【正文】 精神符號(hào)之 景觀道路 Tospur 4P系列之 生活方式篇 Tospur 文化廣場(chǎng)，社區(qū)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)之一，是社區(qū)精神象征，強(qiáng)調(diào)文化與特色，為業(yè)主提供公共交流 產(chǎn)品落點(diǎn) 文化廣場(chǎng) Tospur 產(chǎn)品落點(diǎn) 會(huì)所功能定位 ?運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)會(huì)所 ?充分考慮居民的一般性體育運(yùn)動(dòng)：乒乓球、羽毛球、籃球、游泳等體育活動(dòng)等 ?充分考慮以健身活動(dòng)為主的空間：舞蹈房、器械房、兒童娛樂(lè)室等 ?適當(dāng)考慮居民的娛樂(lè)學(xué)習(xí)空間：棋牌室、圖書(shū)室、影音室等 ?對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)營(yíng) ?對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)營(yíng) ?對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng) 健康主題會(huì)所 Tospur 社區(qū)老人的活動(dòng)空間 社區(qū)老人的保健基地 開(kāi)放式的規(guī)劃設(shè)計(jì) 產(chǎn)品落點(diǎn) 老年中心 Tospur 社區(qū)老人的活動(dòng)空間 社區(qū)老人的保健基地 開(kāi)放式的規(guī)劃設(shè)計(jì) 產(chǎn)品落點(diǎn) 老年中心 Tospur 社區(qū)老人的活動(dòng)空間 社區(qū)老人的保健基地 開(kāi)放式的規(guī)劃設(shè)計(jì) 產(chǎn)品落點(diǎn) 老年中心 Tospur 休閑中心，為不同年齡的業(yè)主提供娛樂(lè)場(chǎng)所 產(chǎn)品落點(diǎn) 休閑中心 Tospur 網(wǎng)球、籃球、排球、足球等愛(ài)好者眾多，很容易形成“俱樂(lè)”，占地面積適宜，正好設(shè)置于高層組團(tuán)中 室外運(yùn)動(dòng)中心 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 社區(qū)班車(chē) 班車(chē)也是“俱樂(lè)”的場(chǎng)所，特征鮮明的班車(chē)不僅吸引眼球，更能快速營(yíng)造歸屬感 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 醫(yī)療中心，為業(yè)主提供便民醫(yī)療服務(wù) 產(chǎn)品落點(diǎn) 醫(yī)療中心 Tospur 倡導(dǎo)延續(xù) 5000年的傳統(tǒng)文化 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 展現(xiàn)不同組團(tuán)的文化氣質(zhì) 傳統(tǒng)文化精神的展示空間 孩子們“柏林涂鴉墻” 產(chǎn)品落點(diǎn) 文化走廊 Tospur 倡導(dǎo)延續(xù) 5000年的傳統(tǒng)文化 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 展現(xiàn)不同組團(tuán)的文化氣質(zhì) 傳統(tǒng)文化精神的展示空間 孩子們“柏林涂鴉墻” 文化走廊 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 倡導(dǎo)延續(xù) 5000年的傳統(tǒng)文化 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 展現(xiàn)不同組團(tuán)的文化氣質(zhì) 傳統(tǒng)文化精神的展示空間 孩子們“柏林涂鴉墻” 文化走廊 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 