【正文】 況最好，其次為東北和西南向，西向和北向銷售不甚理想，故宜充分運用價格策略，制定合理朝向差價，促進西向和北向單位的銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商業(yè)環(huán)境分析 屬于鄭州市黃金區(qū)域和成熟地段，本項目南面商業(yè)發(fā)展不活躍，東西兩面均無大型商業(yè)，多為零散街鋪，商業(yè)人流不多，北面易初蓮花今年年中即將開業(yè)，將極大的帶動區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展，尤其本項目將獲益較大。 項目在地段和區(qū)位條件上得天獨厚，因此在項目推廣和銷售中需要不斷強化此優(yōu)勢，放大其投資升值概念。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。前期依賴自然銷售，從目前已成交的客戶來看，由于銷售價格比較低，吸引了較多投資客，投資比例較大，約占到 50%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第四章 項目 SWOT 與競爭分析 一、優(yōu)勢 (S)分析 位處紫荊山商圈核心地段，交通便捷，周邊配套齊全，區(qū)位和地段優(yōu)勢明顯。 除中庭部分外，其余單元的采光面較寬，視野較好。 裙樓部分的整體及單層體量偏小，結構不合理，也降低了樓盤的使用率，使商家的入戶門檻加高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 鄭州市政府對城市擴容的規(guī)劃目前已開始執(zhí)行，將增加市場的潛在需求。 金成國貿(mào)大廈銷售執(zhí)行方案 同致地產(chǎn) 五、競爭分析 比較項 長江廣場 時代華庭 財富廣場 本案 開發(fā)商 鄭州長江置業(yè)有限公司， 有知名度和品牌 河南萬輝置業(yè)有限公司 馨廣（河南）置業(yè)有限公 司 金成房地產(chǎn)開發(fā)公司，有 知名度和品牌 位置 紫荊山路和東西大街交叉 口 西大街與管城街交匯處 經(jīng)三路中段 紫荊山路和商城路交匯處 交通 交通比較方便 交通比較方便 交通非常方便 交通非常方便 規(guī)模 17 層，占地 ㎡，總建筑面積 29975 ㎡，集公寓、酒店、 寫字樓于一體 高層商住樓，占地㎡ ,總建筑面積㎡ 七棟高層，總面積 15 萬㎡，有規(guī)模優(yōu)勢 27 層、占地 9957 ㎡，建筑面積 116805 ㎡，寫字樓和商業(yè)為一體，有規(guī)模優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。板式商務空間 經(jīng)濟金融中心 CBD 核心 —— 銷售價格 均價 3000 元 /㎡ 3200 元 /㎡ 一期 3500 元 /㎡，二期 3800元 /㎡ —— 金成國貿(mào)大廈銷售執(zhí)行方案 同致地產(chǎn) 第五章 項目定位 一、市場形象定位 市場形象定位 —— 即是將產(chǎn)品自身獨特、鮮明的特征進行描述，將產(chǎn)品最具核心競爭力的部分清晰明了地進行傳播，使產(chǎn)品對市場空間產(chǎn)生強度最大的穿透力。 —— 坐標性建筑：本項目在一定程度上具有建筑形式方面的特點，國貿(mào)大廈的體量較大，采用圓柱體的建筑設計，在市區(qū)是不多見的建筑形式，容易讓人產(chǎn)生過目不忘的效果，并處于城市主要干道旁，兩面臨街，周邊無建筑物阻擋，有良好的形象展示力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 創(chuàng)業(yè)版塊 （ 1）特點 A、 規(guī)模不大但是充滿活力，具有 一定的 現(xiàn)代企業(yè)的先進管理模式， 追求效率， 擁有較高的創(chuàng)業(yè)起點； B、企業(yè)資本力量薄弱，抗風險能力小，商務環(huán) 境差，所以規(guī)避風險，尋求好的發(fā)展平臺成為創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的迫切要求； C、行業(yè)分布： 信息咨詢、網(wǎng)絡、媒體、攝影、音樂、軟件開發(fā)、設計等以創(chuàng)意、信息化、知識性見長的新興行業(yè) 、 電子科技、中小創(chuàng)業(yè)型新興產(chǎn)業(yè)以及部分小規(guī)模貿(mào)易、物流和服務行業(yè) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 E、 作長線投資的準備。 