北京高檔寫字樓-兵器大廈策劃提案(ppt42)-商業(yè)地產-文庫吧
2025-07-09 16:38 本頁面
【正文】 ?隨著中國加入 WTO， 北京投資環(huán)境日益改善，現(xiàn)有的法律環(huán)境為外資機構在北京 投資房地產投資回報提供了穩(wěn)固的保障。 ?北京優(yōu)質寫字樓市場已具備一定規(guī)模的需求，且呈上升趨勢。寫字樓投資的回 報率遠高于日本、新加坡、香港等地區(qū)。 ?目前國內金融機構銀根緊縮，加強對房地產貸款的管理，開發(fā)商迫切需要賣 樓兌現(xiàn)，因此在銷售價格方面會做出一定讓步。 ?另一方面外資機構投資者一般整棟購買，在價格談判方面比中小投資者有明顯 優(yōu)勢。成交價格相對較優(yōu)惠，這無形中提高了投資寫字樓的回報率。 ?外資機構對人民幣升值的預測也對其投資寫字樓市場有推動作用。 9 市場格局 CBD 中關村 金融街 CBD 朝外 東二環(huán) 金融街 中關村 亞奧 上地 公主墳 東二環(huán) 朝外 金融街 中關村 CBD 目前除 CBD、 中關村、金融街這三個北京市規(guī)劃的商務 “ 核心 ” 外，已經在逐漸形成其他 的商務分中心，如朝外商圈、 亞奧商圈、公主墳商圈等。主要是因為隨著城市建設的發(fā)展，越來越多的專業(yè)市場出現(xiàn)，導致多元化商圈的形成。 10 區(qū)域市場分析 數據來源：高力國際 分析結果： XX公司 甲級寫字樓 2020 年存量分布比例7%8%15%14%12%24%20%東二環(huán)其他中關村燕莎金融街C B D建國門 / 東長安街北京甲級寫字樓 2020年上半年總存量為 。 11 CBD 燕莎 東二環(huán) 金融街 中關村 建國門/東長安街空置率 % % % %， 27% %總量 約7 7 萬平方米約4 6 萬平方米約2 4 萬平方米約4 2 萬平方米約5 2 萬平方米約 68 萬平方米新增供應量約1 3 . 6 萬平方米約8 萬平方米約6 萬平方米未來3 年預計新供應逾1 0 0 萬方米約2 8 萬平方米無區(qū)域市場分析如下 : CBD: CBD為最受客戶歡迎區(qū)域，幾個在建項目在完工前已獲不少大租客及買家吸納，雖然本年度北京財富中心和富爾大廈投入使用， 但該區(qū)的空置率還是處于較低水平。 CBD 自去年起空置面積出現(xiàn)多年來未有的低點 . 雖然該區(qū)是北京甲級寫字樓未來兩年供應集中的區(qū)域，但 CBD 現(xiàn)有的面積較缺乏，預計該區(qū)于本年較后時段，中環(huán)世貿中心（ 17萬平方米）入住后才會出現(xiàn)市場壓力。隨著明年更多寫字樓入市供應， 區(qū)域供需壓力將會加劇。 數據來源：高力國際 分析結果： XX公司 12 燕莎商圈： 燕莎商圈為北京的第三使館區(qū)的所在地，而且地鐵 10號線將于奧運會前通車， 加上該區(qū)未來兩年的新供應比其他區(qū)域相對較少等各種因素， 預計燕莎一帶的寫字樓會漸被市場吸納 。 東二環(huán)： 預計今 、 明兩年新供應逾 20萬平方米 ， 今明兩年總量增長近一倍 ， 故該區(qū)將來的供需壓力也比其他區(qū)域大 。 金融街： 從今年年底開始 ， 新項目逐步入伙 ， 供需壓力于明年開始浮現(xiàn) ， 但該區(qū)項目出售的居多 ，不少有實力的國內企業(yè)在該處購下辦公面積 ， 能放租于市場的有效供應會比實際較少 。 中關村： 2020年上半年 , 該區(qū)的空置率為 27%， 總量約 52萬平方米 ， 新供應約 28萬平方米 ， 其中相當數量于今年下半年完工 ， 由于目前該區(qū)空置率較高 ， 供需壓力相比其他區(qū)域為更大 。 建國門 /東長安街一帶： 由于北京東部的寫字樓需求還沒有得到釋放 ， 預計本年完工的項目將迅速為投資客消化 。 由于東長安街一帶明年及后年并無新完工項目 ， 且地鐵 5號線預計于本年底明年初通車 ，東長安街為兩條地鐵交會點 ， 對客戶吸引大增 ， 故該區(qū)將具相當競爭優(yōu)勢 。 13 本案自身情況及競爭對手分析 14 項目概況 兵器大廈（北方地產大廈） 位置：紫竹橋西 800米 總建面： 41000平米 總層數： 17層 商業(yè)： 1— 4層 標準層面積： 2020平米 5A智能化： 5A 配套設施 ：開放式辦公區(qū)、高檔餐飲、銀行、商務中心、景觀會所、旅游票務、員工餐廳等。 開發(fā)商：南方兵器裝備產業(yè)有限公司 物業(yè)管理 ：國貿物業(yè)酒店管理有限公司 15 主要競爭對手 牛頓辦公區(qū) 嘉豪國際中心 青東大廈項目類別 寫字樓 寫字樓 寫字樓建筑面積 4 6 7 7 5 平方米 8 4 3 3 5 平方米 5 0 0 0 0 平方米裝修標準 公共部分精裝修公共部分精裝修公共部分精裝修租價 3 . 6 0 元/ 平米/日2 . 8 —3 . 6 元/平米/ 日
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