倡導(dǎo)延續(xù) 5000年的傳統(tǒng)文化 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 展現(xiàn)不同組團(tuán)的文化氣質(zhì) 傳統(tǒng)文化精神的展示空間 孩子們“柏林涂鴉墻” 文化走廊 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 社區(qū)人網(wǎng)上的家 社區(qū)精神的對(duì)外展示 生活服務(wù)的支持系統(tǒng) 產(chǎn)品落點(diǎn) 網(wǎng)絡(luò)社區(qū) Tospur 社區(qū)人網(wǎng)上的家 社區(qū)精神的對(duì)外展示 生活服務(wù)的支持系統(tǒng) 產(chǎn)品落點(diǎn) 網(wǎng)絡(luò)社區(qū) Tospur 社區(qū)人網(wǎng)上的家 社區(qū)精神的對(duì)外展示 生活服務(wù)的支持系統(tǒng) 產(chǎn)品落點(diǎn) 網(wǎng)絡(luò)社區(qū) Tospur 社區(qū)人網(wǎng)上的家 社區(qū)精神的對(duì)外展示 生活服務(wù)的支持系統(tǒng) 產(chǎn)品落點(diǎn) 網(wǎng)絡(luò)社區(qū) Tospur 社區(qū)居民人流匯集的最大空間 依托超市的大型商業(yè)空間 是購(gòu)物也是交流 產(chǎn)品落點(diǎn) 大型超市 Tospur 社區(qū)居民人流匯集的最大空間 依托超市的大型商業(yè)空間 是購(gòu)物也是交流 大型超市 Tospur 商業(yè)街區(qū) 生活購(gòu)物中心，提供業(yè)主日常所需 商業(yè)體系 —— 街區(qū)服務(wù)級(jí)別，商業(yè)街區(qū)級(jí)別，集中大商業(yè)三個(gè)層級(jí)，使必要的生活配套設(shè)施出現(xiàn)在每個(gè)街區(qū)的最佳服務(wù)半徑內(nèi)。 不討老婆全家都不答應(yīng) 習(xí)慣委屈一點(diǎn) ?生活方便，要有基礎(chǔ)生活配套 ?小區(qū)環(huán)境好，內(nèi)部有些風(fēng)景 ?有個(gè)健身房，周末休息鍛煉身體 ?小區(qū)年輕人多點(diǎn) 1 2 3 張先生的購(gòu)房需求 基本需求 宜居需求 舒適需求 核心客戶 1——自用客戶 各類(lèi)典型客戶購(gòu)買(mǎi)誘因 Tospur ?基本信息 ?居住情況 工作區(qū)域：中山區(qū) 中山區(qū)自有物業(yè)，與新婚的兒子、兒媳同住 近 60㎡ 小兩房， 80年代后期建 ?承付情況 家庭月收入： 7000— 8000元 /月（不含子女） 積蓄情況：未透露 可籌房款情況： 30— 35萬(wàn)左右 養(yǎng)老度假型客戶 —— 李阿姨 年齡： 53歲 大連人 已婚 職業(yè)：某小學(xué) ? 老師 ? 工作年限： 30年以上 學(xué)歷：大專 各類(lèi)典型客戶購(gòu)買(mǎi)誘因 核心客戶 2——自用客戶 Tospur ?可貸款年限短， 45— 50萬(wàn)的房子 ?兩房即可，退休后搬過(guò)來(lái)住 ?生活方便，尤其是日常買(mǎi)菜 ?一個(gè)房間留給兒子一家偶爾住，如果這個(gè)房間能舒服一點(diǎn)最好 ?交通便利，方便與兒子一家往來(lái) ?小區(qū)環(huán)境要好，空氣新鮮小區(qū)安靜，有些鍛煉身體的戶外設(shè)施 ?看點(diǎn)小病比較方便 1 2 3 基本需求 宜居需求 舒適需求 李阿姨的購(gòu)房需求 各類(lèi)典型客戶購(gòu)買(mǎi)誘因 核心客戶 2——自用客戶 Tospur ?基本信息 ?居住情況 工作區(qū)域：開(kāi)發(fā)區(qū) 住在店鋪內(nèi)，店鋪為租用 月租金： 3500元 /月 ?承付情況 家庭月收入： 1萬(wàn)左右 /月 積蓄情況：未透露 可籌房款情況： 20萬(wàn) — 25萬(wàn)左右 區(qū)域地段遷居型客戶 —— 黃女士 年齡： 39歲 普蘭店人 已婚 職業(yè)：紅梅街經(jīng)營(yíng)小雜貨店的老板娘 ? 