【正文】 目的：初步展示金成國貿大廈的形象及樹立“歐美時尚辦公，一站式商務”的社會認知度，營造鄭州市寫字樓市場全新的辦公概念，引起社會轟動效益，達到鄭州市“半城皆知”的程度，搶占市場先機及早圈定市場份額，為下一階段開盤銷售做好“蓄水池”和造勢的功能。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。新發(fā)展 通往樣板房的通廊地面鋪設紅色地毯，墻面用噴繪畫裝飾好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 E、 樓體建議用鋼管字，夜間配合燈光效果。各功能區(qū)包括接待臺、財務室、辦公室、洗手間、 去樣板房的通道、每層單層銷控示意、溫馨提示等都做好標識牌。在一層外立面沿商城路和紫荊山路采用噴繪包裝。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 C、 廣場設置一定要求的燈光設施，售樓中心外墻安裝射燈照射售樓處，大廈東北角的小廣場上安裝地燈照射整座大樓，夜晚打開燈光，通過燈光吸引過往行人的注意。 要求：去掉現(xiàn)有辦公單元內的兩個衛(wèi)生間，增加實用性。 層數(shù)設置為樣板層，除特別裝修的兩套樣板房外，全部按交樓標準裝修好。 （ 2）樣板房選址：為提升物業(yè)形象，增強現(xiàn)場促銷力，樣板房所在的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 10）其它 A、現(xiàn)場 VCD 及音響設備 B、現(xiàn)場花草、植物 C、 現(xiàn)場布藝：天花用幾條黃色布幔橫向呈波浪型吊置于售樓處上方，售樓處大廳內結構柱用金色布圍繞包裹。 E、 大廳玻璃窗內可設計懸掛式雙面展板，內外都可觀看。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B、 接待臺不必做得過長、過于莊重，看起來象審判臺，而應設計得纖秀輕巧，設置四人接待臺即可，淡化“強大”的接待陣容；為接待人員專 設幾個小洽談臺，作為分散接待點，有利于將銷售人員分散開來。 鄭州純商務辦公領地 新時代歐美時尚辦公概念 B、突出項目的品位和品質 裝修尤其要注重一些細節(jié)問題，例如：顏色的搭配和反襯，飾物的處理，燈光的調和，反映人性化的小提示等等；以彰顯檔次的冷色調為主，而在飾品的選擇上宜大量采用暖色調，冷暖搭配，莊重而不失活潑。 A、突出基本營銷主題： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）功能布置 從一般的客戶看樓程序和需求出發(fā)，建議售樓處有如下功能分布：輻射區(qū)、迎賓區(qū)、接待區(qū)、模型區(qū)、展板區(qū)、洽談區(qū)、銷控區(qū)、辦公區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。具體操作為： A、 選擇一個中年男子做形象代言人，此代言人符合鄭州市 民的一般特征，為一企業(yè)管理者，不一定要帥，但要健康，富有魄力，有良好的氣質，富有睿智，有一定的親和力。 （ 4）明升價格法 在本項目形成一定市場熱度時，公開告知市場在一定期限或達成一定銷量后較大幅度上調價格，并對價格提升加以炒作，迅速形成市場影響及聲勢，可引發(fā)市場搶購。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）贈送物品 銷售到后期或產(chǎn)品滯銷期時，贈送業(yè)主空調、中央空調、辦公家私或部分裝修，或者舉行抽獎活動。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、價格體系 包括以下內容：價格定位、價格的制定、定價技巧的運用、價格走勢、價格調整（為達到預期銷售目標及實現(xiàn)企業(yè)預期利潤而對各銷售階段的價格調整、銷售過程中根據(jù)銷售狀況而實行的價格調整）、價格炒作策略及方法等，根據(jù)各個階段的銷售情況和市場反應具體執(zhí)行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 12 5% 4692 1390 65% 1 1% 939 280 66% 2 1% 939 280 67% 啟動一口價促銷策略； 適當投入媒體廣告。 7 5% 4692 1390 30% 能夠保證各種媒體的正常廣告投放； 各種促銷活動能夠正常進行。 