【正文】 2023/3/82023/3/8March 8, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/3/82023/3/8Wednesday, March 8, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 3月 8日星期三 2023/3/82023/3/82023/3/8 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 5:33:21 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 2023/3/82023/3/82023/3/83/8/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/3/82023/3/82023/3/8Mar238Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。龍湖源著 工程實(shí)施階段控制要點(diǎn) ? 工程招投標(biāo) ? 總分包合同管理 ? 現(xiàn)場(chǎng)簽證及設(shè)計(jì)變更管理 ? 材料設(shè)備采購(gòu)、認(rèn)價(jià)招標(biāo)及管理 …… 施工方案的比較和成本控制 一般施工方案中可能影響結(jié)算的內(nèi)容 ? 施工平面布置中施工設(shè)備的選擇和配置 ? 塔機(jī)的選型、安裝高度、安裝位置 ? 基礎(chǔ)土石方和室內(nèi)回填土石方平衡、外運(yùn)方案 ? 鋼筋的搭接方式、 角碼鐵 的加工及布置 ? 對(duì)拉螺桿的設(shè)置方式 （防水、不防水） ? 止水帶的設(shè)置方案和材料選用 ? 其他可能增加費(fèi)用的施工措施等 施工方案可能增加費(fèi)用的審核 ? 方案報(bào)審批時(shí)，由施工單位自己報(bào)告有無(wú)費(fèi)用增加，無(wú)增加費(fèi)用的方案由工程管理部審批；有增加費(fèi)用的由工程管理部審批后，經(jīng)造價(jià)部再對(duì)有無(wú)費(fèi)用和如何計(jì)算費(fèi)用審批 ? 施工單位報(bào)無(wú)增加費(fèi)用的，結(jié)算時(shí)不再考慮方案增加費(fèi)用；有增加費(fèi)用的，按造價(jià)部審批意見(jiàn)結(jié)算 現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)變更及技術(shù)洽商管理 設(shè)計(jì)變更的原因 由設(shè)計(jì)院提出的對(duì)原施工圖的變更修改 由建設(shè)單位提出的對(duì)原施工圖的變更修改 設(shè)計(jì)變更的類型 針對(duì)施工圖設(shè)計(jì)內(nèi)容出現(xiàn)漏錯(cuò)項(xiàng)而提出的設(shè)計(jì)理解 和確認(rèn)、設(shè)計(jì)補(bǔ)充和完善 優(yōu)化設(shè)計(jì)，在原施工圖設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上改變主要材料、 作法的優(yōu)化設(shè)計(jì) 原施工圖基礎(chǔ)上發(fā)生的功能改變而提出的變更 各專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)不一致，對(duì)錯(cuò)項(xiàng)的統(tǒng)一 技術(shù)洽商 由施工單位提出，監(jiān)理、設(shè)計(jì)、建設(shè)單位審核確定 針對(duì)施工圖上出現(xiàn)的不清楚；錯(cuò)漏；平、立、剖尺寸及做法要求不統(tǒng)一，致使工程無(wú)法按原設(shè)計(jì)施工而做出的技術(shù)洽商 設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商單工作內(nèi)容實(shí)施完工后，建設(shè)單位現(xiàn)場(chǎng)工程師和監(jiān)理單位工程師必須在實(shí)施完工后 5日內(nèi) 對(duì)實(shí)施范圍、工作內(nèi)容、完成質(zhì)量驗(yàn)收 簽字確認(rèn)，如屬隱蔽工程，必須在其隱蔽之前簽字確認(rèn)。 如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值 ? 功能 F ? 成本 C 功能不變，成本下降 功能大幅提高，成本略有增加 功能提高，成本降低 功能略有降低，成本大幅降低 成本不變，功能提高 如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值 表中的價(jià)值不是從價(jià)值構(gòu)成的角度來(lái)理解的，而是從功能角度出發(fā)理解價(jià)值的，表現(xiàn)為功能與成本之比； 成本也不是一般意義上的成本，它是構(gòu)成 產(chǎn)品壽命周期的成本 ，包括建造成本和使用成本。 景觀工程成本控制措施 ? 喬木或貴重苗木由甲方供應(yīng)，建立苗木基地或自己的 苗圃積累苗木 資源 ? 景觀成本中 軟硬景的比例 關(guān)系須恰當(dāng)、特別應(yīng)關(guān)注豎向建筑（擋墻）和小品的成本控制 ? 合理確定喬木、灌木、草皮的比例關(guān)系 ? 水景土建費(fèi)用與水系的形狀有密切的關(guān)系，合理確定 水景面積 數(shù)量 ? 關(guān)注硬質(zhì)鋪裝中各種材料的搭配關(guān)系； 高檔材料 的使用范圍 喬木、灌木、草坪種在那里 樓宇 行道樹 道路 灌木 喬木 草坪景觀綠化指標(biāo)控制 內(nèi)容 控制比例 軟景：硬景 80～ 85:15～ 20 灌木：草坪 5～ 10:95～ 90 景觀單方造價(jià) ? 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 軟景成本占景觀成本比重 1 重慶 藍(lán)湖郡東岸 65% 2 重慶 悠山郡一期 65% 3 成都 長(zhǎng)橋郡林蔭大道及主入口 68% 4 北京 滟瀾山 66% 5 北京 香醍漫步 53% 6 重慶 弗萊明戈 60% 7 重慶 紫都城一二期 60% 8 重慶 水晶酈城 50% 9 重慶 觀山水 52% 11 平均 60% 注：軟景成本占總景觀成本平均為 60%，軟成本對(duì)總景觀成本的高低影響重大。 編制概算，對(duì)投資進(jìn)行控制。 初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn) 各建筑 、 結(jié)構(gòu) 、 構(gòu)造做法及建筑選材 結(jié)構(gòu)型式 、 基礎(chǔ)型式 、 擋墻形式的選擇 外立面設(shè)計(jì) 電梯 、 空調(diào)等大型成套設(shè)備選型 管線布置走向 變配電系統(tǒng) 道路斷面 公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化 精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本 鋼筋 、 砼用量 門窗開啟方式及分隔設(shè)計(jì) ? 根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙對(duì) 規(guī)劃 建筑面積、 銷售 建筑面積、 造價(jià) 建筑面積進(jìn)行計(jì)算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。 