在開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)商五六年 學(xué)歷：初中 各類(lèi)典型客戶購(gòu)買(mǎi)誘因 核心客戶 3——自用客戶 Tospur ?來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)好多年了，家人都在這里，想買(mǎi)套房子落戶 ?兩房夠用，首付 25萬(wàn)左右的預(yù)算 ?小區(qū)物業(yè)管理好一點(diǎn)，能照看家里的時(shí)間比較少 ?離學(xué)校近點(diǎn)，小孩日后上學(xué)方便 ?如果能買(mǎi)多出一個(gè)房間給小孩做書(shū)房就更好了 ?環(huán)境安靜一點(diǎn)最好 1 2 3 基本需求 宜居需求 舒適需求 黃女士的購(gòu)房需求 核心客戶 3——自用客戶 各類(lèi)典型客戶購(gòu)買(mǎi)誘因 Tospur 現(xiàn)有客戶覆蓋面 客戶類(lèi)型 主力需求面積 總價(jià) 經(jīng)濟(jì)型擠壓客戶 5080 2545萬(wàn) 養(yǎng)老度假型客戶 50100 3060萬(wàn) 區(qū)域地段遷居型 70120 3570萬(wàn) 投資型 50120 3070萬(wàn) 物業(yè)類(lèi)型、資源改善型 90200 80萬(wàn)以上 稀缺資源占有型 80150 90萬(wàn)以上 富豪型物業(yè)類(lèi)型、資源改善 公寓 180以上，別墅 300以上 400萬(wàn)以上 ?遠(yuǎn)洋乾豪品牌價(jià)值高，當(dāng)?shù)靥?hào)召力強(qiáng) ?項(xiàng)目當(dāng)前價(jià)格比較低，價(jià)格成長(zhǎng)空間大 ?附近有大學(xué)城支撐，租戶穩(wěn)定 項(xiàng)目憑借遠(yuǎn)洋乾豪品牌及較高的性價(jià)比，具備將 投資客 作為邊緣化的次主力客戶的理由和能力。 Tospur 典型項(xiàng)目客戶分析 典型項(xiàng)目選取原則 項(xiàng)目輻射面要廣 項(xiàng)目對(duì)客戶的包容性要大 產(chǎn)品線要豐富 要經(jīng)歷過(guò)地產(chǎn)市場(chǎng)的寒冬期跟火爆期 銷(xiāo)售情況要好 紅星海世界觀 紅星海客戶輻射面比較廣，無(wú)論從 本地緣性客戶，還是到外區(qū)導(dǎo)入型客戶都有所覆蓋 ，各客戶的需求在紅星海都能得到滿足，無(wú)論 剛性、改善、養(yǎng)老、投資、資源占有等各類(lèi)需求均有所獵及 ，而且紅星海經(jīng)歷了 08年的“寒冬”與 09年的“火爆”，都取得了不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī) ，因此我司認(rèn)為，紅星海世界觀客戶具備非常強(qiáng)的參考意義； Tospur 婚房 19 3 3 剛需 —— 首次臵業(yè) 31 33 11 5 5 1 落戶 1 1 2 4 2 學(xué)區(qū) 3 1 1 改善 —— 居住條件 248 64 28 6 2 1 改善 —— 海資源 54 45 17 11 3 2 方便工作 4 8 25 2 1 養(yǎng)老 —— 未來(lái)住 23 36 12 26 4 5 度假 7 23 24 71 19 37 為父母買(mǎi)房 10 10 2 3 1 為子女買(mǎi)房 20 4 5 10 4 投資 —— 轉(zhuǎn)手 13 32 12 11 1 3 投資 —— 出租 53 69 24 67 13 19 開(kāi)發(fā)區(qū) 市區(qū) 本省 黑龍江 吉林 其他地區(qū) 紅星海一期 開(kāi)發(fā)區(qū)客戶占總體成交比例的 40%，主要以居住改善為臵業(yè)目的 ，市區(qū)其次，占整體成交比例的 20%，臵業(yè)目的比較分散，主要以改善、養(yǎng)老及投資為主。 