【正文】 第二部分：市場研究 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個國家的某個地區(qū)擬進行房地產(chǎn)投資時，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟、文化、地理地貌、風俗習慣等。國家和擬建地區(qū)的政策、法令和法規(guī)。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規(guī)、文件、資料大致可分為四個部分：項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文。附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。6)燃氣：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。4)通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。2)供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④項目周邊環(huán)境（根據(jù)個案特性描述，沒有的可以不寫）1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）5)危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）6)周邊景觀 7)風水情況8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學校、購物中心/超市的建設等。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運系統(tǒng)；教育：大中小學及教育質(zhì)量情況。附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標記出宗地區(qū)域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關(guān)系）。項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。在敘述項目發(fā)展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。為此，需將項目的提出背景與發(fā)展概況作系統(tǒng)地敘述。（其他需要聲明的事項）參加調(diào)查人員簽名：公司領導簽字：注：形成一致意見后，附后存檔。撰寫本可行性研究報告。我們依照XXXX公司統(tǒng)一的《房地產(chǎn)可行性研究報告模式》進行分析。二．編制可行性研究報告的人員安排組合要組織一個可行性研究的小組，小組成員的知識結(jié)構(gòu)、人員安排要全面。這在意向接觸的時候是。，這些單位的科研實力過得硬，但由于項目對他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項目的工程咨詢業(yè)務。有些項目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領導要多些支持，少些干預，讓課題組放下包袱，按科學的路子去調(diào)查、分析。（1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：。再看一看這些項目的“可行性研究報告”，幾乎都是同一個調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個角度描繪這個項目投資的美好前景，卻偏偏不提項目投資的不利因素。這些因素包括：高級別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津；在一個離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準備在一個規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時間同一城市同類樓盤供應量過大導致需求短缺；建設成本遠遠超過預算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢失效等等?？尚行匝芯扛鶕?jù)不同的期望值給出不同的期望效益預測。在可行性研究時會遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項目未來的價格及銷售進程處于一種相對的不確定之中。以工程概算代替項目投資概算是極不嚴肅的。而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對項目工程建設的實際投資。二．可行性研究報告的項目投資預算一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項目可行性研究報告，其中的項目投資概算只包含了項目建設的工程概算，這樣算是不夠正確的。專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應的法律、法規(guī)方能編寫項目可行性研究報告。（五）附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報告必不可少的部分。9．可行性研究的結(jié)論根據(jù)對相關(guān)因素的分析和各項評價指標數(shù)值，對項目的可行與否作出明確的結(jié)論。該分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各種因素對項目的影響性質(zhì)和程度，為項目運作過程中對關(guān)鍵因素進行控制提供可靠依據(jù)。具體包括項目的預售預測、成本預測基礎上進行預計損益表、預計資產(chǎn)負債表、預計財務現(xiàn)金流量表的編制，債務償還表、資金來源與運用表的編制，以及進行財務評價指標和償債指標的計算，如財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率、投資回收期、債務償還期、資產(chǎn)負債率等，據(jù)以分析投資的效果。房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項目的正常進行。估算的精度沒有預算那樣高，但需力爭和未來開發(fā)事實相符，提高評價的準確性。5．項目投資估算對開發(fā)項目所涉及的成本費用進行分析評估。4．