【正文】 最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。具體而言，就是通過銷售質素的完善在市場上塑造出項目形象，以吸引客戶入市。 地盤圍墻應烘托出與整體形象相符的裝飾外墻，新穎不落俗，切合“歐 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。沿商城路和紫荊山路圍墻上掛紅燈籠，渲染現場氣氛。最大程度的搜集了數 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 （ 3）由專人負責樣板房和樣板層的裝修監(jiān) 督以及辦公家私和裝飾品的選擇和購買工作。 E、 樓盤模型展示區(qū)地面墊高約 5 公分。 D、 展板建議采用懸空垂吊的方式置于售樓處，裝點氣氛的同時能消除空曠感。 B、 大廳入口處設計 —— 10 余平方米的 玻璃燈箱地面，箱底是鄭州中心一帶人文地理示意圖（標明周圍重點大配套項目），讓客人一進門，即是踩在位置圖上，感受成熟區(qū)域與黃金地段，如果不可行，則可直接將位置與配套示意圖描在大廳入口的地面上。 （ 5）裝修風格 裝修風格：實用性、現代性的濃縮型商務辦公區(qū) 域。最大程度的搜集了數 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。銷售不利的產品可調低表價。 （ 2）本銷售計劃未計算金成公司已銷售的面積。 9 10% 9383 2780 45% 保證各種媒體的正常廣告投放。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 持銷期 2020 年 7 月初 ——2020 年 8 月底 35% 32840 8 室外排水安裝 污水、雨水管道、陰井、化糞池 9 變配電 變壓器、配電盤柜的安裝 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。（備注：為配合銷售，建議售樓處、樣板房和樣板層的設計、裝修、盡量提前完 成，盡量壓縮設計和施工時間，注意各個部門的配合以及各環(huán)節(jié)的銜接工作） 若各項開盤前準備工作能在 4月上旬完成，建議開盤日期為 4月 25日（星期日），根據此開盤時間，本項目廣告市場導入宜在 4月初開始。 （ 5）接入寬帶網絡，配備紅外監(jiān)控、可視對講系統，為業(yè)主創(chuàng)造高效率辦公環(huán)境，保障業(yè)主的財產安全。 “歐美時尚辦公” —— 新時代 在執(zhí)行過程中，主要考慮以下幾個方面的定位 ： 層間差價定位 景觀、朝向差價定位 位置差價定位 內部認購期價格定位 開盤價格定位 優(yōu)惠促銷價格定位 價格調整定位 付款方式的定位 六、物業(yè)服務定位 結合金成國貿大廈的樓盤檔次和目標客戶群體定位，物業(yè)服務定位如下： 領先鄭州市場 強化服務意識 管理到位 充分利用金成大廈與深圳萬廈物業(yè)結盟合作的契機，金成國貿大廈的物業(yè)管理要達到鄭州次甲級標準。新發(fā)展最大程度的搜集了數 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 D、 對戶型的要求 ： 這方面的要求并不統一，因為各個公司具體情況不同，從上百平方米到上千平方米各不相同，共同 點是都 希望能夠自由組合安排，而不是被限制死了的戶型，這與這些企業(yè)仍然處在成長期和上升期有關。 （ 2）需求特征 吸引這些公司的主要因素有 ： A、優(yōu) 越的地段 ； B、 便捷的交通 ； C、 較低的房價 ： 購置辦公空間所能承擔的價位主要在每平方米 3000～4000 元之間 。最大程度的搜集了數 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 根據我們對寫字樓市場的調查、操作寫字樓的諸多經 驗、寫字樓產品差異化分析和目標客戶分析，并考慮到當前和今后建筑發(fā)展趨勢和社會關注重點，我司對金成國貿大廈的市場形象定位是： 黃金區(qū)域核心地段純商務型寫字樓 紫荊山路坐標性建筑 —— 黃金區(qū)域核心地段：表明國貿大廈優(yōu)越的地理位置 對寫字樓這種特殊產品來說，所處地理位置對其便利程度、產品形象十分重要。 環(huán)境 周邊環(huán)境較規(guī)整 周邊環(huán)境規(guī)整 金融一條街，周邊環(huán)境規(guī) 整，商務環(huán)境很成熟 周邊環(huán)境規(guī)整 戶型 47200 ㎡，可自由組合和 分割 102171 ㎡，有一定的組合 彈性 140178 ㎡，有分隔組合彈 性 140— 305 ㎡，主力戶型 236㎡，缺乏分隔組合彈性 配套 局域網、可視對講、閉路電視監(jiān)控、寬帶、水、電表 IC 卡、 IC 卡智能門鎖、屋頂 花園、 VIP 會所、自動噴淋 5A 智能、有限電視、寬帶、閉路電視監(jiān)控、 IC 卡收費、屋頂與地下室水箱結合、自動噴淋 寬帶、多功能會議室、商務中心、閉路電視監(jiān)控、 商務泛會所 硬件設施 2 部三菱電梯， 4 層以上水箱供水、 220KVA 柴油發(fā)電 上海三菱電梯兩臺 雙回路供電、智能高速電 梯、自動報警、 12 部迅達智能電梯、寬帶 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 金成公司有十多年的開發(fā)歷史，開發(fā)量比較多，是一家有實力的開發(fā)公司，并擁有一定的知名度和品牌影響力。最大程度的搜集了數 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 第二章 銷售分析 我們未取得銷售方面的相關資料，故目前暫不能提供此部分分析，待取 得銷售方面的詳細資料后，再予分析。 二、項目周邊環(huán)境 交通環(huán)境分析 本項目處于鄭州市黃金區(qū)域，位于紫荊山路（雙向五車道）西側，商城路（雙向四車道）北側， 交通方便快捷。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。參考 2020年鄭州市商品房的銷售量，本項目總銷售面積將近達到整個鄭州市一個月的商品房銷售總量， 對于寫字樓這樣一個“高投資，低需求增 長型”物業(yè)來看，短時間內要實現全部銷售是有一定困難的。