【正文】 管理需要注意的問題 與 特殊管理 產(chǎn)權(quán)問題 建成的樓房分層、分套或分間出售后，就把整個(gè)大樓劃分為大小不同的多個(gè)產(chǎn)權(quán)，從而出現(xiàn)了以下的特征：一是產(chǎn)權(quán) “ 私 ” 有和樓宇結(jié)構(gòu)的不可分割。另一方面，管委會(huì)又成為經(jīng)營(yíng)者與盛華財(cái)富大廈管理 者之間對(duì)話的橋梁和中介。經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)上發(fā)生的矛盾、糾紛，也可由管委會(huì)調(diào)解解決。 帶旺人氣，吸引顧客。這樣一來，盛華財(cái)富大廈的管理者就可以通過管理委員會(huì)間接地對(duì)各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理。公共商業(yè) 樓宇本身是一個(gè)整體，由于多家經(jīng)營(yíng)，各經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的許多方面需要協(xié)調(diào)一致，而物業(yè)公司并不參與經(jīng)營(yíng)，無權(quán)介入各經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。但在具體的管理決策上應(yīng)設(shè)立盛華財(cái)富大廈管理委員會(huì)。其目的在于我方通過一年的管理工作 為貴方建立物管企業(yè)作好鋪墊。 第二種：技術(shù)顧問型 該種方式采取貴方建立物業(yè)管理企業(yè)， 我方給予貴方技術(shù)支持和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，以促進(jìn)貴方的物 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 16 頁(yè) 共 19 頁(yè) 管企業(yè)發(fā)展。53= 元。 十二、合作方式分析 根據(jù)對(duì)貴方樓盤的考察和與相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的交談，我們認(rèn)為合作方式可采用以下三種進(jìn)行： 第一種：完全托管型。 d)吊頂統(tǒng)一回風(fēng)的系統(tǒng)和各房間單獨(dú)回風(fēng)的方式不同 ,采用這種方式的建筑基本上隔斷僅到吊頂 ,吊頂上空是互相連通的 ,各房間的空氣相互交叉。由于凝水是從房間回風(fēng)在通過盤管制冷后凝結(jié)產(chǎn)生的 ,目前還難以確認(rèn)空氣中的病毒是否會(huì)在凝水中存活 ,為防患于未然 ,建議運(yùn)行管理人員對(duì)各風(fēng)機(jī)盤管的凝結(jié)水盤統(tǒng)一清潔 ,消滅病毒生存的載體。此外 ,新風(fēng)過濾網(wǎng)也要做到定時(shí)清洗。根據(jù)不同的回風(fēng)方式 ,風(fēng)機(jī)盤管加新風(fēng)方式在運(yùn)行時(shí)要注意如下具體問題 : a)保護(hù)新風(fēng)采氣口不被污染，首先要保持新風(fēng)人口清潔 ,不被污染。要通過各種方式加大建筑物內(nèi)外通風(fēng)換氣 ,有效排放污染物。要有健全的檢查維修制度，要對(duì)公用設(shè)備、公共場(chǎng)所，如大廳、走廊 、電梯間等定期檢查、維修維護(hù)。一定要教育員工、業(yè)主、租戶遵守用火、用電制度，明確防火責(zé)任人，熟悉消防基本知識(shí)，掌握防火、救火基本技能；加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實(shí)消防措施，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，消除事故隱患。加強(qiáng)前門、后門的警衛(wèi)及中央監(jiān)控，堅(jiān)持 24 小時(shí)值班巡邏，力求做到萬無一失。一是對(duì)大廈內(nèi)水箱、水池、污水處理池等加強(qiáng)上鎖管理，對(duì)消防器材加強(qiáng)檢查，對(duì)各種機(jī)房、地下車庫(kù)、地下室加強(qiáng)巡查和記錄；二是在防汛防臺(tái)季節(jié)，對(duì)業(yè)主的空調(diào)室外機(jī)架、雨蓬花架、曬衣架、陽(yáng)臺(tái)花盆、吊掛雜物等自我安全檢查的注意事項(xiàng)，應(yīng)在樓道進(jìn)口的明顯部位作出告示；三是對(duì)大廈內(nèi)的假山、雕塑小品、水榭魚池、噴水池和流水坡道、親水平臺(tái)、樓宇玻璃大門等部位增加統(tǒng)一規(guī)范、文明禮貌、用語簡(jiǎn)明的標(biāo)識(shí)，提醒居民加強(qiáng)自我安全防范；四是對(duì)大廈內(nèi)施工現(xiàn)場(chǎng)加強(qiáng)管理，尤其是對(duì)施工腳手架穩(wěn)固、底笆擋笆牢靠、路面開挖、窨井蓋調(diào)換、 挖溝排管、施工材料堆放、建筑垃圾等防護(hù)措施，應(yīng)切實(shí)強(qiáng)化定期與不定期的檢查，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)，認(rèn)真整改，不留隱患。 智能化系統(tǒng) 盛華財(cái)富大廈 有閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。備用泵兼做消防泵。 盛華財(cái)富大廈 共有乘客電梯兩臺(tái)、觀光電梯一臺(tái)、自動(dòng)扶梯兩臺(tái) , 其中乘客電梯和自動(dòng)扶梯按 無人駕駛 梯計(jì)算， 觀光電梯按 有人駕駛 梯算，則成本如下表： 序 號(hào) 項(xiàng)目 元／臺(tái) .