結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項(xiàng)目售價(jià)、市場(chǎng)需求等情況 論 證項(xiàng)目投資可行性 投資論證階段測(cè)算 4）、 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、 5）、 技術(shù)指標(biāo)。 ? 各主要費(fèi)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 是上述歷史項(xiàng)目的主要費(fèi)項(xiàng)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括用建筑面積計(jì)算的，土地面積計(jì)算的和按實(shí)施面積計(jì)算的實(shí)際成本記錄。 ” 成本測(cè)算費(fèi)項(xiàng)表比較 ? 討論： 你所在企業(yè)有無(wú)成本費(fèi)項(xiàng)表，表格形式和費(fèi)項(xiàng)順序有哪些不同，內(nèi)容有哪些不同 ? 結(jié)論： 各表形式和費(fèi)項(xiàng)順序不同，但費(fèi)項(xiàng)的內(nèi)容大致相同 ? 以項(xiàng)目為管理對(duì)象 ? 項(xiàng)目的完全直接成本測(cè)算分解 ? 間接成本測(cè)算分?jǐn)? 龍湖項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容 集團(tuán)公司 重慶公司 成都 公司 北京 公司 項(xiàng)目2 項(xiàng)目 1 項(xiàng)目2 項(xiàng)目1 項(xiàng)目2 項(xiàng)目1 項(xiàng)目N 項(xiàng)目N 項(xiàng)目N N公司 項(xiàng)目N 龍湖集團(tuán)組織形式 項(xiàng)目N 龍湖項(xiàng)目管理組織形式 營(yíng)銷部 成本管理部 工程管理部 設(shè)計(jì)研發(fā)部 計(jì)劃財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理 研發(fā)專員 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理 項(xiàng)目工程經(jīng)理 項(xiàng)目成本經(jīng)理 項(xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理 項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理 專業(yè)工程師 成本專員 營(yíng)銷顧問(wèn) 財(cái)務(wù)專員 公司運(yùn)營(yíng)總監(jiān) 項(xiàng)目 1 項(xiàng) 目 2 項(xiàng) 目 3 項(xiàng) 目 N 某公司 龍湖項(xiàng)目部主要職能 ? 產(chǎn)品研發(fā)定位 ? 施工組織和管控 ? 成本測(cè)算和控制 ? 營(yíng)銷策劃和銷售 ? 客戶管理品質(zhì)保證 實(shí)行項(xiàng)目管理后公司和部門職能 ? 公司 土地競(jìng)拍、資金保障、人力資源 ? 部門 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理資源、知識(shí)沉淀； 集公司資源協(xié)助支持項(xiàng)目工作，檢查監(jiān)督項(xiàng)目工作 培訓(xùn)項(xiàng)目需要的合格的經(jīng)理和專員 項(xiàng)目職能崗位 項(xiàng)目成本管理職能 設(shè)計(jì)研發(fā) 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)任務(wù)書 設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 設(shè)計(jì)費(fèi)管理 成本管理 目標(biāo)成本測(cè)算和分?jǐn)?、?dòng)態(tài)成本跟蹤控制 開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控 材料設(shè)備采購(gòu)及認(rèn)價(jià) 工程招標(biāo)、合同、造 價(jià)管理 資金計(jì)劃匯總 工程管理 在成本控制下的進(jìn)度、質(zhì)量管理 施工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管控 營(yíng)銷 市場(chǎng)定位 體驗(yàn)區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn) 銷售費(fèi)用 （包括樣板房景觀體驗(yàn)區(qū)）管控 計(jì)劃財(cái)務(wù) 項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控 分?jǐn)偝杀镜墓芸? 總體資金計(jì)劃的管控 龍湖目標(biāo)成本管理三大工具 目標(biāo)成本測(cè)算與分解 投資分析模型 歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù) 龍湖項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算和分解 目標(biāo)成本測(cè)算的條件和方法 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖 （規(guī)劃指標(biāo)表） 整理建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置 相應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù) 市場(chǎng)價(jià)格及其走勢(shì)的準(zhǔn)確把握 參照本企業(yè)類似產(chǎn)品歷史成本、在建項(xiàng)目成本、市場(chǎng)同類產(chǎn)品測(cè)算成本 ? 正向測(cè)算： ? 測(cè)算依據(jù) （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 、市場(chǎng)情況 、 歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù) ） ? 測(cè)算方式 （估算、概算、預(yù)算） ? 團(tuán)隊(duì)工作 ? 反向倒逼： ? 確定銷售價(jià)格水平； ? 確定利潤(rùn)要求； ? 反推計(jì)算成本 目標(biāo)成本測(cè)算的方法 ? 目標(biāo)成本 是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)和期望利潤(rùn)，結(jié)合目前市場(chǎng)價(jià)格情況，參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，并同時(shí)預(yù)測(cè)未來(lái)價(jià)格走向， 預(yù)先制定并力爭(zhēng)控制的產(chǎn)品成本 ? 目標(biāo)成本作為產(chǎn)品 未來(lái)成本的控制依據(jù) ，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工等整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門 通過(guò)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施的努力，需要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線 龍湖目標(biāo)成本管理的階段 土地投資論證階段 目標(biāo)成本(土地版) 項(xiàng)目啟動(dòng)