【正文】 公司品牌和產(chǎn)品品牌之間既有區(qū)分，又有統(tǒng)一。 員工：由主動而卓越的成長。 中遠酒店物業(yè)公司 —— 資產(chǎn)經(jīng)營 ? 請參閱《中遠房地產(chǎn)長期資產(chǎn)經(jīng)營思路》 ? 第 6部分 資金來源 未來三年公司現(xiàn)金流分析 資金渠道規(guī)劃 第 7部分 業(yè)務(wù)流程 持續(xù)管理提升 未來戰(zhàn)略規(guī)劃中，業(yè)務(wù)流程以持續(xù)的管理提升為基礎(chǔ)，開展以下幾方面工作： ? 體制革新（股份改制、股東治理結(jié)構(gòu)） ? ? 《管理綱要》修訂再版與制度流程修訂 ? ? 組織機構(gòu)調(diào)整 ? ? 品牌管理提升（參閱第 10部分企業(yè)文化篇 ? ） 股份改制 ? 在股份改制基礎(chǔ)上考慮從體制上解決產(chǎn)權(quán)、所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的問題 ? 通過吸收新股東，增強資金實力 ? 吸收項目和土地儲備資源 ? 通過股東，尋求異地化發(fā)展的契機 ? 慎重對待股份改制 未來組織架構(gòu)設(shè)計 〈管理綱要〉 2023版 公司本部 經(jīng)營事業(yè)部 房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部 市場營銷部 工程審預算部 客戶服務(wù)中心 研究發(fā)展部 財務(wù)部 北京公司（虛擬） 異地項目部 異地公司 財務(wù)部 項目公司 項目部 職能部門 總 經(jīng) 辦 資產(chǎn)管理公司 中介租賃銷售公司 物業(yè)管理公司 其它下屬公司 人 力 資 源 部 信 息 中 心 《管理綱要》與制度流程修訂 ? 每年根據(jù)公司實際情況，再版《管理綱要》； ? 不斷的管理提升，借用外腦和先進技術(shù)，改善制度流程； 第 8部分 人力資源 人力資源配置目標 ? 總成本領(lǐng)先。 ? 三年內(nèi)形成一支具有行業(yè)競爭力的精干的專業(yè)隊伍。 酒店經(jīng)營 ? 中遠酒店物業(yè)公司 —— 拓展思路和采取必要措施，加大外部市場開拓； ? 世紀遠洋賓館 —— 2023年盈虧平衡； 2023和 2023年分別實現(xiàn)1000萬稅后利潤 ； ? 遠洋廣場 （天地五區(qū)）酒店和公寓部分 —— 力爭引入戰(zhàn)略投資伙伴，根據(jù)市場狀況，暫時提出租售 1： 1的原則，即建成后出售 ，長期經(jīng)營 。 方案總建筑規(guī)模不低于現(xiàn)方案地上 、 地下可經(jīng)營面積 （ 地下 2層商業(yè) ） 、 車庫 （ 580車位 、 含人防 ） 新儲備項目 ? 政策： 政府 33號文增加了土地儲備的難度，潛在的新增供應(yīng)量下降和價格上升的趨勢 ? 考慮因素： 資金占用情況及資產(chǎn)負債率是否過高；項目定位與土地區(qū)位、價格是否匹配；土地價格大幅波動帶來的影響 ? 項目儲備途徑： – 拍賣競標 – 股權(quán)交易 – 合作開發(fā) ? 項目（土地）儲備： 每年新增 2個項目儲備，資金投入預算 1億以上。其中可銷售面積 113,570平方米 ,即住宅面積 97,671平方米 、 公建 8,999平方米 、 車庫 6,900平方米；地下建筑面積為 ， 主要為人防 、 車庫 、 設(shè)備用房 、 物業(yè)管理用房等；規(guī)劃為六棟板式小高層 ， 層數(shù)為 8～ 14層 ， 一梯兩戶 （ 帶電梯 ） ， 定位為高檔精品社區(qū) 。 五期（五區(qū)）： 為非配套公建，計委立項已批復，總規(guī)模約 19萬平方米，預計建設(shè)投資 RMB ，于 2023年前建成交付。 三期（二區(qū)）： 分 A、 B兩區(qū)。 ? 產(chǎn)品策略 – 通過一流的規(guī)劃設(shè)計，完善的配套服務(wù)和物業(yè)管理，對企業(yè)的品牌形象進行良好構(gòu)建，營造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品。 —— 股東背景 。 可考慮調(diào)整方式： 進一步注資； 調(diào)整一些存量資產(chǎn)質(zhì)量； 經(jīng)過長期經(jīng)營改善 。 加強對遠洋廣場定位分析；提高寫字樓和商業(yè)樓宇研究，特別是BusinessPark(商務(wù)花園 )的未來趨勢 目前市場需求的金字塔中，底層逐漸加大，主流的客戶需求檔次有所降低，因此低總價、小面積的戶型開始逐漸受到青睞。