年 構(gòu) 成 備 注 1 運(yùn)行費(fèi) 34480 包括工資、管理費(fèi)、電費(fèi)和質(zhì)驗(yàn) 費(fèi) 3 人 /天 2 維修費(fèi) 8050 包括電機(jī)和卷場(chǎng)的維修，保養(yǎng)費(fèi)、 普查費(fèi)等 3 大修費(fèi) 8090 包括修換主 體，專項(xiàng)修理 4 設(shè)備折舊 13000 折舊周期 15 年至 18 年／臺(tái) 5 合 計(jì) 63620(有人 ) 35754(無人 ) 2 臺(tái)并聯(lián)運(yùn)行 6 總 計(jì) 206636 元 供、配電系統(tǒng) 盛華財(cái)富大廈 的供配電系統(tǒng)為兩臺(tái) 800KVA歐式箱變，其運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用含在綜合服務(wù)費(fèi)用內(nèi)，不另外提取。一般 清洗費(fèi)用為 每平方米40 元左右 。 據(jù)了解，去年 “非典 ”過后，國(guó)家衛(wèi)生部頒布了《公共場(chǎng)所集中空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)衛(wèi)生規(guī)范》。具有效統(tǒng)計(jì)， 商 住 樓 系統(tǒng)在使用計(jì)費(fèi)系統(tǒng)以后，中央空調(diào)的每月能源開支比以前減少了 2530%。 在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，完善的設(shè)施和智能化的管理方式，給物業(yè)公司和用戶都帶來很大的方便。 盛華財(cái)富大廈 的中央空調(diào)系統(tǒng)是 螺桿式冷水機(jī)組， 如果 冷凝溫度過低 ,就會(huì)引起壓縮機(jī)“失油 ”和蒸發(fā)器 “蒸發(fā)溫度過低 ”而停機(jī)。 對(duì)于空調(diào)用戶而言，所耗電量為制冷機(jī)組、冷卻塔、水泵等系統(tǒng)各部分耗電量的總和?？照{(diào)冷水系統(tǒng)一般采用定流量運(yùn)行方式，其結(jié)果是為滿足少量時(shí)間大負(fù)荷制冷要求，從而使多數(shù)時(shí)間水量輸送 運(yùn)行在過剩狀態(tài)。公司一方面通過人才市場(chǎng)及其它渠道廣泛引進(jìn)所需人才，另一方面公司自己根據(jù)需要組織相關(guān)培訓(xùn)。 （ 2）、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。 綠化管理 定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。 空調(diào)系統(tǒng) （ 1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。 給排水系統(tǒng) （ 1）、定期對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。 消防系統(tǒng) （ 1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時(shí)起用。 設(shè)備管理 設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時(shí)查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。 （ 5）、租賃服務(wù) 包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場(chǎng)調(diào)查、物業(yè)估價(jià)等。 特約性服務(wù) 特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的，為滿足業(yè)戶的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù) （ 1）、家居設(shè)施維修 包括：維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修 、冷氣機(jī)月保等。 （ 16）、物業(yè)管理年盈利率比上年增加 ≥10% 綠化保潔組： （ 1）、環(huán)境管理按規(guī)定實(shí)施日檢 /周檢 /月檢 /季檢覆蓋率 100% （ 2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率 ≥95% （ 3）、綠化檢查合格率 ≥85% （ 4）、大廈綠化年成活率 ≥95% 保衛(wèi)隊(duì)： （ 1）、保衛(wèi)各項(xiàng)管理工作實(shí)現(xiàn) PDCA循環(huán)率 100% （ 2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實(shí)施月檢 /季檢覆蓋率 100% （ 3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的 ≤1% （ 4）、年度重大火災(zāi) /刑 事和交通事故發(fā)生率 =0 （ 5）、機(jī)動(dòng)車輛管理糾紛發(fā)生率 ≤1% （ 6）、限時(shí)巡邏覆蓋 (房屋建筑 /設(shè)施設(shè)備 /周邊環(huán)境 /治安 /消防 /車輛停放 )率 100%,有效率≥95%, 隱患信息傳遞準(zhǔn)確率 /及時(shí)率 100% （ 7）、對(duì)外租賃倉(cāng)儲(chǔ)管理年治安 /消防事故率 ≤% 工程維修組： （ 1）、各項(xiàng)工程管理工作實(shí)現(xiàn) PDCA循環(huán)率 100% （ 2）、設(shè)備設(shè)施維護(hù)驗(yàn)收合格率 100%，修繕 /整治合格率 96% （ 3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實(shí)施月檢 /季檢覆蓋率 100% （ 