B、 成長型公司急需提升辦公環(huán)境和公司聲譽，正是這部分消費群成為了目 前商務樓市場的主要力量，他們主要涉及金融、 IT 行業(yè)、進出口貿(mào)易、其他貿(mào)易、咨詢、廣告和中介服務等行業(yè)，他們需要的是面積不大、總價合適、綜合形象良好的 “ 商務樓 ” 。 C、 再次是對商務配套和服務的需求，最多被提到的是這么幾方面的內(nèi)容，一是電梯，一定要夠用， 有一定的 檔次；二是資訊，寬帶、信息處理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 等相關配套要齊全；三是公用空間，裝修、配置要 體現(xiàn)一定的檔 次，有較好的物業(yè)管理 。 區(qū)域因素 比較項目 本項目 長江廣場 時代華庭 財富廣場 地區(qū)級差 20 19 19 21 交通通達度 20 19 20 21 繁華程度 20 19 20 22 公共設備 20 19 19 21 臨街狀況 20 20 20 20 合計 100 96 98 105 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 個別因素 比較項目 本項目 長江廣場 時代華庭 財富廣場 裝修等級 20 20 19 22 樓層 \朝向 20 21 21 20 建筑結構 20 23 21 23 新舊程度 20 20 20 20 市場接受能力 20 21 21 21 合計 100 105 102 106 比較權重 比較項目 本項目 長江廣場 時代華庭 財富廣場 比較權重 1 各因素修正 比較物名稱 交易 價格 交易時 點修正 交易情 況修正 區(qū)域因 素修正 個別因素 修正 修正價格 長江廣場 3000 1 1 2976 時代華庭 3200 1 1 3201 財富廣場 3600 1 1 3234 實收均價定位 依據(jù)房地產(chǎn)價格估價理論和方法，本項目評估后可實現(xiàn)的實收均價為 ∑ 比較標的物評估價格 =（各比較物業(yè)修正價格比較權重）之和 =3123 元 /平方米 根據(jù)項目比較分析法，本項目的 成交均價在 3123 元 /平方米左右，由于前期已銷售的部分均價偏低（由于我司未掌握實際的銷控情況，估計寫字樓銷售約 15%，銷售均價 26002700 元 /平方米），會拉低整個寫字樓最后的成交價格，因此本項目寫字樓最后實際成交的均價在 3000 元 /平方米左右，中庭部分銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 均價為 2200 元 /平方米，此均價考慮了金成國貿(mào)大廈要實現(xiàn)快速銷售的要求，實現(xiàn)此價位，必須保證項目正式開盤前的廣告攻勢和銷售過程中各方面的緊密配合，廣告預熱需盡早進行，預留充分的銷售預熱時間。新視界 提出“ 歐美時尚辦公 ”作為項目主要推廣概念，宣揚新的辦公理念和企業(yè)服務理念，倡導新的辦公樓文化，為項目塑造利益點并區(qū)別于市內(nèi)其它寫字樓物業(yè)，同時通過“ 新時代最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 隨著項目銷售逐漸接近入伙、市場知名度及熱度的提高，價格可逐漸走高，價格提升幅度應視市場競爭狀況而定，但盡可能提高調(diào)整速度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二部分 銷售執(zhí)行方案 第六章 總體營銷策略 一、總體指導思想 本項目區(qū)別于其他同類樓盤的最大特點是每兩層設計有中庭和會議室，實際上這一特點構成本項目的不利因素，為尋找差異化方向，我們提出“歐美時尚辦公”這一概念，將此不利因素化為有利因素，并將此特點放大成項目獨一無二的亮點。 （ 1）提供會議室租賃、辦公設 備租賃、商務洽談空間等商務配套服務。 （ 4）定期免費發(fā)布相關行業(yè)經(jīng)濟資訊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、賣點整合 成熟區(qū)域，核心地段 交通便利，快捷 紫荊山路標識性建筑 創(chuàng)業(yè)發(fā)展平臺，高性能價格比 獨特的、富有個性化的建筑造型 商務泛會所 發(fā)展商實力 三、導入時機 開盤時機： 4 月份是鄭州市房地產(chǎn)銷售旺季，因此，本項目開盤時間與銷售旺季來臨時間同步，在各項工作準備就緒的情況下，盡量爭取在 4月下旬開盤，此時模型、售樓處、樣板房、看房通道清理、宣傳單張、售樓處包裝、工地包裝、銷售人員培訓、銷售物料等均需馬上準備。