低負(fù)荷狀態(tài)下運(yùn)行。 所以說(shuō)中央空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能運(yùn)行就顯得尤為重要。因?yàn)?制冷機(jī)冷凝壓力有一低限，冷凝溫度因此也有一個(gè)低溫限制。 可 較好的解決中央空調(diào)進(jìn)入 商 住 樓 的一大障礙。較好的解決了用戶與物業(yè)管理公司間的矛盾，同時(shí)也產(chǎn)生了良好的社會(huì)效益。 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁(yè) 共 19 頁(yè) 中央空調(diào)運(yùn)行維護(hù)成本計(jì)入物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，中央空調(diào)發(fā)生的水電費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額向業(yè)主或非業(yè)主房屋使用分?jǐn)?。空調(diào)系統(tǒng)冷卻塔應(yīng)保持清潔，每 6個(gè)月清洗一次。 其 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是 ： 一部 變頻 調(diào)速的 電 梯有人駕駛每年的費(fèi)用是 63620元，無(wú)人駕駛則減少近一半為 35754 元 。 系統(tǒng)以泵組為單位：包括一臺(tái)運(yùn)行泵，一臺(tái)備用泵以及水箱等配套設(shè)備。如分項(xiàng)委托，執(zhí)行分項(xiàng)核實(shí)取費(fèi)時(shí)，可根據(jù)具體情況適當(dāng)調(diào)整。 對(duì)大廈內(nèi)設(shè)施設(shè)備和安全防范警示或標(biāo)識(shí) 的管理進(jìn)行檢查落實(shí)。必須加強(qiáng)治安防范，建立和健全各種值班制度，堅(jiān)持非辦公時(shí)間出入大樓的檢查登記制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度，堅(jiān)持下班交接檢查制度。因此，大廈防火要求高，應(yīng)特別加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理。應(yīng)特別注重對(duì)電梯的保養(yǎng)與維修，注重對(duì)消防系統(tǒng)的檢查、測(cè)試和對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的保養(yǎng)、維修。 如遇抗擊 非典 的特殊時(shí)期 ,業(yè)主和物業(yè)管理人員應(yīng)暫時(shí)以保證空調(diào)不造成交叉污染為主要任務(wù) ,所遵循的原則是：盡可能地采用全新風(fēng)的 方式來(lái)運(yùn)行 ,不要使空氣在建筑物內(nèi)反復(fù)循環(huán) ,使污染物積累增多。 不論何種方式的風(fēng)機(jī)盤(pán)管加新風(fēng)系統(tǒng) ,首先都要注意避免新風(fēng)系統(tǒng)混入從建筑排出的污染空氣 ,同時(shí)要注意風(fēng)機(jī)盤(pán)管的清潔。有些系統(tǒng)是從風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)取新風(fēng) ,對(duì)這種形式應(yīng)防止樓內(nèi)空氣通過(guò)機(jī)房門(mén)進(jìn)入機(jī)房并吸入新風(fēng)機(jī) ,應(yīng)嚴(yán)格保證新風(fēng)機(jī)房密閉 ,同時(shí)要保證新風(fēng)機(jī)房清潔 ,必要時(shí)安裝新風(fēng)道 ,從室外取風(fēng)。此外凝結(jié)水盤(pán)是污垢存積的地方 ,也要保持清潔。由于風(fēng)機(jī)盤(pán)管是每個(gè)房間自循環(huán) ,各房間之間無(wú)空氣流通的途徑 ,因此運(yùn)行風(fēng)機(jī)盤(pán)管系統(tǒng) ,不會(huì)引起交叉污染和交叉感染?？赏ㄟ^(guò)降低冷水溫度 ,加大冷水流量 ,尋找增大新風(fēng)量的途徑等手段盡可能增加新風(fēng)供冷能力來(lái)彌補(bǔ)降溫能力的不足。如果采用這種方式，其需啟動(dòng)資金和管理用房為： 啟動(dòng) 資金：如果按《物業(yè)管理辦法》的規(guī)定，啟動(dòng)資金的分?jǐn)偘次迥昶骄謹(jǐn)?，首次合同簽約為三年，那么該筆費(fèi)用為： 247。那么， “***” 的總建筑面積為 38937㎡，其 2%的比例為 ㎡，3%的比例為 ㎡。 第三種：半托管半技術(shù)管理型 該種方式采取一年我方完全管理，一年我方技術(shù)管理的方式。 十三 、盛華財(cái)富大廈的管理方式 盛華財(cái)富大廈 應(yīng)實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理。