【正文】 限制競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議。貳、常用盡調(diào)網(wǎng)站之前只是做一些項(xiàng)目收并購(gòu)，并未涉及到股權(quán)/上市公司收購(gòu)，所以我只列舉一些我比較常用的一個(gè)網(wǎng)站：最高人民法院“全國(guó)法院被執(zhí)行人信息查詢(xún)系統(tǒng)”最高人民法院“全國(guó)法院失信被執(zhí)行人名單信息查詢(xún)系統(tǒng)”中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)全國(guó)企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)建筑業(yè)資質(zhì)查詢(xún)各地國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)局網(wǎng)站，查詢(xún)其項(xiàng)目土地情況、規(guī)劃情況，銷(xiāo)售情況等各種手續(xù)證件直接百度就可以找到相應(yīng)的網(wǎng)站。是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需的晴雨表。按素質(zhì)劃分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人按素質(zhì)劃分，可分為一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，專(zhuān)家型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。這就需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人既要有耐性說(shuō)服客戶(hù)，又要注意保護(hù)自己的合法權(quán)益。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要有較強(qiáng)的政策意識(shí)，時(shí)刻關(guān)注各種政策的變化，以便順應(yīng)形勢(shì)，進(jìn)行相關(guān)的調(diào)整。房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢(xún)、策劃、廣告、測(cè)量、會(huì)計(jì)、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)、金融、保險(xiǎn)、信托、律師、仲裁、投資監(jiān)理、貸款監(jiān)理、工程監(jiān)理、物業(yè)管理等。在我國(guó)的一些經(jīng)紀(jì)人管理規(guī)定中，將咨詢(xún)服務(wù)也列入經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，但實(shí)質(zhì)上有一定的區(qū)別。（1）代理人以委托人的名義，在委托人授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行代理活動(dòng)，2華南中港培訓(xùn)資料由此產(chǎn)生的法律后果由委托人承擔(dān)；而經(jīng)紀(jì)（居間）人則是處于獨(dú)立地位，以自己的名義來(lái)從事經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，其法律后果由自己承擔(dān)。開(kāi)放性與適應(yīng)性。經(jīng)紀(jì)業(yè)是指從中介紿他人進(jìn)行商品交易活動(dòng)的行業(yè)，其中經(jīng)紀(jì)人是實(shí)施經(jīng)紀(jì)行為的主體。過(guò)去的顧客和客戶(hù)是你的客戶(hù)基礎(chǔ)中的一個(gè)重要部分。二、尋找有房產(chǎn)需求的潛在的客戶(hù)廣泛與他人進(jìn)行接觸并保持聯(lián)系，不斷地推銷(xiāo)你自己，有助于建立你的客戶(hù)基礎(chǔ)。簽訂物業(yè)視察記錄（看房記錄單）王牌房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人談銷(xiāo)售注意觀察客戶(hù)的表現(xiàn)。要求業(yè)主打開(kāi)所有的燈。帶客看房最好遵循：“一中、二好、三差或四最差”的對(duì)比原則，令其快速做決定。一般的物業(yè)都有正門(mén)和側(cè)門(mén)，這是消防要求?！蓖跖品康禺a(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人談銷(xiāo)售要設(shè)計(jì)一些讓賣(mài)主與買(mǎi)主對(duì)立的局面，有利于形成以經(jīng)紀(jì)人為中心的操控局面，利用這樣隔離的方式，最終實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方買(mǎi)與賣(mài)的意思。賣(mài)主左邊走←經(jīng)紀(jì)人夾其中→買(mǎi)家右邊行，不讓其勾通！這樣行嗎？顯然不行。把合同、押金條、收據(jù)訂在一起給客人。定好雙方幾點(diǎn)過(guò)來(lái)簽合同。比如我手上的合同，“陳小姐，你在這簽個(gè)字。王牌房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人談銷(xiāo)售物業(yè)管理、水電、閉路等費(fèi)用。此外，了解業(yè)主的情況，還有助于建立友善的關(guān)系。住房需要“采光”，因此一般房屋的朝向都朝南。第一篇：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)務(wù)手冊(cè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)務(wù)手冊(cè)目錄第一篇概述1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的基本類(lèi)型 2房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)職業(yè)道德及包括的內(nèi)容 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在職業(yè)道德方面應(yīng)符合的基本要求、 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì)基本要求 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員接待客戶(hù)的禮儀要求3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)的設(shè)立 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)立條件 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)立程序 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利和義務(wù) 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的注銷(xiāo) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)模式 特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的選擇 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織形式 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門(mén)設(shè)置 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人員管理第二篇：房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)手冊(cè)王牌房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人談銷(xiāo)售房地產(chǎn)中介銷(xiāo)售全過(guò)程培訓(xùn)銷(xiāo)售前準(zhǔn)備前工作一、認(rèn)識(shí)房源作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，必須熟悉很多房源，這就如同推銷(xiāo)員要非常了解自己手中的貨物一樣，才能提高成交機(jī)率，成倍地增加銷(xiāo)量。