【正文】 開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）現(xiàn)場導(dǎo)視系統(tǒng) A、 由專業(yè)公司系列設(shè)計項目導(dǎo)視系統(tǒng)（結(jié)合標識等平面設(shè)計）、形式別致，靈活多樣，包括歡迎牌、指示牌、溫馨的警告牌、各類型功能標牌等，方便引導(dǎo)客戶現(xiàn)場參觀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 4）樣板房裝修風格 A、單拼樣板房：建議東北角 風格： 經(jīng)濟實用型，現(xiàn)代主義簡約風格 功能設(shè)置：一個財務(wù)室和一個經(jīng)理室，其余為開放式辦公單元。 樣板房 （ 1）樣板 房套數(shù)和朝向：樣板房是最犀利和直觀的銷售武器，在考慮工程進度、景觀視野角度的原則下，建議選擇 16 層做樣板層展示，公共部分的裝修可參照今后實際裝修標準，從景觀、視覺效果及促銷角度考慮，建議選擇東北向和西北向做樣板房，從實際效果和成本控制考慮，建議做 2套樣板房，單拼和雙拼在以上建議方位各做一套。墻面展板內(nèi)容：項目各戶型透視圖、主要交通及建筑物圖片、地理規(guī)劃圖、小區(qū)總體平面布局圖、辦公單元室內(nèi)布置、發(fā)展商背景介紹、付款方式等。 （ 7）主要內(nèi)容配置 A、 接待臺、展板（包括廣告板、效果圖、說明圖）、燈箱廣告、樓盤模型、戶型設(shè)計模型、銷售進度表、售樓書、折頁、手袋、各功能標志（如銷售人員工作牌、接待處、交款處等）椅、臺、飲水機等。 現(xiàn)代、氣派、簡潔明快、富有沖擊力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 炒家入市可以迅速增加市場熱度，有效炒作并提升價格。 （ 2）付款折扣調(diào)整 本項目正式開盤之前訂房的客戶可以給予 2 個點的優(yōu)惠，開盤之后取消此優(yōu)惠折扣。 第八章 價格策略 一、總體價格策略 ? 低價入市 ? 低開高走 ? 逐步上揚 在銷售初期，為迅速切入市場，制造人氣，形成熱銷氣氛，以形成“羊群效應(yīng)”，同時此時項目工程形象尚不是最佳，宜采用“低價入市，低開高走”價格策略； 隨著施工進度加快及工程形象越來越好、市場知名度及熱度的提高，價格可逐漸走 高，價格提升速度和幅度應(yīng)視市場競爭狀況及銷售速度確定，穩(wěn)步上升，不宜過快過大。 10 10% 9383 2780 55% 11 5% 4692 1390 60% 保證各種媒體的正常廣告投放； 價格促銷活動和各項業(yè)主活動； 能夠參加秋交會。 四、月度銷售目標 按照 實際情況，初步按我司 4 月初正式進駐項目現(xiàn)場，若各項工作能配合， 4 月中旬開盤，因此月度銷售目標從 04 年 4 月份開始進行制訂。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第七章 銷售目標 一、總目標 按開盤日從 4 月 25 日開始計算，銷售期為一年，銷售期限大致如下： 2020 年 4月底 —— 2020 年 4月底 銷售總目標確定如下： 考慮到中庭部分有一定的銷售難度，會減慢項目的銷售速度，拉長整個項 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 6）采用環(huán)保、節(jié)能材料，為業(yè)主創(chuàng)造健康、環(huán)保的辦公空間。新發(fā)展 七、項目包裝定位 本項目在綜合質(zhì)素上是一乙級寫字樓，而在項目包裝上宜適當拔高項目形象和檔次，以中高檔次進行項目包裝。新視界 ”來界定項目的客戶群體，更為具體的塑造項目為客戶所提供的利益和個性 化形象，引起目標市場的最大認同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 本項目目標消費群體定位 （ 1） 鄭州市創(chuàng)業(yè)型和成長型公司； （ 2） 河南省內(nèi)創(chuàng)業(yè)型、成長型公司， 在鄭州設(shè)立辦事處； （ 3） 投資客； （ 4） 公司處于創(chuàng)業(yè)初級階段或剛進入成長階段，發(fā)展前景良好； （ 5） 從行業(yè)劃分來看，主要是信息咨詢、貿(mào)易、電子、高科技產(chǎn)業(yè)、投資公司等； （ 6） 無強大的資金后盾，但公司業(yè)績比較穩(wěn)定。 （ 3）其它關(guān)心因素 A、 高性價比，對于中小企業(yè)來說， 對公司發(fā)展前景樂觀，認為“買樓抵過租樓”，所以物業(yè)良好的價格性能比是重點考慮因素 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、目標 消費群體定位 根據(jù)我司對寫字樓產(chǎn)品的營銷經(jīng)驗，認為在寫字樓產(chǎn)品的營銷過程中，其目標客戶群體的把握關(guān)鍵是在對其使用客戶的把握，真正把握好了使用目標客戶，不僅對于產(chǎn)品的營銷將十分有利，也有利于對投資客戶的吸引和引導(dǎo)。國貿(mào)大廈位處紫荊山路與商城路交匯處，區(qū)域成熟，其地段具有先天優(yōu)勢，在鄭州市中心地塊越來越稀缺的情況下，地段物業(yè)價值將大幅增值，也意指項目的投資與升值潛力。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、機會點 (O)分析 整個市場對于寫字樓的需求正在逐步增長。 二、劣勢 (W)分析 項目的間隔分區(qū)不合理，直接影響部分企業(yè)的入駐； 樓盤規(guī)劃設(shè)計方面存在一定缺陷，部分樓層有 200— 300平方米左右的中庭部分以及 60平方米的會議間，缺乏自然采光和通風，很難完全合理使用，某種程度上降低了樓盤的使用率，不能很好的滿足入駐企業(yè)對辦公物業(yè)硬性指標的要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 各六部電梯，電梯配備充裕；兩層挑高的大堂，敞亮而富有氣派，能裝修出極好的效果，予人以高檔次的形象；停車位 320 個，能有效地滿足停車需求；在裝修檔次上，本項目內(nèi)外檔次不高，不能產(chǎn)生形成高檔 寫字樓形象的聯(lián)想，建議對本項目低層裙樓部分的裝修和大堂的裝修檔次適當?shù)匕胃摺? 第三章 項目面臨的問題 一、產(chǎn)品方面 項目本身不存在突出亮點，同比同類產(chǎn)品無明顯的競爭優(yōu)勢，沒有吸引人的獨特賣點和核心競爭力。 環(huán)境景觀分析 周邊環(huán)境比較規(guī)整，管理比較有序。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、項目基礎(chǔ)質(zhì)素分析 項目基本技術(shù)參數(shù) 總用地面積 ㎡ 總建筑 面積 116805 ㎡ 裙房面積 ㎡ 寫字樓面積 ㎡ 容積率 建筑密度 綠化面積 3230 ㎡ 綠化率 % 室內(nèi)總停車位 320 層數(shù) 27 總戶數(shù) 336 總高度 從以上數(shù)據(jù)來看，總建筑面積 116805 平方米，其中裙房面積為 12514平方米，寫字樓面積為 104290 平方米，本項目體量比較大。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在樓盤形象上，本項目 為一圓柱體，在鄭州市并不多見，有建筑形象和風格上的獨特性，能讓人產(chǎn)生過目不忘的效果，并且處于城市主要干道旁，周邊視野開闊，項目“能見度”高，能成為城市的坐標性建筑，容易形成和擴大大廈的知名度，并深入人心，進而擴大為入駐公司的形象和知名度，提升入駐企業(yè)的形象和檔次。將來銷售過程中，投資客不一定有這么高的比例，應(yīng)主要針對寫字樓用家進行推廣。 銷售價格不高，存在較強的價格競爭優(yōu)勢。 周邊的業(yè)態(tài)分布比較雜，因此在項目的業(yè)態(tài)組合方面把握起來比較困難。 四、威脅點 (T)分析 周邊同質(zhì)化樓盤競爭比較激烈。 機組 裝修標準 外裝修、公共部位中檔次， 房屋毛坯交樓 外裝修、公共部位中檔次、 房屋毛坯交樓 中偏高檔次 外裝修、公共部位中檔次， 房屋毛坯交樓 檔次 中檔 中檔 中偏高檔 中檔 物業(yè)管理 發(fā)展 商自管 發(fā)展商自管 發(fā)展商自管 發(fā)展商自管，萬廈顧問 推廣主題 高級商務(wù)軸心區(qū)位 高貴不貴 “ 黃金區(qū)域核心地段純商務(wù)型寫字樓 紫荊山路坐標性建筑 ”，從最大限度的挖掘項目本身在區(qū)域和地段上的資源和優(yōu)勢，在市場上通過組合推廣渠道無限放大，引起市場廣泛認知。 （ 2）需求特征 A、 優(yōu)越的區(qū)位。 創(chuàng)業(yè)型 企業(yè)大多因為資金等問題，會在相當長的時期內(nèi)采用租賃房屋的方式辦公 ； F、 創(chuàng)業(yè)型公司 很 難承受高檔寫字樓的價格 。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、營銷主題定位 營銷主題定位，決定產(chǎn)品的推廣主題，通過 對產(chǎn)品內(nèi)在質(zhì)素特性的提煉和差異化分析，向市場傳達產(chǎn)品理念最為核心的部分，為產(chǎn)品塑造良好的市場形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。