【正文】 行： 方案 從西南部開啟 分析：毫無爭議該部位是整個(gè)項(xiàng)目用地中最優(yōu)勢的單 位，對于先期塑造項(xiàng)目形象深化主題都是符合的，按照目前房地產(chǎn)市場分布狀態(tài)，低開高走的價(jià)格策略一旦投入實(shí)施也應(yīng)該可以預(yù)見火爆狀態(tài)，只是那這么優(yōu)秀的地段以較低價(jià)格出售實(shí)在是浪費(fèi)資源，同時(shí)與項(xiàng)目最高檔次嘴硬最高價(jià)格的隱性價(jià)格策略也不相融合，并且東部價(jià)格的攀升程度尚是未知的，很大程度上取決于項(xiàng)目前期的運(yùn)營狀況，故本方案應(yīng)該說值得商榷； 綜合上述：分期發(fā)展的策略原則和方針在于既不能先從絕對優(yōu)勢的位置開起也不能從絕對劣勢的單位開啟。因?yàn)橥谕度腴_發(fā)的可能跨越組團(tuán)分布中兩種建筑形態(tài)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 這樣在保證全盤操作穩(wěn)定的前提下便于實(shí)現(xiàn)整體利潤的最大化。可考慮在大道中間設(shè)置風(fēng)雨連廊，材料為綠色透光玻璃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三、中央景觀 本案景觀軸線主要有兩條，景觀主軸線為南部主入口正對的中行通道，因?yàn)楸局行妮S線不一定是貫穿正中，故對于中央景觀建設(shè)建議正對西側(cè)入口，其中央景觀設(shè)施建議利用地勢坐半地上設(shè)置，構(gòu)筑 35 步臺(tái)階與南北 、東西景觀主軸線連通。該景觀的水可借助高位差流入別墅群的環(huán)繞水景帶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 二）、總體規(guī)劃建議及組團(tuán)劃分： 對本案平面規(guī)劃的建議：本案平面規(guī)劃可以由西向東和由南向北方向著手 南北向 1對于苯胺底寬來說具有南眺廣場大綠地的景觀優(yōu)勢，故建議就南北向的建筑單體在布置上作兩線的劃分，即分為一線親綠景區(qū)與二線觀綠景區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。地塊最北面的線區(qū)為小高層，底層可以架空或是建設(shè)成群房作為營業(yè)與對面北關(guān)村的沿街形 成雙面營業(yè)的格局，中心區(qū)錯(cuò)落布置點(diǎn)式別墅群，在別墅二樓西南部主客廳位置設(shè)置轉(zhuǎn)角窗及客廳大面積落地門窗的觀景臺(tái)，以作為“樓王”來推廣銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 在對社區(qū)組團(tuán)劃分 上建議可根據(jù)建筑形態(tài)分布予以調(diào)整，各組團(tuán)之間利用景觀綠化等進(jìn)行隱性分割，同時(shí)利用各級(jí)道路相互融通服從整體，各組團(tuán)因建筑形態(tài)和具體目標(biāo)客戶群體的不同可存在并保留不同的特色，但整體上必須保持大格局大風(fēng)格的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這樣既有效去化了營業(yè)房總量 還可以作為本案的一個(gè)賣點(diǎn)，同時(shí)又可有效的解決社區(qū)配套單薄的問題。步道與晨徑、水景帶、景觀大道等共同構(gòu)組成社區(qū)的主脈絡(luò)，人行道由景觀大道連同社區(qū) 的各級(jí)道路構(gòu)成，它們?nèi)诤闲^(qū)內(nèi)部的點(diǎn)式景觀及環(huán)繞型綠化、水景帶各具特色的獨(dú)立存在著，同時(shí)又十分緊密地結(jié)合在一起，環(huán)環(huán)相扣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。（ 關(guān)于西部設(shè)置入口的理由，有效的實(shí)現(xiàn)人車分流 西部景觀相對更好隨著城市發(fā)展，西部及北部人居氛圍會(huì)逐漸升高，再一定程度上能多個(gè)展現(xiàn)的窗口、 將人流有效分離到西側(cè)可以彌補(bǔ)暫時(shí)西部人氣氛圍不足的現(xiàn)狀，為西側(cè)營業(yè)房的開發(fā)銷售做好準(zhǔn)備。