另外中國(guó)處于東南季風(fēng)區(qū)，夏季絕大部分時(shí)間吹的是“東南風(fēng)”，這樣也需要把房屋建筑設(shè)計(jì)朝南、朝東，以便“通風(fēng)”。例如：售房動(dòng)機(jī)、期望、過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)/有無(wú)售房經(jīng)驗(yàn)、業(yè)主的性格、看房是否方便等。一般狀況下，房東只管收租金，這些費(fèi)由客人承擔(dān)。”“劉先生，您在這簽個(gè)字。這樣我們就可以妥善安排時(shí)間。OK了。那該怎么辦呢？你必須組織特殊語(yǔ)言藝術(shù)使雙方自我隔離。需要明確一點(diǎn)的是：不是挑撥離間，而是為了客戶(hù)利益，只有藝術(shù)操控，才能實(shí)現(xiàn)成功交易。那么，走正門(mén)還是側(cè)門(mén)？ 一般是正門(mén)，但特殊情況也走側(cè)門(mén)，這要看實(shí)際需要，哪一邊好走、感覺(jué)好就走哪一邊。二、帶客看房時(shí)，除了陪同客戶(hù)之外，還有許多展示房產(chǎn)的工作要做。允許客戶(hù)自行查看。不要過(guò)分稱(chēng)贊房產(chǎn)。你的目標(biāo)是使你的客戶(hù)基礎(chǔ)中的每個(gè)人都視你為“房產(chǎn)專(zhuān)家”。請(qǐng)充分利用他們給你帶來(lái)的業(yè)務(wù)機(jī)遇。經(jīng)紀(jì)業(yè)的活動(dòng)范圍較廣，涉及各行各業(yè)，各個(gè)區(qū)域，但政府對(duì)有些控制專(zhuān)營(yíng)的特殊行業(yè)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)限制，如期貨經(jīng)紀(jì)、證券經(jīng)紀(jì)、外匯經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等。開(kāi)放性是指經(jīng)紀(jì)人的行為具有較大的自由度；適應(yīng)性是指經(jīng)紀(jì)人的行為要能適應(yīng)各種環(huán)境、不同業(yè)務(wù)和不同客戶(hù)的需要。（2）代理人在交易活動(dòng)中，代表委托人（買(mǎi)方或賣(mài)方）與第三人（買(mǎi)方或賣(mài)方）發(fā)生直接買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而經(jīng)紀(jì)（居間）人在其經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，必須由買(mǎi)賣(mài)雙方發(fā)生直接關(guān)系，進(jìn)行交易。根據(jù)委托咨詢(xún)合同與經(jīng)紀(jì)（居間）合同的法律關(guān)系，對(duì)兩者進(jìn)行區(qū)別比較：（1）咨詢(xún)委托人在法律關(guān)系上只涉及委托人，直接獨(dú)立對(duì)委托人先使自己的權(quán)利和義務(wù)，不存在交易中的第三人；而經(jīng)紀(jì)（居間）人或代理人都會(huì)涉及到第三人。房地產(chǎn)中介服務(wù)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易活動(dòng)同屬于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的范疇，都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中不可缺少的環(huán)節(jié)。專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)由于房地產(chǎn)涉及面廣，相關(guān)法律性、經(jīng)濟(jì)性、使用性、技術(shù)性都要高于一般商品，凡從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的經(jīng)紀(jì)人要求具有一定專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)和較強(qiáng)的能力。受宏觀因素、區(qū)域因素、市場(chǎng)因素影響較大由于房地產(chǎn)交易涉及金額大，其市場(chǎng)的供需變化受政治性、政策性、經(jīng)濟(jì)性等宏觀因素的影響較大。前者主要從事二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃以及市場(chǎng)信息咨詢(xún)；專(zhuān)家型經(jīng)紀(jì)人由于具備較高文化水平、專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)和豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，可以充當(dāng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)，其專(zhuān)業(yè)活動(dòng)可以貫穿整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。提供房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)服務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)決策、投資、動(dòng)作等一系列的過(guò)程中，提供專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，為投資者解決很多專(zhuān)業(yè)性問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。叁、收并購(gòu)盡調(diào)項(xiàng)清單一、目標(biāo)企業(yè)組織性文件證照：營(yíng)業(yè)執(zhí)照、公司章程細(xì)則、內(nèi)部管理?xiàng)l例、發(fā)起人協(xié)議、股東協(xié)議、批準(zhǔn)證書(shū)、成立改組批文。四、融資文件貸款、債券、債務(wù)/借款分期付款、銷(xiāo)售后返租、融資租賃擔(dān)保物權(quán)/其他債券，重要的抵押、質(zhì)押第三方機(jī)構(gòu)為公司的債務(wù)提供的擔(dān)保/保證協(xié)議/履約保證政府補(bǔ)助/補(bǔ)貼協(xié)議，提供的融資及其文件債轉(zhuǎn)股協(xié)議/意向書(shū)五、知識(shí)產(chǎn)權(quán)專(zhuān)利、技術(shù)秘密、技術(shù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議/交換協(xié)議、專(zhuān)利權(quán)費(fèi)協(xié)議、技術(shù)支持、技術(shù)秘密、發(fā)