【正文】 ............................................................................ 6 第三章 項(xiàng)目面臨的問(wèn)題 ......................................................................... 6 一、產(chǎn)品方面 ..................................................................................................... 6 二、營(yíng)銷推廣方面 ............................................................................................. 7 三、項(xiàng)目包裝方面 ............................................................................................. 7 第四章 項(xiàng)目 SWOT 與競(jìng)爭(zhēng)分析 ........................................................ 8 一、優(yōu)勢(shì) (S)分析 ................................................................................................. 8 二、劣勢(shì) (W)分析 ............................................................................................... 8 三、機(jī)會(huì)點(diǎn) (O)分析 ............................................................................................ 9 四、威脅點(diǎn) (T)分析 ............................................................................................ 9 五、競(jìng)爭(zhēng)分析 ................................................................................................... 10 第五章 項(xiàng)目定位 ..................................................................................... 12 一、市場(chǎng)形象定位 ........................................................................................... 12 二、目標(biāo)消費(fèi)群體定位 ................................................................................... 13 三、價(jià)格定位 ................................................................................................... 15 四、營(yíng)銷主題定位 ........................................................................................... 17 五、價(jià)格策略定位 ........................................................................................... 17 六、物業(yè)服務(wù)定位 ........................................................................................... 18 七、項(xiàng)目包裝定位 ........................................................................................... 18 第二部分 銷售執(zhí)行方 案 .............................................. 19 第六章 總體營(yíng)銷策略 ........................................................................... 19 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、總體指導(dǎo)思想 ............................................................................................19 二、賣點(diǎn)整合 ....................................................................................................20 三、導(dǎo)入時(shí)機(jī) ....................................................................................................20 第七章 銷售目標(biāo) ..................................................................................... 20 一、總目標(biāo) ........................................................................................................20 二、分階段銷售目標(biāo) ........................................................................................21 三、工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度關(guān)系表 ....................................................................22 四、月度銷售目標(biāo) ............................................................................................24 第八章 價(jià)格策略 ..................................................................................... 25 一、總體價(jià)格策略 ............................................................................................25 二、價(jià)格體系 ....................................................................................................25 三、價(jià)格促銷策略 ............................................................................................26 第九章 項(xiàng)目包裝策略 .............................................................................. 27 一、項(xiàng)目形象包裝 ............................................................................................27 二、形象推廣策略 ............................................................................................33 第十章 分階段推廣策略 ......................................................................... 34 一、導(dǎo)入期推廣策略 ........................................................................................34 二、開(kāi)盤期推廣策略 ........................................................................................35 三、強(qiáng)銷期推廣策略 ........................................................................................35 四、持銷期推廣策略 ........................................................................................35 五、二次強(qiáng)銷期推廣策略 ................................................................................36 六、尾盤期推廣策略 ........................................................................................36 七 ：銷控策略 ....................................................................................................37 第十一章 關(guān)于中庭部分推廣策略 ...................................................... 38 第十二章 廣告策略 ................................................................................... 39 一、媒體組合選擇 ............................................................................................39 二、階段推廣主題 ............................................................................................41 三、廣告投放計(jì)劃 ............................................................................................42 附：金成國(guó)貿(mào)大廈開(kāi)盤工作計(jì)劃表 ................................................................42 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第一部分 項(xiàng)目 診斷 第一章、項(xiàng)目概況 金成國(guó)貿(mào)大廈位于紫荊山路與商城路交叉口的西南角，是一座集商業(yè)和寫字樓為一體的綜合型大樓，本項(xiàng)目外表為圓柱型，現(xiàn)階段已開(kāi)始銷售，但尚未正式大規(guī)模公開(kāi)面向市場(chǎng)，針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行有指向的廣告宣傳，前期銷售均價(jià)為 26002700 元 /㎡之間，在未做廣告推廣的情況下，銷售了 70 余套，銷售情況較為理想，但由于項(xiàng)目整齊劃一的設(shè)計(jì)成 230 多平方米的寫字間，客戶群體面窄，在設(shè)計(jì)上存在一些不合理之處，后續(xù)銷售仍有壓力。最大程度的搜集了數(shù) 十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目戶型面積對(duì)市場(chǎng)需求的適應(yīng)性分析 本項(xiàng)目所提供的寫字間戶型以 230 平方米左右面積為主力，共 368套，占整個(gè)項(xiàng)目寫字樓部分的 93%，表明項(xiàng)目以提供寫字樓市場(chǎng)中戶型個(gè)體產(chǎn)品為主要特征，此面積檔基本符合鄭州市發(fā)展較順利、公司有一定實(shí)力的中小型創(chuàng)業(yè)型和成長(zhǎng)型公司使用； 本項(xiàng)目寫字間面積 145150 平方米的戶型共 16 套， 224237 平方米之間戶型共 268 套，其次為 305 平方米的核心筒部分戶型，戶型單一，無(wú)多樣性，缺乏組合彈性，不能適應(yīng)市場(chǎng)的多樣性需求，目標(biāo)消費(fèi)群體面窄，后期銷售有一定難度，需要充分挖掘潛在市場(chǎng)需求和投資市場(chǎng)； 項(xiàng)目個(gè)體產(chǎn)品的朝向分析 由于本項(xiàng)目采用圓柱型設(shè)計(jì)，朝向分布比較均勻，從前期銷售來(lái)看，東南向銷售情