【正文】 ?市區(qū)客戶占總成交的 20%，以改善、出租投資及養(yǎng)老為主要 臵業(yè)目的 ?本省客戶占總成交的 10%，以改善居住條件、投資出租、方便工作及度假為主要臵業(yè)目的 ?東三省及其他地區(qū)的客戶的臵業(yè)目的以出租投資及度假為主 客戶來源構(gòu)成模型 紅星海一期客戶域比例特征 Tospur 7580萬 76 24 7075萬 86 2 6570萬 47 6065萬 90 5560萬 1 82 5055萬 40 55 4550萬 52 2 4045萬 39 3540萬 82 3035萬 35 一房 兩房 三房 150萬以上 35 140150萬 22 130140萬 4 72 120130萬 1 87 110120萬 6 53 100110萬 7 54 95100萬 21 59 9095萬 11 57 8590萬 6 22 8085萬 43 23 一房 兩房 三房 紅星海一期主力總價(jià)情況： 一房為 30— 55萬，兩房為 50— 85萬，三房為 90— 140萬 紅星海一期客戶價(jià)格承受能力分布 客戶來源構(gòu)成模型 Tospur 客戶來源構(gòu)成模型 紅星海二期客戶域比例特征 婚房 1 1 剛需，首次臵業(yè) 3 5 2 1 落戶 1 1 改善 39 16 13 18 4 2 養(yǎng)老，未來住 1 2 6 1 1 度假 3 3 為子女買房 1 投資 23 27 10 32 2 6 開發(fā)區(qū) 市區(qū) 本省 黑龍江 吉林 其他地區(qū) ?總體來看，紅星海二期的客戶以改善及投資為主要臵業(yè)目的 ?開發(fā)區(qū)客戶占總成交的 %，較一期下降了 % ?市區(qū)客戶占總成交的 20% ?本省客戶占總成交的 10% ?東三省的客戶占總成交的 %，較一期提高了十個(gè)百分點(diǎn) 紅星海二期開發(fā)區(qū)客戶比例逐漸縮小，只占整體比例的 30%， 東三省 客戶比例上升，占到整體比例的 40%，主要臵業(yè)目的為改善與投資 。 本案 邊緣客戶 客戶定位方向 目標(biāo)客戶捕捉 1——現(xiàn)有客戶群體篩選 Tospur ?基本信息 ?居住情況 工作區(qū)域：開發(fā)區(qū) 開發(fā)區(qū)內(nèi)自有物業(yè) 位于東城天下的三房 ?承付情況 家庭月收入：近 9000/月 積蓄情況：未透露 可籌房款情況： 20萬元左右 投資型客戶 —— 蔣女士 年齡： 34歲 開發(fā)區(qū)人 已婚 職業(yè)：建設(shè)銀行開發(fā)區(qū)分行 ? 職員 ? 工作年限： 12年左右 學(xué)歷：專科 各類典型客戶購買誘因 邊緣客戶 ——投資客戶 Tospur ?50萬左右的預(yù)算 ?買一套兩房或者兩套一房投資 ?有出租的客戶來源，出租容易 ?日后有升值空間 ?帶簡單裝修最好，省的自己裝修 ?各方面配套跟得上 ?小區(qū)環(huán)境好一些，父母年紀(jì)再大一點(diǎn)，給他們住 ?認(rèn)可遠(yuǎn)洋 〃 乾毫品牌 1 2 3 基本需求 宜居需求 舒適需求 蔣女士的的購房需求 各類典型客戶購買誘因 邊緣客戶 ——投資客戶 Tospur 現(xiàn)有客戶覆蓋面 客戶類型 主力需求面積 總價(jià) 經(jīng)濟(jì)型擠壓客戶 5080 2545萬 養(yǎng)老度假型客戶 50100 3060萬 區(qū)域地段遷居型 70120 3570萬 投資型 50120 3070萬 物業(yè)類型、資源改善型 90200 80萬以上 稀缺資源占有型 80150 90萬以上 富豪型物業(yè)類型、資源改善 公寓 180以上，別墅 300以上 400萬以上 ?遠(yuǎn)洋乾豪品牌價(jià)值高，當(dāng)?shù)靥栒倭?qiáng) ?如有價(jià)值成長性強(qiáng)、物業(yè)類型獨(dú)特產(chǎn)品 ?項(xiàng)目不具備強(qiáng)有力的資源，只能在物業(yè)類型上有所突破。 