40— 70㎡ 、總價(jià)低于 40萬(wàn)，是開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)最易被接受的一房產(chǎn)品 一房表現(xiàn) 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 近一年開(kāi)發(fā)區(qū)兩房成交面積分布4%7 0 8 0 ，1 8 %8 0 9 0 ，4 4 %90100，30%2%2%100110 110120 6070近一年開(kāi)發(fā)區(qū)兩房成交總價(jià)分布%%%%%%%%%%%%%% % %%%%%%%%%%%%%252530 3035 3540 4045 4550 5055 5560 6065 6570 7075 7580 8085 8590 909595100100+90㎡ 左右的產(chǎn)品是兩房市場(chǎng)的主流，高于 65萬(wàn)的兩房成交阻力很大 從兩房成交面積結(jié)構(gòu)來(lái)看， 以 90㎡ 左右的為絕對(duì)成交主力， 80— 100㎡ 占總成交的近八成，緊湊型70— 80 ㎡ 的產(chǎn)品在市場(chǎng)中也有一定表現(xiàn) 從成交總價(jià)的分布來(lái)看， 高于 65萬(wàn)的兩房成交比例很小，成交集中在 35— 60萬(wàn)， 50— 55萬(wàn)的兩房成交表現(xiàn)最為突出，占兩房總成交的 % 二房表現(xiàn) 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 近一年開(kāi)發(fā)區(qū)三房成交面積分布14%15%12%23%17%3%2%14%100110 110120 120130 130140 140150 150160 160170 170+近一年開(kāi)發(fā)區(qū)三房成交總價(jià)分布%%%%%%%%%404045455050555560606565707075758080858590909595100100110110120120130130140140150150+三房面積均過(guò)百平， 120— 130㎡ 相對(duì)缺口， 50萬(wàn)以下超低總價(jià)比例很小 從三房成交面積結(jié)構(gòu)來(lái)看， 面積段分布相對(duì)分散，總體上集中在 100—— 150㎡ ，其中 120 —— 130㎡呈現(xiàn)出缺口。 開(kāi)發(fā)區(qū)邊緣位臵，距離大連開(kāi)發(fā)區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)比較遠(yuǎn)，公共交通不成熟，出行不便。Tospur 遠(yuǎn) 洋 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 區(qū) 大 學(xué) 城 地 塊 —— 前期定位報(bào)告 2020/11/12 Tospur 匯報(bào)提綱 Part 1 Part 2 Part 3 項(xiàng)目難點(diǎn)思考 項(xiàng)目策略探究 項(xiàng)目住區(qū)打造 Tospur 難點(diǎn)思考 PART 1 Tospur 從項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)出發(fā)的思考 Tospur 50萬(wàn)平方米 30個(gè)月 6000元 /㎡ 核心目標(biāo) 〃 〃 Tospur 目標(biāo)分解 銷(xiāo)售價(jià)格目標(biāo) 銷(xiāo)售速度目標(biāo) 6000元 /㎡ 16667㎡ /月 Tospur 看一組數(shù)據(jù) 開(kāi)發(fā)區(qū) 2020年 1月至 10月末，共去化住宅 90萬(wàn)㎡ ，其中 5000元 /平方米以上住宅成交 72萬(wàn)㎡ （ 72000㎡ /月）。 小結(jié)： 附近有大學(xué)城與產(chǎn)業(yè)，但目前發(fā)展還不成熟，短期內(nèi)對(duì)項(xiàng)目形不成有利支撐。 從成交總價(jià)的情況來(lái)看，分布非常離散， 低于 50萬(wàn)的三房?jī)H占到很小的比例， 50— 130萬(wàn)的三房在各區(qū)間的分布較為平均。 ?總體分析，臵業(yè)目的為落戶、學(xué)區(qū)及分戶需求目的的比例很低 ?開(kāi)發(fā)區(qū)客戶占總成交的 40%，臵業(yè)目的主要為改善、出租投資及剛性需求