對于中小型企業(yè)來說，有效控制成本是其企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略當中的重要組成部分，本項目提供的這些商務(wù)配套服務(wù)恰恰是從企業(yè)成本控制的角度出發(fā)，能夠為他們有效節(jié)約成本。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 10 空調(diào)安裝 水路、通風、水冷設(shè)備、自動控制 系統(tǒng) 11 精裝修 電梯前室、環(huán)廊等公共部分的精裝修 12 消防安裝 消火栓系 統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、通風系統(tǒng)的安裝調(diào)試、聯(lián)動試驗 13 電梯安裝 電梯安裝、調(diào)試、驗收 14 門窗安裝 外塑鋼窗、內(nèi)戶門（防火防盜）、 防火門 二次強銷期 2020 年 9 月 — 2020年 10 月 55% 51610 15 內(nèi)粉 墻面天棚的粉刷、地坪的找平，衛(wèi)生間的防水、地下室的粉刷批白、室內(nèi)批白 16 室內(nèi)給排水安裝 給水、排水管道、管件的安裝，排 水灌水試驗、給水打壓試驗 17 強電安裝 管內(nèi)管內(nèi)穿線、安裝配電箱、開關(guān) 插座石板、電纜的鋪設(shè)及測試 18 弱電安裝 電話、電視、監(jiān)控、網(wǎng)絡(luò) 19 室外道路 廣場綠化及景觀 持銷期 2020 年 11 月 ——2020 年 12 月 65% 60990 樓盤已入伙 尾盤期 2020 年 1 月 ——2020 年 4 月 70% 65684 備注：為了保證本項目有一個較好的入市時機，在樣板房、售樓處、樣板層、電梯大堂的設(shè)計和裝修上宜盡量提前。 5 10% 9383 2780 15% 參加春交會； 樣板房能夠在 4 月中旬投入使用； 啟動五大精品樓盤鄭州聯(lián)展活動； 啟動品牌發(fā)展戰(zhàn)略； 廣告強勢推廣； 價格促銷機制。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù) 十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）優(yōu)質(zhì)單位高價銷售 對位置、景觀、戶型等較好的部分優(yōu)質(zhì)單位保持高價位銷價，或先行保留，以待市場形成一定熱度后再擇機高價出售，增加發(fā)展商利潤。比如：售樓處、展銷廳、項目展示（促銷）會、施工圍墻、樓體外圍、看樓專車、樓書、宣傳（冊）單張、展板、掛歷、禮品、手袋、銷售人員服裝等等，以項目標識為核心，貫穿整個項目營銷始末，使之反復(fù)出現(xiàn)在鄭州市民的視線內(nèi)，造成長期性似有似無的視覺刺激，使鄭州市民逐步對項目品牌從感觸到熟悉。 理由： A、 交通主干道紫荊山路，便于展示； B、 空間開闊，光線較好； C、 雙層挑高，裝修后富有氣派，亦便于做銷售現(xiàn)場的包裝和氣氛渲染，有良好的形象，符合大樓的形象和檔次； D、 與目前的施工入口有一定程度的分離，不受施工影響； E、 該位置在 交通動線上容易安排，方便客戶看樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。形象墻前面是接待臺及資料臺，是銷售人員接待客戶和派送資料的場所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 要求：去掉現(xiàn)有辦公單元內(nèi)的兩個公共衛(wèi)生間和一個經(jīng)理室衛(wèi)生間，只需保留一個經(jīng)理室衛(wèi)生間，增加經(jīng)濟性和實用性和辦公空間 的開闊性。 E、售樓處門口布置紅色迎賓地毯，布置路旗、看板、空中氣球、條幅、彩旗、營造熱賣氣氛。 C、 寫字樓每一層的平面做一張 ，直接進行單層銷控示意，使客人圖上看樓一目了然，同時也做一幅總銷控表，方便銷售管理，樣板層適當位置設(shè)置溫馨提示。 美時尚辦 公”主題，給人較強的視覺沖擊力。 （ 2）、金成地產(chǎn)經(jīng)營理念和信譽度宣傳 主體內(nèi)容為：突出老牌地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)理念先進，精益求精、長于技術(shù)、有社會責任感的形象和姿態(tài)，其業(yè)績與實力得到政府、社會的高度認同，并借十一年慶之機回饋客戶，回饋社會。 B、 在大河報、經(jīng)濟視點報上炒作“歐美時尚辦公，一站式商務(wù)”概念，將歐美辦公