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 本項目在硬件配備上，寫字樓部分設置 12 部迅達電梯，高低區(qū) 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 從前期圍墻廣告來看，推廣主題不明朗，比較分散，未充分挖掘項目的優(yōu)勢和賣點，缺乏強有力的營銷主張，需要重新整合項目已有資源，提出獨特的銷售主張。 項目主體形象已顯現，基本處于現樓狀態(tài)，對項目銷售有利。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 產品設計的不足給本項目的銷售帶來較大的壓力。 至臻至美 第一形象大街 amp。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。中小型企業(yè)因為規(guī)模的限制，其對于交通和環(huán)境的要求往往要超過一些大公司，因此區(qū)位是選擇寫字樓先決條件。 成長版塊 （ 1）特征 A、 成長型公司是指那些 渡 過了創(chuàng)業(yè)期，正處于急速擴張期的公司。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 根據國貿大廈的產品特性、寫字樓發(fā)展趨勢和當前社會關注重點，結合深鄭州寫字樓市場特點，我們對金成國貿大廈的營銷主題給予以下定位： 歐美時尚辦公 —— 新時代最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 2）提供 24 小時辦公服務，方便晚下班企業(yè)員工的要求。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 目的銷售時間，因此在一年的銷售期限內，本項目銷售 70%左右（不包含目前金成公司已銷售的 15%），總銷售額達 億左右。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 6 10% 9383 2780 25% 廣告強勢推廣，保證媒體廣告投放量； “五大樓盤溫州聯展”。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 （ 3）吸引炒家入市 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 形象代言人策略 選擇合乎目標市場要求的、具體的人作為本項目的代言人。 F、 使用約 8個月時間，到入伙時，大樓銷售可達 70%左右，對業(yè)主入住不構成妨礙。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 （ 9）關于風水 由于本項目正門朝東，按照風水學：門位正東，財位西南，旺位西北，因此售樓處安排在旺位迎賓，財位洽談簽約。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 項目外包裝 （ 1）售樓外廣場包裝建議 A、 在紫荊山路和商城路交匯處，清理出一個呈扇形對外開放的小廣場 B、 將扇形小廣場布置成休閑小廣場，具體內容有： 運用盆栽做出一定的綠化造型； 放置一些造型前衛(wèi)的休閑座椅，以留住人流，聚集人氣。 F、售樓處上方設置一大型廣告牌，傳達大廈形象。 D、 現場導視系統采用統一的風格和色彩。 看房通道 看房通道須專門包裝，要求鮮明，通道明亮、潔凈、舒適。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 導入期造勢策略 （ 1）軟文炒作 A、 與河南商報共同舉辦一個主題為“辦公室的故事”的專欄，討論的話題可以是圍繞辦公室所發(fā)生的各方面的事情，如工作經歷、辦公室花絮、事業(yè)、情感等， 每周一至周五均上專欄，舉辦專欄的時間為一個月，即在一個月的時間內，大約發(fā)布 30 篇應征文章。 新視界 發(fā)展商實力宣傳 （ 1）金成地產實力宣傳 主體內容為：突出金成地產公司有十一年的房地產開發(fā)經驗，在鄭州開發(fā)量大，宣傳金成地產公司以往的開發(fā)歷史，突出企業(yè)對鄭州市房地產市場中所做的貢獻，并借金成地產十一年慶的契機，宣傳十一年發(fā)展里程。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 B、 制作銷售人員、辦公人員工作牌、卡片，統一著裝，銷售人員服裝采用暖色系，建議絳紅色。 D、 立標準旗桿，利用目前金成公司已有的保安隊伍，每天早晨舉行升旗儀式，以產生社會傳播效應，提升項目檔次形象，利于商場尤其是寫字樓 的銷售和經營。 B、雙拼樣板房：建議西北角 風格：莊重、氣派、典雅、富有時代氣息 功能設置：一個總經理室、兩個部門經理室、一個小型會議室、一個財務室，其余為大開間辦公格局。最大程度的搜集了數 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 F、 內形象墻：是營銷接待中心的形象標志，主要 突出項目的名稱、標志。 C、 考慮到本寫字樓的檔次和購買寫字樓客戶的特點，專設一組豪華型組合沙發(fā)，在此非指材料上的豪華，而是指沙發(fā)配備上，比如，一組（ 3+2） +3+2 組合沙發(fā)和茶幾、方幾等。最大程度的搜集了數 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 （ 1）售樓處名稱 建議選用：金成?國貿大廈銷售中心 （ 2）位置 建議售樓處主廳設置在大廈東側寫字樓入口大堂處。 第九章 項目包裝策略 一、項目形象包裝 項目形象包裝 —— 除了項目命名、項目標 識、項目內環(huán)境營造、項目內外觀裝飾外，還涉及到項目進入銷售期時，銷售渠道中一切銷售環(huán)節(jié)的形象包裝。 價格炒作方法 （ 1）以低價單位入市炒熱市場 初期推出相對較差的部分單位以 低價格入市，吸引買家追捧，迅速增加市場熱度，炒熱市場。 實收均價 3000 實收均價上漲空間 2% 最低價 2480 元 /㎡ 最高價 3880 元 /㎡ 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 3 2% 1876 560 69% 4 1% 939 280 70% 合計 70% 93834 19470 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 售樓處