開發(fā)進度安排對開發(fā)進度進行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗收等階段安排好開發(fā)項目的進度。3．規(guī)劃設計方案優(yōu)選在對可供選擇的規(guī)劃方案進行分析比較的基礎上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對其進行詳細的描述。（三）目錄：由于一份可行性報告少則十余頁，多則數(shù)十頁，為了便于寫作和閱讀人員將報告的前后關(guān)系、假設條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。（二）摘要：它是用簡潔明了的語言概要介紹項目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設條件，要突出重點，假設條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報告的精要。未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。這一階段對建設投資估算的精度在177。20%,%～%。（二）初步可行性研究在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。30%，%～%。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。第二節(jié) 可行性研究的階段工作一．可行性研究工作根據(jù)項目的進展可以分幾個階段進行。（四）可行性研究是編制設計任務書的依據(jù)。銀行等金融機構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項目獲利信息。（三）可行性研究是項目籌措建設資金的依據(jù)。在 國投資項目必須列入國家的投資計劃。開發(fā)項目投資決策，尤其是大型投資項目決策的科學合理性，是建立在根據(jù)詳細可靠的市場預測、成本分析和效益估算進行的項目可行性研究的基礎上的。1983年2月，原國家計委正式頒布了《關(guān)于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》，對可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細的規(guī)定，以指導我國的可行性研究工作。我國從20世紀70年代開始引進可行性研究方法，并在政府的主導下加以推廣。項目可行性研究是項目立項階段最重要的核心文件，具有相當大的信息量和工作量，是項目決策的主要依據(jù)。甲方：武漢 有限公司 乙方：武漢 有限公司法定代表人： 法定代表人：簽約時間： 年 月 日 簽約時間： 年 月 日第三篇：房地產(chǎn)可行性研究報告房地產(chǎn)可行性研究報告范文房地產(chǎn)可行性研究報告是根據(jù)可行性研究對項目進行科學的分析和預測。12． 本合同未盡事宜，雙方協(xié)商解決；履行合同過程中發(fā)生爭議，雙方應本著友好態(tài)度協(xié)商解決，若協(xié)商不成，任何一方均可向項目所在地有管轄權(quán)的人民法院訴訟解決。10． 任何一方按本合同規(guī)定提出終止合同時，需提前30天書面通知對方，雙方派人于通知日起14日內(nèi)完成辦理相關(guān)結(jié)清款項、解除合同等手續(xù)。（乙方工作人員包括：乙方的在職人員、包括但不僅限于和乙方有勞動合同關(guān)系，或者正在為乙方完成某一項目的臨時工作人員等。甲方如果違反本協(xié)議，應賠償乙方已支付給該員工24個月的平均工資總和。7． 因甲方自身原因延遲完成合同約定的項目工程進度和權(quán)證取得時間、以及未按所提供的設備和裝飾材料標準施工等甲方責任，延誤銷售計劃完成的由甲方承擔。5． 在本合同執(zhí)行期間，甲方如委托任何第三方代理銷售或自行銷售本合同相關(guān)物業(yè)，或者因股東變更、產(chǎn)權(quán)交易等原因?qū)е录追轿幸曳酱礓N售物業(yè)產(chǎn)權(quán)主改變乙方無法繼續(xù)銷售本物業(yè)時，乙方有權(quán)單方解除合同，甲方除應支付乙方售出部分的代理費外，還應支付乙方經(jīng)濟補償費用人民幣伍拾萬元，并承擔因此對已交定金客戶造成損失的各項責任。任何一方未按照本合同約定單方解除合同的，需賠償對方相應經(jīng)濟損失。2． 本合同執(zhí)行過程中，如有因不可抗拒之因素影響有關(guān)條款之執(zhí)行時，雙方應及時通報并協(xié)商，而不視之為違約行為。乙方收取甲方費用，按照國家稅法規(guī)定繳納相應稅費，并向甲方提供相應正式稅務發(fā)票。若客戶交清首期房款前悔約，所沒收的定金雙方各取50%；若客戶在交清首期房款后悔約，定金及罰金歸甲方所有，乙方收取相應的代理費。如乙方連續(xù)兩個月未完成階段銷售任務，則甲方有權(quán)解除本合同。如乙方在本合同期限內(nèi)完成本合同95％的銷售目標，則甲方需于乙方完成該銷售目標后十個工作日內(nèi)100％返還上述乙方應結(jié)銷售代理費預留部分。超額完成的任務可以累計到下壹個月。乙方應結(jié)銷售代理費預留及返還：％以下（不含50％），則甲方將乙方當月應結(jié)算銷售代理費預留。，銷售率每提升至較高的階段，按高階段代理費點數(shù)支付累計銷售額的代理費差額。銷售率（按面積計算）50%以下（不含50%）50%（含50%）—70%（不含70%）70%以上（含70%）代理費率%%%乙方每月應收代理費計算公式為：每月應收代理費=累計售出單元總成交金額代理費率已收代理費注：a.“銷售率”指實際售出單元面積與當期委托可售單元總面積之比例，銷售率的售出單元計算時間以客戶與甲方簽署認購書的時間為準。5）甲方按雙方共同商定的銷售執(zhí)行方案確保工程進度。4）甲方協(xié)助乙方制定整體銷售策略，承擔有關(guān)策劃、宣傳推廣、廣告、售樓資料及樣板房、售樓現(xiàn)場包裝等所需的各項營銷推廣費用。2）甲方按本項目商品房買賣合同所約定期限按時交付房屋；保證項目的工程質(zhì)量符合合同約定的質(zhì)量標準；按商品房買賣合同所約定的時間為客戶辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。三、甲、乙雙方權(quán)責甲方權(quán)責：1）甲方向乙方提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復印件，提供所委托項目之開發(fā)建設法定文件、所有權(quán)法律批文復印件，提供項目規(guī)劃設計的圖紙、資料，項目運作的整體計劃、方案及甲方要求等；在本項