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第七、社區(qū)內(nèi)避免出現(xiàn)明管明線，如確實(shí)需要必須結(jié)合景觀作相應(yīng)處理； 整體景觀： 第一、入口景觀 A、小區(qū)入口處鋪設(shè)城廣場，用開闊平坦的廣場令路人駐足。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二、水景的應(yīng)用： 因?yàn)楸景肝鱾?cè)緊靠人工湖，推崇親水住宅的賣點(diǎn)具備先天優(yōu)勢和條件，建議區(qū)內(nèi)綠化景觀建議增加水景（例如疊級(jí)流水、小型噴泉等）為小區(qū)的綠化注入生氣，同時(shí)與外界環(huán)境相互呼應(yīng)，可考慮將把南內(nèi)的水景與該湖聯(lián)通，以實(shí)現(xiàn)社區(qū)內(nèi)的水景均為活源。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四）、建筑設(shè)計(jì)建議： 建筑設(shè)計(jì)總則：對土地開發(fā)總平面的規(guī)劃：本案占地是一個(gè)相對平整，類似矩形地塊，由于項(xiàng)目占地面積較大需要分期開發(fā)和銷售分散運(yùn)營更有利于項(xiàng)目推廣及風(fēng)險(xiǎn)區(qū)劃 .。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 戶型設(shè)計(jì)建議： 戶型設(shè)計(jì)原則 :戶型設(shè)計(jì)應(yīng)從使用功能、采光、通風(fēng)、材料等角度去考慮營造健康生活環(huán)境，例如：、大陽臺(tái)大觀景窗的設(shè)計(jì)使室內(nèi)觀景和光照效果更佳，在設(shè)計(jì)上考慮最大限度地接受太陽光，通風(fēng)透氣，衛(wèi)生間要通風(fēng)換氣，廚房要設(shè)有建起集中排放系 統(tǒng)，在材料上不建商提倡食用可重復(fù)循環(huán)再生的材料和無毒無害無污染的產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。業(yè)主通過享受高科技帶來的舒適和擁有更多的服務(wù)和資源優(yōu)勢，通過物業(yè)公司是地產(chǎn)得到全面的升值。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。該項(xiàng)工作應(yīng)和本案的縣期工作同步進(jìn)行，并和售樓處同起投入工作，在本案銷售過 程中有我司項(xiàng)目工作組節(jié)制。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ，示范單位戶型建議做兩房、三房、四房各一個(gè)，其中兩房的座豪華裝修的交樓標(biāo)準(zhǔn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè) 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建設(shè)順序 1. 會(huì)所建設(shè)應(yīng)放在首期開發(fā)的首位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 牌坊、會(huì)所立面及兩者之間的園林綠化必須在第一次公開發(fā)售前完成，是開賣時(shí)能在三點(diǎn)一線去增強(qiáng)客戶對本項(xiàng)目的信心及對包裝定位的認(rèn)同，這是項(xiàng)目定位的實(shí)質(zhì)性體現(xiàn)。 更形象，而風(fēng)格亦應(yīng)于小區(qū)綠化主題特色相統(tǒng)一。 ，以體現(xiàn)小區(qū)將來的綠化的品位，使客人對將來小區(qū)綠化的認(rèn)識(shí)更具體， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ，以自然光線、室內(nèi)綠化、造景為主導(dǎo)設(shè)計(jì)元素，在室內(nèi)設(shè)計(jì)引入大自然的元素臨到長的客人產(chǎn)生強(qiáng)烈的現(xiàn)代感，又售樓處的設(shè)計(jì)萌生對整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃綠化建筑 設(shè)計(jì)的認(rèn)同而產(chǎn)生購買欲望。