北京高檔寫字樓-兵器大廈策劃提案(ppt42)-商業(yè)地產(chǎn)(存儲版)
【正文】 20 戰(zhàn)略規(guī)劃 的基本框架 客戶定位 推廣戰(zhàn)略 形象定位 價格定位 ?如何進行客戶細分？ ?客戶群體有哪些獨特的需求？ ?如何選擇目標客群？ ?目標客群能承受何種價位？ ?競爭對手在執(zhí)行何種價位？ ?整體市場價位水平如何？ ?本案執(zhí)行什么樣的價格？ ?賣點深度挖掘 ?定位標準 ?形象定位 ?我們要培養(yǎng)什么核心競爭力？ ?推廣戰(zhàn)略 ?可采取的行動 客戶需求 客戶定位 綜合分析 形象定位 媒體戰(zhàn)略 渠道戰(zhàn)略 促銷戰(zhàn)略 價格分析 價格定位 21 客戶定位 價格取向型： 例如， “ 我的預(yù)算是 4元/平米 /天以下 。 時間取向型： 例如， “ 我要年底前進住 。 對項目自身情況、競爭對手情況及目標客戶分析后，我們將產(chǎn)品形象定位為： 中關(guān)村商務(wù)黑馬 紫竹橋地標建筑 5A智能化超甲級辦公樓 賣 點 深 度 挖 掘 高瞻遠矚的規(guī)劃前景 功能多樣的綜合勢能 完善齊備的配套功能 綠色共享的辦公環(huán)境 隨意調(diào)配的彈性空間 知名專業(yè)的物業(yè)管理 無可估量的地段價值 歷史悠久的商業(yè)文化 形象定位 26 推廣戰(zhàn)略 核心競爭力 地段 質(zhì)量 價格 服務(wù) 推廣戰(zhàn)略 媒體戰(zhàn)略 促銷戰(zhàn)略 8個可采取的行動 ?選擇最有效的媒體 ?制定媒體計劃 ?評估媒體效果 ?確保成交渠道的暢通 ?開拓新的客戶渠道 ?明確促銷主題 ?計算促銷成本 ?制定促銷計劃 渠道戰(zhàn)略 27 推廣計劃 28 推廣周期 根據(jù)本案體量及高檔寫字樓市場現(xiàn)狀分析，預(yù)計本案推廣計劃約 12個月的時間，同 時將整個推廣周期劃分為三個階段。 根據(jù)本案所處的市場環(huán)境，我們建議在展開營業(yè)推廣和廣告推銷的同時，采取人員 推銷（主動型）的促銷方式。 結(jié)合自身情況分析，本案的 租金價格應(yīng)較大低于此價格 水平 25 形 象 定 位 ? 項目形象定位必須在充分了解項目自身優(yōu)勢、劣勢、充分了解目標客戶的情況下精心提煉出的。 服務(wù)取向型： 例如， “ 我要求某種特殊服務(wù) 價格取向型： 例如， “ 我的預(yù)算是 4元 /平米 /天以下 。 13 本案自身情況及競爭對手分析 14 項目概況 兵器大廈（北方地產(chǎn)大廈） 位置：紫竹橋西 800米 總建面： 41000平米 總層數(shù)： 17層 商業(yè)： 1— 4層 標準層面積： 2020平米 5A智能化： 5A 配套設(shè)施 ：開放式辦公區(qū)、高檔餐飲、銀行、商務(wù)中心、景觀會所、旅游票務(wù)、員工餐廳等。 CBD 自去年起空置面積出現(xiàn)多年來未有的低點 . 雖然該區(qū)是北京甲級寫字樓未來兩年供應(yīng)集中的區(qū)域，但 CBD 現(xiàn)有的面積較缺乏，預(yù)計該區(qū)于本年較后時段，中環(huán)世貿(mào)中心（ 17萬平方米）入住后才會出現(xiàn)市場壓力。 ?目前國內(nèi)金融機構(gòu)銀根緊縮，加強對房地產(chǎn)貸款的管理，開發(fā)商迫切需要賣 樓兌現(xiàn)，因此在銷售價格方面會做出一定讓步。 8 銷售市場 實力雄厚的中資機構(gòu)仍是寫字樓銷售市場的主要買家。 ? 中關(guān)村區(qū)域的市場存量較大 ， 大部分新建項目已進入現(xiàn)房階段 ， 部分項目繼續(xù)由售轉(zhuǎn)租 ， 租賃市場競爭壓力極大 ，老項目租金有下滑趨勢 ， 高端項目的租金水平下滑幅度不大 ， 甲級寫字樓市場平均成交租金為 /月 /平方米 。 金融街地區(qū)也將進 入落成高峰期， 2020年該地區(qū)將有 4個項目竣工，預(yù) 計落成面積達 38萬 平方米，但該地區(qū) 的市場供應(yīng)和需求 一直以來對北京優(yōu) 質(zhì)寫字樓市場的影 響較小，這是由于 金融街特殊的客戶 群所決定的，但對 市場仍將產(chǎn)生一定 的影響。 CBD區(qū)域及東部區(qū)域的供應(yīng)在 62
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