但有數(shù)據(jù)表明，中國當前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款比重在下降，包括業(yè)主定金和預收款及房地產(chǎn)開發(fā)單位自籌資金在內(nèi)的民間資本比重上升，已達到七成比例。 發(fā)展要求 經(jīng)營策略： 利用三年時間，狠抓主業(yè)，堅實核心競爭力，從策略決策上的成功轉(zhuǎn)向競爭力的成功；建立成功的項目管理模式；開拓境外融資渠道； 發(fā)展指標： 到 2023年，各項經(jīng)營指標位居北京市房地產(chǎn)企業(yè)的前列； 成本管理： 總成本領(lǐng)先，建立從規(guī)劃設(shè)計開始的先進成本管理體系； 人力資源： 人員專業(yè)化、管理市場化； 公司體制： 公司股份化，形成良好的公司治理結(jié)構(gòu)； 企業(yè)形象： 成為市場廣泛稱譽的房地產(chǎn)企業(yè)，在業(yè)主和客戶中具有良好的口碑； 企業(yè)文化： 企業(yè)發(fā)展理念和核心價值深植員工心中。? 2023?2023?2023 ?戰(zhàn)略規(guī)劃 ? （提綱） 文件編號： 2023第 號 目 錄 一、規(guī)劃制定原則 二、戰(zhàn)略與目標 三、環(huán)境分析 四、開發(fā)業(yè)務(wù) [板塊 ] 五、經(jīng)營業(yè)務(wù) [板塊 ] 六、資金來源 七、業(yè)務(wù)流程 八、人力資源 九、激勵機制 十、企業(yè)文化 二零零三 .中遠房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃制訂 第 1部分 規(guī)劃制定原則 戰(zhàn)略與組織要素一致性和有效性 戰(zhàn)略規(guī)劃制定原則 ? 公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略以公司董事會下達目標和《管理綱要》為導向和依據(jù)。 公司使命 致力于房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的經(jīng)營管理及服務(wù)，通過為客戶提供符合其需求的高品質(zhì)的房地產(chǎn)物業(yè)產(chǎn)品及增值服務(wù)，以改善和提高人們工作生活環(huán)境的品質(zhì)，取得經(jīng)濟效益和社會效益，為股東創(chuàng)造良好的投資收益，為社會發(fā)展做出貢獻。 ? 住宅供求結(jié)構(gòu)失衡。 加快 CBD公司發(fā)展規(guī)劃研究，盡快確定核儀器廠規(guī)劃和設(shè)計方案； 加快對 CBD和泛 CBD區(qū)域的研究； CBD各類住宅持續(xù)升溫 住宅品質(zhì) 寫字樓 CBD住宅 02年占有市場份額分析 中遠房地產(chǎn) 北京商品房 占有份額 北京商品住宅 占有份額開復工面積 % %竣工面積 % %銷售面積 % %銷售額（億元） 813 % %單位：萬平方米 競爭對手一 ? ？ 北京老牌國營房地產(chǎn)開發(fā)公司 —— 城建開發(fā)總公司、天鴻集團； 競爭對手二 競爭對手三 ? ？ 房地產(chǎn)國內(nèi)主板上市公司 —— 萬科、泰躍 ? ？ 深圳、廣州等南方北上進京的房地產(chǎn)開發(fā)公司 —— 金地、珠江 北京區(qū)域競爭對手分類與特點 特點 :發(fā)展穩(wěn)健，具備較強的實力和規(guī)模有強大的政府北京和資源。 房地產(chǎn)全行業(yè)資產(chǎn)負債率平均值為 ％，優(yōu)秀值 ％。 —— 1998年后 ， 較為寬松的貨幣政策和總體向好的房 地產(chǎn)市場 。 – 成本領(lǐng)先源自設(shè)計領(lǐng)先；設(shè)計在于人性化，生態(tài)協(xié)調(diào)，貼近自然。 A區(qū)五棟塔樓，在施面積 ，于 2023年 12月及 2023年 3月分別竣工交付。初步方案地上 16萬平米，其中寫字樓 11萬平米（其中 ），酒店和酒店式公寓合計 5萬平米。 項目名稱 可銷售面積截止 2023 年底累計銷售面積2023 年預計銷售面積以后年度銷售面積預計總銷售額截止 2023 年底累計2023 年預計以后年度遠洋風景 113,570 65,628 34,617 13,325 94,881 53,561 29,033 12,287 住宅 97,671 60,519 29,731 7,421 79,765 48,340 25,000 6,4