【正文】 2023年 3月 8日星期三 2023/3/82023/3/82023/3/8 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/82023/3/8March 8, 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/82023/3/82023/3/82023/3/8 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 公攤面積的組成 ? 垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風井、管道井、提物井、室外樓梯； ? 墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一； ? 設備用房和管理用房：幢內(nèi)共同使用的設備用房，輔助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面積 ? 影響公攤系數(shù)的因素 公攤系數(shù)＝公攤面積 / 套內(nèi)面積 公攤系數(shù)第一層次的影響因素是 建筑業(yè)態(tài) 超高層住宅、寫字樓＞高層公寓＞花園洋房＞疊拼別墅＞聯(lián)排別墅＞獨棟別墅 公攤系數(shù)第二層次的影響因素是 公攤面積 建筑業(yè)態(tài) 層數(shù) 面積類型 建筑面 積 套內(nèi)面積 公攤面積 公攤系數(shù) 高層公寓 11 標準層 410 350 60 17% 高層公寓 32 標準層 630 539 91 17% 高層公寓 18 標準層 603 510 93 18% 高層公寓 29 標準層 938 741 197 27% 高層公寓 27 標準層 586 471 115 20% 高層公寓 26 標準層 690 570 120 21% 高層公寓 15 標準層 626 546 80 15% 高層公寓 18 標準層 525 453 72 16% 高層公寓 31 標準層 720 614 105 17% 高層公寓 18 標準層 529 459 70 15% 高層公寓 31 標準層 785 678 107 16% 高層公寓 31 標準層 801 693 108 16% 建筑業(yè)態(tài) 層數(shù) 面積類型 建筑面積 套內(nèi)面積 公攤面積 公攤系數(shù) 花園洋房 全部 90015 80905 9110 11% 花園洋房 6 單元 5135 4736 399 8% 花園洋房 5 單元 3516 3053 463 15% 花園洋房 6 單元 4874 4289 585 14% 花園洋房 5 單元 1183 1043 139 13% 花園洋房 6 單元 1638 1461 177 12% 小商鋪 3 棟 2664 2468 196 8% 小商鋪 3 標準層 652 575 76 13% 小商鋪 單元 1370 1273 97 12% 小商鋪 棟 13426 11817 1609 14% 寫字樓 26 棟 31029 22445 8585 38% 主力店 5 棟 45236 39949 5286 13% 運用價值工程控制投資 投資測算過程中設計階段測算，這一階段運用價值工程分析，確定合理功能，有效控制投資。 ? 控制建筑設計標準，控制單體工程配置標準；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標準；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標準、裝飾材料的選擇搭配，在滿足 必要使用功能 的同時成本最合理。 根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項目定位 2） 、特征指數(shù)。 內(nèi)容 龍湖的項目成本管理 龍湖的項目成本控制 內(nèi)容 龍湖的項目成本管理 龍湖的項目成本控制 龍湖成本管理的目標 成本 經(jīng)營目標 /盈利指標 項目策劃 銷售定位 項目設計 /部品定位 合作 資源 資金 來源 政策與市場環(huán)境 影響房地產(chǎn)成本的因素 自身管理能力 項目開發(fā)節(jié)奏 /現(xiàn)場施工 龍湖成本管理的目的 成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益 提升價值 以 經(jīng)濟合理性 最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢 。 合同商務條款管理指引 成本月度分析報告模板 動態(tài)成本信息歸集指引 成本預警通知書 造價咨詢單位管理指引 目標成本調(diào)整申報表 變更簽證管理指引 成本數(shù)據(jù)庫模型 預、結(jié)算編制管理指引 項目成本指標測算表 成本數(shù)據(jù)庫編制指引 市場成本調(diào)研表 專業(yè)端口責任成本考核指引 項目成本 盈利動態(tài)測算表 成本部工作管理與考核指引 項目主要規(guī)劃指標 。 ? 將 《 項目竣工成本 》 與 《 項目目標成本（執(zhí)行版） 》比較，分析、說明差異原因 ? 按規(guī)定格式形成 《 項目成本總結(jié)和分析 》 一、基本情況的概要 成本目標的下達 成本目標的分解 成本目標的完成 二、分解和完成的對比 以費項為跟本、對各費項的結(jié)構(gòu)分解、完成情況進 行對比分析 基本結(jié)論 目標成本和實際成本的對比分析 三、分析說明 ABC分析 敏感性分析 失敗和成功事例的分析 四、改進建議 如何做好成本管理 目前成本管理的瓶頸和破解 龍湖的歷史成本數(shù)據(jù)庫 …… 目標成本編制的重要參考 歷史成本數(shù)據(jù)庫 歷史數(shù)據(jù)的來源 自身開發(fā)項目的積累 內(nèi)容完善、質(zhì)量好、數(shù)量有限 同行業(yè)項目資料收集 內(nèi)容質(zhì)量不容易準確 歷史成本數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容 包括： ? 成本測算基礎資料 ? 開發(fā)成本匯總表 ? 總體分項工程成本指標 ? 單位工程建安指標 ? 成本測算基礎資料： 搜集房地產(chǎn)工程（歷史）已建項目 規(guī)劃指標 ，已建項目 概況指標 以及已建項目各單位 工程經(jīng)濟技術指標 的實際記錄 新建房地產(chǎn)項目的規(guī)劃設計條件，擬建項目概況指標 ? 開發(fā)項目成本匯總表： 是上述歷史項目的實際成本記錄，包括項目各項成本費項的竣工結(jié)算造價的總合。 4）、經(jīng)濟指標包括： 單位工程人工費和單位面積人工費指標 各分部工程造價和單位面積造價指標 各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標 5）、單位工程強電、弱電、裝飾工程成本分析表 如何參考歷史成本測算新項目成本 基礎數(shù)據(jù)（項目規(guī)劃指標表） 確定產(chǎn)品交付標準 確定總體費項成本 在歷史成本數(shù)據(jù)庫中查找預設單位工程特征指數(shù)、 體形系數(shù)，確定預設成本 結(jié)合產(chǎn)品標準和當前市場情況對主要材料、人工費、 規(guī)費等進行調(diào)整 基礎部分： 挖孔樁基礎的測算數(shù)據(jù)見下表 挖孔樁方量和造價關系01002003004005006007000 2023 4000 6000 8000 10000 12023萬挖孔樁方量基礎造價（基價）系列1以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考 序號 項目 窗墻比變化率 體型系數(shù)變化率 1% 1% 1% 1% 1 主體結(jié)構(gòu)及 粗裝修造價 % % % % 參考指標 A類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預拌砼 B類高層（主體） 鋼筋 、水泥 克、預拌砼 當窗墻比為 ，體型系數(shù)為 ，主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價基數(shù)約為 1 內(nèi)容 龍湖的項目成本管理 龍湖的項目成本控制 項目成本控制的要點 成本控制的目標原則 不是最低而是合理 成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益 成本 測算過程 的控制分為： 注意設計作品和產(chǎn)品的關系 比較高層與小高層的成本 案例： 某項目指標如下，方案設計階段沒有充分利用建筑密度指標規(guī)劃利潤貢獻大的產(chǎn)品，規(guī)劃建 8棟高層， 4個 18層、 4個 33層 總用地面積 平方米 容積率 建筑占地面積 平方米 建筑密度 % 不大于 35% % 綠地率 % % 總建筑面積 平方米 1）地上建筑面積 平方米 114936 2）地下建筑面積 平方米 其中地下車庫面積 平方米 高層與高層、花園洋房的成本比較 容積率 密度 單體 建造費 總成本 銷售 價格 18～ 32層 高層 不變 小 大 優(yōu)、 中 、差 中 12～ 18層 高層 不變 大 小 優(yōu) 、中、差 中 花園洋房 不變 大 大 優(yōu)、中、 差 高 某項目技術經(jīng)濟指標對項目評價指標的影響 業(yè)態(tài) 單位 原技術經(jīng)濟指標 變化后的技術 經(jīng)濟指標 單位建筑面積 創(chuàng)利能力 花園洋房 平米 66,900 82,350 1,278 小高層 平米 113,100 95,200 1,097 小商鋪 平米 1,200 3,600 3,201 地下車庫 平米 35,843 35,448 幼兒園 平米 500 500 總建筑面積 217,543 217,098 容積率