4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率 ≥95% （ 5）、機(jī)電設(shè)備檢修及時(shí)率 100% （ 6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率 ≥95% （ 7）、業(yè)主 /租賃戶的裝修方案審批 100%,過程監(jiān)視及合格驗(yàn)收率 100% （ 8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行率 100% （ 9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護(hù)覆蓋率 /保養(yǎng)率 100% （ 10）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)標(biāo)牌正確率 100%，完好率 98% 七 、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 （一）前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 前期介入和物業(yè)接管驗(yàn)收是維護(hù)廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。 其中經(jīng)理 1人；工程組主管 1人，土建工 1人，水電工（含強(qiáng)弱電） 4人，電梯工（直梯）1 人，雜工 1 人；保衛(wèi) 隊(duì)隊(duì)長(zhǎng) 1人，隊(duì)員 15 人（三班 24 小時(shí)）；綠化保潔組主管 1 人，綠 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁(yè) 共 19 頁(yè) 化工 1人，保潔員 3人；業(yè)主接待組主管 1人，接待員 1人、收費(fèi) 1人。 五、 盛華財(cái)富大廈 管理服務(wù)人員配備 ： 總經(jīng)理： 1人。 負(fù)責(zé)日常賬務(wù)工作的實(shí)施與管理。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 3 頁(yè) 共 19 頁(yè) 人之間是一種合作關(guān)系，是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在我們的員工營(yíng)造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識(shí)。 先進(jìn)模式和一體化管理：作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。 一、景江物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 放公司簡(jiǎn)介 二、 公司團(tuán)隊(duì)介紹 三、企業(yè)管理理念及服務(wù)理念 根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn)，景江物業(yè)管理有限公司采取以下管理理念： 團(tuán)隊(duì)意識(shí)和吃苦精神 +個(gè)性舒張和競(jìng)爭(zhēng)機(jī) 制 +先進(jìn)模式和一體化管理 隊(duì)意識(shí)和吃苦精神：在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中，團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。 物業(yè)管理要通過科學(xué)管理、良好的 服務(wù)、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費(fèi)，樹立自身的良好形象，增強(qiáng)知名度，贏得用戶和住戶的信任。不論如何，物業(yè)管理隊(duì)伍都應(yīng)采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。 統(tǒng)一管理原則 中國(guó)最大的管 理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 2 頁(yè) 共 19 頁(yè) 首 先，大樓是一個(gè)整體，各系統(tǒng)都是為整個(gè)大樓服務(wù)的，多頭管理勢(shì)必影響大樓整體的正常運(yùn)行；其次，多頭管理易造成職責(zé)不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時(shí)解決；第三，多頭管理會(huì)造成管理死角。盛華財(cái)富 大廈設(shè)有中央空調(diào)系統(tǒng)、上水排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，還設(shè)有樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，通信自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公、保安、消防自動(dòng)化系統(tǒng)。 盛華財(cái)富大廈的物業(yè)管理特點(diǎn) 盛華財(cái)富大廈高度大、層數(shù)多，功能復(fù)雜，人口稠密，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。 尊貴： “ 以人為尊 ” 、 “ 以人為本 ” 的一貫服務(wù)理念能讓業(yè)主或物業(yè)使用人在高尚社區(qū)中體現(xiàn)到生活尊貴的一面。柳州市景江物業(yè)管理有限公司將以高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的標(biāo)準(zhǔn)來開展 柳州市盛華財(cái)富大廈的 物業(yè)管