年北京市寫字樓市場整體狀況商業(yè)地產(chǎn)(存儲(chǔ)版)
【正文】 上就出現(xiàn)了眾多的邊緣性寫字樓產(chǎn)品，讓人令人耳目一新的同時(shí)也先聲奪人，取得了意想不到的銷售業(yè)績。對 于寫字樓來說，濃厚的商務(wù)環(huán)境，完善的配套設(shè)施，便捷的交通是決定一個(gè)寫字樓項(xiàng)目定位的前提。 最后就是交通設(shè)施建設(shè)的落后。另外，從目前市場供應(yīng)的項(xiàng)目類型來看，像融科資訊中心這樣面對跨國企業(yè)，定位高檔的寫字樓層出不窮，如下表所示。 而近年來，中關(guān)村大規(guī)模中高檔公寓的出世，正好彌補(bǔ)了這片市場空間， 100－ 200 平米左右的小辦公戶型，租金相對便宜，配套齊全，品質(zhì)高，物業(yè)服務(wù)和管理好，完全滿足了眾多成長型中小企業(yè)的入駐，市場十分火爆。但到了 2002 年，成交量在 1萬平米以上的案例僅有 3 例，分別是兩國內(nèi)在華麟購買了 6 萬平米，中國進(jìn)出口銀行在牡丹公寓購買了 30000 平米和建設(shè)部在騰達(dá)租賃了 11000平米。 大量管理資料下載 圖－ 1996－ 2000 年認(rèn)購在 10000 平米以上的機(jī)構(gòu) 但進(jìn)入 2001 年之后，外資企業(yè)明顯加快了進(jìn)入中國的腳步，大單租購寫 字樓數(shù)量有了明顯增長。 表－ 理想面積在 500 平米以上的客戶選擇現(xiàn)有寫字樓看重的原因 原因 200平米以下 200－ 500 500以上 地理位置好 交通便利 品牌效應(yīng) /有名氣 /檔次 .0 大量管理資料下載 商業(yè)氣氛濃 /屬于商業(yè) ? 環(huán)境挺好 .0 行業(yè)需要 /辦公方便 .0 使用面積比較大 .0 .0 離客戶群體比較近 .0 價(jià)格合理 .0 人氣旺 .0 人才多 .0 。 圖－ 2001－ 2002 年各個(gè)區(qū)域的大單成交例數(shù)和成交面積 3. 中資企業(yè)仍是大單租購的主體客戶 根據(jù) 1996－ 2000 年五年內(nèi)認(rèn)購 10000 平方米以上寫字樓面積的客戶比例來 看，中資企業(yè)占了 92％，其中金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) 22家，占 43%，部委機(jī)關(guān) 9 家，占 16%，大型集團(tuán)公司 14 家，占27%，外省 /市公司 3 家，占 6%；而外國公司僅有 4 家，占 8%。隨著北京城市建設(shè)的大面鋪開，大單租購無論是面積，還是客戶類型，區(qū)域都發(fā)生了較大變化，特別是中國加 入世貿(mào)和北京申奧成功，推動(dòng)了京城寫字樓格局的改變。其實(shí)中關(guān)村之所以作為中國的知識(shí)聚集點(diǎn)，正是由于眾多的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)起到了源動(dòng)力和生力軍的作用，然而相關(guān)資料表明，這些中小型企業(yè)中有 80％不在中關(guān)村本地進(jìn)行辦公，而在外辦公的面積竟高達(dá) 100 萬平米。但隨著 2002 年 1 月關(guān)于“中關(guān)村 3 年內(nèi)變樣，中關(guān)村要以世界 500 強(qiáng)、國際著名高科技公司、國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)和風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)為重點(diǎn)”政策的出現(xiàn)，中關(guān)村寫字樓掀起了新一輪的開發(fā)熱潮，供給量持續(xù)加大，其中又以定位為國際跨國客戶為主，級(jí)別在國際型 5A級(jí)的高檔寫字樓開發(fā)為重點(diǎn)，導(dǎo)致了高檔市 場競爭異常激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象日益嚴(yán)重。在中關(guān)村，幾乎找不到一家像樣的大飯店、大展覽中心，甚至連一家像樣的咖啡館都沒有。 1997 年以前，中關(guān)村地區(qū)僅有 9 個(gè)優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目，供給量為 萬平米； 1997 年以后，隨著西格瑪大廈，中電信息大廈等項(xiàng)目先后入市，中關(guān)村寫字樓供給量達(dá)到了 55萬平米；據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2002 年底，中關(guān)村一共有寫字樓項(xiàng)目 300 個(gè)，其中不乏像中關(guān)村金融中心，融科資訊中心這樣定位于國際型 5A級(jí)寫字樓的項(xiàng)目，中關(guān)村寫字樓在擁有樂觀的市場前景時(shí)，也面臨著巨大潛在供應(yīng)量的壓力。投資型買家投資的寫字樓大多屬于針對中小企業(yè)開發(fā)的戶型較小的高檔寫字樓，他們最大的特點(diǎn)就是 投資較少，回報(bào)較快，價(jià)格相對較低，租務(wù)市場比較廣泛 。在中關(guān)村目前開發(fā)的寫字樓項(xiàng)目中，面對跨國企業(yè)，定位于國際型 5A級(jí)寫字樓的項(xiàng)目居多，一般開間大，價(jià)格高，而忽視了目前對寫字樓需求最為強(qiáng)烈的成長型中小企業(yè)的需求，市場供需結(jié)構(gòu)日益畸形。 外企 數(shù)碼 01 大廈 90－ 542 現(xiàn)房 自由組合 20－ 30％的客戶需求在 2000 平米以下，其他的比較均衡。此外，保險(xiǎn)、汽車制造、銀行等和世界貿(mào)易組織相關(guān)行業(yè)的需求也比較強(qiáng)烈，如民生銀行與另外一家公司合資成立的民生人壽保險(xiǎn)公司在聯(lián)合大廈也租了 2600 平方米的使用面積；一汽大眾、中國一汽和現(xiàn)代汽車在嘉里中心、南銀大廈和盛世大廈分別租或買了 3000、 4500 和 1600 平方米的面積；外資銀行盡管在 2002 年沒有大的動(dòng)作，但由于預(yù)計(jì)會(huì)有更多 的外資銀行拿到營業(yè)執(zhí)照（目前已有 19 家），因此 2020 年估計(jì)外資銀行對寫字樓的需求會(huì)日趨強(qiáng)烈。 大量管理資料下載 2020 年北京市寫字樓市場整體狀況暨中關(guān)村寫字樓市場研究報(bào)告主要內(nèi)容 第一章 北京市目前寫字樓市場狀況分析 (九力研究部，策劃部聯(lián)合編制） 2001 年，北京申奧成功、中國加入 WTO、 APEC 會(huì)議圓滿舉行等一系列大事的發(fā)生，無疑為沉寂已久的北京寫字樓市場注入了一劑強(qiáng)心針。根據(jù)九力公司去年對 CBD 區(qū)域部分甲級(jí)寫字樓客戶類型的調(diào)查結(jié)果來看，外企特別是跨國企業(yè)是該區(qū)域?qū)懽謽亲钪饕目蛻纛愋汀? 合資，外資和國有 京匯大廈 100－ 1800 現(xiàn)房 大開間 70%客戶需求在 2000 平米以下，其中中等面積需求占了 50％。二是產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴(yán)重，供需錯(cuò)位突出。 CBD 目前在售樓盤中，投資型用戶就占了 40％，而新推出的住幫 2000、中證大廈、帝恒寫字樓、當(dāng)代青云大廈、銀網(wǎng)中心也吸引了大批
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