房地產經(jīng)紀人實務手冊-文庫吧資料
2024-10-10 18:38本頁面
【正文】 高檔商品，使房地產經(jīng)紀行業(yè)具有區(qū)別于其他經(jīng)紀行業(yè)的特點：政策性強房地產業(yè)受政策影響比較大。根據(jù)《城市房地產管理法》的規(guī)定，目前我國房地產中介服務主要表現(xiàn)為房地產咨詢、房地產經(jīng)紀和房地產估價三種形式，顯然這是對房地產中介服務作了狹義的理解。房地產中介服務與房地產開發(fā)、交易活動同屬于房地產經(jīng)營的范疇，都是房地產經(jīng)濟運行過程中不可缺少的環(huán)節(jié)。廣義的房地產中介服務，則覆蓋房地產投資、經(jīng)營管理、流通消費的各個環(huán)節(jié)和各個方面，為房地產的生產、流通、消費提供多元化的中介服務。否則只能收取成本費。（3）咨詢委托人向委托人收取的是咨詢服務費；而經(jīng)紀（居間）人收取是中介費。根據(jù)委托咨詢合同與經(jīng)紀（居間）合同的法律關系，對兩者進行區(qū)別比較：（1）咨詢委托人在法律關系上只涉及委托人，直接獨立對委托人先使自己的權利和義務，不存在交易中的第三人；而經(jīng)紀（居間）人或代理人都會涉及到第三人。咨詢服務的內容包括政策、法規(guī)、信息咨詢、市場調查、市場預測、投資分析、可行性研究、項目策劃、營銷策劃等活動，專業(yè)性要求較高，經(jīng)紀（居間）服務中也包含有一定的咨詢服務內容，但經(jīng)紀（居間）活動中不包括咨詢服務活動。（6）代理人只能向委托人索取報酬，在獲取服務報酬上，有較大的彈性，代理人可以與委托人商量，根據(jù)代理完成量的程度及結果決定報酬數(shù)額，經(jīng)紀（居間）人則可同時向交易雙方或任何一方索取報酬，收費標準一般按政府有關規(guī)定或行業(yè)慣例收取，有一定的限度，并且交易完成后才能收取報酬，否則只能收取成本費。（4）代理人只行使委托人委托的權利和義務，對第三人不具有任何權利和義務；而經(jīng)紀（居間）人則獨立對當事人雙方負有同等權利與義務，但無權替交易雙方的任何一方行使權利。（2）代理人在交易活動中，代表委托人（買方或賣方）與第三人（買方或賣方）發(fā)生直接買賣關系，而經(jīng)紀（居間）人在其經(jīng)紀活動中，必須由買賣雙方發(fā)生直接關系，進行交易。我國一些經(jīng)紀管理規(guī)定，將代理人也列入經(jīng)紀活動經(jīng)營范圍，但代理人與經(jīng)紀人在法律關系上有明顯區(qū)別，根據(jù)委托代理合同與經(jīng)紀（居間）合同的法律關系，對委托代理人與（居間）人的主要特征進行區(qū)別比較。代理服務與居間服務根據(jù)《民法通則》第64條，“代理人包括委托代理，法定代理和指定代理”。經(jīng)紀人根據(jù)不同情況可以分為幾種類型：按職業(yè)特點可分為專業(yè)經(jīng)紀人和兼職經(jīng)紀人；按行業(yè)不同可以分為若干不同經(jīng)紀人；按素質可分為一般經(jīng)紀人和專家型經(jīng)紀人。開放性是指經(jīng)紀人的行為具有較大的自由度；適應性是指經(jīng)紀人的行為要能適應各種環(huán)境、不同業(yè)務和不同客戶的需要。經(jīng)紀人以信息為資本，不占有買賣的商品，無須支付貸款，也無須承擔商品交易的經(jīng)濟風險責任。經(jīng)紀人的一般職能主要包括信息服務、中介服務和代理服務三個方面。它主要包括3個方面的含義；一是經(jīng)紀人是以買賣雙方為服務對象的；二是經(jīng)紀人在其經(jīng)紀業(yè)務活動中只起居間介紹的作用，不能成為商品買賣任何一方的當事人，也無權簽訂其買賣合同，其服務活動是在充分尊重買賣雙主權益的基礎上進行的；三是經(jīng)紀人以收取一定報酬為中介服務活動的目的；經(jīng)紀人是商品生產和商品交換發(fā)展到一定階段的產物。