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)管理建議：需要特別說明的是 ，與智能化相對應(yīng)得物業(yè)管理公司自身素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量的全面提高在本小區(qū)必須得到真實(shí)的體現(xiàn)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4）干濕分離：廚房衛(wèi)生間等帶水或帶臟的房間應(yīng)與精心裝修的、怕水的、怕臟的房子等分開 ， （ 5）建議導(dǎo)入錯(cuò)層、復(fù)式和躍層等戶型，以迎合目標(biāo)客戶群體追求新異和多種功能戶型的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。為了體現(xiàn)小區(qū)的主題整體風(fēng)格上應(yīng)以整個(gè)小區(qū)的建筑物風(fēng)格達(dá)到體現(xiàn)主題的目的，我司根據(jù)以人為本的新型人居主題，整體風(fēng)格上可引入近現(xiàn)代的風(fēng)格與本地建筑特征融合的方式，保留北方建筑的雄渾厚重吸取嶺南輕靈娟秀的建筑風(fēng)格，既體現(xiàn)出對居民對新型生活方式的追求又充分彰顯 目標(biāo)客戶群體高貴的身份地位特征。 建筑類型： 從市場供應(yīng)產(chǎn)品在種類和類型來說，無非就是多層 別墅和高層之分，本案在所處的地理位置和周遍環(huán)境配套上決定了價(jià)格和市場定位的高檔性，但根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展現(xiàn)狀等因素，完全建設(shè)絕對高端產(chǎn)品去化存在極大難度和風(fēng)險(xiǎn)，建筑類型定位應(yīng)從更廣泛吸納客戶群體基礎(chǔ)上按適當(dāng)比例設(shè)置多層、別墅和小高層 . 從項(xiàng)目定位上來看，為了更好的塑造項(xiàng)目形象，建筑工程質(zhì)量作為一個(gè)重要支撐質(zhì)素顯得至關(guān)重要，建議在能夠控制好整體成本投入的前提下，盡量提高 建筑工程標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 設(shè)置一個(gè) 7080平米的前臺(tái) 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存學(xué)校從目前其立面看，于本項(xiàng)目的品位不協(xié)調(diào)，建議處在保持其建筑特點(diǎn)外配合小區(qū)整體風(fēng)格及定位，為項(xiàng)目設(shè)計(jì)一個(gè)新穎的學(xué)校立面。 會(huì)所：作為高檔次的居住社區(qū)，必須擁有一個(gè)具有一定規(guī)和完善功能的會(huì)所，我司建議本案會(huì)所的建筑面積為1500平方左右，會(huì)所位置可考慮根據(jù)進(jìn)出口方案的確定而確定最終位置，回所要求必須具備以下幾個(gè)功能： 健身空間：如沙弧球、棋牌室、健身器材訓(xùn)練室 小型的浴室，要求具備淋浴和桑拿舊可以了 要有一個(gè)集咖啡館、商務(wù)快餐和酒吧間在內(nèi)的休閑餐飲場所 美容美發(fā) 風(fēng)味書屋或閱覽室 電子閱覽室（非網(wǎng)吧性質(zhì)的上網(wǎng)沖浪空間） 花卉小店 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B、小區(qū)主入口處的 案名牌匾為項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆，會(huì)所、中心景觀、案名牌匾的設(shè)計(jì)風(fēng)格三位一體，因此牌匾設(shè)計(jì)應(yīng)充分吸收會(huì)所、景觀設(shè)置、建筑單元等所表現(xiàn)出來的設(shè)計(jì)元素，融合他們的建筑風(fēng)格。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小區(qū)景觀及綠化建議： （ 1）、景觀綠化設(shè)計(jì)總則：配合小區(qū)的建筑風(fēng)格，小區(qū)綠化及景觀設(shè)置建議以中式親水、親綠園林為主，并與西方風(fēng)格融合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。