【正文】 （ 2）、金成地產(chǎn)經(jīng)營理念和信譽(yù)度宣傳 主體內(nèi)容為：突出老牌地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)理念先進(jìn)，精益求精、長(zhǎng)于技術(shù)、有社會(huì)責(zé)任感的形象和姿態(tài)，其業(yè)績(jī)與實(shí)力得到政府、社會(huì)的高度認(rèn)同，并借十一年慶之機(jī)回饋客戶，回饋社會(huì)。 C、 寫字樓每一層的平面做一張 ，直接進(jìn)行單層銷控示意，使客人圖上看樓一目了然，同時(shí)也做一幅總銷控表，方便銷售管理，樣板層適當(dāng)位置設(shè)置溫馨提示。 要求：去掉現(xiàn)有辦公單元內(nèi)的兩個(gè)公共衛(wèi)生間和一個(gè)經(jīng)理室衛(wèi)生間，只需保留一個(gè)經(jīng)理室衛(wèi)生間，增加經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性和辦公空間 的開闊性。形象墻前面是接待臺(tái)及資料臺(tái)，是銷售人員接待客戶和派送資料的場(chǎng)所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。比如：售樓處、展銷廳、項(xiàng)目展示（促銷）會(huì)、施工圍墻、樓體外圍、看樓專車、樓書、宣傳（冊(cè)）單張、展板、掛歷、禮品、手袋、銷售人員服裝等等，以項(xiàng)目標(biāo)識(shí)為核心，貫穿整個(gè)項(xiàng)目營銷始末，使之反復(fù)出現(xiàn)在鄭州市民的視線內(nèi)，造成長(zhǎng)期性似有似無的視覺刺激，使鄭州市民逐步對(duì)項(xiàng)目品牌從感觸到熟悉。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5 10% 9383 2780 15% 參加春交會(huì)； 樣板房能夠在 4 月中旬投入使用； 啟動(dòng)五大精品樓盤鄭州聯(lián)展活動(dòng)； 啟動(dòng)品牌發(fā)展戰(zhàn)略； 廣告強(qiáng)勢(shì)推廣； 價(jià)格促銷機(jī)制。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。對(duì)于中小型企業(yè)來說，有效控制成本是其企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略當(dāng)中的重要組成部分，本項(xiàng)目提供的這些商務(wù)配套服務(wù)恰恰是從企業(yè)成本控制的角度出發(fā)，能夠?yàn)樗麄冇行Ч?jié)約成本。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 創(chuàng)業(yè)型 企業(yè)大多因?yàn)橘Y金等問題，會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)采用租賃房屋的方式辦公 ； F、 創(chuàng)業(yè)型公司 很 難承受高檔寫字樓的價(jià)格 。 “ 黃金區(qū)域核心地段純商務(wù)型寫字樓 紫荊山路坐標(biāo)性建筑 ”，從最大限度的挖掘項(xiàng)目本身在區(qū)域和地段上的資源和優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)上通過組合推廣渠道無限放大，引起市場(chǎng)廣泛認(rèn)知。 四、威脅點(diǎn) (T)分析 周邊同質(zhì)化樓盤競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 銷售價(jià)格不高，存在較強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 在樓盤形象上，本項(xiàng)目 為一圓柱體，在鄭州市并不多見，有建筑形象和風(fēng)格上的獨(dú)特性，能讓人產(chǎn)生過目不忘的效果，并且處于城市主要干道旁，周邊視野開闊，項(xiàng)目“能見度”高，能成為城市的坐標(biāo)性建筑，容易形成和擴(kuò)大大廈的知名度，并深入人心，進(jìn)而擴(kuò)大為入駐公司的形象和知名度，提升入駐企業(yè)的形象和檔次。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 環(huán)境景觀分析 周邊環(huán)境比較規(guī)整，管理比較有序。 各六部電梯，電梯配備充裕；兩層挑高的大堂，敞亮而富有氣派，能裝修出極好的效果，予人以高檔次的形象；停車位 320 個(gè)，能有效地滿足停車需求；在裝修檔次上，本項(xiàng)目?jī)?nèi)外檔次不高，不能產(chǎn)生形成高檔 寫字樓形象的聯(lián)想，建議對(duì)本項(xiàng)目低層裙樓部分的裝修和大堂的裝修檔次適當(dāng)?shù)匕胃摺? 二、劣勢(shì) (W)分析 項(xiàng)目的間隔分區(qū)不合理，直接影響部分企業(yè)的入駐； 樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)方面存在一定缺陷，部分樓層有 200— 300平方米左右的中庭部分以及 60平方米的會(huì)議間，缺乏自然采光和通風(fēng)，很難完全合理使用，某種程度上降低了樓盤的使用率，不能很好的滿足入駐企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)硬性指標(biāo)的要求。