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。金成國貿(mào)大廈銷售執(zhí)行方案 同致地產(chǎn) 三、工程進度與銷售進度關系表 序號 分項名稱 工程內(nèi)容 開始時間 完成時間 銷售階段 時間期限 銷售累 計進度 銷售累進面積 前期已銷售 15% 導入期 — 0% 0 1 內(nèi)外砌體 外墻砌體、內(nèi)墻隔斷的安裝 開盤期 — 2020 年5 月初 5% 4690 2 屋面 包括保溫層、防水層、找平層、貼 面磚等 強銷期 2020 年 5 月初 —2020 年 7 月初 25% 23460 3 室外消防水池 開挖、主體施工、回填 4 樣板間 樣板房設在七層，售樓部、票務中 心設在零層 5 外粉 外墻貼面磚、貼馬賽克、包窗口、粉陽臺、裝飾線條的粉刷、雨棚、散水 6 一層大堂的精裝修 7 室外給水安裝 包括室外消火栓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 售樓處、售樓處投入使用 各項廣告造勢活動 4 月初開始 4 月初看樓通道布置完畢； 導示系統(tǒng)完備； 樓書等售樓資料。 8 5% 4692 1390 35% 保證各種媒體的正常廣告投放； 啟動各項促銷活動。 3 2% 1876 560 69% 4 1% 939 280 70% 合計 70% 93834 19470 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 注：（ 1）因金成公司銷售部未提供具體的戶型銷控情況，無法扣除已銷售的面積，本預算按總體可銷售面積進行計算，待銷售部提供完整的銷控資料后，銷售金額予以重新調(diào)整。 實收均價 3000 實收均價上漲空間 2% 最低價 2480 元 /㎡ 最高價 3880 元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 層差 15 層以下 30 元 /㎡15 層以上 50 元 /㎡ 朝向差 東： +30 元 /㎡ 西： 30 元 /㎡ 南： +50 元 /㎡ 北： 50 元 /㎡ 東北： +30 元 /㎡ 景觀差 0 戶型差 0 三、價格促銷策略 價格調(diào)整促銷 （ 1）價格表調(diào)整 項目總體銷售率達到 30%時，整體價格表整體調(diào)高 2%。 價格炒作方法 （ 1）以低價單位入市炒熱市場 初期推出相對較差的部分單位以 低價格入市，吸引買家追捧，迅速增加市場熱度，炒熱市場。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第九章 項目包裝策略 一、項目形象包裝 項目形象包裝 —— 除了項目命名、項目標 識、項目內(nèi)環(huán)境營造、項目內(nèi)外觀裝飾外，還涉及到項目進入銷售期時，銷售渠道中一切銷售環(huán)節(jié)的形象包裝。 B、 以他的形象貫穿于整個銷售推廣的過程中，例如廣告、賣場包裝等 售樓處包裝 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 1）售樓處名稱 建議選用：金成?國貿(mào)大廈銷售中心 （ 2）位置 建議售樓處主廳設置在大廈東側寫字樓入口大堂處。 （ 4）基本要求 A、 格調(diào)現(xiàn)代、簡約、莊重、高雅；又不失輕松歡快氣氛，使人樂于留連，具有親和力； B、 具有吸引和聚集人流功能； C、 能產(chǎn)生強烈的現(xiàn)場促銷效果； D、 功能分區(qū)明確，有利于分解售樓處內(nèi)的客流，形成合理流程。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 6）裝飾建議 A、 燈光建議分明亮區(qū)與柔和區(qū)，洽談區(qū)應柔和、參觀區(qū)應明亮、模型區(qū)則可制造暗區(qū)、靠模型燈光給客人感受燈光效果和夜景效果，創(chuàng)造獨特的“夜景銷售區(qū)”。 C、 考慮到本寫字樓的檔次和購買寫字樓客戶的特點，專設一組豪華型組合沙發(fā)