習(xí)慣小聲一點(diǎn) 致力于解決這樣一類人的生活尷尬 Tospur 4P 80產(chǎn)品系： ——【 50】 青年公寓 ——【 75】 靈動二房 ——【 90】 靈動三房 ——全面家居解決方案 Tospur 【 50】 青年公寓 50平方米青年公寓，采用蝶狀立面風(fēng)格，保證通風(fēng)效果 戶型設(shè)計(jì)，要求保證功能性的同時(shí)適度放大局部空間尺度 產(chǎn)品落點(diǎn) 80產(chǎn)品系 Tospur 80產(chǎn)品系 — 【 50】 裝修示意 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 【 75】 靈動二房 75平方米 1房，附贈空中花園，可改為臥室或書房 產(chǎn)品落點(diǎn) 80產(chǎn)品系 Tospur 【 90】 靈動三房 90平方米 2房，附贈空中花園，可改為臥室或書房 產(chǎn)品落點(diǎn) 80產(chǎn)品系 Tospur 80產(chǎn)品系 — 【 7 90】 靈動戶型裝修示意 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 4P 90產(chǎn)品系： ——【 90】 高層 TownHouse ——【 90】 墅 ——【 120】 生態(tài)三房 全民家居解決方案 Tospur 90平方米 TownHouse ，附贈挑空客廳，可改為臥室或書房 【 90】 高層 TownHouse 產(chǎn)品落點(diǎn) 90產(chǎn)品系 Tospur 90產(chǎn)品系 — 【 90】 高層 TownHouse裝修示意 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 90平方米別墅 ，附贈 70平方米使用空間 90墅 底層 1層 2層 3層 底層 1層 2層 3層 產(chǎn)品落點(diǎn) 90產(chǎn)品系 Tospur 90產(chǎn)品系 — 【 90】 別墅裝修示意 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 120平方米生態(tài)三房 ，附贈入戶花園 產(chǎn)品落點(diǎn) 【 120】 生態(tài)三房 90產(chǎn)品系 Tospur 90產(chǎn)品系 — 【 120】 生態(tài)三房裝修示意 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 產(chǎn)品類型 面積 功能 套數(shù)比 高層（螞蟻工坊） 5060㎡ 一房 15% 高層 75㎡ 1+1房 45% 90㎡ 2+1房、高 TOWN 35% 110㎡ 3+1房 5% 別墅 90㎡ 使用面積 150 232套 產(chǎn)品配比 Tospur 4P系列之 規(guī)劃、景觀篇 Tospur 策略標(biāo)簽四： 二點(diǎn)、三線商業(yè)體 系聯(lián)動 地塊割裂感問題 策略小結(jié) Tospur 硬件落點(diǎn) 兩大硬件軸線 一類行為集群 商業(yè)軸 綠化軸 與本案倡導(dǎo)的“新舒適主義”概念相吻合，最大程度為住區(qū)內(nèi)未來居民提供優(yōu)秀的居住環(huán)境； 利用規(guī)劃最大程度形成對社區(qū)內(nèi)部各種資源的整合利用，充分表現(xiàn)多元規(guī)劃（ Polynary）和滲透性景觀 (Perative）的特點(diǎn)； 對各零散地塊形成串聯(lián)，化解社區(qū)各地塊之間的割裂感。 產(chǎn)品落點(diǎn) Tospur 雙語幼兒園，年輕的父母們解除后顧 產(chǎn)品落點(diǎn) 雙語幼兒園 Tospur 感謝聆聽 Tospur Research 同策專業(yè)策劃 Tospur ，以及所選擇的材料色彩是否與整個(gè)大的環(huán)境相協(xié)調(diào)； ，語言、大小、字體上都要認(rèn)真考量； ，同時(shí)使之為整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)加分； 硬件落點(diǎn) 精神符號之 標(biāo)識系統(tǒng) Tospur 硬件落點(diǎn) 精神符號之 標(biāo)識系統(tǒng) Tospur 硬件落點(diǎn) 整個(gè)社區(qū)內(nèi)人行道路形象上形成大致統(tǒng)一，整體風(fēng)格要求相近； 地面以硬質(zhì)鋪裝為主，形象生動，不同等級道路在材料方面可產(chǎn)生一定不同形態(tài)和色彩的變化。 不買房老婆或準(zhǔn)老婆更不答應(yīng) 致力于解決這樣一類人的生活夢想 Tospur 4P90系產(chǎn)品是什么？ 產(chǎn)品系搭建 空間 魔 墅 產(chǎn)品從二維到三維 可塑、可變、可兼容 公寓資本享別墅人生 有地落腳可是習(xí)慣擁擠一點(diǎn) 目標(biāo)客戶捕捉 1——現(xiàn)有客戶群體篩選 Tospur ?基本信息 ?居住情況 工作區(qū)域：中山區(qū) 無自有物業(yè)，租房 與人合租，位于中山區(qū)，月租金 900/月 ?