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、目標(biāo) 消費(fèi)群體定位 根據(jù)我司對(duì)寫字樓產(chǎn)品的營銷經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為在寫字樓產(chǎn)品的營銷過程中，其目標(biāo)客戶群體的把握關(guān)鍵是在對(duì)其使用客戶的把握，真正把握好了使用目標(biāo)客戶，不僅對(duì)于產(chǎn)品的營銷將十分有利，也有利于對(duì)投資客戶的吸引和引導(dǎo)。 （ 3）其它關(guān)心因素 A、 高性價(jià)比，對(duì)于中小企業(yè)來說， 對(duì)公司發(fā)展前景樂觀，認(rèn)為“買樓抵過租樓”，所以物業(yè)良好的價(jià)格性能比是重點(diǎn)考慮因素 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 七、項(xiàng)目包裝定位 本項(xiàng)目在綜合質(zhì)素上是一乙級(jí)寫字樓，而在項(xiàng)目包裝上宜適當(dāng)拔高項(xiàng)目形象和檔次，以中高檔次進(jìn)行項(xiàng)目包裝。 （ 6）采用環(huán)保、節(jié)能材料，為業(yè)主創(chuàng)造健康、環(huán)保的辦公空間。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 10 10% 9383 2780 55% 11 5% 4692 1390 60% 保證各種媒體的正常廣告投放； 價(jià)格促銷活動(dòng)和各項(xiàng)業(yè)主活動(dòng)； 能夠參加秋交會(huì)。 （ 2）付款折扣調(diào)整 本項(xiàng)目正式開盤之前訂房的客戶可以給予 2 個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，開盤之后取消此優(yōu)惠折扣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 7）主要內(nèi)容配置 A、 接待臺(tái)、展板（包括廣告板、效果圖、說明圖）、燈箱廣告、樓盤模型、戶型設(shè)計(jì)模型、銷售進(jìn)度表、售樓書、折頁、手袋、各功能標(biāo)志（如銷售人員工作牌、接待處、交款處等）椅、臺(tái)、飲水機(jī)等。 樣板房 （ 1）樣板 房套數(shù)和朝向：樣板房是最犀利和直觀的銷售武器，在考慮工程進(jìn)度、景觀視野角度的原則下，建議選擇 16 層做樣板層展示，公共部分的裝修可參照今后實(shí)際裝修標(biāo)準(zhǔn)，從景觀、視覺效果及促銷角度考慮，建議選擇東北向和西北向做樣板房，從實(shí)際效果和成本控制考慮，建議做 2套樣板房，單拼和雙拼在以上建議方位各做一套。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第十章 分階段推廣策略 一、導(dǎo)入期推廣策略 整合營銷策略 —— “蓄水池”策略 此階段一方面積累客戶，為正式開盤創(chuàng) 造有利形勢(shì)，一方面試探市場(chǎng)反應(yīng)，以便對(duì)銷售計(jì)劃做出相應(yīng)調(diào)整，另一方面為項(xiàng)目造勢(shì)，確立項(xiàng)目形象。 二、形象推廣策略 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售成功的關(guān)鍵之一在于開盤預(yù)售成功，而預(yù)售成功的關(guān)鍵在于建立起客戶對(duì)本項(xiàng)目的投資升值能力的想像空間。 （ 2）工地形象包裝 根據(jù)營銷推廣主題，重新制作圍墻廣告。公共部分建議 16 層半層走廊、電梯間、洗手間裝修好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4）基本要求 A、 格調(diào)現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、莊重、高雅；又不失輕松歡快氣氛，使人樂于留連，具有親和力； B、 具有吸引和聚集人流功能； C、 能產(chǎn)生強(qiáng)烈的現(xiàn)場(chǎng)促銷效果； D、 功能分區(qū)明確，有利于分解售樓處內(nèi)的客流，形成合理流程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 注：（ 1）因金成公司銷售部未提供具體的戶型銷控情況，無法扣除已銷售的面積，本預(yù)算按總體可銷售面積進(jìn)行計(jì)算，待銷售部提供完整的銷控資料后，銷售金額予以重新調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、賣點(diǎn)整合 成熟區(qū)域，核心地段 交通便利，快捷 紫荊山路標(biāo)識(shí)性建筑 創(chuàng)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，高性能價(jià)格比 獨(dú)特的、富有個(gè)性化的建筑造型 商務(wù)泛會(huì)所 發(fā)展商實(shí)力 三、導(dǎo)入時(shí)機(jī) 開盤時(shí)機(jī)： 4 月份是鄭州市房地產(chǎn)銷售旺季，因此，本項(xiàng)目開盤時(shí)間與銷售旺季來臨時(shí)間同步，在各項(xiàng)工作準(zhǔn)備就緒的情況下，盡量爭(zhēng)取在 4月下旬開盤，此時(shí)模型、售樓處、樣板房、看房通道清理、宣傳單張、售樓處包裝、工地包裝、銷售人員培訓(xùn)、銷售物料等均需馬上準(zhǔn)備。 第二部分 銷售執(zhí)行方案 第六章 總體營銷策略 一、總體指導(dǎo)思想 本項(xiàng)目區(qū)別于其他同類樓盤的最大特點(diǎn)是每?jī)蓪釉O(shè)計(jì)有中庭和會(huì)議室，實(shí)際上這一特點(diǎn)構(gòu)成本項(xiàng)目的不利因素，為尋找差異化方向，我們提出“歐美時(shí)尚辦公”這一概念，將此不利因素化為有利因素，并將此特點(diǎn)放大成項(xiàng)目獨(dú)一無二的亮點(diǎn)。