經(jīng)紀業(yè)的活動范圍較廣，涉及各行各業(yè)，各個區(qū)域，但政府對有些控制專營的特殊行業(yè)經(jīng)紀活動，進行專業(yè)經(jīng)營限制，如期貨經(jīng)紀、證券經(jīng)紀、外匯經(jīng)紀、房地產經(jīng)紀等。相信自己，你們是最棒的！瑞家裝飾地產 培訓部第四篇：房地產經(jīng)紀人理論與實務9華南中港培訓資料房地產經(jīng)紀人理論與實務第一節(jié) 經(jīng)紀人概述一、經(jīng)紀人的概念（一）經(jīng)紀業(yè)“經(jīng)紀”表示一種營業(yè)或職業(yè)性的行為，是以提取傭金為經(jīng)營特征來為交易雙方提供中介服務的。不要過分的苛刻，也不能過分的放松，如果有不懂的地方，也建議新人咨詢一下有經(jīng)驗的老經(jīng)紀人和分行經(jīng)理，但千萬不要奢求別人會毫無保留的把自己的全部知識都告訴你，適時的提問的同時，別忘了學會主動學習，自我總結！其實一個理論性的工作計劃只是起到工作的輔助作用，而真正的融入到這個行業(yè)，并有所收獲靠的還是個人。第一周l 熟悉公司的各類規(guī)章制度 l 熟悉公司的各部門及職責范圍 l 熟悉公司的各區(qū)域劃分l 熟悉自己所在分行的同仁及區(qū)域所包含的分行 l 熟悉自己所在區(qū)域的商圈，并學習繪制商圈圖l 熟悉自己區(qū)域所在分行的鑰匙房、限時房……，并記住此類房屋的具體情況 l 記住公司10套以上優(yōu)質房源并清楚其情況 l 了解中介的作業(yè)流程 l 了解各類表單的意義及運用 l 了解房源的評估及評估的方法l 學習掃樓，拜訪陌生業(yè)主從而學習開發(fā)面談的技巧 l 學習相關稅費的計算l 每天撥打10個開發(fā)電話，并完整的填寫跟進記錄 l 開發(fā)5套房源并簽5份委托協(xié)議 l 對上述的5位房東進行適量拜訪第二周l 對自己分行商圈進行精耕l 熟悉分行的鑰匙房、限時房……，記住15套以上優(yōu)質房源并清楚其情況 l 從以上15套房源中，累計出10個房東 l 對以上累計的每個房東進行適量次數(shù)的回訪 l 簽10份委托協(xié)議l 本周累計完成房源跟進180套，并開發(fā)15套以上房源 l 學習各類單據(jù)的填寫及注意事項 l 了解接待客戶的方法和技巧l 認識與業(yè)務相關的各類備件（權屬證明、身份證明）l 學習價格談判技巧l 每天至少驗房一套，回訪2組客戶 l 完成周邊8個樓盤的精耕l 業(yè)績：租賃1單，傭金10002000元第三周l 本周開始，要嘗試接觸客戶，并形成帶看l 熟悉分行的鑰匙房、限時房……，記住15套以上優(yōu)質房源并清楚其情況 l 從以上15套房源中，累計出10個房東 l 對以上累計的每個房東進行適量次數(shù)的回訪 l 簽10份委托協(xié)議l 本周累計完成房源跟進180套，并開發(fā)15套以上房源 l 與分行經(jīng)理、店助理、店內同事打成一片，成為受歡迎的人 l 堅持每日外出掃樓、發(fā)派報 l 學習帶看技巧及注意事項l 了解電話跟進技巧、嘗試用電話開發(fā)房源l 收集同行業(yè)的派報、刊物，做相應的市場調查，形成反開發(fā) l 定期回訪業(yè)主，加強服務品質 l 了解合同文本的相關條文及注意事項 l 學習客戶經(jīng)營、約看及配房技巧 l 每天最少驗房一套，回訪2組客戶 l 完成周邊8個樓盤的精耕 l 業(yè)績：傭收500010000元前三周，是對新人至關重要的三周，因為剛剛接觸這個行業(yè)，很多新人還處于比較迷茫，不知所措的階段，所以在分到分行的前三周里，合理的安排好自己的工作時間，為自己制定一個有效的工作計劃，才能更有助于經(jīng)紀人的成長。請充分利用他們給你帶來的業(yè)務機遇。你同他們之間的個人關系和交往使你能夠更好地了解他們的需求，并有能力及時向他們提供對其有益的信息。成功的經(jīng)紀人都能夠綜合運用以下四種接觸客戶方法，來提高自身業(yè)務機會。人們總
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