月份 銷售進度 銷售面積（㎡） 銷售金額（萬元） 累計 銷售進度 前提條件 4 5% 4692 1390 5% 綠化環(huán)境完成 80%； 正常的蓄勢廣告投入能夠得到保證； 確保廣告公司能在 3 月底正式配合工作； 保證前期各種銷售資料交付我司 。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （寫字樓可售面積 3000） +（中庭部分可售面積 2200） = 億元 二、分階段銷售目標 銷售階段 時間期限 銷售條件 銷售比例 銷售面積 （㎡） 導入期 2020 年 4 月 1——2020 年 4 月 24 日 賣場內外包裝基本制作完畢、銷售人員培訓完畢進場，銷售物料到位 15%（前期已銷售）接受內部認購，不公開發(fā)售 0 開盤期 2020 年 4 月 25 日— 2020 年 5 月初（兩個星期） 項目策劃方案、模型、售樓處、樣板房、 VI 視覺識別系統(tǒng)、廣場綠化、項目市場形象導入、 銷售經(jīng)理及銷售人員初步到位，咨詢電話、樓書、單張、看房通道等準備就緒 5% 4692 強銷期 2020 年 5 月初 —— 2020 年 7 月初 外立面和局部裝修顯現(xiàn)，前期 銷售人氣、廣告配合 20% 18767 持銷期 2020 年 7 月初 —— 2020 年 8 月底 準現(xiàn)樓狀態(tài)，大樓完全展示，前期銷售人氣，廣告推廣配合 10% 9383 第二次強銷期 2020 年 9 月 —2020 年 10 月 前期銷售人氣、廣告推廣 20% 18767 持銷期 2020 年 11 月 ——2020 年 12 月 前期銷售人氣、維持廣告 10% 9383 尾盤期 2020 年 1 月 ——2020 年 4 月 大廈入伙，物業(yè)管理形象 5% 4692 合計 70% 65684 注：考慮到寫字樓銷售的特點，購買寫字樓的客戶一般購買決策時間較長，由于國貿大廈在前期市場導入和廣告推廣不夠強力的情況下，最好銷的時間將在開盤兩到三個月之后，考慮以上兩個因素，擬定以上銷售目標。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 7）提供人性化的物業(yè)管理服務。 （ 3）提供工作之余的休息、娛樂、休閑空間，倡導工作即是享受的理念。新視界 為業(yè)主提供國際上流行的一站式服務和支持，倡導國際化、人性化的辦公理念。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。宣傳推廣 上塑造一個甲級純寫字樓形象，主要通過銷售人員的口頭傳播推廣此形象。 入市，低開高走”價格策略。 五、價格策略定位 根據(jù)當前的市場競爭態(tài)勢和供求情況，結合市場一般營銷規(guī)律，我們建議，金成國貿大廈的價格策略定位應為： 低價入市 低開高走 小步快跑 在銷售初期，為迅速切入市場，制造人氣，形成熱銷氣氛，尤其是在初期以較低價格吸引知名企業(yè)入駐，以形成“羊群效應” ，故而宜采用“低價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。新發(fā)展最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、價格定位 根據(jù)本項目所處的地點及各方面因素，綜合比較同類寫字樓物業(yè)特征作出以下價格定位依據(jù)（長江廣場、時代華庭、財富廣場）為標本參照。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B、 建筑物的商業(yè)氣息，即使不是純寫字樓，也必須 看上去像寫字樓。這類公司由于業(yè)務擴張快，一方面急需提升公司形象，另一方面資金壓力大，后勤管理跟不上，同時這一時期也是公司發(fā)展過程中的一個分水嶺，邁過去了將進入一個相對穩(wěn)定的高速發(fā)展期，邁不過去將迅速走向衰落 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B、 首付款少，風險小，租金 能抵付月供； C、 單位面積從 100300平方米，面積小，配套齊全 ； D、 單位分割 面積雖然不 大，但是對寫字樓的形象、檔 次以及配套 有一定的 要求。 從總體上來說，寫字樓的用戶分為三大板塊： 創(chuàng)業(yè)板塊 發(fā)展板塊 層峰板塊 結合本項目的質素來看，本項目目標客戶群體是創(chuàng)業(yè)版塊和成長版塊。