【正文】 /h。室內(nèi)污、廢水采用合流制排至室外，室外排水系統(tǒng)采用雨、污水分流制。本工程計算機房及部分電氣機房按功能要求設(shè)置超細干粉滅火系統(tǒng)。㎡、作用面積為160㎡）布置噴頭，噴淋系統(tǒng)用水量為25L/S。室外消防水量30L/S。澆灑道路及場地用水、綠化用水由小區(qū)生活給水管網(wǎng)靠市政水壓直接供水。日 kh==12澆灑道路及場地用水定額：2L/㎡本工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)采用“基礎(chǔ)工程計算機輔助設(shè)計JCCAD”進行計算分析。，因此上部結(jié)構(gòu)在適當(dāng)部位設(shè)置溫度縫兼抗震縫，分縫后結(jié)構(gòu)若超過55m，則在中間適當(dāng)部位設(shè)置施工后澆帶。：規(guī)范取值，基本風(fēng)壓值WO=㎡（50年一遇）。在建筑群體空間的塑造當(dāng)中，利用各建筑單元的層數(shù)不同，形成錯落有致的建筑天際線，在單體中重點處理建筑的陽臺、樓梯間、窗臺、屋頂樓臺等可變因素，變化的形體豐富了建筑的外觀，又使每一幢居住建筑增加了可識別性。度假型標準間式住宅（三個電梯、兩個樓梯）采用以內(nèi)廊式雙面布置小戶型為主，部分套型為一室一廳一衛(wèi)套房。3）此表中的權(quán)重比例，公司可根據(jù)實際情況進行適當(dāng)調(diào)整。熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產(chǎn)品的表述和特征客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素重點樓盤描述備注：需要完成城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（報告格式及內(nèi)容另附）①需求預(yù)測需求預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息、數(shù)據(jù)和資料為依據(jù)，運用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場需求規(guī)律和變化趨勢進行分析和預(yù)測，從而推斷出未來市場對該類物業(yè)的需求。 一般來講，項目所在國內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對項目所在區(qū)域進行因素分析，這是因為：首先，宏觀經(jīng)濟對區(qū)域經(jīng)濟的影響程度不同，對有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響??；其次，區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展受宏觀經(jīng)濟的影響存在著“時滯’現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟現(xiàn)狀往往要經(jīng)過一段長時間以后才能對區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時必須加以考慮；其三，國家特定的地區(qū)經(jīng)濟使得某些區(qū)域經(jīng)濟或多或少受宏觀經(jīng)濟波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟趨勢相反的逆向走勢。7)供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。醫(yī)院等級和醫(yī)療水平大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場文化、體育、娛樂設(shè)施公園銀行郵局其他附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。城市發(fā)展規(guī)劃與地塊的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響；所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。形成意見和結(jié)論。這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個真正可信的可行性研究報告是不可能的。當(dāng)這些項目的發(fā)展商在談起這些問題時通常都會感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實際總投入就會小得多。10．研究人員對項目的建議對項目中存在的風(fēng)險和問題提出改善建議，以及對建議的效果作出估計。6．項目資金籌集方案及籌資成本估算根據(jù)項目的投資估算和投資進度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進行計算和分析。（四）正文內(nèi)容：它是可行性報告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容1．項目概況主要包括：項目名稱及背景、項目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟、水文地質(zhì)等基本條件，項目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟指標、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；2．市場調(diào)查和分析在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)的項目的市場需求及市場供給狀況進行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售周期等。（三）詳細可行性研究詳細可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目 投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。（一）以投資機會研究該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。尤其是房地產(chǎn)項目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報告。第一節(jié) 可行性研究的概念和作用一． 