它只是受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的委托對(duì)物業(yè)及設(shè)施、使用人的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行管理，以保證盛華財(cái)富大廈良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)秩序，使經(jīng)營(yíng)者的生意好做。日常工作可以由一個(gè)執(zhí) 行機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，重大決策由管理委員會(huì)共同決定或者由管理委員會(huì)召開(kāi)全體經(jīng)營(yíng)者大會(huì)討論決定。如籌資、委托制作宣傳盛華財(cái)富大廈的商業(yè)廣告，舉辦節(jié)假日削價(jià) 展銷(xiāo)會(huì)，組織顧客聯(lián)誼活動(dòng)，以盛華財(cái)富大廈名義贊助社會(huì)事業(yè)等。如：不得欺行霸市，不得進(jìn)行不公平的競(jìng)爭(zhēng)； 統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，不影響他人營(yíng)業(yè)；各自負(fù)責(zé)管好店鋪門(mén)前衛(wèi)生等。一方面，盛華財(cái)富大廈管理者可通過(guò)管委會(huì)來(lái)達(dá)到統(tǒng)一組 織、協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的目的。(7)應(yīng)用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)對(duì)業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費(fèi)情況進(jìn)行管理； (8)全體員工統(tǒng)一著裝，佩戴有相片胸卡，持證上崗； (9)每年進(jìn)行一次物業(yè)管理服務(wù)滿意率調(diào)查，促進(jìn)管理服務(wù)工作的改進(jìn)和提高，征求意見(jiàn)用戶不低于總戶數(shù) 80％； (10)建立起應(yīng)對(duì)各種公共突發(fā)事件的處理機(jī)制和預(yù)案，包括組織機(jī)構(gòu)、人員和具體措施等，一旦發(fā)生，能隨時(shí)投 入運(yùn)行。二是共有部分只能在價(jià)值上分割而難以在實(shí)物上分割。 二是，電梯井具有抽風(fēng)效應(yīng)。目前其中許多問(wèn)題尚待解決。對(duì)各種消防用具及報(bào)警系統(tǒng)須經(jīng)常檢查、試驗(yàn)、保養(yǎng)、檢修和維護(hù)，使其處于良好的使用 狀態(tài)。特別是用戶、住戶中許多 “ 雞犬之聲相聞、老死不相住來(lái) ” ，互不關(guān)照，給大樓安全帶來(lái)不利影響。三是對(duì)停車(chē)場(chǎng)、電梯間、通風(fēng)口等部位要做到安全防范。 盛華財(cái)富大廈物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作，就是要做好樓宇商業(yè)形象的宣傳推廣，擴(kuò)大盛華財(cái)富大廈的知名度，樹(shù)立良好的 商業(yè)形象，以吸引更多的消費(fèi) 者。 盛華財(cái)富大廈良好的形象是商業(yè)特色的體現(xiàn)，也是潛在的銷(xiāo)售額和一種無(wú)形資產(chǎn)。這樣才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩(wěn)定、壯大的顧客流，所以公共商業(yè)樓 宇的良好形象就是銷(xiāo)售的先行指標(biāo)。 第二，盛華財(cái)富大廈識(shí)別系統(tǒng)的建立。 ＣＩＳ是一種藉以改變企業(yè)形象，注入新鮮感，使企業(yè)更能引起廣大消費(fèi)者注意，進(jìn) 而 提高經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的一種經(jīng)營(yíng)手法。這樣便可以幫助顧客克服記憶困難，并使這個(gè)一貫、獨(dú)特的形象在他們決定購(gòu)物時(shí)發(fā)生反射作用。 盛華財(cái)富大廈的管理者可以從以下五個(gè)方面對(duì)承租商進(jìn)行分類選擇： 第一，零售商店的經(jīng)營(yíng)品種范圍。零售商店除了傳統(tǒng)上分為綜合商店和專業(yè)商店外，現(xiàn)在還 分為百貨公司、連鎖店、超級(jí)市場(chǎng)、自選商場(chǎng)、折扣 商店、樣品展銷(xiāo)商店等。盛華財(cái)富大廈的管理者在招租時(shí)應(yīng)充分考慮不同層次商店的選配。 第五，承租客商在盛華財(cái)富大廈的不同作用。租賃 期在 10年以下的為一般承租戶。大型盛華財(cái)富大廈，如省級(jí)、國(guó)家 級(jí)的，甚至是國(guó)際級(jí)的，其經(jīng)營(yíng)的商品范圍、零售商店的類型以及商業(yè)機(jī)構(gòu)門(mén)類應(yīng)該是越齊越好，應(yīng)盡量爭(zhēng)取一些省市級(jí)、全國(guó)性乃至世界級(jí)的分店為基本承租戶，給人以購(gòu)物天堂、度假去處的感