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 —— 純商務型：表明國貿大廈功能集中，有良好的商務氛圍和 形象，區(qū)別于市場上商住功能混合的物業(yè)，同時，本項目提供諸多商務配套，辦公極其方便，用此概念推廣能產(chǎn)生客戶認同感。西大街紅旗廣場西 amp。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 前期推廣主題概念不夠清晰，缺乏科學合理的系統(tǒng)化運作 ，因此很難把本項目的準確信息傳遞給我們的目標客戶，為項目后續(xù)的營銷推廣造成了較大的影響。 金成公司前期低價入市，已贏得部分客戶追捧。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目戶型比較單一，缺乏組合彈性，客戶群體面窄。 項目建筑形象具有一定的獨特性，周邊視野開闊，“能 見度”高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、項目包裝方面 前期項目包裝較少，主要通過圍墻廣告表現(xiàn)，體現(xiàn)項目不完整，不能最大化表現(xiàn)項目優(yōu)勢和賣點，建議對圍墻廣告重新包裝。 二、營銷推廣方面 本項目迄今為止，尚未正式公開對社會進行集中的傳播，曾在經(jīng)濟視點報和河南商報上做過少量廣告，主要通過圍墻廣告進行宣傳，傳播面不寬，項目形象未曾推廣出去，基本上為一新盤。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。對此，需要對本項目提出獨特的銷售主張，賦予項目獨特的富有個性化而內涵豐富的外在形象和大廈文化，針對本項目的客戶群體，為其創(chuàng)造 “富有實力、創(chuàng)新精神、形象和品牌意識”的企業(yè)形象，并通過良好的性能價格比吸引客戶購買。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 周邊為城市景觀，多為多層建筑，視野開闊，無不良景觀，南面有菜市場和加油站（均為臨時性使用），短期內影響本項目南向和西南向單位的低層單位的景觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目個體產(chǎn)品基礎資料統(tǒng)計 （ 1）戶面比統(tǒng)計 戶型 面積（㎡） 面積 (㎡ ) 套數(shù) 套數(shù)比（ %） 面積比（ %） 戶型 1 32 8 266 38 戶型 2 3444 14 145 290 2 戶型 3 224 7168 32 8 戶型 4（中空部分） 305 左右 3660 12 合計 396 100 100 注：以上中庭面積不確定 項目個體產(chǎn)品的戶型特征分析 項目立面為一圓柱體設計，因此，形成各個寫字間呈扇型的布局，各寫字間的采光面比較寬，但其經(jīng)濟性和實用性相對而言不甚理想， 對銷售會產(chǎn)生一定程度的影響，對此，需要我們在樣板房上花巧心思，做足文章，對客戶充分做好戶型引導工作； 本項目每隔兩層設計的中庭部分（初步估算面積為 305 平方米）面積較大，由于不具備自然采光和通風，對寫字樓使用的 適應性較差，銷售時可考慮商業(yè)用途或商務配套用途，如運用得法，則會對整個寫字樓的銷售起到促進作用，但此部分面積為 3660 平方米，全部消化有困難。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 第一部分 項目診斷 ........................................................... 3 第一章、項目概況 ........................................................................................... 3 一、項目基礎質素分析 ..................................................................................... 3 二、項目周邊環(huán)境 ............................................................................................. 5 第二章 銷售分析 ...........