西部為車道進(jìn)口，南北門相對直通為社區(qū)景觀大道，主入口設(shè)置在南部基本中間位置，其色調(diào)及造型應(yīng)配合苯胺主題，采用現(xiàn)代動(dòng)感明快的風(fēng)格，選用高檔的建材建造，把主入口設(shè)計(jì)成為小區(qū)的標(biāo)注性景觀之一，起到接納引領(lǐng)的作用，使小區(qū)居民產(chǎn)生一種領(lǐng)域歸宿感和自豪感。由于本案占地面積較大，應(yīng)該分期進(jìn)行開發(fā)，故必須做好道路規(guī)劃，并為分期工程建設(shè)、景觀設(shè)計(jì)、首期生活區(qū)居住區(qū)域留好交通道路人車分流和安防圍合管理等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 我司建議：第一種方案：高層靠在項(xiàng)目北側(cè)一字排開：好處是既可最大限度提高了容積率又 .給景觀設(shè)計(jì)提供了充足空間；不利之處在于高層的布局方式過于呆板，失去了高層建筑的韻律美感；第二種方案：將其 中一棟小高層放在西南角上，好處是北側(cè)空間增大為高層布局調(diào)整提供了條件，同時(shí)西南部的高層可以用來做項(xiàng)目的形象標(biāo)志建筑，不利之處在于空間上的浪費(fèi)不利于容積率的最大提高。 總體規(guī)劃要求環(huán)境、景觀、道路、與建筑單體錯(cuò)落有致，對于多層的 1 層可將其前部圍城小院予以贈(zèng)送，但為了保證整體效果一般建議以半人高木柵欄予以圍合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 形成順序漸升觀景布局 2二線區(qū)位于地塊的北半部，比一線區(qū)更具有觀景的便利條件，登高遠(yuǎn)眺廣場是二線區(qū)的優(yōu)勢，故而相差甚微，觀景區(qū)域二線區(qū)的建筑單體應(yīng)考慮作小高層，可考慮 1215 層的限度，我們建議二線區(qū)的小高層架空，引入綠化帶，一來可 以提高綠化率，并可優(yōu)先去化小高層底層的銷售阻力；二來可著力強(qiáng)調(diào)此線區(qū)作為區(qū)域登高遠(yuǎn)眺的優(yōu)勢 東西向 本案地勢就東西來說東邊比西部稍高但這種狀況并不明顯，施工時(shí)可輕易填平可視為平坦，在東西向操作上建議建設(shè)為三個(gè)區(qū)，即為西片區(qū)、中心偏區(qū)和東片區(qū)。同時(shí)這也是考慮到項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的觀景度差異，建筑單體建設(shè)過程中應(yīng)該利用地勢，層數(shù)順著前后持續(xù)逐漸抬升， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本案首期方位選擇： 根據(jù)分期發(fā)展策略方針，首期方位應(yīng)該為項(xiàng)目地塊的南部版快。該中央景觀可作圓形或橢圓形處理，進(jìn)入半地下車庫分別設(shè)置一個(gè)進(jìn)口和一個(gè)出口，沿此半地上建筑四圍可考慮設(shè)置四個(gè)便民店，分別以臺(tái)階和停車場進(jìn)出口隔開。 另外進(jìn)過一段時(shí)間成的后的苗木基本適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂虺苫盥实群谩? 因項(xiàng)目開發(fā)周期較長占地面積較大且為分期開發(fā)，建議購買花草及樹種，在后期詠地上設(shè)置苗圃進(jìn)行配置，一方面可以降低成本， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四）、本案總平面布局要點(diǎn)建議： 主軸線建議： 第二、景觀軸線 中心軸 線的建議：穿過中心軸線他是進(jìn)入各個(gè)組團(tuán)、各個(gè)步徑和中央景觀的必經(jīng)通道，由于景觀軸線在社區(qū)園林景觀規(guī)劃中起到了靈魂作用，我司建議把景觀軸線建成較為寬敞的林蔭大道，在道路兩旁種植高大、常綠、有香味的或是名貴的樹木，再配以形狀各異的花壇，種植一些形狀美麗色草鮮艷奪目的植物，以及環(huán)境污染知識(shí)性植物如：蘇鐵、柳樹、矮牽牛、杜鵑、鳶尾、扶桑、大麗花、報(bào)春花、薔薇、一串紅等。這樣使得項(xiàng)目不僅不存在較低的市場售價(jià)，也為后期項(xiàng)目品牌上升到一定高度后將售價(jià)拔高的動(dòng)力源。最大程度的