可行性研究的概念可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場、經(jīng)濟、社會等各方面進行全面的分析、論證、和評價，判斷項目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟上是否合理、財務(wù)上是否盈利，并對多個可能的備選方案進行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項目的實施和控制提供參考。）9． 雙方對合作過程中的所有相關(guān)商業(yè)資料均負有保密責(zé)任，未經(jīng)許可，任何一方不得擅自對外發(fā)布或提供給第三者。4． 經(jīng)雙方協(xié)商同意可簽訂變更或補充合同，其條款與本合同具有同等法律效力。銷售獎勵：如乙方在合同期內(nèi)提前完成本合同95％的銷售目標，則甲方需于乙方完成該銷售目標后十個工作日內(nèi)另行支付乙方銷售獎勵人民幣伍萬元整，且每提前銷售計劃壹個月再額外獎勵人民幣貳萬元整。如下壹個月乙方超額50％完成階段銷售任務(wù)，則上壹個月的乙方應(yīng)結(jié)算銷售代理費預(yù)留應(yīng)由甲方在結(jié)算日100％返還乙方。甲方承擔(dān)購買本項目物業(yè)的客戶使用信用卡及消費卡等以刷卡形式支付定金或購房款而產(chǎn)生的銀行之手續(xù)費。乙方的銷售工作在甲方工程進度、營銷條件具備以下條件下開展：（售樓處）完成并具備現(xiàn)場銷售條件；、看樓通道等現(xiàn)場包裝完成并具備展示條件；（報紙廣告、戶外廣告、電視/電臺/網(wǎng)絡(luò)廣告等）不低于其銷售總金額的1%。如果在拓展市場方面沒有問題，那么盈利就是肯定的。來自開發(fā)商誠信的影響：無論開發(fā)商的大小、品牌如何，代理公司的傭金收取都是一件比較困難的事情。廣告推廣費用：如果是將廣告推廣設(shè)計、組織等所有工作外包，那么就會產(chǎn)生廣告公司的月費，一般為15000~20000元。從節(jié)約成本的角度，可設(shè)置出納1名，另外聘1名會計定期出來公司帳目，則會計的費用會降低1半以上。代理公司與開發(fā)商簽定的代理合同中，一般開發(fā)商會要求20%左右的傭金放到代理結(jié)束的時候一次性交付，主要目的是對代理公司的業(yè)績考核及規(guī)避代理中存在的違約責(zé)任風(fēng)險等。影響提成比例多少的因素主要包含有：代理工作內(nèi)容。以總銷售額人民幣1億元舉例，如果提成比例是2%，那么代理公司應(yīng)獲得的傭金為200萬元。行政部：負責(zé)公司日常事物處理，企業(yè)文化建設(shè)，人員招聘，公司規(guī)章制度的督察等等。關(guān)于房地產(chǎn)代理種類。房地產(chǎn)代理的具體形式的分類。財務(wù)部：負責(zé)公司日常財務(wù)事物處理，與開發(fā)公司的傭金結(jié)算，員工傭金及工資的發(fā)放。浮動比例傭金結(jié)算方式：此方式相對于固定比例傭金結(jié)算方式來講，就是提成比例不是固定的，一般根據(jù)一個時間段內(nèi)的銷售任務(wù)完成比率來進行傭金比例的變化。如果是全程代理，即從項目前期（拿地階段）就介入，包含項目前期市場調(diào)研，項目可行性分析，項目具體建筑類型及目標客戶群定位，及后面的銷售等等，那么提成比例就會非常高了。代理公司的支出分析（以簡單版代理公司的情況為依據(jù)）：代理公司的支出費用主要包含：國家規(guī)定的稅費： 公司按照國家法規(guī)規(guī)定的比例交納相關(guān)費用，如營業(yè)稅為營利的15%?；竟べY外一般根據(jù)崗位級別給以一定的電話及交通費用補助。如只是需求廣告公司進行廣告平面設(shè)計，那么其費用按次計算，總體較月費的形式低。即使到了合同約定支付時間，開發(fā)商往往都會想法設(shè)法拖延，如果遇到不負責(zé)任的開發(fā)商，那么傭金拖欠現(xiàn)象就更加普遍，最后對薄公堂的也屢見不鮮。從整體上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對市場研究的意識是比較淡薄的，造成這種狀況的原因主要有以下幾個方面：整個行業(yè)的市場化運作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗而非科學(xué)的決策體系實施管理與經(jīng)營；目前，來自于房地產(chǎn)的市場供應(yīng)研究、競爭研究以及區(qū)位市場研究需求比較多，而開發(fā)商對來自于消費者的信息關(guān)注程度相對不足；同時，作為市場研究公司而言，還沒有形成比較成熟實用的研究方向與服務(wù)，這對于開發(fā)商的調(diào)研需求促進力度不足，另外行業(yè)項目的策劃與開發(fā)更多是通過策劃、銷售人員的經(jīng)驗和創(chuàng)意來實現(xiàn)，并以引導(dǎo)消費為導(dǎo)向，這也造成了房地產(chǎn)市場研究缺乏的重要原因。開盤前廣告投入不低于整體推廣費用的30%。5）甲方按雙方共同商定的銷售執(zhí)行方案確保工程進度。超額完成的任務(wù)可以累計到下壹個月。若客戶交清首期房款前悔約，所沒收的定金雙方各取50%；若客戶在交清首期房款后悔約，定金及罰金歸甲方所有，乙方收取相應(yīng)的代理費。5． 在本合同執(zhí)行期間，甲方如委托任何第三方代理銷售或自行銷售本合同相關(guān)物業(yè)，或者因股東變更、產(chǎn)權(quán)交易等原因?qū)е录追轿幸曳酱礓N售物業(yè)產(chǎn)權(quán)主改變乙方無法繼續(xù)銷售本物業(yè)時，乙方有權(quán)單方解除合同，甲方除應(yīng)支付乙方售出部分的代理費外，還應(yīng)支付乙方經(jīng)濟補償費用人民幣伍拾萬元，并承擔(dān)因此對已交定金客戶造成損失的各項責(zé)任。10． 任何一方按本合同規(guī)定提出終止合同時，需提前30天書面通知對方，雙方派人于通知日起14日內(nèi)完成辦理相關(guān)結(jié)清款項、解除合同等手續(xù)。我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。（三）可行性研究是項目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。這一階段對建設(shè)投資估算的精度在177。3．規(guī)劃設(shè)計方案優(yōu)選在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。（五）附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業(yè)務(wù)。撰寫本可行性研究報告。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)