新視界 提出“ 歐美時(shí)尚辦公 ”作為項(xiàng)目主要推廣概念，宣揚(yáng)新的辦公理念和企業(yè)服務(wù)理念，倡導(dǎo)新的辦公樓文化，為項(xiàng)目塑造利益點(diǎn)并區(qū)別于市內(nèi)其它寫字樓物業(yè)，同時(shí)通過“ 新時(shí)代 等相關(guān)配套要齊全；三是公用空間，裝修、配置要 體現(xiàn)一定的檔 次，有較好的物業(yè)管理 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。板式商務(wù)空間 經(jīng)濟(jì)金融中心 CBD 核心 —— 銷售價(jià)格 均價(jià) 3000 元 /㎡ 3200 元 /㎡ 一期 3500 元 /㎡，二期 3800元 /㎡ —— 金成國貿(mào)大廈銷售執(zhí)行方案 同致地產(chǎn) 第五章 項(xiàng)目定位 一、市場(chǎng)形象定位 市場(chǎng)形象定位 —— 即是將產(chǎn)品自身獨(dú)特、鮮明的特征進(jìn)行描述，將產(chǎn)品最具核心競(jìng)爭(zhēng)力的部分清晰明了地進(jìn)行傳播，使產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)空間產(chǎn)生強(qiáng)度最大的穿透力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商業(yè)環(huán)境分析 屬于鄭州市黃金區(qū)域和成熟地段，本項(xiàng)目南面商業(yè)發(fā)展不活躍，東西兩面均無大型商業(yè)，多為零散街鋪，商業(yè)人流不多，北面易初蓮花今年年中即將開業(yè)，將極大的帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展，尤其本項(xiàng)目將獲益較大。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項(xiàng)目包裝方面 前期項(xiàng)目包裝較少，主要通過圍墻廣告表現(xiàn)，體現(xiàn)項(xiàng)目不完整，不能最大化表現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)，建議對(duì)圍墻廣告重新包裝。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。西大街紅旗廣場(chǎng)西 amp。 B、 首付款少，風(fēng)險(xiǎn)小，租金 能抵付月供； C、 單位面積從 100300平方米，面積小，配套齊全 ； D、 單位分割 面積雖然不 大，但是對(duì)寫字樓的形象、檔 次以及配套 有一定的 要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。新發(fā)展最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）功能布置 從一般的客戶看樓程序和需求出發(fā)，建議售樓處有如下功能分布：輻射區(qū)、迎賓區(qū)、接待區(qū)、模型區(qū)、展板區(qū)、洽談區(qū)、銷控區(qū)、辦公區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 層數(shù)設(shè)置為樣板層，除特別裝修的兩套樣板房外，全部按交樓標(biāo)準(zhǔn)裝修好。在一層外立面沿商城路和紫荊山路采用噴繪包裝。通往樣板房的通廊地面鋪設(shè)紅色地毯，墻面用噴繪畫裝飾好。 目的：初步展示金成國貿(mào)大廈的形象及樹立“歐美時(shí)尚辦公，一站式商務(wù)”的社會(huì)認(rèn)知度，營造鄭州市寫字樓市場(chǎng)全新的辦公概念，引起社會(huì)轟動(dòng)效益，達(dá)到鄭州市“半城皆知”的程度，搶占市場(chǎng)先機(jī)及早圈定市場(chǎng)份額，為下一階段開盤銷售做好“蓄水池”和造勢(shì)的功能。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）樣板房選址：為提升物業(yè)形象，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)促銷力，樣板房所在的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 B、 接待臺(tái)不必做得過長(zhǎng)、過于莊重，看起來象審判臺(tái)，而應(yīng)設(shè)計(jì)得纖秀輕巧，設(shè)置四人接待臺(tái)即可，淡化“強(qiáng)大”的接待陣容；為接待人員專 設(shè)幾個(gè)小洽談臺(tái)，作為分散接待點(diǎn)，有利于將銷售人員分散開來。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）贈(zèng)送物品 銷售到后期或產(chǎn)品滯銷期時(shí)，贈(zèng)送業(yè)主空調(diào)、中央空調(diào)、辦公家私或部分裝修，或者舉行抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 12 5% 4692 1390 65% 1 1% 939 280 66% 2 1% 939 280 67% 啟動(dòng)一口價(jià)促銷策略； 適當(dāng)投入媒體廣告。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 7）提供人性化的物業(yè)管理服務(wù)。宣傳推廣 上塑造一個(gè)甲級(jí)純寫字樓形象，主要通過銷售人員的口頭傳播推廣此形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