承付情況 月收入：近 4000/月 積蓄情況：自己手中有 3萬元左右的積蓄 可籌房款情況：可借款 7萬元左右，共計(jì) 10萬元 經(jīng)濟(jì)擠壓型客戶 —— 張先生 年齡： 27歲 黑龍江人 未婚 職業(yè)：家瑞國際貿(mào)易有限公司 ? 職員 ? 工作年限： 3年 學(xué)歷：本科 核心客戶 1——自用客戶 各類典型客戶購買誘因 Tospur ?總價(jià)不能太高，要留裝修款 ?一房即可，功能間齊全 ?交通要方便，能接受 1小時(shí)通勤時(shí)間 ?在承付能力范圍內(nèi)， 能夠買到兩房更好。大連續(xù)航 2020遠(yuǎn)洋重要創(chuàng)新作品 Tospur 市場定位解析 創(chuàng)新型 4P 住區(qū) 產(chǎn)品特征，突出項(xiàng)目標(biāo)識性及稀缺性 FOUR “ P” — 產(chǎn)品：精煉建筑（ Purified building） — 規(guī)劃：多元規(guī)劃（ Polynary plan） — 景觀：滲透景觀（ Perative scenery） — 生活：完美生活（ Perfect life） 突出項(xiàng)目居住性及社區(qū)感 Tospur 生活方式 創(chuàng) 新 產(chǎn)品形態(tài) 創(chuàng) 新 客戶面寬，各客層所追求的產(chǎn)品有所差異 對于生活品質(zhì)的訴求相對接近 市場總價(jià)范圍內(nèi) 產(chǎn)品舒適度 4P產(chǎn)品 常規(guī)產(chǎn)品創(chuàng)新 產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新 90墅產(chǎn)品 創(chuàng)新型 4P精品住區(qū) 項(xiàng)目市場定位方向 新舒適主義生活 Tospur 新舒適主義生活 交流平臺 興趣愛好 主題公園 展示平臺 商業(yè)交通 居住環(huán)境 養(yǎng)生平臺 七大“舒適”標(biāo)準(zhǔn) 定位衍生因子 樂趣 健康 掌聲 童真 朋友 享受 便捷 Tospur 交流 平臺 廣場 會所 社區(qū)網(wǎng)站 興趣 愛好 音樂俱樂部 旅友俱樂部 攝影之家 …… 主題 公園 動漫主題樂園 養(yǎng)生 平臺 醫(yī)療中心 游泳館 室外運(yùn)動中心 展示 平臺 社區(qū)舞臺 博客 商業(yè) 交通 拼車俱樂部 社區(qū)班車 集中型商業(yè) 街區(qū)型商業(yè) 居住 環(huán)境 私家花園 組團(tuán)花園 大堂 社區(qū)公園 定位衍生因子 生活方式創(chuàng)新 Tospur 項(xiàng)目 一房主力總價(jià)應(yīng)集中在 25— 35萬 項(xiàng)目 二房主力總價(jià)應(yīng)集中在 40— 50萬 項(xiàng)目 三房主力總價(jià)應(yīng)集中在 55— 70萬 目標(biāo)單價(jià)： 6000元 /平方米 一房面積： 4158平方米 二房面積： 6683平方米 三房面積： 91116平方米 總體市場表現(xiàn) 典型項(xiàng)目表現(xiàn) 舒適度難保障 產(chǎn)品形態(tài) 創(chuàng) 新 市場參考因素 定位考量因素 Tospur 買我們產(chǎn)品的客群，有哪些關(guān)鍵特征 ？ 尋找我們的客群 —— Tospur 客戶來源構(gòu)成模型 現(xiàn)有完整客戶組成 外區(qū)導(dǎo)入型客戶 東三省客戶 北三市客戶 大連市區(qū)客 原住居民 新開發(fā)區(qū)人 產(chǎn)業(yè)客戶 本區(qū)地緣型客戶 開發(fā)區(qū)自身?xiàng)l件特殊，兼有“近郊新城區(qū)”、“產(chǎn)業(yè)集中區(qū)”、“濱海資源區(qū)”等多項(xiàng)特點(diǎn)，因此其客源輻射能力較強(qiáng)，從目前情況來看，在開發(fā)區(qū)購房的客戶幾乎涵蓋了大連商品房市場上所有已經(jīng)出現(xiàn)過的主要客群。 ?從圖表上看，成交相對集中 在4500—— 6500元 /㎡ 的區(qū)間內(nèi)，占總成交的 % 開發(fā)區(qū)市場成交 主力單價(jià)為 4500—— 6500元 /㎡ 成交單價(jià) 整體市場成交表現(xiàn) Tospur 近一年開發(fā)區(qū)成交總價(jià)結(jié)構(gòu) 單價(jià)：萬元%%%%%%%%%%%%%% % % % % % % % %%%%%%%%%202025253030353